Cuanto vale realmente tu vivienda

Cuando uno se dispone a vender/comprar su vivienda, se dispone a realizar la transacción más importante que hará en su vida y, posiblemente, con un cierto sentimiento de apego a dicha vivienda. La pregunta de cuánto vale verdaderamente mi vivienda no tarda en salir. Si la pregunta es el valor de mercado en ese momento, la mejor opción es comprobar en algún portal inmobiliario a qué precio se están vendiendo viviendas similares. Ya se sabe que ser demasiado ambicioso puede impedir que vendamos y un poco ambiciosos no obtener el mejor rendimiento posible. En el acrobático equilibrio está el precio óptimo. Primer punto: si quiere saber el valor real de su inmueble, no lo tase! Las tasadoras tienen incentivos para sobretasar (y facilitar créditos) su vivienda en época de boom y subtasarla (y dificultar créditos) en épocas como la actual.

Segundo punto. Un profesional le ayudará sin duda pero, económicamente, está demostrado que el agente inmobiliario no tiene un incentivo económico adecuado para obtener el mejor trato sino para obtener un buen trato en el menor tiempo posible. Así, un agente inmobiliario obtendrá por tu piso un precio inferior en un 3% que el que obtendría para si mismo (el acceso a la información que supone internet ha hecho reducir este 3% a un 2%).

En cuanto al valor razonable de nuestra vivienda a comprar/vender, la respuesta está en pensar en la vivienda como en un activo más. Lo más lógico sería utilizar el conocido PER (Price Earning Ratio: la relación entre el precio y los beneficios, muy utilizado para la valoración de las acciones). Toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por tanto, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 360.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros netos (de gastos) anuales, su PER será de 30. Esto significa que tardaríamos 30 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. Un valor excesivo. Un PER de 5 en cambio sería magnífico.

La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Hoy ronda, con datos oficiales, el 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se ha corregido relativamente. Con datos del índice Tecnocasa-ESCI rondaría el 24. La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 30% (20% según Tecnocasa-ESCI) hasta que sea razonable adquirir una. Un PER de 20 es un valor comúnmente aceptado como razonable para una inversión en un inmueble pues supone que en 20 años uno recupera la inversión realizada. Aunque, para un buen negocio, no compre a más de un PER 15. Hoy ya hay casos. Así que ya sabe: alquiler mensual*12*20=Valor razonable de mi vivienda.

Publicat en versió completa el 9-4-2011 a l'Economic (Diari Avui)

J

pd:la canción del post. La escuché al caer en una famosa serie haciendo zapping. Fue un flechazo. Tienen sentidos los "shzam" o "sounhound". The School. Shoulder (en la mejor versión que he encontrado)