Informe Tecnocasa: 2012:II

El precio de la vivienda usada cayó un 19,42 % en el segundo semestre de 2012 en España, lo que eleva hasta el 54,2% el descenso acumulado que ha sufrido el sector inmobiliario desde el inicio de la crisis, entre finales de 2006 y principios de 2007. Así lo constata el "Informe sobre el mercado de la vivienda" que han presentado hoy el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), que elaboran este estudio semestralmente y de forma ininterrumpida desde el año 2004. Según este informe, el precio de la vivienda ha descendido casi un 20 % entre junio y diciembre de 2012, situando el precio del metro cuadrado en 1.598 euros. En el primer semestre de 2012, el precio de los pisos disminuyó un 20,73 % con respecto a 2011. Las poblaciones que presentan un descenso de precios más pronunciado en el segundo semestre de 2012 son L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona), con una caída del 31 %, y Barcelona, con un descenso del 21,64 %. A pesar de este retroceso, Barcelona sigue siendo la ciudad con el precio por metro cuadrado más caro (1.945 euros), seguida de Madrid (1.819 euros). El precio máximo de la serie histórica se encuentra a finales de 2006 y principios de 2007, cuando el metro cuadrado llegó a los 3.500 euros. Desde entonces, el precio nominal de la vivienda ha descendido un 54,2 %, ha destacado el director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero. Más de la mitad de los inmuebles que se venden actualmente tienen un precio inferior a 100.000 euros, con la única excepción de Barcelona, donde el precio medio está en 150.000 euros. Los autores del informe (Josep M.Raya, Luis Diaz Y Jose G.Montalvo) han destacado, además, que una de cada cinco compras que se realizan ahora son por parte de inversores, que aprovechan la bajada del precio de la vivienda para adquirir un inmueble con el objetivo de ponerlo en alquiler y obtener por él una rentabilidad, que actualmente ronda el 5 %. Han subrayado, asimismo, que está aumentando el número de compradores que pagan al contado. Extraído de La Vanguardia 21-3-2013 J pd:la canción del post. El que para mi empieza a ser el grupo de 2013. Imagine Dragons: "On top of the world". UN grupo con mucho recorrido.

Los 5 Mandamientos de la Ley Antidesahucios

Estamos hechos de historias. En el drama de los desahucios la mayoría son tristes y algunas preciosas, como la solidaridad de las personas que ofrecen sus viviendas. En los próximos días (y una vez admitidas a trámite alegaciones como la Iniciativa Popular Parlamentaria) se tramitará de urgencia la Ley Antidesahucios. Sus principios deberían ser: 1. Todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna. Es lo que dice el famoso art.47 de la Constitución. Nadie debe quedarse en la calle. Ahora bien, la constitución no dice que la vivienda sea en propiedad ni que sea tu vivienda. 2. Los bancos no deben irse de rositas. No se entiende que los mismos bancos que hemos recapitalizado por ser irresponsables, no soporten el coste de la situación. Y más con todo el stock de viviendas en su poder (o del Sareb). 3. Lo gratis no se valora. Nos movemos por incentivos. Cuidado con las leyes que pueden inducir a comportamientos oportunistas. ¿Por cuánto tiempo una persona que no paga su vivienda podría permanecer en la misma? ¿Quién comprueba que el caso sea realmente inevitable? ¿Y si cambian las circunstancias? Se debe de visualizar el coste. 4. Más vale prevenir que lamentar. La tasa de morosidad está creciendo exponencialmente. Y eso que se están refinanciando muchos préstamos. La nueva ley tendría que preveer un incremento de los impagos. 5. No cambiar las reglas del juego a mitad del partido. Hay vida más allá de la dación de pago retroactiva. Esa medida crearía inseguridad jurídica. Por otro lado, Oliver Wyman alertó que hasta 200.000 familias se desharían de sus viviendas si se aprueba. Eso tendría más coste (público) para la banca y para nuestra economía. Y todo se resume en uno: No más parches. Por una vez que se ponen de acuerdo hagan una ley coherente, moderna y flexible. Se deben independizar las tasaciones (o no utilizarlas), que están en la raíz del problema. Se debe cambiar la ley de enjuiciamiento civil y ley concursal. ¿Por qué una persona no puede hacer suspensión de pagos? Eso se admite en Alemania, por ejemplo. Se debe crear una bolsa de viviendas en alquiler social y quizás un Banco malo de hipotecas. Y, en cualquier caso, explíquenla bien. Que se sepan los pros y las contras, si se incentiva la dación de pago (no retroactiva) se tiene que saber que aumentará el coste del préstamo y reducirá el crédito. Guionicemos bien nuestra propia historia…y escucharemos…and the oscar goes to…La Ley Antidesahucios! Josep Maria Raya. Tecnocampus (UPF) Publicado en La Vanguardia el 5 de marzo del 2013 J pd: la canción del post. La vuelta de un grande. Quizás mi favorito de todos los tiempos. En secreto, sin filtraciones, cuando se le daba por perdido, ha vuelto con un gran disco, de esos que sólo el puede firmar. Aquí, se ríe de sí mismo, de su yo pasado y presente, que no se soportarían. The Stars are out tonight (David Bowie)

