Informe de precios de la vivienda de Tecnocasa (II semestre de 2013)

El ajuste de la vivienda usada continuó con fuerza en el segundo semestre de 2013, según el 'XVIII Informe sobre el mercado de la vivienda' elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF). En total el precio de las casas de segunda mano bajó un 9,19% en el segundo tramo del ejercicio con respecto al mismo periodo de 2012, con lo que acumula un descenso desde el pico máximo de precios (finales de 2006-principios de 2007) del 58,27%. Tras este nuevo abaratamiento, el coste medio del metro cuadrado de estos inmuebles se sitúa en 1.456 euros, lejos de los 3.500 euros alcanzados durante la época del 'boom'. José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del Informe realizado por Luis Diaz y Josep Maria Raya, ha querido remarcar "la importancia de los datos de Tecnocasa", ya que son, en su opinión, "precios de verdad, un reflejo de la realidad y una anticipación de lo que después dirán los datos oficiales". En la presentación del informe, también se ha analizado el perfil del comprador actual, quedando patente que el número de compradores inversores crece de manera constante. De este modo, en el segundo semestre de 2013, el número de compradores que lo han hecho como inversión ha aumentado 7,94 puntos porcentuales respecto al primer semestre y se sitúa en el 24,32% de las compraventas realizadas, llegando al 32,04% en la ciudad de Barcelona (9,9 puntos más que hace un semestre). Asimismo, también aumenta el número de compradores que pagan al contado, siendo ya el 58,6% de las compraventas realizadas (con un aumento de 3,99 puntos en relación al semestre anterior), y superando el 84% en el caso de los compradores por inversión. Es muy significativo también el alto número de compradores extranjeros que ha habido en la ciudad de Barcelona. En concreto, un 34,02%. J pd:"If I ever feel better" de Phoenix. Un clásico del indie de los 2000 con aroma a Jamoroquai.

La tasa a los pisos vacíos de la banca:¿un bebé bien gestado?

Es muy común que cuando presentamos un proyecto profesional que nos entusiasma utilicemos la expresión “te presento a mi bebé”. Mediante dicha analogía notamos que hemos cuidado y trabajado todo el proceso: la seducción inicial, la gestación de los detalles, el alcance del proyecto e incluso la comunicación de la noticia. En breve verá la luz la ley catalana que gravará los pisos nuevos vacíos en manos de entidades financieras y ubicados en zonas con demanda acreditada. La idea es seductora. La literatura económica avala mediante diversas justificaciones una imposición mayor a las viviendas vacías. En primer lugar, para fomentar el alquiler si en la zona hay estoc de viviendas y una demanda que, sin embargo, no puede hacer frente al precio. En segundo lugar, para evitar efectos externos negativos de las viviendas vacías: aumento de la inseguridad, deterioro de viviendas sin mantenimiento y reducción del precio de la vivienda (e incluso de la recaudación fiscal del municipio). En este punto, el único elemento de polémica es por qué centrarse únicamente en las viviendas vacías propiedad de las entidades financieras (¿populismo?). Todos los precedentes imponen una tasa a las viviendas vacías, con independencia de quien sea el propietario. Una vez seducido es necesario conocer el alcance del proyecto y si seremos capaces de afrontarlo. En Catalunya hay unas 120000 viviendas vacías, de las que un 40% corresponderían a entidades financieras. Lo que supone unas 50000 viviendas que serían la base imponible del impuesto y cuyo número parece lejano a las 80000 filtradas a prensa en un ejercicio con ciertos indicios de push-up. Con respecto a la gestión, si se sigue el modelo francés, el impuesto será de entre un 10% y un 15% del valor catastral de los pisos que hayan estado sin vender más de 2 años (y que crecería exponencialmente con el número de pisos en propiedad de la entidad). Cabe tener en cuenta que un estudio reciente ha mostrado que la efectividad de dicho impuesto ha sido escasa. Así, se observa que la reducción del estoc ha sido mucho menor que la reducción de los pisos sujetos al impuesto. Parece evidente una cierta evasión fiscal para la que habría que estar preparados para combatir. A buen seguro la Generalitat diseñará el mejor impuesto posible. Un impuesto producto de una bella seducción, sin lencería engañosa, conocedor de su alcance y comprometido con su seguimiento futuro. Publicado en La Vanguardia, el 6 de febrero de 2014 J pd: Huele a single del año. "Counting stars" de One republic.

Demografía y Demanda de vivienda: ¿En qué países hay un futuro mejor para la construcción?

¿En qué países podemos decir que la vivienda está sobrevalorada? ¿En qué países la vivienda está minusvalorada? Además de esa corrección al alza o a la baja de los precios de la vivienda en base a su situación actual, ¿qué otros aspectos condicionan la demanda futura de viviendas en los mercados mundiales? ¿Qué mercados se presentan atractivos en base a fundamentos socioeconómicos? ¿Cuál es la expectativa para el mercado de la vivienda en España? ¿Tiene motivo el inversor extranjero para volver a invertir el mercado inmobiliario español tal y como parece que está sucediendo en este 2013? En este trabajo se diseña un presenta el primer índice de inversión en vivienda (IIV) que permite elaborar un ranking según el atractivo que presentan los países de cara a la inversión en vivienda. Ghana, Indonesia o Australia aparecen como algunos de los países con mejores perspectivas. España se sitúa en último cuartil de países en cuanto a la expectativa futura de sus precios de la vivienda Articulo publicado en el Observatorio de Diuvulgación Financiera (Instituto de Estudios Financieros) J pd:la canción del post. Gran debut de Tom Odell. Bonita canción este "Another love"

El mercado del alquiler: la Gema olvidada

Una piedra preciosa, una gema, necesita cuidados como la no exposición a determinados elementos y una temperatura constante. Un mercado del alquiler dinámico es la gema olvidada de nuestra economía. El argumento principal es que existe una asociación positiva, significativa, considerable y sostenible en el tiempo, entre el porcentaje de propietarios y los aumentos en la tasa de paro en los países (“hipótesis Oswald”). Usando datos del 2010 para el caso de los países de la UE-27, en el 2010, un aumento de 10 puntos porcentuales (por ejemplo, pasar de un 70 a un 80%) en el porcentaje de propietarios, aumenta la tasa de paro en 1,7 puntos porcentuales. O sea: ¡si tuviéramos un porcentaje equilibrado de propietarios e inquilinos nuestra tasa de paro sería 6 puntos menor! El argumento básico de la hipótesis de Oswald es que los mayores costes de transacción de los propietarios les llevan a renunciar (e incluso no buscar) ofertas de empleo lejanas. Pero un segundo argumento es todavía más crucial para uno de los factores de los que más se habla como clave para el futuro de la economía española. Se observa un menor incentivo al emprendizaje en las áreas con mayor porcentaje de propietarios. Una reciente investigación obtiene que comprar una vivienda reduce en un 25% la probabilidad de ser emprendedor. El argumento es sencillo o se asume el riesgo de la propiedad o el riesgo de emprender un negocio. El riesgo de asumir una propiedad expulsa el de asumir comenzar un negocio. Así que, señores legisladores, si quieren emprendedores, además de programas de tv, se necesitan inquilinos. Incluso, en el corto plazo, un mejor mercado del alquiler favorece al sector de la construcción. Actualmente, la única demanda de viviendas procede del inversor que pretende comprar para alquilar luego, que ya observa un escenario favorable. Al igual que en la evolución actual de la economía española es la demanda exterior la que tira de la economía frente a una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta el aumento de las ventas a extranjeros (7,3%) con el persistente y acusado descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4%). Moraleja: una gema no se puede olvidar. Al contrario, se debe cuidar. Démosle al mercado del alquiler una temperatura constante. Para ello son necesarios incentivos adecuados y una ley de alquiler moderna que fomente un mercado dinámico y seguro. No ayudan medidas como la posibilidad de desistimiento en cualquier momento por parte del arrendatario con tan solo 30 días de preaviso. ¿qué inversor, va a sentirse cómodo con este esquema? Tampoco que un inquilino pueda ver amenazada su posición por el mero hecho de que el dueño necesite su vivienda. Inseguridad jurídica por ambas partes. Y sobretodo alejémosle de elementos nocivos como corrupciones y leyes urbanísticas interesadas. José María Raya. Profesor del Tecnocampus (UPF) Articulo publicado en La Vanguardia el 7 de octubre de 2013 J pd:la canción del post. I was just thinking. Una pequeña debilidad cotidiana. Mía y de teitur.

