Resulta que estoy enfermo. Tengo la gripe. La semana pasada fui algo irresponsable y no me abrigué algunos días en los que por la mañana hacía algo de fresco. Resulta que mi cerebro, además de haber sido irresponsable la semana pasada, hace que sea muy mal enfermo. No me gusta estarme quieto, siento que estoy perdiendo el tiempo (ya sea ocio o trabajo) y procuro automedicarme (de forma natural con miel y limón y no natural con paracetamol y otros antibióticos) todo lo que sea posible para pasar los días como buenamente puedo sin quedarme en la cama y curarme como debe ser, dejando pasar el tiempo necesario. La consecuencia de esto es que, no sólo estos remedios no son milagrosos (la gripe no deja de existir) sino que en algunas ocasiones el hecho de malcurarme provoca recaidas.
Sí, estoy enfermo, pero se me ocurre que esta situación es una curiosa y casual metáfora de la economía actual (quizás es que deliro...o no!). Un juego sencillo. Yo soy la economía mundial, mi cerebro son sus gestores e instituciones, la gripe es la crisis actual, los remedios naturales (reducciones de tipos, inyecciones de dinero por los BC) y los no naturales (planes diversos), el comportamiento irresponsable es el comportamiento irresponsable, el tiempo es el tiempo y las recaidas, recaidas. Conclusión: no por mucho sobremedicarte, te curas más temprano. Paciencia, tiempo, reflexión, las crisis está ahí y no la podemos eliminar de hoy para mañana. No nos pongamos nerviosos.
Por cierto, los últimos días están presentando beneficios bancos y cajas españoles. En todos los casos son bastante buenos dado lo que está cayendo. Ahora bien, me sobreviene una sensación. Parece que los bancos han optado por presentar menores beneficios y aumentar sus provisiones. Sabia decisión. Las cajas, en cambio (con un problema de morosidad superior al de los bancos como regla general) están optando por sacar pecho. ¿No será esto consecuencia de la excesiva politización de las cajas españolas?
J
pd:la canción del post "If I can dream", el rey, ese que está vivo y escondido en algún lugar de Las Vegas, en su mejor momento vocal.
martes, 28 de octubre de 2008
martes, 21 de octubre de 2008
El riesgo moral: ¿se van a ir de "rositas"?
En economia el concepto del riesgo moral lo utilizamos para designar esa situación en la que un seguro puede aumentar la probabilidad de que se comentan los actos que asegura. Ejemplos: la conducta de los individuos que poseyeran una póliza de seguros que lo cubriera todo, con la que emprenderían todo tipo de actividades de riesgo sin medida pues sabe que está asegurado haga lo que haga hasta dejar arruinada a la aseguradora, el nulo incentivo al trabajo de un subsidio al desempleo largo y del 100%, el nulo incentivo al comportamiento económico irresponsable de un país al que el FMI le prestase una y otra vez y sin condiciones. A mi me gusta relacionar el riesgo moral con la situación de un drogadicto que pide una y otra vez dinero (asegurando que lo va a utilizar para alimentarse) y que, sin embargo, lo vuelve a utilizar para drogarse. A este drogadicto cuando nos vuelva a pedir dinero hay que prestarle (no hay que dejar que muera de hambre), pero con condiciones.
No soy el primero que se plantea los riesgos morales de la actual crisis mundial financiera e inmobiliaria. ¿Hay que prestar sin condiciones a la banca para que se sienta inmune a cometer los mismos errores (prestar sin límites, creer que el precio de una activo puede subir indefinidamente)? ¿Y a los agentes y constructores inmobiliarios para que crean que puden especular ( y construir y construir sin lógica alguna) y luego serán rescatados y subvencionados?E incluso, ¿Hay que ayudar sin condiciones al individuo que compró un piso pensando en que la subida de precio de su activo y su situación económico de entonces le posibilitaría pagar sin problemas una hipoteca a la que no debería de haber tenido acceso (y que como mal menor, pues si se ponen las cosas feas le da el piso al banco y se acabó la historia)?