Nueva referencia en "El mundo"

Hace un mes (perdón por el retraso), "El precio real de la vivienda es..." fue un artículo en la edición del domingo del periódico El Mundo (Jorge Salido), donde de nuevo se hacia referencia a la investigación con Jose Garcia-Montalvo acerca de los incentivos perversos (básicamente la sobretasación) que se produjeron durante la época de la burbuja inmobiliaria. Las consecuencias las conocemos: bancos capitalizados por el Estado y la UE y el Sareb. Por cierto, que los primeros días del Sareb parecen ser algo caóticos: falta de personal, ausencia información sobre sus propios activos, necesidad de recurrir a la propias entidades para vender los activos....parece que todo será muyy lento. J pd:Ed Sheeran. "You need me and I don't need you"...canción muy inspirada de un músico nuevo de los pies a la cabeza

Desahucios: opciones y peligros (La Vanguardia)

“¿Cómo se soluciona el problema de los desahucios? Ayer murió otra chica”. No preguntó un propietario en problemas. Ni un banquero. Ni un miembro de una plataforma. Ni del gobierno. Ni un arzobispo. Ni un jurista. El comentario procedía de dos auditoras que viven de alquiler. Todos empatizamos con el drama social. En una reciente investigación, demostramos como, durante los años de boom, la diabólica conexión bancos-tasadoras produjo tasaciones hinchadas en un 32% que posibilitaron créditos que nunca se debieron conceder. Sí. La banca es, en gran medida, responsable de esta situación. Pero no seamos demagogos. ¿Alguien a estas alturas cree que la disyuntiva está entre que asuma los costes la banca o el desahuciado? No. Es entre que paguemos todos los contribuyentes o el desahuciado. Asimismo, hay dos fronteras peligrosas que mejor no cruzar. En primer lugar, los jueces (y la policía) no deben dejarse guiar por esa empatía. Ellos se encargan de hacer cumplir la ley. Y la ley es muy clara. La empatía se debe trasladar al ejecutivo, para que cambie las leyes futuras. El respeto a los contratos está muy asociado con el desarrollo de los países. Mantener la seguridad jurídica es fundamental. Además, si no se ejecutan los desahucios (o si se hace una “amnistía legal”), los casos de impago pueden multiplicarse, con los consiguientes problemas para el maltrecho sistema financiero, que perdería, además, la confianza internacional que le quede. Por no hablar de la inevitable “picaresca” (¿qué es exactamente un “caso extremo”?). En segundo lugar, la dación de pago retroactiva iría en contra de un principio legal básico: el de no retroactividad. ¿Significa eso que se abre la veda para revisar hacia atrás cualquier ley? Peligroso. ¿Soluciones? Seguir en la línea del Real Decreto Ley 8/2011. No cambiar la ley sino las condiciones de adjudicación. Aumentar la proporción de ingresos no embargables y el porcentaje sobre el valor de tasación por el que las entidades se adjudican las viviendas. En casos “salvables” a medio plazo, renegociar la hipoteca y ampliar el periodo de moratoria (los bancos han ofrecido hasta 2 años). En casos extremos, el gobierno, podría facilitar viviendas en alquiler social para evitar que esa familia se vea en la calle. De cara al futuro, aplicar la dación de pago como norma en las nuevas hipotecas. Pero sin olvidar las consecuencias. Al traspasar al banco el riesgo de caídas futuras en el precio de la vivienda, éstos encarecerán los créditos y aumentarán las dificultades de acceso al mismo. Pero también disminuirá el desproporcionado porcentaje de propietarios y se reducirá más rápidamente el endeudamiento familiar en una crisis como la actual. Ambos aspectos positivos. Un país con más auditoras que viven de alquiler, sin problemas de movilidad laboral y con conciencia social. Publicado en La Vanguardia 18-11-2012 J pd:la canción del post. Aunque me recuerda a una canción relativamente reciente, este bombazo en EUA, tiene su punto. Little talks: Monsters and men

Tasaciones dopadas (El país)

"Tasaciones dopadas y dinero no declarado" es como ha titulado Amanda Mars el texto que resume perfectamente el artículo publicado con Jose Garcia-Montalvo recientemente en Spanish Economic and Finantial Outlook (What is the right price of Spanish residential real estate?). El texto apareció en la edición del domingo pasado en El pais (21 de Octubre del 2012). Para un aficionado al ciclismo como soy, y la vigencia del caso Lance Armstrong, me ha parecido un título acertadísimo a la par que periodístico. No es usual-almenos en España- que un/a periodista (ni siquiera económico) haga el ejercicio de realizar un artículo sobre un artículo de investigación, acercando así, la investigación al público generalista. Así que Enhorabuena, también por la iniciativa. J pd:la canción del post. Justo el sábado pasado fui a ver a Fun. en directo. Un buen directo, aunque corto. ¿Será la última vez que vea a este grupo en una sala?Probablemente. De mis favoritas del concierto fue este "Why am I The One"

What is the right price for the Spanish Real Estate?