El modelo comercial catalán: ¿La proximidad está reñida con la modernidad?

“¿Tú eres el hijo del sr.Raya, no? ¿Qué tal le va el negocio a tu padre?¿Se jubila ya?”. “Tirando, por suerte, le queda sólo un año”. Al macharse, Marina, que me estaba ayudando a escoger una camisa en una conocida tienda de una gran superficie, me dice: “¿Era el sr.Roca, no? Me encantaba el puesto que tenía su hermano en el mercado de la plaza de Cuba de los sábados”. Así, es el modelo comercial catalán: diverso. Mercados semanales, comercio de proximidad y grandes superficies. En la diversidad está la riqueza, pero también complica el equilibrio. Es bien conocida la importancia del sector comercial catalán. Ocupa más de 300.000 personas (un 10% de la ocupación catalana) en casi 80.000 empresas y 170 mercados municipales. Un modelo en el que una oferta de proximidad cuyas raíces son autóctonas convive con la gran superficie, que en muchos casos no es catalana. El pequeño y tradicional comercio próximo tan útil (en especial para las personas mayores), mantiene la vitalidad de los centros históricos cuya compra se mezcla con el paseo y el acto social. Las grandes superficies, ubicadas en complejos con múltiples servicios a los que se accede en coche, presentan un comercio más contemporáneo con reconocidas marcas que encontramos en cualquier lugar del mundo. El modelo comercial catalán se ha topado con una propuesta de reforma comercial por parte del gobierno central. En ella se pretende abrir más días festivos (de 8 a 10 al año), más horas los días laborables (de 72 a 90 semanales) y obligar a liberalizar horarios a las zonas más turísticas de las 14 ciudades con más de 200.000 habitantes que registran más de un millón de pernoctaciones anuales o reciban más de 400.000 pasajeros de cruceros (entre las cuales está Barcelona). La propuesta ha provocado una oposición frontal en Cataluña. La Confederación de Comercio de Cataluña y la PIMEC aducen que la reforma favorece a las grandes superficies. El principal argumento es que un 49,5% del pequeño comercio tiene sólo un asalariado y la ampliación de horarios obligaría a contratar a alguien más, coste inasumible en la mayoría de los casos. En cambio, la Asociación de Grandes Empresas de Distribución mantiene que la reforma se queda corta pues una liberalización total crearía 20.000 puestos de trabajo. Numerosos observatorios y climas comerciales catalanes y europeos- como el de la ciudad de Mataró en el que participo- destacan que el comprador actual es más indeciso y selectivo que antaño, menos impulsivo. Compara siempre más los precios, pues tiene mecanismos para ello, y jerarquiza, así, sus decisiones de gasto. Es también menos fiel a su establecimiento habitual. Durante la crisis, las reducciones de precios, los cupones de descuentos y otras ofertas y promociones se han convertido en permanentes. El consumidor mezcla, cada vez con más frecuencia, diferentes canales a la hora de hacer la compra. Aunque en los países del sur de Europa hay una mayor desconfianza hacia la seguridad de las transacciones por Internet e ir de compras es también un acto social, se están consolidando igualmente las nuevas herramientas de compra colectiva o outlets nacidas del e-commerce. En particular, en los últimos tiempos ha proliferado lo que se conoce como el social e-commerce mediante el cual, las empresas en las redes sociales pueden crear comunidades alrededor de las marcas, y, mediante ellas, dinamizar y segmentar la información de forma constante así como dialogar y comunicarse con los potenciales clientes. Mientras tanto, el comportamiento del pequeño comercio permanece inalterable. Si bien es cierto que suele aguantar la contratación (más que la media del resto de sectores) y tiene una elevada cuota de trabajadores con contratos permanentes, utiliza poco la contratación a tiempo parcial. Menos del 40% declaran realizar políticas de formación continua y de conciliación laboral. El porcentaje de empleados que domina el idioma inglés es ínfimo en cuanto nos alejamos mínimamente de las zonas turísticas como así lo es el empleo de las nuevas tecnologías. La mitad de comercios no tiene página web, y son muy pocos los que utilizan las redes sociales. Nuestro modelo es muy rico y entre todos debemos de mantenerlo. Pero el pequeño comercio debe reflexionar. Un bien artesanal y un servicio de proximidad no deben estar reñidos con estrategias de recursos humanos y de venta modernas. Así como se ha adaptado a la coyuntura entendiendo la necesidad de facilitar un crédito comercial que ha sustituido al financiero, el pequeño comercio debe realizar cambios más estructurales. Con el índice de confianza del consumidor en mínimos históricos, el turismo de shopping es clave para el sector. Pero ello requiere un pequeño esfuerzo, no tanto en el horario de apertura como en estos otros aspectos de atención al turista conectado mediante facilidades de pago, personal conciliado, formado y con conocimiento de diferentes idiomas y orientación a las nuevas estrategias comerciales. ¿Serán capaces los sres. Raya y Roca de reorientar sus negocios y formar un modelo diverso junto con el señor Amancio? Josep Maria Raya Tecnocampus (Universitat Pompeu Fabra) Publicado en el suplemento +Valor del Periódico de Cataluña el 28 de Mayo de 2013 J pd:la canción del post. "Get lucky" el nuevo bombazo funcky-electrónico de daft punk.

