¿Cuánto le queda a la burbuja inmobiliaria por deshincharse? ¿Cuánto se ha deshinchado ya? Lo que la verdad esconde

A finales del 2010 asistimos al ya tradicional baile de cifras sobre el tamaño de la burbuja inmobiliaria en España. Así, según el semanario británico The Economist, a partir del conocido ratio PER (ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres) la sobrevaloración es de un 47,6%. En cambio, según la Comisión Europea, utilizando un modelo econométrico que calcula la burbuja como la parte del aumento del precio que no se puede explicar económicamente, la sobrevaloración se cifra en un 17%. Finalmente, si nos fijamos en la relación del precio de la vivienda con la renta media familiar (la lógica nos dice que debe de haber una proporción más o menos estable entre el precio de la vivienda y la renta del ciudadano), la sobrevaloración se cifra por encima del 30%. Por cierto, que este es el criterio que, a la luz de las declaraciones de Blanco, ha servido para que el gobierno por fin deje de negar la burbuja. Aceptar (¡por fin!) el problema, el primer paso.

Entonces, ¿cuál es el criterio bueno? Todos. ¿Qué cifra nos creemos? Ninguna. Lo que estas verdades esconden es que los datos que sirven para sus cálculos proceden del Ministerio de la vivienda y dichos datos-además de otras deficiencias metodológicas al construir el índice- son precios de tasación y no de precios de transacción (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está tradicionalmente interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens.

¿Existen cálculos fiables con una muestra de precios de venta? Sí. Según el último dato del índice de precios Tecnocasa-ESCI (UPF), nuestro Standard & Poor/Case-Shiller, desde máximos (finales de 2006), el precio de la vivienda en España ha decrecido un 28%. Es decir, más del doble de lo que muestra el Ministerio de la Vivienda (13%), situando los precios a niveles de 2004. ¿Cuánto le queda a la burbuja por deshincharse? A corto plazo, entorno a un 20% adicional. Hasta llegar a que el cociente precio de la vivienda renta familiar sea el de equilibrio (entorno a 5). A largo plazo, mientras haya envejecimiento de la población, estancamiento económico y paro, no hay demanda solvente (y sí todavía, un stock sobrante). Un interesante trabajo reciente del BIS calcula el impacto del envejecimiento de la población sobre el precio de la vivienda, nos sitúa el top 2 de reducciones de precios: un 75%. Así que, probablemente, hay burbuja por desinflar para rato.

J

pd:la canción del post. De la mano de una antigua famosa película, me vino a la memoria este clásico de Glenn Frey. The Heat is on.