Los 5 Mandamientos de la Ley Antidesahucios

Estamos hechos de historias. En el drama de los desahucios la mayoría son tristes y algunas preciosas, como la solidaridad de las personas que ofrecen sus viviendas. En los próximos días (y una vez admitidas a trámite alegaciones como la Iniciativa Popular Parlamentaria) se tramitará de urgencia la Ley Antidesahucios. Sus principios deberían ser: 1. Todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna. Es lo que dice el famoso art.47 de la Constitución. Nadie debe quedarse en la calle. Ahora bien, la constitución no dice que la vivienda sea en propiedad ni que sea tu vivienda. 2. Los bancos no deben irse de rositas. No se entiende que los mismos bancos que hemos recapitalizado por ser irresponsables, no soporten el coste de la situación. Y más con todo el stock de viviendas en su poder (o del Sareb). 3. Lo gratis no se valora. Nos movemos por incentivos. Cuidado con las leyes que pueden inducir a comportamientos oportunistas. ¿Por cuánto tiempo una persona que no paga su vivienda podría permanecer en la misma? ¿Quién comprueba que el caso sea realmente inevitable? ¿Y si cambian las circunstancias? Se debe de visualizar el coste. 4. Más vale prevenir que lamentar. La tasa de morosidad está creciendo exponencialmente. Y eso que se están refinanciando muchos préstamos. La nueva ley tendría que preveer un incremento de los impagos. 5. No cambiar las reglas del juego a mitad del partido. Hay vida más allá de la dación de pago retroactiva. Esa medida crearía inseguridad jurídica. Por otro lado, Oliver Wyman alertó que hasta 200.000 familias se desharían de sus viviendas si se aprueba. Eso tendría más coste (público) para la banca y para nuestra economía. Y todo se resume en uno: No más parches. Por una vez que se ponen de acuerdo hagan una ley coherente, moderna y flexible. Se deben independizar las tasaciones (o no utilizarlas), que están en la raíz del problema. Se debe cambiar la ley de enjuiciamiento civil y ley concursal. ¿Por qué una persona no puede hacer suspensión de pagos? Eso se admite en Alemania, por ejemplo. Se debe crear una bolsa de viviendas en alquiler social y quizás un Banco malo de hipotecas. Y, en cualquier caso, explíquenla bien. Que se sepan los pros y las contras, si se incentiva la dación de pago (no retroactiva) se tiene que saber que aumentará el coste del préstamo y reducirá el crédito. Guionicemos bien nuestra propia historia…y escucharemos…and the oscar goes to…La Ley Antidesahucios! Josep Maria Raya. Tecnocampus (UPF) Publicado en La Vanguardia el 5 de marzo del 2013 J pd: la canción del post. La vuelta de un grande. Quizás mi favorito de todos los tiempos. En secreto, sin filtraciones, cuando se le daba por perdido, ha vuelto con un gran disco, de esos que sólo el puede firmar. Aquí, se ríe de sí mismo, de su yo pasado y presente, que no se soportarían. The Stars are out tonight (David Bowie)

Desahucios: opciones y peligros (La Vanguardia)

