La semana pasada se celebró el seminario/mesa redonda: "Nuevas perspectivas del mercado de la vivienda" en el Instituto de Estudios Fiscales. Los ponentes, probablemente, los tres "totems" de la investigación sobre vivienda en España: Julio Rodríguez, Paloma Taltavull y Miguel Angel Garcia. A los tres los sigo desde hace tiempo, a los dos últimos incluso los conozco. No pude asistir aunque sí bajarme sus papers de la web. Julio Rodriguez hace una análisis promenorizado de la situación del mercado inmobiliario en España. Me quedo con dos reflexiones:
1. La crisis tiene más similitudes con la de 1973/1974 que con la de 1990/93, sobretodo, por el desfase de viviendas iniciadas y demandadas en el año de la explosión. Dato de hoy: la reducción de la demanda (39% en enero según el INE) puede llevar a decrecimientos del 40% del precio en 2009.
2. La otra cara del elevado endeudamiento en vivienda es la necesidad de financiación del exterior. El défricit exterior llegó a superar el 10% del PIB en 2007 (el segundo más elevado del mundo en términos absolutos)
De Paloma Taltavull, fantástico análisis del problema de la finacniación. Me quedo con que la poca memoria en España no recordaba una crisis similar y con su propuesta de no cambiar las herramientas pero sí el uso de las mismas para hacer frente a la crisis.
De Miguel Angel Lopez Garcia me quedó con su ya clásica distinción entre "incentivo a la inversión"/"incentivo al ahorro" (una de las primeras cosas que como alumno suyo me cautivó hacia dedicarme a la invesitgación en el mercaod de la vivienda)."...Un ejemplo de incentivo al ahorro en vivienda es la introducción de una desgravación “universal”, en el sentido de que es invocable tanto para una vivienda nueva como para una usada. Los efectos de esta política consistirían en un aumento de la cantidad de stock de capital residencial, pero también del su precio. Por el contrario, un ejemplo de incentivo a la inversión en vivienda estaría constituido por una reducción de los impuestos que gravan las transacciones de viviendas nuevas y/o un aumento de los subsidios fiscales invocables para su adquisición, todo ello sin modificar sus contrapartidas para las viviendas usadas. Este tipo de política dará lugar a un precio menor para el capital residencial existente. Adicionalmente, esto es sólo una parte de la historia, pues si bien los subsidios dirigidos a la vivienda nueva disminuyen el precio de las viviendas existentes, generarán una mayor actividad constructora...". "...la suma de los tipos de gravamen del IVA y el IAJD excede al tipo del ITP, este ordenamiento es equivalente a la conjunción de un incentivo al ahorro positivo y a un incentivo a la inversión negativo". Creo que, como en cualquier crisis, no es momento de incentivos a la inversión (sería, echar más leña al fuego, en temas de precio).En mi opinión, incluso, aunque distorsione más que la política impositiva, me inclinaría por políticas de subvenciones fiscales al alquiler y promoción de las viviendas de alquiler social. No debemeos desaprovechar la crisi en cuanto al impulso definitivo al alquiler.
J
pd:la canción del post. "Knock on wood". Un clásico de, para mi uno de las grandes genios musicales de la historia: David Bowie.
lunes, 30 de marzo de 2009
lunes, 23 de marzo de 2009
Yield Management, Turismo sostenible y crisis
La semana pasada se celebró la Jornada anual de Turismo coorganizada por el Esocla Universitaria del Maresme y la Escola D'Administració Pública. El tema de este año era el Turismo Sostenible. El Turismo es una de nuestras grandes apuestas en épocas de crisis y hacerlo sostenible/responsable significa que sea un turismo equilibrada desde distintos puntos de vista.
Des del punto de vista social. Se trata de un turismo responsable cuando tenemos en cuenta el equilibrio ciudadano-turista, conservando nuestra propia cultura y buscando la convivencia con el objetivo de que el ciudadano observe los beneficios del turismo desde diversos puntos de vista (económicos, sociales, culturales) y con, su hospitalidad, nos ayude a crecer como destino. Las encuestas a turistas y residentes son herramientas que nos ayudan a valorar estos aspectos.
Des del punto de vista ambiental se trata de un turismo que tengan cuidado con los recursos. Que se aleje del turismo clásico de sol y playa que explotaba los recursos naturales y busque un turismo de mayor calidad. Un turismo familiar que fomente el respeto y la sostenibilidad amibiental. El análisis del ciclo de vida ambiental (ACV) es la herramienta con la que evaluamos el impacto mediaoambiental de la actividad turística.
Por último, des del punto de vista de empresarial, las actividades deben de fomentar la responsabilidad social corporativa y no únicamente en términos de donaciones para mejorar la imagene de la empresa sino desde su propia organización. Unos sencillos análisis de correlaciones nos enseñan como las empresas cuyos objetivos son menos cortoplacistas tienen mayores beneficios a largo plazo.
