La teoría económica dominante ha sido que los mercados financieros son eficientes. Según esta teoría, los precios de los activos no pueden predecirse a partir de su pasado ni utilizando ninguna información públicamente disponible, que ya está descontada en el precio. Es decir, los activos se comportan como lo que conocemos como paseos aleatorios, donde la mejor predicción que se puede hacer del valor de un activo mañana es el valor de hoy, ya que en el precio de hoy ya está descontada la información de lo que pasará mañana. Este razonamiento deja en terriblemente cortoplacista-y basado únicamente en las desviaciones provocadas por la información imperfecta- cualquier análisis técnico bursátil.
Si aceptamos este planteamiento la única forma de ganar dinero sistemáticamente en la compraventa de activos es tener información privilegiada. Pero se supone que los inversores no disponen normalmente de esta información y que los bancos de inversión tienen una ventaja informativa que, por una comisión, compartirían con sus clientes. Es por ello, que la inversión en bolsa se aconseja que se haga de forma sistemática (por ejemplo cada dia 1 de cada mes se invierta una cantidad X) con la esperanza de obtener un buen rendimiento (los activos financieros tienen que rendir su riesgo) pero sin esperar ganancias multimillonarias porque para eso es necesario tener una información sistemática que, a priori, no se tiene (Burton Malkiel, Un paseo aleatorio por Wall Street).
Por tanto, todos los episodios de gran rentabilidad sólo pueden responder a: burbujas (las "puntocom" en el 2000, las immobiliarias hace años y, quizás, las medioambientales hoy), riesgos muy elevados o información privilegiada. En cuanto a este último aspecto, cabe desconfiar de los casos en los que la información privilegiada no viene por cauces privilegiados o minoritarios, si mucha gente tiene información privilegiada (que proviene, por ejemplo de gestores bancarios), ya no es privilegiada y es mucho más probable que se le esté sometiendo a lo que hizo Goldman con sus clientes. Goldman aconsejaba a sus clientes comprar títulos a precios desorbitadamente elevados, los empaquetaba en títulos, y luego centraba su inversión en apostar contra esos títulos. Un ejemplo de expolio al cliente que muestra que los bancos no están para hacer ganar dinero al cliente, sino para ganarlo ellos. Esta crisis también nos está dejando dudas sobre este concepto de los mercados eficientes.
J
pd:la canción del post. Sara. Bob Dylan. La grandeza de un grande se exhibe cuando más de cuarenta años después de crear una canción, una chica en la veintena con nombre de canción le recuerda a todo un fan de Bob en la treintena la belleza de estas notas. Una prueba más de que los clásicos no tienen arrugas
viernes, 30 de abril de 2010
jueves, 22 de abril de 2010
Informe Tecnocasa: segundo semestre del 2009
El Grupo Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional (ESCI) de la Universidad Pompeu Fabra (UPF)- investigadores Luis Diaz y Josep Maria Raya- de Barcelona han realizado el décimo Informe sobre el mercado de la vivienda. Las conclusiones del informe apuntan a que el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano registró un descenso del 8,01% de media en las principales ciudades españolas en la segunda mitad de 2009 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Además, establece un perfil del comprador de vivienda en España: joven, soltero, de nacionalidad española y con contrato indefinido.
El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España durante el segundo semestre de 2009 ha sido elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios concedidos por Kìron, enseña de servicios financieros del grupo. El precio medio de la vivienda se situó en 2.422 euros por metro cuadrado, mientras que en 2008 ascendía a 2.633 euros por metro cuadrado.
La tasa de caída registrada es más moderada de la que se produjo entre el segundo semestre de 2008 y el segundo semestre de 2007 (-18,44%), "iniciando así un periodo en el que aunque los precios siguen bajando, lo hacen a un ritmo menor", han indicado desde la compañía.
El informe revela que la vivienda más vendida en España en el periodo de referencia tenía 66,92 euros por metro cuadrado, dos habitaciones, 40 años de antigüedad y se situaba en un tercer piso. Además, realiza un perfil de comprador tipo de vivienda. Es una persona que compra la vivienda sola (56%), que tiene entre 25 y 35 años (47%), es de nacionalidad española (97%), está soltera (61%), tiene contrato indefinido (81%) y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros (53%), siendo el importe medio de la hipoteca concedida de 139.952 euros.
Tecnocasa analiza la evolución del precio en ocho ciudades españolas. La que registró mayor descenso fue L'Hospitalet de Llobregat, con una caída del 14,04%, seguida de Madrid (-10,10%), Barcelona (-9,08%), Zaragoza (-6,15%), Bilbao (-6,14%), Málaga (-5,26%) y Sevilla (-0,80%). Sólo subió el precio en Valencia, con un 2,21%.