“¿Cómo se soluciona el problema de los desahucios? Ayer murió otra chica”. No preguntó un propietario en problemas. Ni un banquero. Ni un miembro de una plataforma. Ni del gobierno. Ni un arzobispo. Ni un jurista. El comentario procedía de dos auditoras que viven de alquiler. Todos empatizamos con el drama social. En una reciente investigación, demostramos como, durante los años de boom, la diabólica conexión bancos-tasadoras produjo tasaciones hinchadas en un 32% que posibilitaron créditos que nunca se debieron conceder. Sí. La banca es, en gran medida, responsable de esta situación. Pero no seamos demagogos. ¿Alguien a estas alturas cree que la disyuntiva está entre que asuma los costes la banca o el desahuciado? No. Es entre que paguemos todos los contribuyentes o el desahuciado. Asimismo, hay dos fronteras peligrosas que mejor no cruzar. En primer lugar, los jueces (y la policía) no deben dejarse guiar por esa empatía. Ellos se encargan de hacer cumplir la ley. Y la ley es muy clara. La empatía se debe trasladar al ejecutivo, para que cambie las leyes futuras. El respeto a los contratos está muy asociado con el desarrollo de los países. Mantener la seguridad jurídica es fundamental. Además, si no se ejecutan los desahucios (o si se hace una “amnistía legal”), los casos de impago pueden multiplicarse, con los consiguientes problemas para el maltrecho sistema financiero, que perdería, además, la confianza internacional que le quede. Por no hablar de la inevitable “picaresca” (¿qué es exactamente un “caso extremo”?). En segundo lugar, la dación de pago retroactiva iría en contra de un principio legal básico: el de no retroactividad. ¿Significa eso que se abre la veda para revisar hacia atrás cualquier ley? Peligroso. ¿Soluciones? Seguir en la línea del Real Decreto Ley 8/2011. No cambiar la ley sino las condiciones de adjudicación. Aumentar la proporción de ingresos no embargables y el porcentaje sobre el valor de tasación por el que las entidades se adjudican las viviendas. En casos “salvables” a medio plazo, renegociar la hipoteca y ampliar el periodo de moratoria (los bancos han ofrecido hasta 2 años). En casos extremos, el gobierno, podría facilitar viviendas en alquiler social para evitar que esa familia se vea en la calle. De cara al futuro, aplicar la dación de pago como norma en las nuevas hipotecas. Pero sin olvidar las consecuencias. Al traspasar al banco el riesgo de caídas futuras en el precio de la vivienda, éstos encarecerán los créditos y aumentarán las dificultades de acceso al mismo. Pero también disminuirá el desproporcionado porcentaje de propietarios y se reducirá más rápidamente el endeudamiento familiar en una crisis como la actual. Ambos aspectos positivos. Un país con más auditoras que viven de alquiler, sin problemas de movilidad laboral y con conciencia social. Publicado en La Vanguardia 18-11-2012 J pd:la canción del post. Aunque me recuerda a una canción relativamente reciente, este bombazo en EUA, tiene su punto. Little talks: Monsters and men

