El servicio de estudios de caixa catalunya ha señalado recientemente que, en zonas como Madrid y Barcelona, dependientes de la primera residencia, cree que hay muy pocas existencias de vivienda sin vender, en cambio, en otras zonas de España, como en Murcia, aún queda un alto volumen de parque residencial al que se tardará en poder dar salida. De hecho, este hecho le conduce a concluir que el ajuste en precios ya se ha producido en las capitales.
Los datos oficiales del stock de viviendas sin vender son los siguientes: 612.512 de reciente construcción, 384.050 en construcción, 520.330 usadas en venta. Es decir, más de millón y medio. Una sobreoferta del 2,6% del PIB. Sí es cierto que no están repartidas homogeneamente y que se concentran en la costa, pero no parece que, quizás a excepción del Pais Vasco y Navarra, se haya agotado el stock en ningún lugar.
Además, a ritmos de la actual compraventa (algo más de unas 300.000 anuales) parece que tardaríamos más de 4 años en cancelarlo. En este punto cabe mencionar que si bien el penúltimo dato de compraventa parecía positivo (crecimiento mensual del 9,78%), era un dato con un fuerte componente estacional como ha demostrado el último dato (octubre de 2009) donde el decrecimiento mensual fue del 12,1%. El retrocerso anual, el que no contiene el factor estacional, muestra una caída del 21,3%, algo más acusada en obra nueva.
Best wishes!!!
J
pd: la canción del post. Rescaté esta canción de mi recuerdo gracias a una BSO. Da gusto esperar al año nuevo escuchando la alegría que transmite. Morning train (nine to five). Sheena Easton.
miércoles, 30 de diciembre de 2009
lunes, 21 de diciembre de 2009
El peligro de la deuda: Análisis de Moody's y S&P
En las últimas semanas varias agencias de rating (moody's o s&P) han puesto en vigilancia la deuda española, manteniendo la triple A pero alertando de una "rebaja" en caso de persistir.Este hecho es crucial, una rebaja supone en la calificación supone dificultades para obtener financiación internacional para esa deuda a buen precio.
España ha tenido más "derrochador" que la media europea, pero este no es único motivo por el cual las agencias valoran mal las arcas españolas. Su valoración negativa se refiere más a su capacidad de pago. El riesgo de un aumento en el tipo de interés afectaría más a un pais cuyo crecimiento potencial es menor (debido a su mayor tasa de paro). Y este es el punto crucial. Todos los países han gastado, pero los países en recuperación y/o con bajas tasas de paro, muy probablemente, reducirán la deuda con su crecimiento futuro (aunque todo parece indicar que serán necesarios también ciertos ajustes en el gasto o en los ingresos).
Este punto, pasado por alto, pone a la economía española en una difícil tesitura. Seguir con el aumento del gasto sin aumentar impuestos para salir de la crisis o vigilar las arcas para que no nos rebajen el rating. Parece claro que hay que seguir con los planes porque el crecimiento es prioritario incluso para que el problema d ela deuda sea menor, para hay que ser mucho más selectivos (hemos gastado nuestro margen) y, sobretodo, mucho más eficaces con nuestros planes.
Por último, una noticia ligeramente positiva. Hace un año deseábamos un año con inflación. El último dato del IPC es positivo, almenos, en cuanto a su interpretación mundial. Han crecido los precios en España porque ha crecido el precio del crudo (lo cual sólo puede ser posible por un fortalecimiento de la demanda mundial). Leído en clave española significa que nuestra demanda todavía no se recupera (aunque almenos no ha ido a peor!)
J
pd: la canción del post.Una canción de las fechas cantada por "la voz". Silent Night (Frank Sinatra)
España ha tenido más "derrochador" que la media europea, pero este no es único motivo por el cual las agencias valoran mal las arcas españolas. Su valoración negativa se refiere más a su capacidad de pago. El riesgo de un aumento en el tipo de interés afectaría más a un pais cuyo crecimiento potencial es menor (debido a su mayor tasa de paro). Y este es el punto crucial. Todos los países han gastado, pero los países en recuperación y/o con bajas tasas de paro, muy probablemente, reducirán la deuda con su crecimiento futuro (aunque todo parece indicar que serán necesarios también ciertos ajustes en el gasto o en los ingresos).
