Los precios de tasación: qué son y problemas

El precio de tasación procede de unas valoraciones que generalmente se realizan con finalidad hipotecaria y tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes con precios de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España (y el Ministerio de la Vivienda que recoge información de distintas sociedades: TINSA, Sociedad de Tasación, etc). Estas sociedades analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.

Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:

1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.

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Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).