Entrevista en Mini-leaks

La semana pasada los responsables de la web MiniLeaks (en particular fue Iñigo Antolín), una de esas webs que se hace eco de problemas sociales y de investigaciones que los describen, nos entrevistaron sobre nuestra investigación. El resultado (“El crédito al ladrillo pasó de ser el 30% del total del crédito de la economía española en 2002 al 60% en 2006″) lo transcribo abajo. Dos profesores de la Universidad Pompeu Fabra han demostrado con un estudio exhaustivo que las viviendas españolas se tasaban un 32% por encima de su valor real en la época de la burbuja. Este ardid era empleado por los bancos para que el dinero prestado en forma de hipotecas no sobrepasase el umbral del 80% que recomendaba el Banco de España. Para obtener estos datos, José García Montalvo y Josep Maria Raya han analizado cerca de 57.000 operaciones desde 2004 a 2011. Su conclusión es que en realidad se concedían hipotecas por un valor medio del 110% del precio de la vivienda. Hay que recordar que la mayoría de las tasadoras eran propiedad de los bancos. Pregunta – Uno de los aspectos que más llama la atención es la falta de datos transparentes y reales sobre el mercado de la vivienda y su evolución. ¿Están trabajando las autoridades en ello? ¿Por qué -como se apunta en las soluciones- no se ha ligado la hipoteca al precio de la escritura o de venta como en Reino Unido o Estados Unidos? Respuesta - Aquí habría que distinguir dos cosas. En primer lugar, y empezando por el final, un tema es la regulación. Para evitar el fenómeno de la sobretasación (o tasaciones hinchadas) que dio a lugar a que se otorgaran préstamos que no se deberían de haber dado porque su relación ‘cantidad prestada’ versus ‘valor del inmueble’ superaba el 80% (el umbral recomendado por el Banco de España), es mejor ligar la cantidad prestada con el precio escriturado o de venta. Así, el incentivo de sobretasar deja de existir, pues no se consigue nada con ello. No se consigue nada haciendo crecer artificialmente (en promedio el 30%), el precio de tasación. Y los precios escriturados y de venta no se suelen inflar pues, en ese caso, se deberían de hacer frente a esos mayores precios (y sus impuestos). En segundo lugar, está el tema de los datos. Aquí en España cuando se empezó a confeccionar la estadística oficial del precio de la vivienda había dos opciones: la buena o la barata. Nos decantamos por la barata. El precio de tasación era el más fácilmente accesible, mientras que el precio de venta requería convenios con inmobiliarias, un proceso más costoso. La experiencia nos dice, que el dato más costoso es el real y que el precio de tasación es más reflejo de las necesidades o tendencias financieras que del mercado. El profesor García Montalvo, uno de los dos autores del estudio P. – ¿Era consciente el Banco de España del problema de las sobretasaciones y de que la mayoría de sociedades de tasación eran propiedad de los bancos? R. – En cuanto a las relaciones entre los bancos y las tasadoras eran evidentes. Es evidente que el principal cliente de las tasadoras son los bancos y que, por lo tanto, tienen un incentivo para seguir sus directrices a la hora de tasar. Respecto al problema de las sobretasaciones, no hace mucho, se pusieron sobre la mesa informes de técnicos del Banco de España de 2009 que alertaban de los inmuebles sobretasados en Caja Madrid. Es probable que ya anteriormente fuera detectado ese problema como práctica habitual de las entidades financieras y las tasadoras. P. – En el estudio se comenta que el 60% del crédito que se concedía en España en 2007 estaba ligado a la construcción, ¿Disponéis de datos comparativos de otros países en aquella época? R. – Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% de todos los préstamos de la economía española. Este porcentaje fue superior al de otros países en la época y al de España en estapas anteriores. En España en 2002 este porcentaje era del 30% y en 1999 se situaba alrededor del 20%. Este último porcentaje era el habitual en la mayoría de los países de la UE durante la burbuja inmobiliaria. Pero no sólo eso, sino que la composición de dicho crédito tan bien fue perversa. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas. “Se perdió por completo la noción del riesgo” P. – ¿Por qué España es el país donde menos ha bajado la vivienda desde el estallido de la crisis? ¿llegará esa caída o por el contrario el banco malo hibernará esos activos problemáticos y el mercado quedará estancado? R. – Para empezar, es más que probable que la caída en los precios de la vivienda en España haya sido superior a la que reflejan las cifras oficiales. Aunque la cifra oficial que procede del Ministerio de Fomento sitúa el descenso acumulado del precio de la vivienda en un 25,5%, la reducción según otras fuentes es mayor. El IMIE (índice elaborado por la Sociedad de Tasación) muestra un descenso del 32,9% y el índice de precios de Tecnocasa (el único elaborado con precios de transacción, aunque elaborado a partir de la información de 8 capitales de provincia) un descenso mayor al 50%. P. – Comentáis en una nota del estudio que el precio de las hipotecas en intereses era de los más bajos de Europa durante la burbuja, ¿fue ese el factor que, junto a las sobretasaciones, cocinó la tormenta perfecta? R. – Efectivamente, diferenciales reducidos y sobretasaciones mostraban la predisposición y elevada competencia de las instituciones financieras por el negocio hipotecario. Se perdió por completo la noción de riesgo y se veía n el crédito hipotecario un negocio seguro. Tan seguro que el margen era lo de menos y la ganancia se obtenía por volumen. Y, de hecho, ese crédito aumentaba la demanda ‘solvente’ (entiendo por solvente con acceso a crédito, no con capacidad de pago) y, con ello, la burbuja en los precios. Es decir, la reducción en los costes hipotecarios se trasladaba a precios y encarecía igualmente la operación. P. – ¿Cómo se convenció la gente, o se le convencía, de que aceptara esas tasaciones hinchadas pero a la vez escriturara la propiedad por menos precio? ¿era la promesa de que ‘la vivienda no puede bajar`? R. – Probablemente, eran dos mecanismos. En unos casos, la sobretasación era visto simplemente como el mecanismo para obtener el crédito y realizar la compra deseada. En otros casos, más bien, esa tasación hinchada era una señal que alimentaba esa creencia irreal de que el precio de la vivienda tendía a subir. El hipotecado veía esa tasación hinchada como una señal de que había realizado una buena compra y que el precio de su vivienda era mayor que el que realmente había pagado. Vamos, aquello tan manido en esa época de “había comprado un chollo”. P. – Viendo vuestros número da la sensación de que en los últimos años de la crisis la gente estaba comprando casas con un valor que otorgaban las tasadoras y que ya era irreal. R. – Efectivamente, el valor de tasación, según nuestros cálculos estaban hinchados en más de un 30% de media. Por lo tanto, ese valor de tasación ya era irreal incluso considerando como reales los precios de venta que se pagaban entonces. Precios que, por otra parte, aunque fueran los que se pagaban, también estaban hinchados. Era la famosa burbuja inmobiliaria. En este sentido, para conocer cuánto estaban sobrevalorados los pisos o, lo que es lo mismo, cuánto tenía que caer el precio, la medida estándar es que el precio medio de la vivienda está en equilibrio cuando es igual a 4 rentas anuales familiares disponibles. En este sentido, el precio tenía que caer un 53% (que será más si la renta familiar media de las familias españolas sigue disminuyendo). j pd: la canción del post. "Wake up Boo". Una de esas canciones de una one-hit-band (Boo Radleys) que te hacen levantarte con buen humor.

