Nuevas perspectivas del mercado de la vivienda:IEF

La semana pasada se celebró el seminario/mesa redonda: "Nuevas perspectivas del mercado de la vivienda" en el Instituto de Estudios Fiscales. Los ponentes, probablemente, los tres "totems" de la investigación sobre vivienda en España: Julio Rodríguez, Paloma Taltavull y Miguel Angel Garcia. A los tres los sigo desde hace tiempo, a los dos últimos incluso los conozco. No pude asistir aunque sí bajarme sus papers de la web. Julio Rodriguez hace una análisis promenorizado de la situación del mercado inmobiliario en España. Me quedo con dos reflexiones:

1. La crisis tiene más similitudes con la de 1973/1974 que con la de 1990/93, sobretodo, por el desfase de viviendas iniciadas y demandadas en el año de la explosión. Dato de hoy: la reducción de la demanda (39% en enero según el INE) puede llevar a decrecimientos del 40% del precio en 2009.

2. La otra cara del elevado endeudamiento en vivienda es la necesidad de financiación del exterior. El défricit exterior llegó a superar el 10% del PIB en 2007 (el segundo más elevado del mundo en términos absolutos)

De Paloma Taltavull, fantástico análisis del problema de la finacniación. Me quedo con que la poca memoria en España no recordaba una crisis similar y con su propuesta de no cambiar las herramientas pero sí el uso de las mismas para hacer frente a la crisis.

De Miguel Angel Lopez Garcia me quedó con su ya clásica distinción entre "incentivo a la inversión"/"incentivo al ahorro" (una de las primeras cosas que como alumno suyo me cautivó hacia dedicarme a la invesitgación en el mercaod de la vivienda)."...Un ejemplo de incentivo al ahorro en vivienda es la introducción de una desgravación “universal”, en el sentido de que es invocable tanto para una vivienda nueva como para una usada. Los efectos de esta política consistirían en un aumento de la cantidad de stock de capital residencial, pero también del su precio. Por el contrario, un ejemplo de incentivo a la inversión en vivienda estaría constituido por una reducción de los impuestos que gravan las transacciones de viviendas nuevas y/o un aumento de los subsidios fiscales invocables para su adquisición, todo ello sin modificar sus contrapartidas para las viviendas usadas. Este tipo de política dará lugar a un precio menor para el capital residencial existente. Adicionalmente, esto es sólo una parte de la historia, pues si bien los subsidios dirigidos a la vivienda nueva disminuyen el precio de las viviendas existentes, generarán una mayor actividad constructora...". "...la suma de los tipos de gravamen del IVA y el IAJD excede al tipo del ITP, este ordenamiento es equivalente a la conjunción de un incentivo al ahorro positivo y a un incentivo a la inversión negativo". Creo que, como en cualquier crisis, no es momento de incentivos a la inversión (sería, echar más leña al fuego, en temas de precio).En mi opinión, incluso, aunque distorsione más que la política impositiva, me inclinaría por políticas de subvenciones fiscales al alquiler y promoción de las viviendas de alquiler social. No debemeos desaprovechar la crisi en cuanto al impulso definitivo al alquiler.

J

pd:la canción del post. "Knock on wood". Un clásico de, para mi uno de las grandes genios musicales de la historia: David Bowie.