Formada, mundial, emprendedora y enfocada al sector turístico=Éxito

En el Tecnocampus de Mataró se encuentran espacios de creatividad e innovación aplicados al turismo. Estudiantes con un Business plan y apoyados por Emprendetur, la línea de préstamos blandos que gestiona Segittur para jóvenes emprendedores y empresas innovadoras, indican que algo está cambiando en el sector turístico. Es el caso de Sara y sus dos socios, también estudiantes, que han desarrollado un software, Prometteo, mediante el cual las personas con discapacidad auditiva rompen con las barreras comunicativas y pueden disfrutar de un viaje independiente y autónomo. Como Sara, otros much@s emprendedor@s están cimentando el futuro del turismo. El sector, orientado al mundo por naturaleza, está soportando la crisis mejor que ninguno. En 2012 llegaron casi 58 millones de turistas internacionales, con un crecimiento del 2,7 por ciento respecto al año 2011. Asimismo, se produjo un incremento en el gasto total de los turistas internacionales del 5,7%. Todo ello hizo que la Organización Mundial de Turismo (OMT), haya destacado que el balance turístico de España es el “mejor del mundo”, con un saldo por turismo cifrado en 28.623,4 millones de euros hasta octubre. Sin embargo, no todo es de color de rosas en el sector. En 2012, el índice de la cifra de negocio de las agencias de viajes y operadores turísticos cayó un 8,2% y el ingreso por habitación disponible cayó un 0,6% en los hoteles españoles. El 2013 no ha empezado bien en la estadística de viajeros. Los casos de corrupción no ayudan a la imagen de la marca y corremos el riesgo de convertirnos en un destino barato como hemos visto que nos considera el turista del Reino Unido. En este escenario el sector es consciente de que tiene la necesidad de generar actividades con mayor valor añadido. Abrirse mercados (¿BRICS? ¿África?), intensificar la apuesta por una variedad de productos (¿Salud? ¿Shopping? ¿Experiencial? ¿Gastronómico?) y segmentos (¿joven? ¿senior? ¿gay?). Interactuar más con el cliente, segmentar la información y, sin embargo, maximizar el impacto. Tourespaña tiene un portal informativo (Spain.info), una página de Facebook, una cuenta en Twitter y el portal Ineedspain.com, que incluye contenidos generados por usuarios (Spain Addicts). Tiene muchísimos seguidores, pero ahora necesita fidelizarlos. Para todo ello es necesario un profesional bien formado, moderno, digital, viral, social, hiperconectado, gestor, analista, innovador, emprendedor y muy creativo dada la ausencia de recursos. Y no es ésta la característica del trabajador del sector. El propio Secretario de Universidades lamentó hace poco más de un año la poca adecuación entre demanda del mercado de trabajo y la oferta formativa. Ya no son noticia las encuestas que muestran falta de conocimientos de gestión en nuestros profesionales, de idiomas, de formación online, resolución de problemas e innovación. Y luego están, todas las habilidades que ellos no detectan (muchas de ellas mencionadas al principio de este párrafo). Y es normal porque el porcentaje de trabajadores con estudios superiores en el sector turístico (24,6%) es trece puntos inferior a la media de la economía española (37,9%). Los datos son muy poderosos. La culpa está repartida. La sociedad no ha puesto en valor los estudios de turismo. Los estudios universitarios de turismo han estado muchos años (algunos lo siguen estando) en versión “Beta”. ¿Cómo es posible que España no sea una de las grandes potencias en formación e investigación en materia de turismo? Los grandes y tradicionales dominadores del sector fueron emprendedores en su día, pero con un escaso grado de formación. ¿Cómo es posible que no surjan más emprendedores como Amusement Logic, SeetGeek o…Prometteo? Pues porque no había el entorno adecuado. ¿Se imaginan unos estudios de turismo con la dosis adecuada de management, moderna y debidamente aplicada al sector del turismo y el ocio? ¿Se imaginan que esté situada en un entorno emprendedor e innovador? ¿Con nuevos emprendedores a pocos metros?¿Con “laboratorios de la innovación” como aulas? ¿Se imaginan que compartan Campus con estudiantes de Marketing orientados a la Comunidades Digitales y con estudiantes de ADE orientados a la Innovación y el emprendimiento? ¿Se imaginan recibir docencia por profesores con ese tipo de inquietudes, formación y experiencia? ¿Se imaginan que algunas de sus clases sigan la nueva tendencia del MOOC (Massive Online Open Courses) donde se comparte y difunde el conocimiento de clase en forma de videos o debates de forma global? ¿Como lo hace Stanford, Harvard o el MIT? Imagine..it’s easy if you try. Como hemos visto al principio del artículo, ese entorno existe. Y no sólo eso, sino que empieza a dar sus frutos. El mercado ya se ha percatado de la fórmula del éxito: formación+internacionalización+emprendedor+sector turístico. Sara aprovecha su tiempo avanzando en su Business plan. En las clases de Marketing de la “Doble” (que es como llama al Doble Grado ADE-Turismo que realiza) conoce nuevas estrategias para promocionar su producto, ideas innovadoras que aplicar y contactos donde presentar el proyecto. Sara tiene muy claro que el mundo es su mercado y el sector espera mucho de emprendedores como ella. ¿Would you be on top of the World? Dr.Josep Maria Raya Coordinador del Grado en Turismo y Gestión del Ocio y el doble título Turismo-ADE Tecnocampus Mataró-Maresme (Universitat Pompeu Fabra) jmraya@tecnocampus.cat www.econ.upf.edu/~raya Twitter: @Joserayav Publicado en Comunicatur el 10 de abril del 2013 J pd:"Cruel to be kind". En una peli reciente vi como los protagonistas cantaban en un karaoke esta divertida y antigua canción. "Cruel to be kind" de Nick Lowe

¿Nuevos brotes verdes?

Sonia es una licenciada que marchó a Alemania a aprender el idioma y, quien sabe, si a encontrar una oportunidad. Muchas veces, nos envía un video, una canción, una imagen o una frase. Siempre con un trasfondo optimista. Intentando contagiar esa alegría innata en su gente. Y lo logra, porque inspira confianza, es creíble, no es una careta, nunca ha sido veleta, ella es así. Keynes estaría encantado con esa actitud. El economista más mediático de la historia decía que la realidad no importaba tanto como la percepción de la realidad. Ciudadanos y, especialmente, empresarios, en su toma de decisiones, se ven impulsados por los “animal spirits”. Así, si se consigue crear un ambiente optimista, los empresarios invertirán, los ciudadanos comprarán y saldremos de la crisis. No han aprendido muchas teorías económicas, pero ésta, nuestros gobiernos se la saben al dedillo. Primero Salgado, y Zapatero. Ahora Báñez y Rajoy. Un par de noticias positivas…y ¡et voilà! Brotes verdes. En los últimos dos meses, el IBEX35 ha subido más de un 15%. Algunas compañías teóricamente estables como Bankinter, BME y Sacyr se han revalorizado un 40%. El ahorro de los depósitos ha ido hacia la bolsa al limitarse la rentabilidad de los primeros. Asimismo, se ha reducido la prima de riesgo a 350 puntos pero debido a la expectativa del rescate y la credibilidad del BCE. Por cierto, ¿hemos olvidado que dos años atrás estaba en 150? Por momentos, el gobierno se deja llevar y alienta la miopía. No aprendemos. El decrecimiento del PIB (menor de lo esperado) también se explica por el efecto transitorio del adelanto de compras para sortear la subida del IVA. El único indicador de verdad positivo, las exportaciones, depende de una economía internacional sin buenas expectativas para 2013. Y sobretodo: ni un solo indicador adelantado (confianza del consumidor, ventas minoristas, capacidad industrial utilizada..) nos invita al optimismo. Cuando la realidad contradiga la versión oficial, no cambiará la percepción de la realidad, sino la del gobierno. Sea creíble. No haga recortes lineales. Priorice la productividad: más “I&D”, educación más moderna y eficiente, sector financiero más interesado en iniciativas emprendedoras e innovadoras, mercado laboral más flexible. Un gobierno como Sonia que haga que ella también vea oportunidades aquí. Entonces se le creerá el optimismo. Mientras, dedo índice a la altura del labio en posición horizontal. Gire noventa grados. Publicado de La Vanguardia el 18-4-2013 J pd: pon un poco de Amy Winehouse, pon un poco de Gotie y añade algo de los propios Imagine Dragons...y un single rompedor: "Change" de Churchill