Hablando de Eurovegas y dación de pago en los medios

Esta semana empezó con mi aparición en el 3/24, concretamente en el programa L'Entrevista de Montse Jané. A Montse y luego a Rosa (que me hizo unas grabaciones que saldrán más adelante), agradecerles su extrema cortesía y amabilidad. Debido a la actualidad del tema hubo más apariciones: telenoticies vespre, teleberri de eitb, El matí de Catalunya radio (el programa de Manel Fuentes) i L'Hora L de Cadena SERBCN (además de algunas radios locales). Os dejo los links:

L'Entrevista. 3/24. 21-2-2012.

Telenoticies vespre (tv3). 21-02-2012 (minuto 8.50)

Teleberri mediodía (eitb). 22-02-2012 (minuto 47 aprox)

El matí de Catalunya radio (23-02-2012).

L'Hora L de cadena ser Barcelona. (23-02-2012). Minut (14.30)

A excepción de Manel Fuentes, con el que básicamente hablé de la nueva propuesta en relación a la dación de pago, todas versaron sobre Eurovegas (de hecho, el propio Manel Fuentes me pregunta al final).

Supongo que el mensaje queda claro. Eurovegas no es proyecto soñado, un proyecto de "I&D" o Investigación con fuertes externalidades positivas, pero ya que ese tipo de proyectos no suelen venir por inversores privados, se trata de ni tener prejuicios ni dejarse llevar por cifras de empleo muy golosas. Es decir, ni cerremos las puertas, ni convirtamos esto en un "Bienvenido Mr.Marshall". Se trata de un proyecto por el que no debe de haber negociaciones en términos de seguridad laboral, jurídica, legal. Ni una concesión en estos términos. En otros terrenos se pueden hacer pequeñas concesiones y con ello aprovechar el empleo no cualificado que ofrece (aunque las cifras sean imprecisas), el impacto en el PIB y un producto turístico más (tuirsmo más glam y ostentoso) que atraerá a un 25% más de turistas. Pero siempre controlando los costes sociales (adicciones, mediomabientales...) y sin dañar nuestra imagen. Si nuestra imagen de entorno agradable y seguro se puede en riesgo ene algún momento de las negociaciones, no merece la pena. Además, con los recursos que se generen, se pueden empezar iniciativas de carácter más interesante para nosotros.

J

pd:Mi hermano, el mejor community manager y crítico musical que conozco, ha colgado esta mañana esta canción en una conocida red social, y me voy a permitir hoy, ser impetuoso. Beirut, "Vagabond". Me ha encantado.

La dación en pago: luces y sombras

¿Deberían los bancos aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito (dación en pago)? La sentencia de la Audiencia provincial de Navarra y las crecientes presiones sociales, han el auspiciado el debate.

En España, las hipotecas son préstamos personales con garantía hipotecaria. El individuo responde con sus bienes así como sus salarios, presentes y futuros. En caso extremo de impago, el banco inicia el proceso de ejecución que acaba con el banco quedándose la vivienda al 50% de la tasación y exigiendo el pago del importe restante. En 2010, se produjo un número récord de ejecuciones, más de 118.000.

La ley es clara, por seguridad jurídica y coherencia, la dación en pago retroactiva parece imposible. Y sólo parece justificable demostrando un vicio en el contrato original (bancos y tasadoras pactaron el precio). Así, muchas familias han quedado en una situación de extrema pobreza, de sensación de abandono al corredor de su “suerte” económica, generándose descontento social. Además, esta legislación, impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda.

Pero también existen sombras. En primer lugar, la dación en pago en EUA implica un apunte negativo en el historial crediticio que dificultará enormemente el acceso a un crédito futuro. En segundo lugar, la dación en pago aumentará el riesgo de las entidades financieras que lo trasladarán en forma de un aumento del coste de los préstamos (tipos de interés) y de una disminución del importe del préstamo a conceder. Los tipos de interés de las hipotecas en EUA, han sido, históricamente, mucho más elevados que en España. En tercer lugar, aumentaría el endeudamiento de los bancos y esto, sin duda, se trasladaría a los contribuyentes (¡y esto sí sería injusto! Que pague un contribuyente no sobreendeudado!).

La dación en pago, no retroactiva, es una solución. Pero hay medidas menos drásticas: alargar el plazo de la hipoteca, relajar las condiciones, salir a subasta por un 75% de la tasación y, sobretodo, sentido común. Con los datos del índice Tecnocasa-ESCI, calculé el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (100.000€) o una pareja de mileuristas (200.000€) para que la cuota no supere el 35% de los ingresos (umbral habitual). Pues eso. Mensaje para todos los actores: evitemos deudas susceptibles de ser impagadas.