Otra de las estrategias de modernidad en la gestión turística es la utilizaciónd el Yield Management. Simplificando, consiste en una estrategia de discriminación d eprecios imponiendo precios más altos a los clientes con menor elasticidad de demanda, es decir, a aquellos que reservan su viaje con mayor antelación (intentando maximizar ingresos como primer objetivo y no maximizar el número de habitaciones vendidas). La dinamicidad de precios en el alojamiento turístico se da en España mucho más en los hoteles que en los apartamentos turísticos.
Sería una pena que todos estos avances se perdieran en época de crisis. Son muchos los artículos recientes en los que se indica que puede haber una vuelta a atrás en el turismo responsable y la utilización del yield management. Sería una pena no aprovechar la crisis y volver a pensar en "ocupar" habitaciones al precio que sea y a explotar nuestros recursos naturales sin control alguno y sin responsabilidad social.
J
pd:la canción del post. "You've lost that loving feeling". Un clásico de the righteous brothers que la película Top Gun, revitalizó.
Des del punto de vista social. Se trata de un turismo responsable cuando tenemos en cuenta el equilibrio ciudadano-turista, conservando nuestra propia cultura y buscando la convivencia con el objetivo de que el ciudadano observe los beneficios del turismo desde diversos puntos de vista (económicos, sociales, culturales) y con, su hospitalidad, nos ayude a crecer como destino. Las encuestas a turistas y residentes son herramientas que nos ayudan a valorar estos aspectos.
Des del punto de vista ambiental se trata de un turismo que tengan cuidado con los recursos. Que se aleje del turismo clásico de sol y playa que explotaba los recursos naturales y busque un turismo de mayor calidad. Un turismo familiar que fomente el respeto y la sostenibilidad amibiental. El análisis del ciclo de vida ambiental (ACV) es la herramienta con la que evaluamos el impacto mediaoambiental de la actividad turística.
Por último, des del punto de vista de empresarial, las actividades deben de fomentar la responsabilidad social corporativa y no únicamente en términos de donaciones para mejorar la imagene de la empresa sino desde su propia organización. Unos sencillos análisis de correlaciones nos enseñan como las empresas cuyos objetivos son menos cortoplacistas tienen mayores beneficios a largo plazo.
Otra de las estrategias de modernidad en la gestión turística es la utilizaciónd el Yield Management. Simplificando, consiste en una estrategia de discriminación d eprecios imponiendo precios más altos a los clientes con menor elasticidad de demanda, es decir, a aquellos que reservan su viaje con mayor antelación (intentando maximizar ingresos como primer objetivo y no maximizar el número de habitaciones vendidas). La dinamicidad de precios en el alojamiento turístico se da en España mucho más en los hoteles que en los apartamentos turísticos.
Sería una pena que todos estos avances se perdieran en época de crisis. Son muchos los artículos recientes en los que se indica que puede haber una vuelta a atrás en el turismo responsable y la utilización del yield management. Sería una pena no aprovechar la crisis y volver a pensar en "ocupar" habitaciones al precio que sea y a explotar nuestros recursos naturales sin control alguno y sin responsabilidad social.
J
pd:la canción del post. "You've lost that loving feeling". Un clásico de the righteous brothers que la película Top Gun, revitalizó.
domingo, 15 de marzo de 2009
Entrevista a Paul Krugman
Hoy vienen diversas entrevistas a Paul Krugman en distintos periodicos de tirada nacional. Para mi, Krugman, probablemente, es uno de los mejores economistas "macro" en activo. Aspectos que resalto:
1. Resalta que la crisis más parecida a la que vivimos actualmente es la que tuvo Japón desde mitad de los 90 hasta hace un par de años y que salieron gracias a sus exportaciones a China. Salida que no tiene el mundo hoy, porque no podemos vender todos sin que compre nadie. Es más, utiliza este argumento para constatar que China se equivoca queriendo evitar al crisis via mercado exterior.
2.Como soluciones habla de una mayor necesidad de coordinación de las Políticas Fiscales entre paises. Especialmente dentro de la Unión Europea. Es evidente que se hace muchos Planes que conjuntamente tendrían mucha más fuerza y de que el FMI se especialice en los países emergentes.
3.Habla de lo bien que la va a EUA que Europa tarde en modificar los tipos. Pues permite tener un dolar relativamente débil. Yo añado que Europa mantuvo los tipos altos excesivo tiempo, en verano ya se sabía que la inflación ya no era el gran problema.
4.En cuanto a España comenta la dificultad de su situación al no poder devaluar como en otras ocasiones. En alguna de las entrevistas (cinco días) resalta que España necesitaría tener una deflación del 15%!!Evidentemente, y este es un añadido mío, detrás de esa reflexión esta la alarmante falta de productividad de la economía española que tarde o temprano se debe de compensar vía precios. Los salarios no han estado adecuados a la productividad.