Ayudar sí, para evitar el colpaso internacional, para devolver la confianza al sistema pero no a coste 0. Todos estos agentes irresponsables no deben irse de rositas a costa del ciudadano. No hay que olvidar que todos esos planes "flotador" son y serán pagados por los contribuyentes (por todos, los responsables y los irresponsables). Los gobiernos (de los que también dudo si tendrían que soportar algún coste en términos de la ligereza con la que se han tomado la situación hasta que la evidencia era incontenible) deben dejar claros los costes para estas instituciones. Costes monetarios pero también exigencias formativas. Es la única manera de que no se queden con una sensación de inmunidad que a todos nos haría mucho daño en el futuro.
J
La canción del post: "absolutely begginers". El camaleónico Bowie en su versión más clásica.
No soy el primero que se plantea los riesgos morales de la actual crisis mundial financiera e inmobiliaria. ¿Hay que prestar sin condiciones a la banca para que se sienta inmune a cometer los mismos errores (prestar sin límites, creer que el precio de una activo puede subir indefinidamente)? ¿Y a los agentes y constructores inmobiliarios para que crean que puden especular ( y construir y construir sin lógica alguna) y luego serán rescatados y subvencionados?E incluso, ¿Hay que ayudar sin condiciones al individuo que compró un piso pensando en que la subida de precio de su activo y su situación económico de entonces le posibilitaría pagar sin problemas una hipoteca a la que no debería de haber tenido acceso (y que como mal menor, pues si se ponen las cosas feas le da el piso al banco y se acabó la historia)?
Ayudar sí, para evitar el colpaso internacional, para devolver la confianza al sistema pero no a coste 0. Todos estos agentes irresponsables no deben irse de rositas a costa del ciudadano. No hay que olvidar que todos esos planes "flotador" son y serán pagados por los contribuyentes (por todos, los responsables y los irresponsables). Los gobiernos (de los que también dudo si tendrían que soportar algún coste en términos de la ligereza con la que se han tomado la situación hasta que la evidencia era incontenible) deben dejar claros los costes para estas instituciones. Costes monetarios pero también exigencias formativas. Es la única manera de que no se queden con una sensación de inmunidad que a todos nos haría mucho daño en el futuro.
J
La canción del post: "absolutely begginers". El camaleónico Bowie en su versión más clásica.
miércoles, 15 de octubre de 2008
Informe Tecnocasa: primer semestre 2008
El precio de la vivienda de segunda mano cayó un 13,8% en el primer semestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007, lo que confirma una "clara desaceleración", según el Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra (José Maria Raya y Luis Diaz).
El precio de la vivienda de segunda mano cayó un 13,8% en el primer semestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007, lo que confirma una "clara desaceleración", según el Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra.
Las cuatro localidades donde es mayor el precios por metro cuadrado en el primer semestre de 2008 son Barcelona (3.769 euros), L'Hospitalet de Llobregat (3.548 euros), Madrid (3.470 euros) y Bilbao (3.190 euros).
Según Tecnocasa, el precio por metro cuadrado es superior en las viviendas más pequeñas (menos de 70 metros cuadrados) que en las de mayor superficie (más de 70 metros cuadrados).
Por otro lado, el perfil de la vivienda media en España es el de un inmueble de 65,53 metros cuadrados, entre dos y tres habitaciones, más de 40 años de antigüedad y situada en un tercer piso de altura.
Las viviendas más pequeñas se encuentran en la ciudad de L'Hospitalet de Llobregat (59,36 metro cuadrado), mientras que las que disponen de una mayor superficie están ubicadas en Málaga, con inmuebles que superan los 77 metros cuadrados de media.
En relación a la antigüedad de los edificios, Barcelona y Bilbao, con 48,72 y 46,80 años respectivamente, disponen del parque inmobiliario más envejecido de España, "probablemente a consecuencia de un menor impacto de la nueva construcción con relación al resto de ciudades analizadas".
Esperar casi cinco meses para vender un piso
A lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de la vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 120 días en el primer semestre de 2007 a los 135 días en el primer semestre de 2008.
Cabe destacar L'Hospitalet de Llobregat (86 días) como la población analizada donde menos días se han necesitado para vender una vivienda durante el primer semestre de 2008. En el sentido contrario figuran Málaga y Sevilla, donde la media ha sido de 160 días en ambas poblaciones.
En Madrid y Barcelona se necesitaron, en el periodo estudiado, 149 y 102 días, respectivamente, desde que una vivienda se puso a la venta hasta que finalmente se vendió.
