Cálculo de la sobrevaloración del precio de la vivienda

El último informe de morgan stanley sobre la economía española señala indica que el precio de la vivienda debería de caer un 58% desde los máximos, un ajuste más fino indica que sólo están sobrevalorados ya en un 10%.

Así, a partir de los ratios que ponen en relación el precio de la vivienda con los salarios y con el precio del alquiler, el precio de la vivienda debería caer mucho más que en Estados Unidos y UK para volver a niveles adecuados. En concreto, según estos parámentros, se "necesitaría una caída del 58% desde los máximos de 2006 y 2007para volver a la media histórica y del 33% desde los niveles actuales. En España,en su opinión, las cifras oficiales del precio de la vivienda no han hecho más que empezar a mostrar descensos y lo están haciendo "de forma lenta porque los ajustes se están produciendo a nivel de volúmenes y no de precios".

Pero acto seguido, muestran, a partir del modelo econométrico desarrollado por morgan stanley para medir los precios de la vivienda en España (que tiene como variables explicativas los ingresos, % propietarios de viviendas, tipos de interes, suelo disponible, factores demográficos y evolución de la renta variable) sugiere que actualmente hay una sobrevaloración de sólo el 10% en los precios

Así, concluyen, la corrección real desde los niveles actuales quedará a medio camino entre lo que sugieren los indicadores tradicionales (-33%) y lo que dice su modelo
(-10%).

Esto sugiere que existen distintas maneras de medir dicha sobrevaloración:

1. Ratio PER (en acciones es Valor Acción/Dividendo). Precio de la vivienda sobre el alquiler. El valor habitual se situa entorno al 5%. Garcia-Montalvo (2008) pone de manifiesto que en España en 2007 este valor era del 1,9%. Es decir, ¡más de 50 años de alquileres para recuperar el 100% de la inversión en vivienda! Es decir, aunque los alquileres subieran al 5% hasta 2012 (similar a la media en los años pasados según el componente correspondiente del IPC). Los precios nominales de la vivienda debería caer al 13% anual para alcanzar una ratio alquiler/precio del 5% en 2012. Incluso si los alquileres subieran mucho más rápidamente (digamos al 7%) como consecuencia de todas las subvenciones y desgravaciones aprobadas por el gobierno, los precios nominales deberían caer alrededor del 11% anual para alcanzar una ratio PER razonable en 2012.

2. Ratio del precio de la vivienda sobre la renta anual bruta. Cuantos salarios son necesarios para pagar una vivienda. En España a llegado a ser de 9. Su equilibrio en EEUU suele estar entre 4 y 5,5. Hoy este valor en España se sitúa alrededor del 7,5.

3. Modelos econométricos. Realizar un modelo explicativo de la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda. Todo lo que no podamos explicar por los factores explicativos (los residuos del modelo), es variación no explicada por fundamentos económicos y, por tanto, burbuja. Esto es lo que le da un 10% a Morgan Stanley en 2005 un 30% al Banco de España.

4. Basarse en casos/precedentes similares. Recientemente, Aguirre Newman a partir de los datos de UK, ha obtenido que existe una sobrevaloración del 27%. Se tienen que reajustar lo que UK hizo el pasado año.

J

pd: la canción del post. Un nuevo descubrimiento. Precioso relato del primer amor de Emmy The great (First love), un interesante nuevo valor al que el propio Mika P.Hinson acaba de versionar una canción.