Un factor que se suele ignorar cuando se habla del precio de vivienda, es que el precio medio de la vivienda que observamos en las estadísticas es el precio de las viviendas transaccionadas,lo cual no es exactamente igual al precio medio de todas las viviendas de una economía. Las viviendas transaccionadas son una muestra concreta de todas las viviendas de la economía, con seguramente, unas características especiales. La característica más especial, esque se trata de viviendas que se venden. Esta obviedad es más importante de lo que parece, especialmente, en épocas donde no todas las viviendas se venden. Cuando las viviendas se venden con facilidad, se puede considerar que no hay diferencias entre la muestra de viviendas vendidas y las que no. Cuando no todo se vende, es razonable pensar que las viviendas vendidas tienen algunas características mejores.
Relacionado con ello, está el reciente argumento de Cheng et al en el Journal of Housing Economics, que dice que para conocer el valor real de los indicadores del mercado de la vivienda de una economía, se debe incorporar en el cálculo el % de viviendas ofertadas que han sido retiradas del mercado (esto es importante en una época cómo la actual, de crisis inmobiliaria). Esas viviendas, son viviendas que se intentaron transaccionar a un precio sin éxito. Tener esto en cuenta hace aumentar el tiempo que tardan las viviendas en venderse y hace reducir el precio medio de las viviendas de la economía, pues incorporamos aquellas que no se han vendido.
J
pd:la canción del post. Pocos días después de asistir al The Wall de Roger Waters, sólo me queda poner un ejemplo (ya puse en un post anterior, me canción favorita). Run like hell. En su versión original. Qué mérito tenía esto en los 70-80. Y quépena que este rock sinfónico se haya perdido hoy.
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