Informe Tecnocasa: 2012:II

El precio de la vivienda usada cayó un 19,42 % en el segundo semestre de 2012 en España, lo que eleva hasta el 54,2% el descenso acumulado que ha sufrido el sector inmobiliario desde el inicio de la crisis, entre finales de 2006 y principios de 2007. Así lo constata el "Informe sobre el mercado de la vivienda" que han presentado hoy el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), que elaboran este estudio semestralmente y de forma ininterrumpida desde el año 2004. Según este informe, el precio de la vivienda ha descendido casi un 20 % entre junio y diciembre de 2012, situando el precio del metro cuadrado en 1.598 euros. En el primer semestre de 2012, el precio de los pisos disminuyó un 20,73 % con respecto a 2011. Las poblaciones que presentan un descenso de precios más pronunciado en el segundo semestre de 2012 son L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona), con una caída del 31 %, y Barcelona, con un descenso del 21,64 %. A pesar de este retroceso, Barcelona sigue siendo la ciudad con el precio por metro cuadrado más caro (1.945 euros), seguida de Madrid (1.819 euros). El precio máximo de la serie histórica se encuentra a finales de 2006 y principios de 2007, cuando el metro cuadrado llegó a los 3.500 euros. Desde entonces, el precio nominal de la vivienda ha descendido un 54,2 %, ha destacado el director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero. Más de la mitad de los inmuebles que se venden actualmente tienen un precio inferior a 100.000 euros, con la única excepción de Barcelona, donde el precio medio está en 150.000 euros. Los autores del informe (Josep M.Raya, Luis Diaz Y Jose G.Montalvo) han destacado, además, que una de cada cinco compras que se realizan ahora son por parte de inversores, que aprovechan la bajada del precio de la vivienda para adquirir un inmueble con el objetivo de ponerlo en alquiler y obtener por él una rentabilidad, que actualmente ronda el 5 %. Han subrayado, asimismo, que está aumentando el número de compradores que pagan al contado. Extraído de La Vanguardia 21-3-2013 J pd:la canción del post. El que para mi empieza a ser el grupo de 2013. Imagine Dragons: "On top of the world". UN grupo con mucho recorrido.

Los 5 Mandamientos de la Ley Antidesahucios

Estamos hechos de historias. En el drama de los desahucios la mayoría son tristes y algunas preciosas, como la solidaridad de las personas que ofrecen sus viviendas. En los próximos días (y una vez admitidas a trámite alegaciones como la Iniciativa Popular Parlamentaria) se tramitará de urgencia la Ley Antidesahucios. Sus principios deberían ser: 1. Todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna. Es lo que dice el famoso art.47 de la Constitución. Nadie debe quedarse en la calle. Ahora bien, la constitución no dice que la vivienda sea en propiedad ni que sea tu vivienda. 2. Los bancos no deben irse de rositas. No se entiende que los mismos bancos que hemos recapitalizado por ser irresponsables, no soporten el coste de la situación. Y más con todo el stock de viviendas en su poder (o del Sareb). 3. Lo gratis no se valora. Nos movemos por incentivos. Cuidado con las leyes que pueden inducir a comportamientos oportunistas. ¿Por cuánto tiempo una persona que no paga su vivienda podría permanecer en la misma? ¿Quién comprueba que el caso sea realmente inevitable? ¿Y si cambian las circunstancias? Se debe de visualizar el coste. 4. Más vale prevenir que lamentar. La tasa de morosidad está creciendo exponencialmente. Y eso que se están refinanciando muchos préstamos. La nueva ley tendría que preveer un incremento de los impagos. 5. No cambiar las reglas del juego a mitad del partido. Hay vida más allá de la dación de pago retroactiva. Esa medida crearía inseguridad jurídica. Por otro lado, Oliver Wyman alertó que hasta 200.000 familias se desharían de sus viviendas si se aprueba. Eso tendría más coste (público) para la banca y para nuestra economía. Y todo se resume en uno: No más parches. Por una vez que se ponen de acuerdo hagan una ley coherente, moderna y flexible. Se deben independizar las tasaciones (o no utilizarlas), que están en la raíz del problema. Se debe cambiar la ley de enjuiciamiento civil y ley concursal. ¿Por qué una persona no puede hacer suspensión de pagos? Eso se admite en Alemania, por ejemplo. Se debe crear una bolsa de viviendas en alquiler social y quizás un Banco malo de hipotecas. Y, en cualquier caso, explíquenla bien. Que se sepan los pros y las contras, si se incentiva la dación de pago (no retroactiva) se tiene que saber que aumentará el coste del préstamo y reducirá el crédito. Guionicemos bien nuestra propia historia…y escucharemos…and the oscar goes to…La Ley Antidesahucios! Josep Maria Raya. Tecnocampus (UPF) Publicado en La Vanguardia el 5 de marzo del 2013 J pd: la canción del post. La vuelta de un grande. Quizás mi favorito de todos los tiempos. En secreto, sin filtraciones, cuando se le daba por perdido, ha vuelto con un gran disco, de esos que sólo el puede firmar. Aquí, se ríe de sí mismo, de su yo pasado y presente, que no se soportarían. The Stars are out tonight (David Bowie)

