Cualquiera que analiza con seriedad por dónde debe de salir la economía española de esta crisis, siempre ve el sector exterior como la gran solución. El sector exterior en el que España tiene empresas líderes en muchísimos sectores (energético, bancario,etc) y un gran motor: el turismo. Las encuesta de Turismo que nos proporciona el Instituto de Estudios Turísticos nos proporcionan una información muy útil para entender la importancia y el devenir de este sector clave de la Economía española. El turismo, nos dicen las cuentas satélites, supone hoy un 10% del PIB y es capaz, por sí solo de compensar la mitad del déficit estructural por cuenta corriente de la economía española (en los meses de verano lo compensa totalmente).
No obstante, el turismo es un sector cíclico y la crisis internacional ha reducido el número anual de turistas en más de un 15% (Frontur). De más 60 millones a menos de 53 millones. En los años de crisis los turistas han viajado menos o lo han hecho de forma más barata (lo cual no implica necesariamente que haya aumentado el turismo nacional como bien ponen de manifiesto Familitur). 2011 parece un año de recuperación.
De todas formas, una de las formas de que el turismo sea menos cíclico es mediante la fidelización del cliente turista. Para ello, la reciente encuesta Habitur nos porporciona algunos datos interesantes como que el 83,7% de los turistas que vinieron a España en el 2010 ya habían venido antes y un 60% de los que vinieron en 2010 piensa volver. Por nacionalidad emisora los más fieles son los turistas de UK, también los más satisfechos, mientras que por CCAA, Catalunya y Baleares son las regiones con un menor porcentaje de turista fiel. El turista más fiel es el de temporada baja. Asimismo, hasta febrero, los turistas han gastado un 0,4% más por persona, cifra muy inferior a la inflación y que sigue la tendencia observada en los últimos años, donde el turista cada vez nos compra menos cosas. Y este es el hecho preocupante, España para competir con Francia, Italia, Grecia y demás competidores, debe intensificar su oferta de productos complementarios (gastronómica, deportiva, cultural) para atraer a un turista de mayor poder poder adquisitivo (ya sea individualmente o procedente de destinos con mayor poder poder adquisitivo), que aproveche su estancia para realizar actividades u compras. Que genere un mayor gasto por persona.
J
pd:la canción del post. Patrick Wolf: "The City". Más comercial y ochentero que en sus anteriores producciones siempre es curioso escuchar a un hombre que compone a violín.
viernes, 29 de abril de 2011
jueves, 14 de abril de 2011
Cuanto vale realmente tu vivienda
Cuando uno se dispone a vender/comprar su vivienda, se dispone a realizar la transacción más importante que hará en su vida y, posiblemente, con un cierto sentimiento de apego a dicha vivienda. La pregunta de cuánto vale verdaderamente mi vivienda no tarda en salir. Si la pregunta es el valor de mercado en ese momento, la mejor opción es comprobar en algún portal inmobiliario a qué precio se están vendiendo viviendas similares. Ya se sabe que ser demasiado ambicioso puede impedir que vendamos y un poco ambiciosos no obtener el mejor rendimiento posible. En el acrobático equilibrio está el precio óptimo. Primer punto: si quiere saber el valor real de su inmueble, no lo tase! Las tasadoras tienen incentivos para sobretasar (y facilitar créditos) su vivienda en época de boom y subtasarla (y dificultar créditos) en épocas como la actual.
Segundo punto. Un profesional le ayudará sin duda pero, económicamente, está demostrado que el agente inmobiliario no tiene un incentivo económico adecuado para obtener el mejor trato sino para obtener un buen trato en el menor tiempo posible. Así, un agente inmobiliario obtendrá por tu piso un precio inferior en un 3% que el que obtendría para si mismo (el acceso a la información que supone internet ha hecho reducir este 3% a un 2%).
En cuanto al valor razonable de nuestra vivienda a comprar/vender, la respuesta está en pensar en la vivienda como en un activo más. Lo más lógico sería utilizar el conocido PER (Price Earning Ratio: la relación entre el precio y los beneficios, muy utilizado para la valoración de las acciones). Toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por tanto, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 360.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros netos (de gastos) anuales, su PER será de 30. Esto significa que tardaríamos 30 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. Un valor excesivo. Un PER de 5 en cambio sería magnífico.
La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Hoy ronda, con datos oficiales, el 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se ha corregido relativamente. Con datos del índice Tecnocasa-ESCI rondaría el 24. La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 30% (20% según Tecnocasa-ESCI) hasta que sea razonable adquirir una. Un PER de 20 es un valor comúnmente aceptado como razonable para una inversión en un inmueble pues supone que en 20 años uno recupera la inversión realizada. Aunque, para un buen negocio, no compre a más de un PER 15. Hoy ya hay casos. Así que ya sabe: alquiler mensual*12*20=Valor razonable de mi vivienda.
