lunes, 21 de marzo de 2011

Nueva oleada de estudios internacionales sobre la burbuja immobiliaria en España

Morgan Stanley, cuantifica que, de acuerdo con los salarios, el precio de la vivienda en españa debería bajar un 25% adicional para volver a su nivel medio histórico. Acto seguido, precisa que "esto no significa que los precios de la vivienda vayan a caer ese porcentaje. la caída final dependerá de muchas circunstancias, desde la efectividad de las políticas monetarias a factores demográficos". Asimsimo cuantifica el tamaño del stock sin vender en un millón de viviendas. Asmimo, espera reducciones del 5 al 10% de los precios para 2011, debido a una morosidad creciente y una situación económica de estancamiento económico con cada vez menos ayudas estatales.

Por su parte, The Economist, considera que la burbuja inmobiliaria española estalló hace unos años aunque todavía no se ha desinflado del todo, a diferencia de estados unidos o japón. El semanario económico mide la sobrevaloración de la vivienda a través de un índice de precios que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres. Con este instrumento, sitúa la sobrevaloración en un 43,7%. Unos 12 puntos procentuales mejor que hace un año, siendo la cuarta en sobrevaloración. Tras Australia (56,4%), Hong-Kong (53,8%) y Francia (48%).

Por su parte, la ex-ministra Trujillo continúa poseída (¿o estaba poseída cuando era ministra?) y dice que que la sobrevaloración se sitúa en el 50%. Lo más curioso es que niega que haya negado la burbuja immobiliaria...

J

pd:la canción del post. Nacho Vegas será recordado, probablemente, por ser el Nick Cave español. Por eso, para mi tiene tanto mérito que componga, con un excelente resultado, una canción de desamor de corte más clásico-quizás pretendidamente Coheniano- y menos "personal". Dos días después de su concierto en L'auditori, no he podido evitarlo. La Gran Broma Final

viernes, 11 de marzo de 2011

¿Cuánto le queda a la burbuja inmobiliaria por deshincharse? ¿Cuánto se ha deshinchado ya? Lo que la verdad esconde

A finales del 2010 asistimos al ya tradicional baile de cifras sobre el tamaño de la burbuja inmobiliaria en España. Así, según el semanario británico The Economist, a partir del conocido ratio PER (ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres) la sobrevaloración es de un 47,6%. En cambio, según la Comisión Europea, utilizando un modelo econométrico que calcula la burbuja como la parte del aumento del precio que no se puede explicar económicamente, la sobrevaloración se cifra en un 17%. Finalmente, si nos fijamos en la relación del precio de la vivienda con la renta media familiar (la lógica nos dice que debe de haber una proporción más o menos estable entre el precio de la vivienda y la renta del ciudadano), la sobrevaloración se cifra por encima del 30%. Por cierto, que este es el criterio que, a la luz de las declaraciones de Blanco, ha servido para que el gobierno por fin deje de negar la burbuja. Aceptar (¡por fin!) el problema, el primer paso.

Entonces, ¿cuál es el criterio bueno? Todos. ¿Qué cifra nos creemos? Ninguna. Lo que estas verdades esconden es que los datos que sirven para sus cálculos proceden del Ministerio de la vivienda y dichos datos-además de otras deficiencias metodológicas al construir el índice- son precios de tasación y no de precios de transacción (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está tradicionalmente interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens.

¿Existen cálculos fiables con una muestra de precios de venta? Sí. Según el último dato del índice de precios Tecnocasa-ESCI (UPF), nuestro Standard & Poor/Case-Shiller, desde máximos (finales de 2006), el precio de la vivienda en España ha decrecido un 28%. Es decir, más del doble de lo que muestra el Ministerio de la Vivienda (13%), situando los precios a niveles de 2004. ¿Cuánto le queda a la burbuja por deshincharse? A corto plazo, entorno a un 20% adicional. Hasta llegar a que el cociente precio de la vivienda renta familiar sea el de equilibrio (entorno a 5). A largo plazo, mientras haya envejecimiento de la población, estancamiento económico y paro, no hay demanda solvente (y sí todavía, un stock sobrante). Un interesante trabajo reciente del BIS calcula el impacto del envejecimiento de la población sobre el precio de la vivienda, nos sitúa el top 2 de reducciones de precios: un 75%. Así que, probablemente, hay burbuja por desinflar para rato.

J

pd:la canción del post. De la mano de una antigua famosa película, me vino a la memoria este clásico de Glenn Frey. The Heat is on.