Intervención en "Futuro Abierto" (RNE):Fraude Fiscal

Esta semana participé en el programa "Futuro Abierto" de Radio Nacional de España, un programa de debate de actualidad de Radio Nacional de España. El tema se centró en el Fraude Fiscal. Un brillante informe de Carmen Gomar cifró entre un 20 y un 25% del PIB el fraude fiscal (unos 70-80 millones de euros). En la línea de la de Italia y Grecia que son los máximos exponentes del Fraude Fiscal en Europa, y el doble del Fraude Fiscal de Francia, por ejemplo (que no es especialmente baja, sino que se sitúa en la media de la Unión Europea). Mi intervención se centró en realzar que cualquier subida impositiva incentiva el fraude fiscal. En el caso del IVA, a pesar de ser de los más eficientes en la recaudación, los resultados presentados por el Gobierno no han sido los esperados. Una gran parte de este fraude se da en el mercado inmobiliario, donde nuestro reciente estudio muestra como más de un 60% de las transacciones presentan dinero en B, que es del 15% en media. Asimismo, hay un interesante estudio reciente que destaca cómo la persecución del fraude puede ser más eficiente. En este estudio se observa cómo algunas las empresas evitan formar parte de la Unidad de Gestión de Grandes Empresas de Hacienda. Esta unidad acentúa la inspección de las empresas cuya cifra de negocios es superior a los 6 millones de euros. La evidencia empírica muestra a muchas empresas cuya cifra de negocios está justa por debajo de esa cifra. Empresas que tienen una estructura de costes aparentemente muy similar a las de esos 6 millones de euros. La conclusión es que estas discontinuidades ofrecen una posibilidad de saltarse la inspección que se puede aprovechar investigando más, justamente, las empresas que se quedan cerca de esos 6 millones de euros. Finalmente, resaltar la asociación negativa entre fraude fiscal (y en general el respeto a las leyes) y crecimiento económico de un país. Los recortes no deben ser lineales, y la inspección fiscal debe ser de las áreas protegidas. El fraude fiscal es una responsabilidad de todos, y esa tolerancia que todos tenemos con el pequeño fraude no ayuda, pero para acabar con esa tolerancia social, se debe de observar cómo se piden responsabilidades en los grandes fraudes. Me acompañaron Carlos Cruzado del Sindicato de Hacienda, Alejandro Menéndez de la Universidad de Valladolid y Juan Prieto de la Universidad de Oviedo. Todos ellos presentaron datos muy interesantes acerca de la visión de los trabajadores de Hacienda, la visión desde el derecho o la percepción del ciudadano. No quisiera acabar sin resaltar lo bien que me trataron en la emisora de Barcelona. J pd: hace unos 15 días fui a ver Patrick Wolf. Multinstrumentista de cuerda camaleónico y singular. Un directo donde se reversiona. Escuchar versiones de canciones cuya instrumentación era arpa, violín y acordeón, es todo un nuevo mundo para cualquier oído. Dejo "Together" o "magic position" que son de sus canciones más comerciales, a la par que interesantes.

Nueva referencia en "El mundo"

Hace un mes (perdón por el retraso), "El precio real de la vivienda es..." fue un artículo en la edición del domingo del periódico El Mundo (Jorge Salido), donde de nuevo se hacia referencia a la investigación con Jose Garcia-Montalvo acerca de los incentivos perversos (básicamente la sobretasación) que se produjeron durante la época de la burbuja inmobiliaria. Las consecuencias las conocemos: bancos capitalizados por el Estado y la UE y el Sareb. Por cierto, que los primeros días del Sareb parecen ser algo caóticos: falta de personal, ausencia información sobre sus propios activos, necesidad de recurrir a la propias entidades para vender los activos....parece que todo será muyy lento. J pd:Ed Sheeran. "You need me and I don't need you"...canción muy inspirada de un músico nuevo de los pies a la cabeza

Desahucios: opciones y peligros (La Vanguardia)

“¿Cómo se soluciona el problema de los desahucios? Ayer murió otra chica”. No preguntó un propietario en problemas. Ni un banquero. Ni un miembro de una plataforma. Ni del gobierno. Ni un arzobispo. Ni un jurista. El comentario procedía de dos auditoras que viven de alquiler. Todos empatizamos con el drama social. En una reciente investigación, demostramos como, durante los años de boom, la diabólica conexión bancos-tasadoras produjo tasaciones hinchadas en un 32% que posibilitaron créditos que nunca se debieron conceder. Sí. La banca es, en gran medida, responsable de esta situación. Pero no seamos demagogos. ¿Alguien a estas alturas cree que la disyuntiva está entre que asuma los costes la banca o el desahuciado? No. Es entre que paguemos todos los contribuyentes o el desahuciado. Asimismo, hay dos fronteras peligrosas que mejor no cruzar. En primer lugar, los jueces (y la policía) no deben dejarse guiar por esa empatía. Ellos se encargan de hacer cumplir la ley. Y la ley es muy clara. La empatía se debe trasladar al ejecutivo, para que cambie las leyes futuras. El respeto a los contratos está muy asociado con el desarrollo de los países. Mantener la seguridad jurídica es fundamental. Además, si no se ejecutan los desahucios (o si se hace una “amnistía legal”), los casos de impago pueden multiplicarse, con los consiguientes problemas para el maltrecho sistema financiero, que perdería, además, la confianza internacional que le quede. Por no hablar de la inevitable “picaresca” (¿qué es exactamente un “caso extremo”?). En segundo lugar, la dación de pago retroactiva iría en contra de un principio legal básico: el de no retroactividad. ¿Significa eso que se abre la veda para revisar hacia atrás cualquier ley? Peligroso. ¿Soluciones? Seguir en la línea del Real Decreto Ley 8/2011. No cambiar la ley sino las condiciones de adjudicación. Aumentar la proporción de ingresos no embargables y el porcentaje sobre el valor de tasación por el que las entidades se adjudican las viviendas. En casos “salvables” a medio plazo, renegociar la hipoteca y ampliar el periodo de moratoria (los bancos han ofrecido hasta 2 años). En casos extremos, el gobierno, podría facilitar viviendas en alquiler social para evitar que esa familia se vea en la calle. De cara al futuro, aplicar la dación de pago como norma en las nuevas hipotecas. Pero sin olvidar las consecuencias. Al traspasar al banco el riesgo de caídas futuras en el precio de la vivienda, éstos encarecerán los créditos y aumentarán las dificultades de acceso al mismo. Pero también disminuirá el desproporcionado porcentaje de propietarios y se reducirá más rápidamente el endeudamiento familiar en una crisis como la actual. Ambos aspectos positivos. Un país con más auditoras que viven de alquiler, sin problemas de movilidad laboral y con conciencia social. Publicado en La Vanguardia 18-11-2012 J pd:la canción del post. Aunque me recuerda a una canción relativamente reciente, este bombazo en EUA, tiene su punto. Little talks: Monsters and men

