Ayer tuvimos los primeros datos del índice de precios de vivienda del INE. Ya comenté en un post anterior que esté índice, a priori, ya parece un indicador más fiel de la evolución de los precios de la vivienda a tiempo real, y los primeros resultados no dejan lugar a dudas de que es así. Comparando con los datos del índice del Ministerio encontramos estas diferencias.
1.La tasa de crecimiento anual: Para los datos del Ministerio es del 2%, para la seri del INE un -0,3% (aunque sí que es cierto que coinciden en la variación trimestral)
2.La tasa de crecimiento anual para las viviendas de segunda mano decrece al 4,9% y la tasa de crecimiento anual para las viviendas nuevas crece al 5,3%. Esta diferencia, que no admite comparativa con los datos del Ministerio, parece reflejar la distinta predisposición a "aguantar el tirón" de constructores y familias. Los primeros intentan aguantar la reducción de la demanda sin negociar precios (aunque seguramente muy afectados por los plazos de venta y la drástica reducción de transacciones), disponiendo del "cash" generado en los últimos años. Los segundos, no tienen más remedio que reducir precios, empujados, además, por las propias inmobiliarias que saben que para vender en un tiempo razonable es la única vía.
3.Las tasas de reducción de precios anuales de la Comunidad de Madrid y Cataluña (alrededor del 5% de reducción de precios en el índice del INE), mientras que en los datos del Ministerio se muestra un crecimiento del 4,5% en Cataluña y una reducción de únicamente el 0,4% en la Comunidad de Madrid a lo largo del mismo periodo. Esta parece ser una las contradicciones más interesantes. Cualquiera de los informes con datos de compraventa (ver, por ejemplo los datos del informe de Tecnocasa que se publicará próximamente), dan la razón al dato del INE, ya que las grandes capitales de estas CCAA son las que más rápidamente están notando el parón inmobiliario.
Por cierto, una pena que no tengamos por CCAA el dato del índice de precios desagregado por viviendas nuevas y de segunda mano (seguramente, ausencia de una muestra absolutamente representativa). Combinando que el mercado de segunda mano es el que más rápidamente se está ajustando vía precios y que Cataluña y Madrid son las CCAA donde más rápidamente está bajando el precio de la vivienda, no sería de extrañar que la reducción de los precios de la vivienda de segunda mano durante el último año en estas CCAA fuese superior al 10% (en un año!).
Finalmente, si uno entra en los aspectos metodológicos en la construcción de la serie observa que no únicamente la fuente es más acertada (registros notariales en relación a tasaciones) sino que el tratamiento de la misma también lo es. Se trata de un índice de Laspeyres encadenado (muy util para incorporar la dinamicidad del mercado sin demasiadas repercusiones) y se controla por las características de la vivienda. Este aspecto es esencial. Es imposible que se vendan las mismas viviendas de un año a otro, con lo que la comparación de los precios entre transacciones de distintos años necesita controlar este aspecto. En la literatura económica es muy común hacerlo mediante lo que se conocen como precios hedónicos (o más adecuadamente, precios ajustados por la calidad), el INE lo hace generando grupos de viviendas homogéneas (unos 52000) y comparando únicamente los precios entre viviendas del mismo grupo. Un acierto, felicidades.
No creo que tardemos mucho en considerar este nuevo precio de la vivienda como el indicador más adecuado de su evolución. Además, tiene la virtud añadido de ser comparable con los indicadores del precio de la vivienda de otros países europeos.
pd: la canción del post: "Imagine" de John Lennon. ¿No son necesarias palabras, verdad?
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