Aquí tenéis un enlace que respondería bastante bien a por qué España ha tenido que pedir 53.000 millones de rescate bancario. Durante la burbuja inmobiliaria los bancos se han quedido con activos que aquí se demuestra que estaban un 30% sobrevalorados en origen (porque estaban un 30% sobretasados para que se concedieran los préstamos y se mantuviese la ratio del 80% entre hipoteca y valor de tasación). A esto habría que añadir que el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 25% desde entonces. Es decir, cualquier activo bancario valorado en balance en 2007, hoy vale la mitad o menos (en promedio). Además, se aprovecha para, por primera con datos reales, hacer una primera estimación del dinero negro en el negocio inmobiliario. Un 8% del precio (en media es el "B"). Lo que indica que, cuando hay parte en negro (en un % elevado de los pisos analizados no hay entregas en "B") ésta supera el 10%. Aquí el link al artículo:"What is the right price for the Spanish residential real estate?" J pd: la canción del post. Los vi en la Merçè y me quedó esta canción clavada en mi mente. The Kooks. Junk of the heart (Happy)

Precio de la vivienda versus precio de las viviendas transaccionadas

Un factor que se suele ignorar cuando se habla del precio de vivienda, es que el precio medio de la vivienda que observamos en las estadísticas es el precio de las viviendas transaccionadas,lo cual no es exactamente igual al precio medio de todas las viviendas de una economía. Las viviendas transaccionadas son una muestra concreta de todas las viviendas de la economía, con seguramente, unas características especiales. La característica más especial, esque se trata de viviendas que se venden. Esta obviedad es más importante de lo que parece, especialmente, en épocas donde no todas las viviendas se venden. Cuando las viviendas se venden con facilidad, se puede considerar que no hay diferencias entre la muestra de viviendas vendidas y las que no. Cuando no todo se vende, es razonable pensar que las viviendas vendidas tienen algunas características mejores.

Relacionado con ello, está el reciente argumento de Cheng et al en el Journal of Housing Economics, que dice que para conocer el valor real de los indicadores del mercado de la vivienda de una economía, se debe incorporar en el cálculo el % de viviendas ofertadas que han sido retiradas del mercado (esto es importante en una época cómo la actual, de crisis inmobiliaria). Esas viviendas, son viviendas que se intentaron transaccionar a un precio sin éxito. Tener esto en cuenta hace aumentar el tiempo que tardan las viviendas en venderse y hace reducir el precio medio de las viviendas de la economía, pues incorporamos aquellas que no se han vendido.

J

pd:la canción del post. Pocos días después de asistir al The Wall de Roger Waters, sólo me queda poner un ejemplo (ya puse en un post anterior, me canción favorita). Run like hell. En su versión original. Qué mérito tenía esto en los 70-80. Y quépena que este rock sinfónico se haya perdido hoy.

Los precios de tasación: qué son y problemas

El precio de tasación procede de unas valoraciones que generalmente se realizan con finalidad hipotecaria y tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes con precios de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España (y el Ministerio de la Vivienda que recoge información de distintas sociedades: TINSA, Sociedad de Tasación, etc). Estas sociedades analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.

Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:

1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.

J

Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).

Análisis de la estadística oficial del precio de la vivienda:FAQs

La semana pasada nos llegaba el dato de la caída en el precio de la vivienda en 2009 según la estadística oficial elaborada por el Instituto Nacional de Estadística:un 4,3%. Dicha estadística muestra una desaceleración clara en la reducción del precio de la vivienda respecto a la observada en 2008 (5,4%). Dicha desaceleración se observa más claramente intertrimestralmente ya que la reducción del precio en el último trimestre del 2009 ha sido únicamente del 0,4%. Por primera vez, el decrecimiento de la vivienda de segunda mano es menor (3,5%) que el de la vivienda nueva (5,1%). Además, en la vivienda de segunda mano se parecia un ligero repunte en la tasa intertrimestral (0,1%). A partir de estos datos nos hacemos diversas preguntas en forma de FAQs que se hacen desde el sector estos días.