Entrevista en Mini-leaks

La semana pasada los responsables de la web MiniLeaks (en particular fue Iñigo Antolín), una de esas webs que se hace eco de problemas sociales y de investigaciones que los describen, nos entrevistaron sobre nuestra investigación. El resultado (“El crédito al ladrillo pasó de ser el 30% del total del crédito de la economía española en 2002 al 60% en 2006″) lo transcribo abajo. Dos profesores de la Universidad Pompeu Fabra han demostrado con un estudio exhaustivo que las viviendas españolas se tasaban un 32% por encima de su valor real en la época de la burbuja. Este ardid era empleado por los bancos para que el dinero prestado en forma de hipotecas no sobrepasase el umbral del 80% que recomendaba el Banco de España. Para obtener estos datos, José García Montalvo y Josep Maria Raya han analizado cerca de 57.000 operaciones desde 2004 a 2011. Su conclusión es que en realidad se concedían hipotecas por un valor medio del 110% del precio de la vivienda. Hay que recordar que la mayoría de las tasadoras eran propiedad de los bancos. Pregunta – Uno de los aspectos que más llama la atención es la falta de datos transparentes y reales sobre el mercado de la vivienda y su evolución. ¿Están trabajando las autoridades en ello? ¿Por qué -como se apunta en las soluciones- no se ha ligado la hipoteca al precio de la escritura o de venta como en Reino Unido o Estados Unidos? Respuesta - Aquí habría que distinguir dos cosas. En primer lugar, y empezando por el final, un tema es la regulación. Para evitar el fenómeno de la sobretasación (o tasaciones hinchadas) que dio a lugar a que se otorgaran préstamos que no se deberían de haber dado porque su relación ‘cantidad prestada’ versus ‘valor del inmueble’ superaba el 80% (el umbral recomendado por el Banco de España), es mejor ligar la cantidad prestada con el precio escriturado o de venta. Así, el incentivo de sobretasar deja de existir, pues no se consigue nada con ello. No se consigue nada haciendo crecer artificialmente (en promedio el 30%), el precio de tasación. Y los precios escriturados y de venta no se suelen inflar pues, en ese caso, se deberían de hacer frente a esos mayores precios (y sus impuestos). En segundo lugar, está el tema de los datos. Aquí en España cuando se empezó a confeccionar la estadística oficial del precio de la vivienda había dos opciones: la buena o la barata. Nos decantamos por la barata. El precio de tasación era el más fácilmente accesible, mientras que el precio de venta requería convenios con inmobiliarias, un proceso más costoso. La experiencia nos dice, que el dato más costoso es el real y que el precio de tasación es más reflejo de las necesidades o tendencias financieras que del mercado. El profesor García Montalvo, uno de los dos autores del estudio P. – ¿Era consciente el Banco de España del problema de las sobretasaciones y de que la mayoría de sociedades de tasación eran propiedad de los bancos? R. – En cuanto a las relaciones entre los bancos y las tasadoras eran evidentes. Es evidente que el principal cliente de las tasadoras son los bancos y que, por lo tanto, tienen un incentivo para seguir sus directrices a la hora de tasar. Respecto al problema de las sobretasaciones, no hace mucho, se pusieron sobre la mesa informes de técnicos del Banco de España de 2009 que alertaban de los inmuebles sobretasados en Caja Madrid. Es probable que ya anteriormente fuera detectado ese problema como práctica habitual de las entidades financieras y las tasadoras. P. – En el estudio se comenta que el 60% del crédito que se concedía en España en 2007 estaba ligado a la construcción, ¿Disponéis de datos comparativos de otros países en aquella época? R. – Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% de todos los préstamos de la economía española. Este porcentaje fue superior al de otros países en la época y al de España en estapas anteriores. En España en 2002 este porcentaje era del 30% y en 1999 se situaba alrededor del 20%. Este último porcentaje era el habitual en la mayoría de los países de la UE durante la burbuja inmobiliaria. Pero no sólo eso, sino que la composición de dicho crédito tan bien fue perversa. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas. “Se perdió por completo la noción del riesgo” P. – ¿Por qué España es el país donde menos ha bajado la vivienda desde el estallido de la crisis? ¿llegará esa caída o por el contrario el banco malo hibernará esos activos problemáticos y el mercado quedará estancado? R. – Para empezar, es más que probable que la caída en los precios de la vivienda en España haya sido superior a la que reflejan las cifras oficiales. Aunque la cifra oficial que procede del Ministerio de Fomento sitúa el descenso acumulado del precio de la vivienda en un 25,5%, la reducción según otras fuentes es mayor. El IMIE (índice elaborado por la Sociedad de Tasación) muestra un descenso del 32,9% y el índice de precios de Tecnocasa (el único elaborado con precios de transacción, aunque elaborado a partir de la información de 8 capitales de provincia) un descenso mayor al 50%. P. – Comentáis en una nota del estudio que el precio de las hipotecas en intereses era de los más bajos de Europa durante la burbuja, ¿fue ese el factor que, junto a las sobretasaciones, cocinó la tormenta perfecta? R. – Efectivamente, diferenciales reducidos y sobretasaciones mostraban la predisposición y elevada competencia de las instituciones financieras por el negocio hipotecario. Se perdió por completo la noción de riesgo y se veía n el crédito hipotecario un negocio seguro. Tan seguro que el margen era lo de menos y la ganancia se obtenía por volumen. Y, de hecho, ese crédito aumentaba la demanda ‘solvente’ (entiendo por solvente con acceso a crédito, no con capacidad de pago) y, con ello, la burbuja en los precios. Es decir, la reducción en los costes hipotecarios se trasladaba a precios y encarecía igualmente la operación. P. – ¿Cómo se convenció la gente, o se le convencía, de que aceptara esas tasaciones hinchadas pero a la vez escriturara la propiedad por menos precio? ¿era la promesa de que ‘la vivienda no puede bajar`? R. – Probablemente, eran dos mecanismos. En unos casos, la sobretasación era visto simplemente como el mecanismo para obtener el crédito y realizar la compra deseada. En otros casos, más bien, esa tasación hinchada era una señal que alimentaba esa creencia irreal de que el precio de la vivienda tendía a subir. El hipotecado veía esa tasación hinchada como una señal de que había realizado una buena compra y que el precio de su vivienda era mayor que el que realmente había pagado. Vamos, aquello tan manido en esa época de “había comprado un chollo”. P. – Viendo vuestros número da la sensación de que en los últimos años de la crisis la gente estaba comprando casas con un valor que otorgaban las tasadoras y que ya era irreal. R. – Efectivamente, el valor de tasación, según nuestros cálculos estaban hinchados en más de un 30% de media. Por lo tanto, ese valor de tasación ya era irreal incluso considerando como reales los precios de venta que se pagaban entonces. Precios que, por otra parte, aunque fueran los que se pagaban, también estaban hinchados. Era la famosa burbuja inmobiliaria. En este sentido, para conocer cuánto estaban sobrevalorados los pisos o, lo que es lo mismo, cuánto tenía que caer el precio, la medida estándar es que el precio medio de la vivienda está en equilibrio cuando es igual a 4 rentas anuales familiares disponibles. En este sentido, el precio tenía que caer un 53% (que será más si la renta familiar media de las familias españolas sigue disminuyendo). j pd: la canción del post. "Wake up Boo". Una de esas canciones de una one-hit-band (Boo Radleys) que te hacen levantarte con buen humor.

Tasaciones dopadas (El país)

"Tasaciones dopadas y dinero no declarado" es como ha titulado Amanda Mars el texto que resume perfectamente el artículo publicado con Jose Garcia-Montalvo recientemente en Spanish Economic and Finantial Outlook (What is the right price of Spanish residential real estate?). El texto apareció en la edición del domingo pasado en El pais (21 de Octubre del 2012). Para un aficionado al ciclismo como soy, y la vigencia del caso Lance Armstrong, me ha parecido un título acertadísimo a la par que periodístico. No es usual-almenos en España- que un/a periodista (ni siquiera económico) haga el ejercicio de realizar un artículo sobre un artículo de investigación, acercando así, la investigación al público generalista. Así que Enhorabuena, también por la iniciativa. J pd:la canción del post. Justo el sábado pasado fui a ver a Fun. en directo. Un buen directo, aunque corto. ¿Será la última vez que vea a este grupo en una sala?Probablemente. De mis favoritas del concierto fue este "Why am I The One"

¿Cuánto vale un gramo de credibilidad?