Perfil del comprador
El comprador de vivienda de segunda mano suele tener entre 25 y 35 años, con contrato indefinido, de estado civil solero, de nacionalidad española, con una renta mensual neta inferior a 1.500 euros y que adquiere el inmueble con otra persona.
El importe medio de la hipoteca concedida es de 167.404 euros, cifra que representa un 79,99% del valor de tasación del inmueble y corresponde, en su mayoría, a hipotecas con un plazo de amortización de 40 años.
Así, el importe de la hipoteca solicitada ha descendido un 9,82% en relación al mismo semestre de 2007, cuando la hipoteca media se situaba en 185.642 euros.
Aquellas poblaciones en las que la hipoteca concedida ha sido mayor son Barcelona (228.241 euros), Madrid (198.117 euros) y L'Hospitalet de Llobregat (195.568 euros). Por su parte, Huelva (120.256 euros) destaca como la población con una hipoteca media más baja.
Las hipotecas para extranjeros se reducen a la mitad
Por otro lado, el estudio del perfil del comprador en este primer semestre de 2008 también aporta otras conclusiones, como que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en 14,49 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 87,50% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
Así, sólo el 12,5% de las hipotecas concedidas durante el primer semestre de 2008 han sido suscritas por extranjeros. Hace un año esta cifra fue del 36,63%.
(Extraído de www.expansion.com)
J
pd:la canción del post."Morning has broken" de Cat Stevens, preciosa canción y la canción con la que me despierto.
El precio de la vivienda de segunda mano cayó un 13,8% en el primer semestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007, lo que confirma una "clara desaceleración", según el Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra.
Las cuatro localidades donde es mayor el precios por metro cuadrado en el primer semestre de 2008 son Barcelona (3.769 euros), L'Hospitalet de Llobregat (3.548 euros), Madrid (3.470 euros) y Bilbao (3.190 euros).
Según Tecnocasa, el precio por metro cuadrado es superior en las viviendas más pequeñas (menos de 70 metros cuadrados) que en las de mayor superficie (más de 70 metros cuadrados).
Por otro lado, el perfil de la vivienda media en España es el de un inmueble de 65,53 metros cuadrados, entre dos y tres habitaciones, más de 40 años de antigüedad y situada en un tercer piso de altura.
Las viviendas más pequeñas se encuentran en la ciudad de L'Hospitalet de Llobregat (59,36 metro cuadrado), mientras que las que disponen de una mayor superficie están ubicadas en Málaga, con inmuebles que superan los 77 metros cuadrados de media.
En relación a la antigüedad de los edificios, Barcelona y Bilbao, con 48,72 y 46,80 años respectivamente, disponen del parque inmobiliario más envejecido de España, "probablemente a consecuencia de un menor impacto de la nueva construcción con relación al resto de ciudades analizadas".
Esperar casi cinco meses para vender un piso
A lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de la vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 120 días en el primer semestre de 2007 a los 135 días en el primer semestre de 2008.
Cabe destacar L'Hospitalet de Llobregat (86 días) como la población analizada donde menos días se han necesitado para vender una vivienda durante el primer semestre de 2008. En el sentido contrario figuran Málaga y Sevilla, donde la media ha sido de 160 días en ambas poblaciones.
En Madrid y Barcelona se necesitaron, en el periodo estudiado, 149 y 102 días, respectivamente, desde que una vivienda se puso a la venta hasta que finalmente se vendió.
Perfil del comprador
El comprador de vivienda de segunda mano suele tener entre 25 y 35 años, con contrato indefinido, de estado civil solero, de nacionalidad española, con una renta mensual neta inferior a 1.500 euros y que adquiere el inmueble con otra persona.
El importe medio de la hipoteca concedida es de 167.404 euros, cifra que representa un 79,99% del valor de tasación del inmueble y corresponde, en su mayoría, a hipotecas con un plazo de amortización de 40 años.
Así, el importe de la hipoteca solicitada ha descendido un 9,82% en relación al mismo semestre de 2007, cuando la hipoteca media se situaba en 185.642 euros.
Aquellas poblaciones en las que la hipoteca concedida ha sido mayor son Barcelona (228.241 euros), Madrid (198.117 euros) y L'Hospitalet de Llobregat (195.568 euros). Por su parte, Huelva (120.256 euros) destaca como la población con una hipoteca media más baja.
