La caida de los mitos sobre la vivienda

Las crisis tienen la virtud de poner los contadores a 0, como los tiempos de todos los ciclistas antes de comenzar un nuevo Tour de Francia. Hoy sabemos que los bancos no eran inquebrantables y que Greenspan no era infalible. Y si a algo ha afectado esta crisis es a todos esos mitos sobre la vivienda que se habían fortalecido en los últimos años. Vamos a pasar revista a varios de ellos.

“Compra una vivienda que siempre sube de precio”. Un clásico. La vivienda no deja de ser un bien como cualquier otro y para que suba su precio tiene que haber una demanda superior a la oferta. Y esa demanda no debe de proceder de la mera creencia de que subirá de precio (burbuja). Sino que debe de haber algún motivo sólido para ello (boom demográfico, bajada de tipos de interés…). En Japón o en Alemania una vivienda hoy todavía cuesta menos que a mitades de los 90. En EUA el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 30% en el último año y medio. ¿Y en España? En España entre 1991 y 1996 la vivienda perdió un 25% de poder adquisitivo. Pero como la inflación era alta apenas lo percibimos: el precio de la vivienda crecía un 1% y la inflación un 7%. En cambio, en el escenario deflacionista actual, no hay máscaras, para que la vivienda pierda el mismo 6% real anual, si la inflación es del -1%, el precio de la vivienda debe reducirse un 7%. Y lo estamos viendo.

“La vivienda es un negocio seguro para los bancos porque, en el peor de los casos, se quedan con el piso”. A entregar una vivienda a cambio de dejar de pagar hipoteca se llama dación de pago. En Estados Unidos eso fue el desencadenante de la crisis (se le llamó “efecto sonajero”) y del hundimiento de los principales bancos. Nadie quiere un activo que está bajando su precio. En España, aunque pueden, ningún banco hoy acepta la dación de pago, todos exigen garantías personales. Bastante tienen con intentar vender las viviendas de las constructoras que han quebrado.

“Ir a vivir de alquiler es tirar el dinero”. El alquiler y la propiedad son formas de tener los servicios que necesitamos de una vivienda. Para saber cuál es la alternativa más barata tenemos que comparar sus costes con el pequeño añadido de la expectativa de revalorización de la vivienda. A grandes rasgos. Hay que comparar el recibo del alquiler con los intereses de la hipoteca. Sabiendo eso, si para una misma vivienda los intereses mensuales del préstamo hipotecario son superiores al recibo de alquiler, la mejor opción es alquilar, si es al contrario, comprar. En ambos casos, el dinero que no utilizamos para hacer frente a ese coste nos puede servir para ahorrar (y comprar en el futuro) o para amortizar. Pero a este sencillo cálculo hay que añadir la expectativa de revalorización del piso. Actualmente la expectativa de revalorización es negativa lo que hace mucho más atractivo alquiler. No es casualidad, que según datos del Ministerio de la vivienda el número de viviendas alquiladas en España haya experimentado una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior.

Publicado en La Vanguardia 18-9-2009.

J

pd: el lunes toca o debería (su salud está mermada) un mito en Barcelona. Leonard Cohen. Dejo aquí una de mis canciones favoritas de su obra. El poeta de traje cruzado nos recita, en forma de carta, una historia de triángulo amoroso con maestría."Famous blue raincoat"