Este punto, pasado por alto, pone a la economía española en una difícil tesitura. Seguir con el aumento del gasto sin aumentar impuestos para salir de la crisis o vigilar las arcas para que no nos rebajen el rating. Parece claro que hay que seguir con los planes porque el crecimiento es prioritario incluso para que el problema d ela deuda sea menor, para hay que ser mucho más selectivos (hemos gastado nuestro margen) y, sobretodo, mucho más eficaces con nuestros planes.
Por último, una noticia ligeramente positiva. Hace un año deseábamos un año con inflación. El último dato del IPC es positivo, almenos, en cuanto a su interpretación mundial. Han crecido los precios en España porque ha crecido el precio del crudo (lo cual sólo puede ser posible por un fortalecimiento de la demanda mundial). Leído en clave española significa que nuestra demanda todavía no se recupera (aunque almenos no ha ido a peor!)
J
pd: la canción del post.Una canción de las fechas cantada por "la voz". Silent Night (Frank Sinatra)
jueves, 10 de diciembre de 2009
Cálculo de la sobrevaloración del precio de la vivienda
El último informe de morgan stanley sobre la economía española señala indica que el precio de la vivienda debería de caer un 58% desde los máximos, un ajuste más fino indica que sólo están sobrevalorados ya en un 10%.
Así, a partir de los ratios que ponen en relación el precio de la vivienda con los salarios y con el precio del alquiler, el precio de la vivienda debería caer mucho más que en Estados Unidos y UK para volver a niveles adecuados. En concreto, según estos parámentros, se "necesitaría una caída del 58% desde los máximos de 2006 y 2007para volver a la media histórica y del 33% desde los niveles actuales. En España,en su opinión, las cifras oficiales del precio de la vivienda no han hecho más que empezar a mostrar descensos y lo están haciendo "de forma lenta porque los ajustes se están produciendo a nivel de volúmenes y no de precios".
Pero acto seguido, muestran, a partir del modelo econométrico desarrollado por morgan stanley para medir los precios de la vivienda en España (que tiene como variables explicativas los ingresos, % propietarios de viviendas, tipos de interes, suelo disponible, factores demográficos y evolución de la renta variable) sugiere que actualmente hay una sobrevaloración de sólo el 10% en los precios
Así, concluyen, la corrección real desde los niveles actuales quedará a medio camino entre lo que sugieren los indicadores tradicionales (-33%) y lo que dice su modelo
(-10%).
Esto sugiere que existen distintas maneras de medir dicha sobrevaloración:
1. Ratio PER (en acciones es Valor Acción/Dividendo). Precio de la vivienda sobre el alquiler. El valor habitual se situa entorno al 5%. Garcia-Montalvo (2008) pone de manifiesto que en España en 2007 este valor era del 1,9%. Es decir, ¡más de 50 años de alquileres para recuperar el 100% de la inversión en vivienda! Es decir, aunque los alquileres subieran al 5% hasta 2012 (similar a la media en los años pasados según el componente correspondiente del IPC). Los precios nominales de la vivienda debería caer al 13% anual para alcanzar una ratio alquiler/precio del 5% en 2012. Incluso si los alquileres subieran mucho más rápidamente (digamos al 7%) como consecuencia de todas las subvenciones y desgravaciones aprobadas por el gobierno, los precios nominales deberían caer alrededor del 11% anual para alcanzar una ratio PER razonable en 2012.
2. Ratio del precio de la vivienda sobre la renta anual bruta. Cuantos salarios son necesarios para pagar una vivienda. En España a llegado a ser de 9. Su equilibrio en EEUU suele estar entre 4 y 5,5. Hoy este valor en España se sitúa alrededor del 7,5.