Publicat en versió completa el 9-4-2011 a l'Economic (Diari Avui)
J
pd:la canción del post. La escuché al caer en una famosa serie haciendo zapping. Fue un flechazo. Tienen sentidos los "shzam" o "sounhound". The School. Shoulder (en la mejor versión que he encontrado)
Segundo punto. Un profesional le ayudará sin duda pero, económicamente, está demostrado que el agente inmobiliario no tiene un incentivo económico adecuado para obtener el mejor trato sino para obtener un buen trato en el menor tiempo posible. Así, un agente inmobiliario obtendrá por tu piso un precio inferior en un 3% que el que obtendría para si mismo (el acceso a la información que supone internet ha hecho reducir este 3% a un 2%).
En cuanto al valor razonable de nuestra vivienda a comprar/vender, la respuesta está en pensar en la vivienda como en un activo más. Lo más lógico sería utilizar el conocido PER (Price Earning Ratio: la relación entre el precio y los beneficios, muy utilizado para la valoración de las acciones). Toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por tanto, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 360.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros netos (de gastos) anuales, su PER será de 30. Esto significa que tardaríamos 30 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. Un valor excesivo. Un PER de 5 en cambio sería magnífico.
La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Hoy ronda, con datos oficiales, el 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se ha corregido relativamente. Con datos del índice Tecnocasa-ESCI rondaría el 24. La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 30% (20% según Tecnocasa-ESCI) hasta que sea razonable adquirir una. Un PER de 20 es un valor comúnmente aceptado como razonable para una inversión en un inmueble pues supone que en 20 años uno recupera la inversión realizada. Aunque, para un buen negocio, no compre a más de un PER 15. Hoy ya hay casos. Así que ya sabe: alquiler mensual*12*20=Valor razonable de mi vivienda.
Publicat en versió completa el 9-4-2011 a l'Economic (Diari Avui)
J
pd:la canción del post. La escuché al caer en una famosa serie haciendo zapping. Fue un flechazo. Tienen sentidos los "shzam" o "sounhound". The School. Shoulder (en la mejor versión que he encontrado)
jueves, 7 de abril de 2011
La dación en pago: luces y sombras
¿Deberían los bancos aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito (dación en pago)? La sentencia de la Audiencia provincial de Navarra y las crecientes presiones sociales, han el auspiciado el debate.
En España, las hipotecas son préstamos personales con garantía hipotecaria. El individuo responde con sus bienes así como sus salarios, presentes y futuros. En caso extremo de impago, el banco inicia el proceso de ejecución que acaba con el banco quedándose la vivienda al 50% de la tasación y exigiendo el pago del importe restante. En 2010, se produjo un número récord de ejecuciones, más de 118.000.
La ley es clara, por seguridad jurídica y coherencia, la dación en pago retroactiva parece imposible. Y sólo parece justificable demostrando un vicio en el contrato original (bancos y tasadoras pactaron el precio). Así, muchas familias han quedado en una situación de extrema pobreza, de sensación de abandono al corredor de su “suerte” económica, generándose descontento social. Además, esta legislación, impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda.
Pero también existen sombras. En primer lugar, la dación en pago en EUA implica un apunte negativo en el historial crediticio que dificultará enormemente el acceso a un crédito futuro. En segundo lugar, la dación en pago aumentará el riesgo de las entidades financieras que lo trasladarán en forma de un aumento del coste de los préstamos (tipos de interés) y de una disminución del importe del préstamo a conceder. Los tipos de interés de las hipotecas en EUA, han sido, históricamente, mucho más elevados que en España. En tercer lugar, aumentaría el endeudamiento de los bancos y esto, sin duda, se trasladaría a los contribuyentes (¡y esto sí sería injusto! Que pague un contribuyente no sobreendeudado!).
La dación en pago, no retroactiva, es una solución. Pero hay medidas menos drásticas: alargar el plazo de la hipoteca, relajar las condiciones, salir a subasta por un 75% de la tasación y, sobretodo, sentido común. Con los datos del índice Tecnocasa-ESCI, calculé el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (100.000€) o una pareja de mileuristas (200.000€) para que la cuota no supere el 35% de los ingresos (umbral habitual). Pues eso. Mensaje para todos los actores: evitemos deudas susceptibles de ser impagadas.
Dr.José Maria Raya Vilchez
Publicado el 5-4-2011 en La Vanguardia
J
la canción del post. Se llaman Zaz. "Je veux". Son franceses. El jazz más clásico y a la vez bailable se funde con una voz femenina rota. Diferentes.LO cual no es poco.