Dr.José Maria Raya Vilchez

Publicado el 5-4-2011 en La Vanguardia

J

la canción del post. Se llaman Zaz. "Je veux". Son franceses. El jazz más clásico y a la vez bailable se funde con una voz femenina rota. Diferentes.LO cual no es poco.

Intervención en "Para todos" de la 2

El jueves participé en la tertulia económica sobre hipotecas en el magacine "Para todos" de la 2.
Compartí mesa con Martí Garriga (abogado), Isabel Prado (Asociación usuarios de la banca), Ada Colau (Plataforma afectados por la hipoteca).
El tema estrella era la dación de pago. Es decir, la posibilidad de cancelar la deuda únicamente entregando el bien y sin responder con salarios/pensiones, presentes o futuras. Es una práctica normal en EUA, Francia o Portugal, pero no en España. En España es difícil, porque, evidentemente, si los bancos tienen la posibilidad de exigir sueldos y pensiones futuras, lo harán. Esto era impensable en el imaginario popular hace 3 años (porque existía la creencia generalizada de que "para el banco, hipotecar era chollo porque a malas se quedaba con la vivienda, algo que siempre sube de precio"". La historia ha derrumbado esos mitos. En cualquier caso, las hipotecas en España, son préstamos personales con garantía hipotecaria. Cambiar eso y admitir la dación de pago para cualquier préstamo ya firmado parece complicado porque el banco no querrá renunciar a sus derechos y porque tampoco están en la mejor disposición financiera para hacerlo. El futuro es otra cosa. Esta era mi principal punto de discrepancia con el resto de participantes en el debate. Ellos se amparan en que si se hace en otros países se debería de aplicar aquí con efectos retroactivos y que la banca hace caso omiso de directivas europeas que, al parecer, si se siguen en otros terrenos. En el resto de aspectos, me sorprendió ver lo mucho que esta crisis está cambiando la opinión sobre la disyuntiva alquilar/comprar o los precios de la vivienda, afortunadamente. Los contertulios fueron el mejor ejemplo de que la mal llamada "cultura propietaria" está desapareciendo.

J

pd:la canción del post. Ha vuelto Andrés Calamaro. Y lo ha hecho a lo grande. ON the rock. Tiene de todo:flamenco, ranchera, tango, bachata, hiphop, Los rodriguez, rock, baladas...vaya...Andrés en estado puro!Sólo él puede ofrecer tanta variedad.Por escoger una muestra."Te extraño"

Dación de pago

La dación de pago es como se conoce a la posibilidad de entregar el piso a la entidad con la que se tiene contratada la hipoteca a cambio de eliminar dicha carga. Esta posibilidad que popularmente se decía que hacía del negocio hipotecario un "chollo" para los bancos (pues el inmueble siempre aumentaba de precio) ha dado lugar en EUA al conocido como "efecto sonajero" (por el elevado número de llaves entregadas y su ruido) y ha desencadenado la crisis bancaria de hace unos meses. Los bancos se quedaban con activos a un precio decreciente que no podían vender.

En España, a diferencia de en EUA, la dación de pago es una posibilidad, pero apenas se acogen a ella los bancos, que pueden pedir al individuo que responda con sus bienes e ingresos a una hipoteca, no sólo con el inmueble. Así, se plantean otras alternativas como el alargamiento del plazo de la hipoteca, la subrogación o la relajación de las condiciones financieras.

Como toda práctica tiene sus ventajas y desventajas. Como ventaja está que parte de la relativa "buena" salud de nuestro sistema bancario se debe a que no se han acogido a esta práctica, que el ciudadano ya ha visto que no es tan beneficiosa para el banco. El cambio de escenario, al aumentar el riesgo de los bancos encarecería los préstamos. La parte negativa es que se impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda, sobretodo por parte de todos aquellos que compraron en los años de mayor precio por metro cuadrado (2006 y principios de 2007). Algo parecido a lo que sucedió en Japón en los 90s.

Todo probablemente sería más sencillo si las hipotecas realizadas en su día hubieran sido realistas, el principio de todo ese sistema de incentivos perversos que está en el origen del problema.

J


pd: la canción del post. "Tell me it's not over".Starsailor. Una de las mejores canciones de lo que llevamos de año. Es la versión oficial aunque prefieron la versión con Brandon Flowers.