Moodys, que hoy ha rebajado el rating de Castilla La Mancha y Murcia, nos despertó ayer advertiendo de que podría rebajar la calificación de la deuda a largo plazo de una treintena de entidades financieras españolas.
No es casualidad que esto apareciera una semana después de amenazar con reducir la deuda soberana española. Y es que, por fin, se asocia el problema de la deuda española con su verdadero riesgo:el riesgo del sistema financiero. Es cierto que el sector público español ha gastado más de lo debido desde que empezó la crisis (con, además, escasez de resultados), que España está en pleno plan de ajuste económico y que algunas CCAA presentan unas cuentas reprochables (quizás está viniendo bien todo esto para debatir el modelo autonómico...)
Todo eso es cierto. Pero aún así, el indicador de deuda española, no es especialmente malo porque veníamos de una situación de partida encomiable. El problema de la deuda española es el riesgo de que el Estado tenga que salir a reflotar entidades financieras, porque, al fin, estamos viendo que si bien el Banco de España actuó bien impidiendo el contagio de subprime americana, la banca española tiene mucha subprime propia.
De hecho, en particular, el problema es cuantas hipotecas tienen hoy los bancos cuyo valor es superior (o casi el 100%) del activo que hipotecan. O bien, cuál es el verdadero valor de los activos immobiliarios bancarios. Y el problema de fondo sigue siendo que gran parte de todo ello se sigue valorando a unos precios de tasación que, oficialmente, se han reducido mucho menos (entorno al 17%) de lo que se han reducido (y lo que se tienen que reducir) los precios de transacción (el acumulado de los informes de Tecnocasa supera el 30%).
J
pd: la canción del post. Apropiada para las fechas. Siempre me acuerdo de LA VOZ que a mi modo de ver mejor ha cantado a la navidad. Frank Sinatra . White Christmas.
martes, 21 de diciembre de 2010
lunes, 13 de diciembre de 2010
Sin restos de leyendas urbanas en el mercado de la vivienda
Hace algo más de un año escribí un artículo sobre los mitos caidos de la vivienda. Leyendo noticias inmobiliarias de la semana, me doy cuenta de lo mucho que ha cambiado el escenario y la sensatez que empieza a imperar en el mercado. Se acabaron las leyendas urbanas.
Ejemplo 1. En 2010, se ha producido un número récord de procesos judiciales para ejecución, más de 118.000, según datos de la compañía de refinanciación de deudas, Agencia Negociadora de Productos Bancarios.En España, sin opciones para la dación de pago americana, esto conduce a una situación peor para las familias y mejor para las entidades financieras que en EUA. Sí, se puede apelar a la justicia social, pero, sobretodo, al sentido común. En este sentido, me ha gustado un articulo de idealista donde calcula el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (máximo de 100.000) o una pareja de mileuristas (un máximo de 200.000€). Es una cálculo sencillo suponiendo un plazo normal entorno a los 30 años, unos tipos de interés razonables (el 1% de ahora es pasajero) y no superar nunca que la cuota supere el 35% de la renta mensual neta (350€ para el soletro/a; 700€ para la pareja). Este 35% es el % máximo establecido hoy por el Banco de España. Estos son los cálculos que se debieron hacer en su día, desde webs, familias y entidades financieras.
Ejemplo 2: de lo anterior se deduce que, evidentemente, una pareja de mileuristas tiene más posibilidades de acceder a una vivienda que un par de mileuristas por separado. No hace mucho escuchábamos como uno de los últimos argumnetos que teóricamente justificaban una mayor demanda de viviendas, el aumento de los divorcios. Se decia que eso duplicaba la demanda. Quizás era verdad, pero, en todo caso, incrementaría la demanda potencial, que no la demanda solvente!Probablemente la demanda solvente se estaba reduciendo.
Ejemplo 3: según los datos del banco de españa, el 85% del volumen total de hipotecas con riesgo concedido por bancos y cajas a los hogares posee un loan to value (ltv o relación entre dinero prestado y valor de la vivienda) por debajo del 80%; un 12,6% presenta ltv entre el 80% y el 100% y, aproximadamente, un 3,3% del riesgo con garantía hipotecaria tiene un ltv por encima del 100%. No hace mucho un % altísimo de las hipotecas que se concedían se acercaban al 100% del valor real de la vivienda (se utilizaba el truco de elevar el valor de tasación para que la hipoteca sólo supusiera el 80% del valor "ficticio" de tasación). Un 15% de hipotecas arriesgadas justifica provisiones bancarias que reducen el negocio (y, sobretodo, en términos de cajas hace pronosticar años no muy "rentables").
J
pd:la canción del post. Esta bonita canción de Belle and Sebastian. "I'm a cuckoo", forma parte de mi lista de spotify que me canciones que me dan buenas vibraciones.
Ejemplo 1. En 2010, se ha producido un número récord de procesos judiciales para ejecución, más de 118.000, según datos de la compañía de refinanciación de deudas, Agencia Negociadora de Productos Bancarios.En España, sin opciones para la dación de pago americana, esto conduce a una situación peor para las familias y mejor para las entidades financieras que en EUA. Sí, se puede apelar a la justicia social, pero, sobretodo, al sentido común. En este sentido, me ha gustado un articulo de idealista donde calcula el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (máximo de 100.000) o una pareja de mileuristas (un máximo de 200.000€). Es una cálculo sencillo suponiendo un plazo normal entorno a los 30 años, unos tipos de interés razonables (el 1% de ahora es pasajero) y no superar nunca que la cuota supere el 35% de la renta mensual neta (350€ para el soletro/a; 700€ para la pareja). Este 35% es el % máximo establecido hoy por el Banco de España. Estos son los cálculos que se debieron hacer en su día, desde webs, familias y entidades financieras.
Ejemplo 2: de lo anterior se deduce que, evidentemente, una pareja de mileuristas tiene más posibilidades de acceder a una vivienda que un par de mileuristas por separado. No hace mucho escuchábamos como uno de los últimos argumnetos que teóricamente justificaban una mayor demanda de viviendas, el aumento de los divorcios. Se decia que eso duplicaba la demanda. Quizás era verdad, pero, en todo caso, incrementaría la demanda potencial, que no la demanda solvente!Probablemente la demanda solvente se estaba reduciendo.
Ejemplo 3: según los datos del banco de españa, el 85% del volumen total de hipotecas con riesgo concedido por bancos y cajas a los hogares posee un loan to value (ltv o relación entre dinero prestado y valor de la vivienda) por debajo del 80%; un 12,6% presenta ltv entre el 80% y el 100% y, aproximadamente, un 3,3% del riesgo con garantía hipotecaria tiene un ltv por encima del 100%. No hace mucho un % altísimo de las hipotecas que se concedían se acercaban al 100% del valor real de la vivienda (se utilizaba el truco de elevar el valor de tasación para que la hipoteca sólo supusiera el 80% del valor "ficticio" de tasación). Un 15% de hipotecas arriesgadas justifica provisiones bancarias que reducen el negocio (y, sobretodo, en términos de cajas hace pronosticar años no muy "rentables").
J
pd:la canción del post. Esta bonita canción de Belle and Sebastian. "I'm a cuckoo", forma parte de mi lista de spotify que me canciones que me dan buenas vibraciones.
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