3. Modelos econométricos. Realizar un modelo explicativo de la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda. Todo lo que no podamos explicar por los factores explicativos (los residuos del modelo), es variación no explicada por fundamentos económicos y, por tanto, burbuja. Esto es lo que le da un 10% a Morgan Stanley en 2005 un 30% al Banco de España.
4. Basarse en casos/precedentes similares. Recientemente, Aguirre Newman a partir de los datos de UK, ha obtenido que existe una sobrevaloración del 27%. Se tienen que reajustar lo que UK hizo el pasado año.
J
pd: la canción del post. Un nuevo descubrimiento. Precioso relato del primer amor de Emmy The great (First love), un interesante nuevo valor al que el propio Mika P.Hinson acaba de versionar una canción.
Así, a partir de los ratios que ponen en relación el precio de la vivienda con los salarios y con el precio del alquiler, el precio de la vivienda debería caer mucho más que en Estados Unidos y UK para volver a niveles adecuados. En concreto, según estos parámentros, se "necesitaría una caída del 58% desde los máximos de 2006 y 2007para volver a la media histórica y del 33% desde los niveles actuales. En España,en su opinión, las cifras oficiales del precio de la vivienda no han hecho más que empezar a mostrar descensos y lo están haciendo "de forma lenta porque los ajustes se están produciendo a nivel de volúmenes y no de precios".
Pero acto seguido, muestran, a partir del modelo econométrico desarrollado por morgan stanley para medir los precios de la vivienda en España (que tiene como variables explicativas los ingresos, % propietarios de viviendas, tipos de interes, suelo disponible, factores demográficos y evolución de la renta variable) sugiere que actualmente hay una sobrevaloración de sólo el 10% en los precios
Así, concluyen, la corrección real desde los niveles actuales quedará a medio camino entre lo que sugieren los indicadores tradicionales (-33%) y lo que dice su modelo
(-10%).
Esto sugiere que existen distintas maneras de medir dicha sobrevaloración:
1. Ratio PER (en acciones es Valor Acción/Dividendo). Precio de la vivienda sobre el alquiler. El valor habitual se situa entorno al 5%. Garcia-Montalvo (2008) pone de manifiesto que en España en 2007 este valor era del 1,9%. Es decir, ¡más de 50 años de alquileres para recuperar el 100% de la inversión en vivienda! Es decir, aunque los alquileres subieran al 5% hasta 2012 (similar a la media en los años pasados según el componente correspondiente del IPC). Los precios nominales de la vivienda debería caer al 13% anual para alcanzar una ratio alquiler/precio del 5% en 2012. Incluso si los alquileres subieran mucho más rápidamente (digamos al 7%) como consecuencia de todas las subvenciones y desgravaciones aprobadas por el gobierno, los precios nominales deberían caer alrededor del 11% anual para alcanzar una ratio PER razonable en 2012.
2. Ratio del precio de la vivienda sobre la renta anual bruta. Cuantos salarios son necesarios para pagar una vivienda. En España a llegado a ser de 9. Su equilibrio en EEUU suele estar entre 4 y 5,5. Hoy este valor en España se sitúa alrededor del 7,5.
3. Modelos econométricos. Realizar un modelo explicativo de la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda. Todo lo que no podamos explicar por los factores explicativos (los residuos del modelo), es variación no explicada por fundamentos económicos y, por tanto, burbuja. Esto es lo que le da un 10% a Morgan Stanley en 2005 un 30% al Banco de España.
4. Basarse en casos/precedentes similares. Recientemente, Aguirre Newman a partir de los datos de UK, ha obtenido que existe una sobrevaloración del 27%. Se tienen que reajustar lo que UK hizo el pasado año.
J
pd: la canción del post. Un nuevo descubrimiento. Precioso relato del primer amor de Emmy The great (First love), un interesante nuevo valor al que el propio Mika P.Hinson acaba de versionar una canción.
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