En conclusión. Que es una crisis de demanda interna internacional, que se debe de salir vía demanda interna y que se hará pero que el proceso es lento y me quedo con una cita que recoge en uno de sus artículos. La crisis está ahí y..."nunca hay que desaprovechar una crisis". Es el momento de cambiar la economía. De hacer verdaderas reformas.
J
pd:La canción del post. Tom Petty. Uno de sus clásicos. "Learning to fly"
1. Resalta que la crisis más parecida a la que vivimos actualmente es la que tuvo Japón desde mitad de los 90 hasta hace un par de años y que salieron gracias a sus exportaciones a China. Salida que no tiene el mundo hoy, porque no podemos vender todos sin que compre nadie. Es más, utiliza este argumento para constatar que China se equivoca queriendo evitar al crisis via mercado exterior.
2.Como soluciones habla de una mayor necesidad de coordinación de las Políticas Fiscales entre paises. Especialmente dentro de la Unión Europea. Es evidente que se hace muchos Planes que conjuntamente tendrían mucha más fuerza y de que el FMI se especialice en los países emergentes.
3.Habla de lo bien que la va a EUA que Europa tarde en modificar los tipos. Pues permite tener un dolar relativamente débil. Yo añado que Europa mantuvo los tipos altos excesivo tiempo, en verano ya se sabía que la inflación ya no era el gran problema.
4.En cuanto a España comenta la dificultad de su situación al no poder devaluar como en otras ocasiones. En alguna de las entrevistas (cinco días) resalta que España necesitaría tener una deflación del 15%!!Evidentemente, y este es un añadido mío, detrás de esa reflexión esta la alarmante falta de productividad de la economía española que tarde o temprano se debe de compensar vía precios. Los salarios no han estado adecuados a la productividad.
En conclusión. Que es una crisis de demanda interna internacional, que se debe de salir vía demanda interna y que se hará pero que el proceso es lento y me quedo con una cita que recoge en uno de sus artículos. La crisis está ahí y..."nunca hay que desaprovechar una crisis". Es el momento de cambiar la economía. De hacer verdaderas reformas.
J
pd:La canción del post. Tom Petty. Uno de sus clásicos. "Learning to fly"
viernes, 6 de marzo de 2009
Encuesta de vivienda: últimos resultados básicos
La segunda parte de la Encuesta de Vivienda que contestásteis era ya, practicamente, un monográfico sobre el tema precios. Resultados:
1. Más de un 60% considera que los precios de l vivienda están sobrevalorados más de un 30%. Las cifras, de precios de venta -próximamente tendremos nuevos datos a partir del nuevo Informe de Tecnocasa- muestran quese 30% ya se ha corregido (y va a más).
2.Un 80% piensa que los precios en el 2009 bajarán. La percepción es que a 3 años subiran menos que la inflación y a 10 años subirán más que la inflación. Lo que en aquél momento no percibíamos de forma clara es el hecho de que ¿Cuándo va a haber inflación?Depende lo que dure este crisis de demanda pero parece claro que puede que decir que los precios nominales de la vivienda bajarán y que los precios crecerán por debajo de la inflación puede que sea lo mismo.
3.En cuanto a las causas que han llevado a España al elevado porcentaje de propietarios, la falta de ayudas al alquiler, de mercado de alquiler importante y de seguridad jurídica para el propietario, aparecen como las principales, aunque vuelve a surgir ese concepto intangible que es la "cultura de la propiedad". A la actuación del Ministerio de la Vivienda se la califica como insuficiente en un 80% de los casos y como nulas en un 15%.
J
pd: la canción del post. Una joya más del genial John Lennon. "Starting over"
1. Más de un 60% considera que los precios de l vivienda están sobrevalorados más de un 30%. Las cifras, de precios de venta -próximamente tendremos nuevos datos a partir del nuevo Informe de Tecnocasa- muestran quese 30% ya se ha corregido (y va a más).
2.Un 80% piensa que los precios en el 2009 bajarán. La percepción es que a 3 años subiran menos que la inflación y a 10 años subirán más que la inflación. Lo que en aquél momento no percibíamos de forma clara es el hecho de que ¿Cuándo va a haber inflación?Depende lo que dure este crisis de demanda pero parece claro que puede que decir que los precios nominales de la vivienda bajarán y que los precios crecerán por debajo de la inflación puede que sea lo mismo.
3.En cuanto a las causas que han llevado a España al elevado porcentaje de propietarios, la falta de ayudas al alquiler, de mercado de alquiler importante y de seguridad jurídica para el propietario, aparecen como las principales, aunque vuelve a surgir ese concepto intangible que es la "cultura de la propiedad". A la actuación del Ministerio de la Vivienda se la califica como insuficiente en un 80% de los casos y como nulas en un 15%.
J
pd: la canción del post. Una joya más del genial John Lennon. "Starting over"
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