Las hipotecas para extranjeros se reducen a la mitad
Por otro lado, el estudio del perfil del comprador en este primer semestre de 2008 también aporta otras conclusiones, como que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en 14,49 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 87,50% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
Así, sólo el 12,5% de las hipotecas concedidas durante el primer semestre de 2008 han sido suscritas por extranjeros. Hace un año esta cifra fue del 36,63%.
(Extraído de www.expansion.com)
J
pd:la canción del post."Morning has broken" de Cat Stevens, preciosa canción y la canción con la que me despierto.
jueves, 2 de octubre de 2008
Deconstruyendo la actual crisis
Sí, la crisis actual procede del impago de las llamadas hipotecas subprime. Sí, tiene su origen en EUA. Pero, ¿Cuál es la causa de fondo de esta crisis mundial? Esta es una pregunta que me hacen mis alumnos últimamente. Quizás les sorprenda mi respuesta, pero la causa de fondo es algo que, hasta, hace muy poco, muchas familias españolas lo consideraban como algo positivo: unos tipos de interés anormalmente reducidos. Es más unos tipos de interés reales negativos.
En economía sabemos que las variables verdaderamente importantes son las variables reales. En el caso de los tipos de interés, el tipo de interés real es el tipo de interés nominal menos la inflación. Para ver la importancia de ambas variables en Japón, por ejemplo, durante algunos años han tenido deflación y eso hacía que, a pesar de tener unos tipos de interés del 0%, sus ciudadanos/empresas no invirtieran pues el tipo de interés real era sumamente positivo. Súmese a este aspecto que NO HAY QUE OLVIDAR que el tipo de interés no deja de ser el indicador de las preferencias temporales de los individuos. Así, cuando los tipos de interés reales son positivos, los individuos tienen un incentivo al ahorro y cuando son negativos, los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo.
Pues bien. Los tipos de interés deben tender a ser positivos y, en la última década, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad. Además, en los últimos tiempos, y debido a la subida de precios del petróleo, los tipos de interes reales se han hecho más negativos (producto del aumento de la inflación). No es difícil intuir que esta situación conducirá a distorsiones. La primera, la más evidente, un aumento de la deuda. Pues es un "chollo" endeudarse cuando los tipos de interes reales son negativos, pues tu deuda en términos reales disminuye ejercicio a ejercicio. Los intereses que pago son menores a la inflación y la cantidad a amortizar pierde valor real a medida que aumenta la inflación. La segunda, como endeudarse es barato, pues endeudémonos y compremos activos, esto conduce a que aumente el precio de los mismos y, a medida que este proceso continua, respirar en el aire esa sensación de que esos activos no pueden bajar de precio sino sólo subir más y más (¿les suena la palabra burbuja?Bursátil o inmobiliaria). Tercero, e inherente al anterior, alguien que espera que su inversión siempre sea rentable, no percibe adecuadamente el riesgo.
¿Consecuencias?Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB. Cuestión aparte es el aumento de la pobreza de los ciudadanos (en términos de aumentos de impuestos o disminución de gastos futuros), por tener que pagar determinados planes "salvavidas". Por no hablar de la pérdida de credibilidad de los gobiernos y las instituciones.
Una última reflexión: ¿Esto es un problema sólo de de EUA?¿O puede que, como siempre, y fruto de que son la economía de mercado más pura, simplemente es un adelanto de lo que nos pasará en Europa?
J
pd: la canción del post. "Blowing in the wind" (Bob Dylan). Una de las mejores canciones del mejor y más prolífico cantauttor-rock de la historia.
En economía sabemos que las variables verdaderamente importantes son las variables reales. En el caso de los tipos de interés, el tipo de interés real es el tipo de interés nominal menos la inflación. Para ver la importancia de ambas variables en Japón, por ejemplo, durante algunos años han tenido deflación y eso hacía que, a pesar de tener unos tipos de interés del 0%, sus ciudadanos/empresas no invirtieran pues el tipo de interés real era sumamente positivo. Súmese a este aspecto que NO HAY QUE OLVIDAR que el tipo de interés no deja de ser el indicador de las preferencias temporales de los individuos. Así, cuando los tipos de interés reales son positivos, los individuos tienen un incentivo al ahorro y cuando son negativos, los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo.