“Creo que te quiero, pero no estoy segura, no sé si te quiero como amigo o es algo más…”. Si esa frase la pronuncia tu pareja, eso es incertidumbre. La peor situación personal posible. La incertidumbre, se elimina con confianza, con credibilidad con actos que demuestran un “Te quiero hoy, mañana y siempre. Y voy a luchar por nosotros”. Pues eso que es válido para las personas, también lo es para las economías. Octubre de 2012. La prima de riesgo de España, que hace dos años apenas era de 100 puntos, continúa por encima de los 400 puntos (y no hace mucho rondó los 650). Ya saben, la prima de riesgo. Ese indicador que cuanto mayor es, mayores intereses debemos de pagar por nuestra deuda. Básicamente, porque no confían en nosotros, porque les generamos incertidumbres, dudas. Porque nuestros prestamistas creen que nuestro país puede tener problemas para pagar sus deudas y, por eso, para compensar el mayor riesgo de la operación, nos cobran un interés más alto. ¿Y por qué no confían en nosotros? Porque hemos perdido credibilidad. Y lo peor es que esa pérdida cuesta dinero. Pero, ¿Cuánto cuesta un gramo de credibilidad? Ahorramos unos 1.200 millones por cada 10 puntos básicos de reducción de la prima de riesgo. En el último año de gobierno socialista nuestra prima de riesgo aumentó unos 300 puntos. 36.000 millones. Véase: negación de la crisis, gastos electoralistas de dinero que había que ahorrar, política sin rumbo, desgaste, medidas en las que no creían, etc. Cambio de gobierno, los mercados le concedieron el beneficio de la duda. Bajó casi 50 puntos en los primeros días. Volvió la escalada hasta los 650 puntos. Otros 300 puntos. 36.000 millones más. Promesas electorales irreales. Medidas populistas abocadas a desaparecer (como la recuperación de la deducción por vivienda). Instauración de los viernes como día oficial de la marmota, el día de los decretos improvisados. Ese día en el que alguien se había dado cuenta de que la grieta era mayor y se sustituía el cuadro que la intentaba tapar, por uno más grande. Pero la grieta seguía ahí. Y la última, la más grave. La noticia dada a finales de 2011 de que en vez del 6% acordado para 2011 el déficit público iba a ser el 8% supuso, que luego se dijo que en realidad sería del 8.5% y luego que la cifra “definitiva” era el 8.9%, y ahora, sí que sí, “superdefinitiva” (¿?) será el 9.4%.¡Qué manera de perder credibilidad! Es verdad que otras instituciones tampoco han ayudado. Ni las CCAA (algunas falseando su cifra de déficit), ni el Banco de España (certificando la solvencia de Bankia), ni las propias instituciones de la UE con reuniones de alto nivel sin acuerdos, acuerdos grandilocuentes sin contenido, y la habitual jaula de grillos tras los acuerdos. Todos han echado una mano en erosionar hasta hacer desaparecer su credibilidad. Por suerte, la única institución europea que todavía tiene credibilidad es el BCE. Y la tiene porque hace lo que dicta su mandato, porque lo que promete lo hace. Habitualmente, las palabras de Draghi pueden tener efecto sin tomar ninguna medida concreta. Eso es credibilidad. Gracias al BCE la prima de riesgo se ha reducido más de 200 puntos. 24.000 millones. Como ven, la clave es generar confianza, huir de la incertidumbre, tener credibilidad. Pero eso es difícil porque la credibilidad cuesta mucho ganarla y se va en un suspiro. Pero nunca es tarde. Estimados gobernantes e instituciones, ¿Nos quieren? Demuéstrenlo. En la Vanguardia, 16-10 del 2012 J pd:la canción del post. La nuevo de Ben Folds Five, nunca decepciona. Clase. "Do it anyway"

Intervención en el programa Cierre de Mercados:operación Emperador

Hoy he intervenido brevemente en el programa Cierre de mercados (aquí: minuto 18.20) de Intereconomía radio para hablar de la Operación Emperador y el fraude fiscal. La Operación Emperador es esa operación en la que la leyenda urbana de las mafias chinas se ha hecho real. Básicamente Hacienda observó (o le chivatearon) la llegada de grandes contenedores de productos para tiendas de todo a 100 en la Chinatown de Madrid. Gran parte de esos productos no se declaraban y sus ventas eran luego dinero negro a blanquear. Dinero negro que se blanqueaba a veces de forma burda (utilizando bolsas o contenedores que se devolvían a China vía cohce, tren o barco...siempre con sistemas de seguridad menos sofisticados que los vuelos) o a veces de forma más sofisticada (vía paraisos fiscales). En laoperación intervenían básicamente chinos, pero también españoles, israelitas...y el dinero blanqueado se utilizaba en negocios turbios y no tanto. El fraude fiscal es un verdadero problema en nuestro país. Somos unos de los líderes en él. Se estima que un 20% de nuestro PIB es evasión fiscal. Lo que ahora mismo tiene un coste deoportunidad enorme en términos de recortes. Hay que luchar con fuerza contra él. La medida de amnistía fiscal del gobierno de hace unos meses, no sólo no ha tenido los efectos deseados en términos recaudatorios sino que ha sido vista por la población como lo que es: blanqueo legal. No sólo hay evasión fiscalen este tipo de mafias. Hace unas semanas presentaba en un post el artículo What is the right price of Spanish residential real estate? (Junto con Jose Garcia-Montalvo). Allí también ofrecíamos una estimación (la primera con datos reales) del dinero negro en la compra de vivienda. En promedio casi un 9% de todas las compras de viviendas se hace con dinero negro. Porcentaje que asciende a casi un 15% para las compras que incluyen efectivamente dinero negro (más de un 30% no lo incluyen). J pd: la canción del post. Ridiculous thoughts. Cranberries. La que más me gustó de su directo hace un par de semanas en Barcelona

Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa. 2012:I

La vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado, según un estudio elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF: Jose Garcia-Montalvo;Jose Raya y Luis Diaz) y el grupo Tecnocasa. El estudio, dado a conocer hoy, constata en este período "una nueva aceleración en el proceso de ajuste de la vivienda en España" que supera a la caída de precios que se dio entre el primer semestre de 2008 y el mismo período de 2009. Asimismo, el informe, elaborado a partir de los datos de Tecnocasa, calcula que el descenso en precios acumulado desde finales de 2006, cuando la vivienda de segunda mano tocó techo, es ya del 53,19 %. Así pues, de los más de 3.500 euros que se pagaban por cada metro cuadrado de una vivienda de segunda mano en España a finales de 2006 y principios de 2007 se ha pasado a una media de 1.633 euros en el primer semestre de 2012. En paralelo a la caída del precio por metro cuadrado, también se ha recortado el volumen de los préstamos, y si en el primer semestre de 2011 la hipoteca media se situaba en 128.261 euros, en el mismo período de 2012 ha caído un 22,4 %, hasta 99.558 euros de media. Durante la presentación del informe, el catedrático de economía de la UPF, José García-Montalvo, ha destacado que los datos del estudio son precios "reales" de compraventa y no precios de salida o de tasación. Así, el estudio presenta diferencias importantes diferencias con los ofrecidos por el Ministerio de Fomento, que calcula que los precios de la vivienda de segunda mano han caído un 24 % en España desde finales de 2006. Según este estudio, en cambio, el precio por metro cuadrado por la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de 2012 en 2.184 euros en Barcelona (-22,3 % respecto a 2011), en 1.814 euros en Madrid (-19,7 %), en 1.287 euros en Sevilla (-18,85 %), en 881 en Valencia (-21,20 %) y en 1.283 euros en Zaragoza (-24,84 %), entre otras ciudades. El informe apunta que la futura creación del 'banco malo' debería contribuir a ajustar el precio de la vivienda y también celebra la eliminación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Expansión 5-10-2012 J pd: la canción y el grupo de moda en EUA. Imagine dragons.It's time

What is the right price for the Spanish Real Estate?