La hipoteca media es de 139.952 euros
Por su parte, el importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 139.952 euros en la segunda mitad de 2009, mientras que en el segundo semestre de 2008 dicho importe fue de 154.992 euros, con lo que se produce un descenso interanual del -9,7%. Este resultado indica que se está produciendo una desaceleración en la caída del mercado de la vivienda, ya que durante el período primer semestre de 2008-primer semestre de 2009 dicho descenso fue del -24,20%.
Por otro lado, el estudio destaca también que la proporción de solicitantes de hipotecas de nacionalidad española se situó en el 97,5% entre junio y diciembre del pasado año, cifra que ha aumentado en los últimos semestres, "con lo que prácticamente desaparece la compra hecha por ciudadanos extranjeros".
Echando la vista atrás, en el primer semestre de 2007 la demanda de hipotecas por parte de población extranjera se situó en el 36,6%, mientras que en el segundo la cifra fue del 26,9%. Dos años más tarde, la proporción ha quedado reducida al 2,46%.
Además, a lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 5 días, pasando de 117 días en el segundo semestre de 2008 a 112 días en el segundo semestre de 2009, cambiando así la tendencia observada en los dos semestres anteriores.
Publicado en El Diario El Mundo, 22-4-2010
J
pd: la canción del post. "Stand by me". Un clásico de Ben E. King que es un himno en muchos entornos. Escucharlo en el Berklee Performance Center por su creador tuvo que ser emocionante para "whiteduke".
El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España durante el segundo semestre de 2009 ha sido elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios concedidos por Kìron, enseña de servicios financieros del grupo. El precio medio de la vivienda se situó en 2.422 euros por metro cuadrado, mientras que en 2008 ascendía a 2.633 euros por metro cuadrado.
La tasa de caída registrada es más moderada de la que se produjo entre el segundo semestre de 2008 y el segundo semestre de 2007 (-18,44%), "iniciando así un periodo en el que aunque los precios siguen bajando, lo hacen a un ritmo menor", han indicado desde la compañía.
El informe revela que la vivienda más vendida en España en el periodo de referencia tenía 66,92 euros por metro cuadrado, dos habitaciones, 40 años de antigüedad y se situaba en un tercer piso. Además, realiza un perfil de comprador tipo de vivienda. Es una persona que compra la vivienda sola (56%), que tiene entre 25 y 35 años (47%), es de nacionalidad española (97%), está soltera (61%), tiene contrato indefinido (81%) y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros (53%), siendo el importe medio de la hipoteca concedida de 139.952 euros.
Tecnocasa analiza la evolución del precio en ocho ciudades españolas. La que registró mayor descenso fue L'Hospitalet de Llobregat, con una caída del 14,04%, seguida de Madrid (-10,10%), Barcelona (-9,08%), Zaragoza (-6,15%), Bilbao (-6,14%), Málaga (-5,26%) y Sevilla (-0,80%). Sólo subió el precio en Valencia, con un 2,21%.
La hipoteca media es de 139.952 euros
Por su parte, el importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 139.952 euros en la segunda mitad de 2009, mientras que en el segundo semestre de 2008 dicho importe fue de 154.992 euros, con lo que se produce un descenso interanual del -9,7%. Este resultado indica que se está produciendo una desaceleración en la caída del mercado de la vivienda, ya que durante el período primer semestre de 2008-primer semestre de 2009 dicho descenso fue del -24,20%.
Por otro lado, el estudio destaca también que la proporción de solicitantes de hipotecas de nacionalidad española se situó en el 97,5% entre junio y diciembre del pasado año, cifra que ha aumentado en los últimos semestres, "con lo que prácticamente desaparece la compra hecha por ciudadanos extranjeros".
Echando la vista atrás, en el primer semestre de 2007 la demanda de hipotecas por parte de población extranjera se situó en el 36,6%, mientras que en el segundo la cifra fue del 26,9%. Dos años más tarde, la proporción ha quedado reducida al 2,46%.
Además, a lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 5 días, pasando de 117 días en el segundo semestre de 2008 a 112 días en el segundo semestre de 2009, cambiando así la tendencia observada en los dos semestres anteriores.
Publicado en El Diario El Mundo, 22-4-2010
J
pd: la canción del post. "Stand by me". Un clásico de Ben E. King que es un himno en muchos entornos. Escucharlo en el Berklee Performance Center por su creador tuvo que ser emocionante para "whiteduke".
viernes, 16 de abril de 2010
Conferencia en el Saló Internacional del Turisme
Ayer participé en las Jornades d'Innovació i Sostenibilitat del Turisme en la jornada inaugural del Saló Internacional de Turisme de Catalunya. Se trata de una apuesta innovadora. Son las primeras Jornadas que incorporan investigación académica, gestión pública y profesionales del sector. En cuanto al parte académica, primero se presentó el mapa de investigación en turismo en Catalunya. Falta hacía. No somos muchos grupos reconocidos los que trabajamos en turismo, pero sí, al parecer, se ha producido un importante crecimiento los últimos años. Para muestra un botón, mi grupo (GRABET:Grup de Recerca Aplicat en Benestar Econòmic i Turisme) es muy reciente (2009). La tarea de recopliación elaborada Por J.A. Corral está siendo impecable.