Pues bien. Los tipos de interés deben tender a ser positivos y, en la última década, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad. Además, en los últimos tiempos, y debido a la subida de precios del petróleo, los tipos de interes reales se han hecho más negativos (producto del aumento de la inflación). No es difícil intuir que esta situación conducirá a distorsiones. La primera, la más evidente, un aumento de la deuda. Pues es un "chollo" endeudarse cuando los tipos de interes reales son negativos, pues tu deuda en términos reales disminuye ejercicio a ejercicio. Los intereses que pago son menores a la inflación y la cantidad a amortizar pierde valor real a medida que aumenta la inflación. La segunda, como endeudarse es barato, pues endeudémonos y compremos activos, esto conduce a que aumente el precio de los mismos y, a medida que este proceso continua, respirar en el aire esa sensación de que esos activos no pueden bajar de precio sino sólo subir más y más (¿les suena la palabra burbuja?Bursátil o inmobiliaria). Tercero, e inherente al anterior, alguien que espera que su inversión siempre sea rentable, no percibe adecuadamente el riesgo.
¿Consecuencias?Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB. Cuestión aparte es el aumento de la pobreza de los ciudadanos (en términos de aumentos de impuestos o disminución de gastos futuros), por tener que pagar determinados planes "salvavidas". Por no hablar de la pérdida de credibilidad de los gobiernos y las instituciones.
Una última reflexión: ¿Esto es un problema sólo de de EUA?¿O puede que, como siempre, y fruto de que son la economía de mercado más pura, simplemente es un adelanto de lo que nos pasará en Europa?
J
pd: la canción del post. "Blowing in the wind" (Bob Dylan). Una de las mejores canciones del mejor y más prolífico cantauttor-rock de la historia.
IPVivienda (INE): Primeros datos
Ayer tuvimos los primeros datos del índice de precios de vivienda del INE. Ya comenté en un post anterior que esté índice, a priori, ya parece un indicador más fiel de la evolución de los precios de la vivienda a tiempo real, y los primeros resultados no dejan lugar a dudas de que es así. Comparando con los datos del índice del Ministerio encontramos estas diferencias.
1.La tasa de crecimiento anual: Para los datos del Ministerio es del 2%, para la seri del INE un -0,3% (aunque sí que es cierto que coinciden en la variación trimestral)
2.La tasa de crecimiento anual para las viviendas de segunda mano decrece al 4,9% y la tasa de crecimiento anual para las viviendas nuevas crece al 5,3%. Esta diferencia, que no admite comparativa con los datos del Ministerio, parece reflejar la distinta predisposición a "aguantar el tirón" de constructores y familias. Los primeros intentan aguantar la reducción de la demanda sin negociar precios (aunque seguramente muy afectados por los plazos de venta y la drástica reducción de transacciones), disponiendo del "cash" generado en los últimos años. Los segundos, no tienen más remedio que reducir precios, empujados, además, por las propias inmobiliarias que saben que para vender en un tiempo razonable es la única vía.
3.Las tasas de reducción de precios anuales de la Comunidad de Madrid y Cataluña (alrededor del 5% de reducción de precios en el índice del INE), mientras que en los datos del Ministerio se muestra un crecimiento del 4,5% en Cataluña y una reducción de únicamente el 0,4% en la Comunidad de Madrid a lo largo del mismo periodo. Esta parece ser una las contradicciones más interesantes. Cualquiera de los informes con datos de compraventa (ver, por ejemplo los datos del informe de Tecnocasa que se publicará próximamente), dan la razón al dato del INE, ya que las grandes capitales de estas CCAA son las que más rápidamente están notando el parón inmobiliario.
Por cierto, una pena que no tengamos por CCAA el dato del índice de precios desagregado por viviendas nuevas y de segunda mano (seguramente, ausencia de una muestra absolutamente representativa). Combinando que el mercado de segunda mano es el que más rápidamente se está ajustando vía precios y que Cataluña y Madrid son las CCAA donde más rápidamente está bajando el precio de la vivienda, no sería de extrañar que la reducción de los precios de la vivienda de segunda mano durante el último año en estas CCAA fuese superior al 10% (en un año!).