Aquí tenéis un enlace que respondería bastante bien a por qué España ha tenido que pedir 53.000 millones de rescate bancario. Durante la burbuja inmobiliaria los bancos se han quedido con activos que aquí se demuestra que estaban un 30% sobrevalorados en origen (porque estaban un 30% sobretasados para que se concedieran los préstamos y se mantuviese la ratio del 80% entre hipoteca y valor de tasación). A esto habría que añadir que el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 25% desde entonces. Es decir, cualquier activo bancario valorado en balance en 2007, hoy vale la mitad o menos (en promedio). Además, se aprovecha para, por primera con datos reales, hacer una primera estimación del dinero negro en el negocio inmobiliario. Un 8% del precio (en media es el "B"). Lo que indica que, cuando hay parte en negro (en un % elevado de los pisos analizados no hay entregas en "B") ésta supera el 10%. Aquí el link al artículo:"What is the right price for the Spanish residential real estate?" J pd: la canción del post. Los vi en la Merçè y me quedó esta canción clavada en mi mente. The Kooks. Junk of the heart (Happy)

Mi Opinión sobre la subida del IVA

La semana pasada fui entrevistado por Xevi Fontdegloria. Antiguo estudiante mio de ADE, licenciado en ADE y periodismo y hoy, en uno de sus lugares naturales, periodista de EFE. El tema era la subida de IVA. Aquí, un ejemplo de las noticias que salieron al respecto: abc. Mis apreciaciones fueron las siguientes: 1. La subida habrá provocado ya un cierto adelantamiento de las compras en agosto (ejemplo sector del automovil cuyas ventas han crecido por primera vez en tiempo). 2. Es la primera medida coherente en cuanto a que el IVA suele aumentar la recaudación- que es el objetivo dela medida- (siempre que la economía no empeore)más que otros impuestos. Pues consumir un mínimo hay que hacerlo igual. Por cierto,mucho más coherente la medida que la subida del IRPF (que, habida cuenta la crisis, no aumentó la recaudación). Aumento del IRPF que se vendió como medidapara evitar que se redujera el consumo. Vaya, y yo que pensaba que la economia básica decía que al aumentar un impuestosobre la renta, ello reduce la renta disponible y se reduce, así, el consumo... 3.En cuanto a sus efectos sobre precios, seguro que suben los precios, pero al estar en crisis, habrá sectores que decidirán que el aumento de los impuestos, se traduzca en una disminución del margen y no se trasladará a un aumento de precios. Estos sectores que no aumentarán precios, serán aquellos de demanda más elástica, es decir, aquellos cuya demanda es más sensible a cambios en los precios (ropa y comida "sin marca" o aquellos bienes que se pueden considerar lujo, los culturales, siempre que el bien cultural no tenga una marca). Sin embargo, aquellos bienes con demanda inelástica, es decir,menos sensibles a los precios, como cualquier bien con marca o las funerarias, por ejemplo, seguro que suben los pecios. En cualquier caso, en épocas de crisis, los riesgos de inflación son casi inexistentes, incluso en España. 4.Hay que recordar que en algunos sectores, elefecto puede ser tremendo. Aquellos que, además de la subida, experimentan un salto de tramo hacia el tramo alto: los huevos (que ya no se considera un alimento básico), los espectáculos, o la vivienda nueva(que pierde la consideración de IVA superreducido). 5.Evidentemente, cualquier aumento de impuestos incentivael fraude, conlo que la medida debería de ir acompañada de una inversión en este aspecto. J pd:la cancion del post. La vi en un anuncio y el shazam hizo el resto. Tiene ritmo, suena distinta. "Sweeter". Gavin DeGraw

Crédito a actividades inmobiliarias: reduzcamos el agujero negro (en nada es gratis)

A finales del mes pasado, se me permitió publicar una pequeña nota en el que es, para mi, el mejor blog de Economia en castellano: nada es gratis (neg). Aquí va la nota, que aprovechaba para indagar en la nueva base de datos pública del centro de información estadística del notariado (CIEN). Un placer. Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% del crédito de la economía. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas. Racionalmente, parece más lógico que el crédito a actividades inmobiliarias se dedique a la adquisición de vivienda por parte de los hogares o a la construcción que a la “simple” intermediación. Dicho de otra forma, de las tres actividades, las actividades inmobiliarias, parecen las que aportan menos en la cadena de valor. Parecería razonable pensar que desde 2007 este desequilibrio se estuviera corrigiendo. Pues no es así. Si bien es cierto que el crédito a la financiación de actividades inmobiliarias ha experimentado tasas de decrecimiento (como cualquier otra forma de crédito), a finales de 2011 se situaba en niveles similares a los de finales de 2008 y su peso dentro de los créditos concentrados en el sector inmobiliario sigue siendo escandaloso. La nueva fuente de datos del notariado, nos ofrece otra cifra más del impacto de las actividades inmobiliarias en el crédito al sector. El gráfico inferior ofrece información de la época post-burbuja, en él se observa como el 50% de los préstamos hipotecarios destinados al sector inmobiliario se destinan a la financiación de la promoción inmobiliaria. Dicho porcentaje, no sólo es elevadísimo sino que su peso relativo ha crecido 10 puntos porcentuales desde 2007, recogiendo gran parte de las reducciones en el peso relativo del resto de destinos de los préstamos hipotecarios, en especial la pérdida del peso relativo de las actividades constructoras (de hecho, todos los demás han decrecido a excepción de la adquisición de viviendas). Y todo ello sin contar con las refinanciaciones (que así como las partidas “Otras” y “No costa”, han experimentado en la estadística del notariado crecimientos espectaculares a lo largo del periodo 2007-2011) siendo esperable que gran parte de ellas se concentren en las actividades inmobiliarias (la estadística no desagrega la parte de las refinanciaciones que se dedican a cada componente). Concluyendo, el sector inmobiliario debe ajustar una variable más. No sólo se debe construir menos (mientras haya estoc) y reducir el precio de las viviendas, sino que también se debe repartir el crédito orientándolo en mayor medida a la parte productiva del mismo (construcción y adquisición) y menor medida a la parte especulativa (promoción inmobiliaria). Parte, esta última, donde además, la sensación es que todo el crédito que se destina a la misma forma una especie de horizonte de sucesos, como el que rodea los agujeros negros. J pd:la canción del post. Lo nuevo de Andreas Johnson. Pop comercial sueco con mucha luz y muy cuidado. Lovelight