A continuación los 4 ponentes teníamos 15 minutos para hacer una reflexión sobre la investigación en turismo o presentar un ejemplo de nuestro trabajo. Jose A. Donaire (UdG) y Salvador Palazón (URV) se inclinaron por lo primero: reflexiones y ejemplos de estructuras. Mar Vila (ESADE) y yo presentamos un ejemplo de nuestras investigaciones. En mi caso, presenté los princpales del resultado del trabajo ya presentado al Departament d'Economia i Finances (dentro de los estudios de la euroregión) y aceptado para publicación en Tourism Economics: "Time and Location of a Stay at a Hotel and Apartment". En resumen, con datos de precios semanales y características de hoteles y apartamentos de la costa durante unos 6 meses, se pueden conocer tres aspectos. 1/. Tendencias en las características (categoria, régimen, disponibilidad de piscina, etc) más valoradas en hoteles y apartamentos (ideas sobre qué características sobreponderar e infraponderar en la nueva oferta hotelera). 2/. Una primera valoración de la localización (y por tanto, indicador de la calidad de la localización). 3/. Valoración de la estacionalidad por tipo de alojamiento y por poblaciones. Además, es trabajo se puede extender con información temporal (que nos puede ayudar a valorar las intervenciones que se realizen en el destino) o aplicando técnicas cuantílicas. Finalmente puse otros ejemplos de las investigaciones del GRABET.
En definitiva, buena iniciativa que esperemos tenga continuidad. Buen día para conocer a otros investigadores (y obtener, una gratísima impresión de todos ellos). Buen día para dar a conocer la investigación en Turismo de Catalunya, que cada vez es más interesante. Mucha audiencia. Mucho académico. Mucho personal técnico y directivo de las instituciones públicas implicadas. Poca presencia de empresariado del sector (que debe de ir tomando conciencia poco a poco de lo que está cambiando el sector, que hay que profesionalizarse, innovar, formarse y contratar a gente más formada).
J
pd: la canción del post. "First day of my life" de Bright Eyes. Última recomendación de Boston (esta vez de forma indirecta). Preciosa canción. Voz en susurro roto para una canción sencilla y preciosa, o ¿sencillamente preciosa?
A continuación los 4 ponentes teníamos 15 minutos para hacer una reflexión sobre la investigación en turismo o presentar un ejemplo de nuestro trabajo. Jose A. Donaire (UdG) y Salvador Palazón (URV) se inclinaron por lo primero: reflexiones y ejemplos de estructuras. Mar Vila (ESADE) y yo presentamos un ejemplo de nuestras investigaciones. En mi caso, presenté los princpales del resultado del trabajo ya presentado al Departament d'Economia i Finances (dentro de los estudios de la euroregión) y aceptado para publicación en Tourism Economics: "Time and Location of a Stay at a Hotel and Apartment". En resumen, con datos de precios semanales y características de hoteles y apartamentos de la costa durante unos 6 meses, se pueden conocer tres aspectos. 1/. Tendencias en las características (categoria, régimen, disponibilidad de piscina, etc) más valoradas en hoteles y apartamentos (ideas sobre qué características sobreponderar e infraponderar en la nueva oferta hotelera). 2/. Una primera valoración de la localización (y por tanto, indicador de la calidad de la localización). 3/. Valoración de la estacionalidad por tipo de alojamiento y por poblaciones. Además, es trabajo se puede extender con información temporal (que nos puede ayudar a valorar las intervenciones que se realizen en el destino) o aplicando técnicas cuantílicas. Finalmente puse otros ejemplos de las investigaciones del GRABET.
En definitiva, buena iniciativa que esperemos tenga continuidad. Buen día para conocer a otros investigadores (y obtener, una gratísima impresión de todos ellos). Buen día para dar a conocer la investigación en Turismo de Catalunya, que cada vez es más interesante. Mucha audiencia. Mucho académico. Mucho personal técnico y directivo de las instituciones públicas implicadas. Poca presencia de empresariado del sector (que debe de ir tomando conciencia poco a poco de lo que está cambiando el sector, que hay que profesionalizarse, innovar, formarse y contratar a gente más formada).
J
pd: la canción del post. "First day of my life" de Bright Eyes. Última recomendación de Boston (esta vez de forma indirecta). Preciosa canción. Voz en susurro roto para una canción sencilla y preciosa, o ¿sencillamente preciosa?
jueves, 8 de abril de 2010
Los precios de tasación: qué son y problemas
El precio de tasación procede de unas valoraciones que generalmente se realizan con finalidad hipotecaria y tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes con precios de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España (y el Ministerio de la Vivienda que recoge información de distintas sociedades: TINSA, Sociedad de Tasación, etc). Estas sociedades analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.
Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:
1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.
J
Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.
Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:
1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.
J
Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).
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