En España, las hipotecas son préstamos personales con garantía hipotecaria. El individuo responde con sus bienes así como sus salarios, presentes y futuros. En caso extremo de impago, el banco inicia el proceso de ejecución que acaba con el banco quedándose la vivienda al 50% de la tasación y exigiendo el pago del importe restante. En 2010, se produjo un número récord de ejecuciones, más de 118.000.
La ley es clara, por seguridad jurídica y coherencia, la dación en pago retroactiva parece imposible. Y sólo parece justificable demostrando un vicio en el contrato original (bancos y tasadoras pactaron el precio). Así, muchas familias han quedado en una situación de extrema pobreza, de sensación de abandono al corredor de su “suerte” económica, generándose descontento social. Además, esta legislación, impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda.
Pero también existen sombras. En primer lugar, la dación en pago en EUA implica un apunte negativo en el historial crediticio que dificultará enormemente el acceso a un crédito futuro. En segundo lugar, la dación en pago aumentará el riesgo de las entidades financieras que lo trasladarán en forma de un aumento del coste de los préstamos (tipos de interés) y de una disminución del importe del préstamo a conceder. Los tipos de interés de las hipotecas en EUA, han sido, históricamente, mucho más elevados que en España. En tercer lugar, aumentaría el endeudamiento de los bancos y esto, sin duda, se trasladaría a los contribuyentes (¡y esto sí sería injusto! Que pague un contribuyente no sobreendeudado!).
La dación en pago, no retroactiva, es una solución. Pero hay medidas menos drásticas: alargar el plazo de la hipoteca, relajar las condiciones, salir a subasta por un 75% de la tasación y, sobretodo, sentido común. Con los datos del índice Tecnocasa-ESCI, calculé el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (100.000€) o una pareja de mileuristas (200.000€) para que la cuota no supere el 35% de los ingresos (umbral habitual). Pues eso. Mensaje para todos los actores: evitemos deudas susceptibles de ser impagadas.
Dr.José Maria Raya Vilchez
Publicado el 5-4-2011 en La Vanguardia
J
la canción del post. Se llaman Zaz. "Je veux". Son franceses. El jazz más clásico y a la vez bailable se funde con una voz femenina rota. Diferentes.LO cual no es poco.
domingo, 3 de abril de 2011
Precio de la vivienda versus precio de las viviendas transaccionadas
Un factor que se suele ignorar cuando se habla del precio de vivienda, es que el precio medio de la vivienda que observamos en las estadísticas es el precio de las viviendas transaccionadas,lo cual no es exactamente igual al precio medio de todas las viviendas de una economía. Las viviendas transaccionadas son una muestra concreta de todas las viviendas de la economía, con seguramente, unas características especiales. La característica más especial, esque se trata de viviendas que se venden. Esta obviedad es más importante de lo que parece, especialmente, en épocas donde no todas las viviendas se venden. Cuando las viviendas se venden con facilidad, se puede considerar que no hay diferencias entre la muestra de viviendas vendidas y las que no. Cuando no todo se vende, es razonable pensar que las viviendas vendidas tienen algunas características mejores.
Relacionado con ello, está el reciente argumento de Cheng et al en el Journal of Housing Economics, que dice que para conocer el valor real de los indicadores del mercado de la vivienda de una economía, se debe incorporar en el cálculo el % de viviendas ofertadas que han sido retiradas del mercado (esto es importante en una época cómo la actual, de crisis inmobiliaria). Esas viviendas, son viviendas que se intentaron transaccionar a un precio sin éxito. Tener esto en cuenta hace aumentar el tiempo que tardan las viviendas en venderse y hace reducir el precio medio de las viviendas de la economía, pues incorporamos aquellas que no se han vendido.
J
pd:la canción del post. Pocos días después de asistir al The Wall de Roger Waters, sólo me queda poner un ejemplo (ya puse en un post anterior, me canción favorita). Run like hell. En su versión original. Qué mérito tenía esto en los 70-80. Y quépena que este rock sinfónico se haya perdido hoy.
Relacionado con ello, está el reciente argumento de Cheng et al en el Journal of Housing Economics, que dice que para conocer el valor real de los indicadores del mercado de la vivienda de una economía, se debe incorporar en el cálculo el % de viviendas ofertadas que han sido retiradas del mercado (esto es importante en una época cómo la actual, de crisis inmobiliaria). Esas viviendas, son viviendas que se intentaron transaccionar a un precio sin éxito. Tener esto en cuenta hace aumentar el tiempo que tardan las viviendas en venderse y hace reducir el precio medio de las viviendas de la economía, pues incorporamos aquellas que no se han vendido.
J
pd:la canción del post. Pocos días después de asistir al The Wall de Roger Waters, sólo me queda poner un ejemplo (ya puse en un post anterior, me canción favorita). Run like hell. En su versión original. Qué mérito tenía esto en los 70-80. Y quépena que este rock sinfónico se haya perdido hoy.
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