¿Deberían los bancos aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito (dación en pago)? La sentencia de la Audiencia provincial de Navarra y las crecientes presiones sociales, han el auspiciado el debate.
En España, las hipotecas son préstamos personales con garantía hipotecaria. El individuo responde con sus bienes así como sus salarios, presentes y futuros. En caso extremo de impago, el banco inicia el proceso de ejecución que acaba con el banco quedándose la vivienda al 50% de la tasación y exigiendo el pago del importe restante. En 2010, se produjo un número récord de ejecuciones, más de 118.000.
La ley es clara, por seguridad jurídica y coherencia, la dación en pago retroactiva parece imposible. Y sólo parece justificable demostrando un vicio en el contrato original (bancos y tasadoras pactaron el precio). Así, muchas familias han quedado en una situación de extrema pobreza, de sensación de abandono al corredor de su “suerte” económica, generándose descontento social. Además, esta legislación, impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda.
Pero también existen sombras. En primer lugar, la dación en pago en EUA implica un apunte negativo en el historial crediticio que dificultará enormemente el acceso a un crédito futuro. En segundo lugar, la dación en pago aumentará el riesgo de las entidades financieras que lo trasladarán en forma de un aumento del coste de los préstamos (tipos de interés) y de una disminución del importe del préstamo a conceder. Los tipos de interés de las hipotecas en EUA, han sido, históricamente, mucho más elevados que en España. En tercer lugar, aumentaría el endeudamiento de los bancos y esto, sin duda, se trasladaría a los contribuyentes (¡y esto sí sería injusto! Que pague un contribuyente no sobreendeudado!).
La dación en pago, no retroactiva, es una solución. Pero hay medidas menos drásticas: alargar el plazo de la hipoteca, relajar las condiciones, salir a subasta por un 75% de la tasación y, sobretodo, sentido común. Con los datos del índice Tecnocasa-ESCI, calculé el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (100.000€) o una pareja de mileuristas (200.000€) para que la cuota no supere el 35% de los ingresos (umbral habitual). Pues eso. Mensaje para todos los actores: evitemos deudas susceptibles de ser impagadas.
Dr.José Maria Raya Vilchez
Publicado el 5-4-2011 en La Vanguardia
J
la canción del post. Se llaman Zaz. "Je veux". Son franceses. El jazz más clásico y a la vez bailable se funde con una voz femenina rota. Diferentes.LO cual no es poco.
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