Finalmente, si uno entra en los aspectos metodológicos en la construcción de la serie observa que no únicamente la fuente es más acertada (registros notariales en relación a tasaciones) sino que el tratamiento de la misma también lo es. Se trata de un índice de Laspeyres encadenado (muy util para incorporar la dinamicidad del mercado sin demasiadas repercusiones) y se controla por las características de la vivienda. Este aspecto es esencial. Es imposible que se vendan las mismas viviendas de un año a otro, con lo que la comparación de los precios entre transacciones de distintos años necesita controlar este aspecto. En la literatura económica es muy común hacerlo mediante lo que se conocen como precios hedónicos (o más adecuadamente, precios ajustados por la calidad), el INE lo hace generando grupos de viviendas homogéneas (unos 52000) y comparando únicamente los precios entre viviendas del mismo grupo. Un acierto, felicidades.
No creo que tardemos mucho en considerar este nuevo precio de la vivienda como el indicador más adecuado de su evolución. Además, tiene la virtud añadido de ser comparable con los indicadores del precio de la vivienda de otros países europeos.
pd: la canción del post: "Imagine" de John Lennon. ¿No son necesarias palabras, verdad?
1.La tasa de crecimiento anual: Para los datos del Ministerio es del 2%, para la seri del INE un -0,3% (aunque sí que es cierto que coinciden en la variación trimestral)
2.La tasa de crecimiento anual para las viviendas de segunda mano decrece al 4,9% y la tasa de crecimiento anual para las viviendas nuevas crece al 5,3%. Esta diferencia, que no admite comparativa con los datos del Ministerio, parece reflejar la distinta predisposición a "aguantar el tirón" de constructores y familias. Los primeros intentan aguantar la reducción de la demanda sin negociar precios (aunque seguramente muy afectados por los plazos de venta y la drástica reducción de transacciones), disponiendo del "cash" generado en los últimos años. Los segundos, no tienen más remedio que reducir precios, empujados, además, por las propias inmobiliarias que saben que para vender en un tiempo razonable es la única vía.
3.Las tasas de reducción de precios anuales de la Comunidad de Madrid y Cataluña (alrededor del 5% de reducción de precios en el índice del INE), mientras que en los datos del Ministerio se muestra un crecimiento del 4,5% en Cataluña y una reducción de únicamente el 0,4% en la Comunidad de Madrid a lo largo del mismo periodo. Esta parece ser una las contradicciones más interesantes. Cualquiera de los informes con datos de compraventa (ver, por ejemplo los datos del informe de Tecnocasa que se publicará próximamente), dan la razón al dato del INE, ya que las grandes capitales de estas CCAA son las que más rápidamente están notando el parón inmobiliario.
Por cierto, una pena que no tengamos por CCAA el dato del índice de precios desagregado por viviendas nuevas y de segunda mano (seguramente, ausencia de una muestra absolutamente representativa). Combinando que el mercado de segunda mano es el que más rápidamente se está ajustando vía precios y que Cataluña y Madrid son las CCAA donde más rápidamente está bajando el precio de la vivienda, no sería de extrañar que la reducción de los precios de la vivienda de segunda mano durante el último año en estas CCAA fuese superior al 10% (en un año!).
Finalmente, si uno entra en los aspectos metodológicos en la construcción de la serie observa que no únicamente la fuente es más acertada (registros notariales en relación a tasaciones) sino que el tratamiento de la misma también lo es. Se trata de un índice de Laspeyres encadenado (muy util para incorporar la dinamicidad del mercado sin demasiadas repercusiones) y se controla por las características de la vivienda. Este aspecto es esencial. Es imposible que se vendan las mismas viviendas de un año a otro, con lo que la comparación de los precios entre transacciones de distintos años necesita controlar este aspecto. En la literatura económica es muy común hacerlo mediante lo que se conocen como precios hedónicos (o más adecuadamente, precios ajustados por la calidad), el INE lo hace generando grupos de viviendas homogéneas (unos 52000) y comparando únicamente los precios entre viviendas del mismo grupo. Un acierto, felicidades.
No creo que tardemos mucho en considerar este nuevo precio de la vivienda como el indicador más adecuado de su evolución. Además, tiene la virtud añadido de ser comparable con los indicadores del precio de la vivienda de otros países europeos.
pd: la canción del post: "Imagine" de John Lennon. ¿No son necesarias palabras, verdad?
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