1.¿Está ya remontando el sector?La desaceleración en el decrecimiento de los precios viene acompañada de un crecimiento en la estadística de transacciones de pisos que entre enero de 2010 y 2009 ha crecido un 11%. En este sentido no hay que olvidar dos cuestiones. La primera es el "efecto estadístico". Estamos hablando de tasas con lo que el periodo base de este crecimiento del 11% en las transacciones es un momento especialmente bajo (enero de 2009), apartir del cual, crecer no era difícil. Segunda cuestión. No hay cifras claras pero se apunta que gran parte de del aumento de las transacciones son las transacciones de immobiliaria-constructoras a la banca como parte del pago de su deuda (una pena no conocer el efecto en el precio de estas transacciones)

2.¿Por qué repunta antes la segunda mano?En este caso, la cuestión parece explicarse, almenos parcialmente por la fuente de datos que utiliza el INE. Los registros notariales reproducen transacciones más o menos contemporaneas en el caso de la segunda mano pero desfasadas en el caso de la vivienda nueva. Por tanto, es posible que los descensos que observamos ahora en la vivienda nueva sean los de hace un año aproximadamente.

3.¿Puede haber acabado el ajuste de precios cuando quedan aún más de 700.000 viviendas en stock, según los cálculos más favorables?Probablemente no en los zonas donde el stock sea más abundante, pero probablemente sí en las zonas donde apenas queda stock (grandes capitales, principalmente)

4.Según los datos oficiales, el ajuste ha sido únicamente del 10%. ¿Esto es todo lo que se tenía que ajustar?Aquí es donde probablemente, la ausencia de datos sobre precios de transacciones reales más nos está engañando. La estadística oficial recoge bien la tendencia a la desaceleración (y con poco retraso) porque es la misma que observamos en informes con datos sobre precios de oferta (por ejemplo, idealista) o sobre datos de precios de transacciones (Tecnocasa). En cambio, en estos informes, especialmente en el informe de Tecnocasa-que recoge para 8 capitales las tasas de crecimiento del precio de venta producto de las transacciones- se observa un ajuste acumulado superior. El dato del informe de Tecnocasa nos muestra un ajuste acumulado superior al 30% y nos sitúa los precios al nivel de 2004. Algo bastante más realista.

5.¿Será la evolución del sector de la vivienda una "U" o una "W"?Eterna pregunta que se hace también hoy con motivo de la recuperación mundial. ¿La recuperación es suficientemente sólida como para ser definitiva o será un simple paso hacia adelante para volver atrás?En el caso del sector de la vivienda hay unas cuantas medidas fiscales que sólo aumentan la incertidumbre en este punto. ¿Se están adelantando las compras del 2011 para evitar la subida del IVA y la pérdida del derecho a la deducción por pagos hipotecarios para rentas inferiores a 24.000€?Difícil de saber.

J

pd:la canción de post. Wallflowers. El grupo del hijo de Bob Dylan. Jacob. "Sixth Avenue Heartache". Bonita historia enmarcada en esta "vital" avenida de la ciudad vertical, New York.

¿Por qué los datos oficiales no reflejan el pinchazo?

El último dato del Ministerio de la Vivienda muestra (por fin!) que el crecimiento de los precios de la vivienda era inferior al de la inflación (un 3,8% respecto al 4,5% del primer trimestre de 2007 al primer trimestre del 2008). Una tendencia, la de esta serie del precio de la vivienda del Ministerio que ha sufrido una evolución de desaceleración suave e, incluso, si me permiten la maldad, adecuada respecto a la promesa electoral del 2004 de conseguir una evolución del precio de la vivienda de acorde a la de la inflación.
Este dato, contrasta con los datos que escuchamos últimamente procedentes de informes de inmobiliarias que reflejan que los precios de la vivienda no es que crezcan menos que la inflación es que decrecen y lo hacen de forma significativa (véase, por ejemplo, la reducción del precio de la vivienda del 9,1% entre los segundos semestres de 2006 y 2007 que aparece en el Informe sobre el mercado de la vivienda del grupo Tecnocasa). De hecho, ésta es la percepción ciudadana: la burbuja no se empieza a desinflar sino que hace tiempo que está pinchando.
¿Por qué esta discrepancia? El motivo fundamental es que los datos del Ministerio proceden de precios de tasación y no de precios de transacción o compraventa (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens. O sea, la muestra, en este caso, no es un subconjunto de toda la población.
Un buen indicador del precio de la vivienda sería aquel correcto y actual. La estadística actual del precio de la vivienda del Ministerio no cumple ni lo uno ni lo otro. Es decir, señores del Ministerio, cambien a una estadística que utilice datos de transacción y, de paso, solucionen otros problemas de la misma como la composición de la calidad de las viviendas cuyos precios se comparan (no me sigan comparando peras con manzanas). Los economistas queremos una buena bola de cristal. Limpia y transparente que les ayudará a ustedes y a nosotros a ver mejor el futuro, que falta nos hace.

José Maria Raya
Doctor en Economía
Profesor ESCI y EUM (UPF)