Informe de precios de la vivienda de Tecnocasa (II semestre de 2013)

El ajuste de la vivienda usada continuó con fuerza en el segundo semestre de 2013, según el 'XVIII Informe sobre el mercado de la vivienda' elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF). En total el precio de las casas de segunda mano bajó un 9,19% en el segundo tramo del ejercicio con respecto al mismo periodo de 2012, con lo que acumula un descenso desde el pico máximo de precios (finales de 2006-principios de 2007) del 58,27%. Tras este nuevo abaratamiento, el coste medio del metro cuadrado de estos inmuebles se sitúa en 1.456 euros, lejos de los 3.500 euros alcanzados durante la época del 'boom'. José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del Informe realizado por Luis Diaz y Josep Maria Raya, ha querido remarcar "la importancia de los datos de Tecnocasa", ya que son, en su opinión, "precios de verdad, un reflejo de la realidad y una anticipación de lo que después dirán los datos oficiales". En la presentación del informe, también se ha analizado el perfil del comprador actual, quedando patente que el número de compradores inversores crece de manera constante. De este modo, en el segundo semestre de 2013, el número de compradores que lo han hecho como inversión ha aumentado 7,94 puntos porcentuales respecto al primer semestre y se sitúa en el 24,32% de las compraventas realizadas, llegando al 32,04% en la ciudad de Barcelona (9,9 puntos más que hace un semestre). Asimismo, también aumenta el número de compradores que pagan al contado, siendo ya el 58,6% de las compraventas realizadas (con un aumento de 3,99 puntos en relación al semestre anterior), y superando el 84% en el caso de los compradores por inversión. Es muy significativo también el alto número de compradores extranjeros que ha habido en la ciudad de Barcelona. En concreto, un 34,02%. J pd:"If I ever feel better" de Phoenix. Un clásico del indie de los 2000 con aroma a Jamoroquai.

La tasa a los pisos vacíos de la banca:¿un bebé bien gestado?

Es muy común que cuando presentamos un proyecto profesional que nos entusiasma utilicemos la expresión “te presento a mi bebé”. Mediante dicha analogía notamos que hemos cuidado y trabajado todo el proceso: la seducción inicial, la gestación de los detalles, el alcance del proyecto e incluso la comunicación de la noticia. En breve verá la luz la ley catalana que gravará los pisos nuevos vacíos en manos de entidades financieras y ubicados en zonas con demanda acreditada. La idea es seductora. La literatura económica avala mediante diversas justificaciones una imposición mayor a las viviendas vacías. En primer lugar, para fomentar el alquiler si en la zona hay estoc de viviendas y una demanda que, sin embargo, no puede hacer frente al precio. En segundo lugar, para evitar efectos externos negativos de las viviendas vacías: aumento de la inseguridad, deterioro de viviendas sin mantenimiento y reducción del precio de la vivienda (e incluso de la recaudación fiscal del municipio). En este punto, el único elemento de polémica es por qué centrarse únicamente en las viviendas vacías propiedad de las entidades financieras (¿populismo?). Todos los precedentes imponen una tasa a las viviendas vacías, con independencia de quien sea el propietario. Una vez seducido es necesario conocer el alcance del proyecto y si seremos capaces de afrontarlo. En Catalunya hay unas 120000 viviendas vacías, de las que un 40% corresponderían a entidades financieras. Lo que supone unas 50000 viviendas que serían la base imponible del impuesto y cuyo número parece lejano a las 80000 filtradas a prensa en un ejercicio con ciertos indicios de push-up. Con respecto a la gestión, si se sigue el modelo francés, el impuesto será de entre un 10% y un 15% del valor catastral de los pisos que hayan estado sin vender más de 2 años (y que crecería exponencialmente con el número de pisos en propiedad de la entidad). Cabe tener en cuenta que un estudio reciente ha mostrado que la efectividad de dicho impuesto ha sido escasa. Así, se observa que la reducción del estoc ha sido mucho menor que la reducción de los pisos sujetos al impuesto. Parece evidente una cierta evasión fiscal para la que habría que estar preparados para combatir. A buen seguro la Generalitat diseñará el mejor impuesto posible. Un impuesto producto de una bella seducción, sin lencería engañosa, conocedor de su alcance y comprometido con su seguimiento futuro. Publicado en La Vanguardia, el 6 de febrero de 2014 J pd: Huele a single del año. "Counting stars" de One republic.

Demografía y Demanda de vivienda: ¿En qué países hay un futuro mejor para la construcción?

¿En qué países podemos decir que la vivienda está sobrevalorada? ¿En qué países la vivienda está minusvalorada? Además de esa corrección al alza o a la baja de los precios de la vivienda en base a su situación actual, ¿qué otros aspectos condicionan la demanda futura de viviendas en los mercados mundiales? ¿Qué mercados se presentan atractivos en base a fundamentos socioeconómicos? ¿Cuál es la expectativa para el mercado de la vivienda en España? ¿Tiene motivo el inversor extranjero para volver a invertir el mercado inmobiliario español tal y como parece que está sucediendo en este 2013? En este trabajo se diseña un presenta el primer índice de inversión en vivienda (IIV) que permite elaborar un ranking según el atractivo que presentan los países de cara a la inversión en vivienda. Ghana, Indonesia o Australia aparecen como algunos de los países con mejores perspectivas. España se sitúa en último cuartil de países en cuanto a la expectativa futura de sus precios de la vivienda Articulo publicado en el Observatorio de Diuvulgación Financiera (Instituto de Estudios Financieros) J pd:la canción del post. Gran debut de Tom Odell. Bonita canción este "Another love"

El mercado del alquiler: la Gema olvidada

Una piedra preciosa, una gema, necesita cuidados como la no exposición a determinados elementos y una temperatura constante. Un mercado del alquiler dinámico es la gema olvidada de nuestra economía. El argumento principal es que existe una asociación positiva, significativa, considerable y sostenible en el tiempo, entre el porcentaje de propietarios y los aumentos en la tasa de paro en los países (“hipótesis Oswald”). Usando datos del 2010 para el caso de los países de la UE-27, en el 2010, un aumento de 10 puntos porcentuales (por ejemplo, pasar de un 70 a un 80%) en el porcentaje de propietarios, aumenta la tasa de paro en 1,7 puntos porcentuales. O sea: ¡si tuviéramos un porcentaje equilibrado de propietarios e inquilinos nuestra tasa de paro sería 6 puntos menor! El argumento básico de la hipótesis de Oswald es que los mayores costes de transacción de los propietarios les llevan a renunciar (e incluso no buscar) ofertas de empleo lejanas. Pero un segundo argumento es todavía más crucial para uno de los factores de los que más se habla como clave para el futuro de la economía española. Se observa un menor incentivo al emprendizaje en las áreas con mayor porcentaje de propietarios. Una reciente investigación obtiene que comprar una vivienda reduce en un 25% la probabilidad de ser emprendedor. El argumento es sencillo o se asume el riesgo de la propiedad o el riesgo de emprender un negocio. El riesgo de asumir una propiedad expulsa el de asumir comenzar un negocio. Así que, señores legisladores, si quieren emprendedores, además de programas de tv, se necesitan inquilinos. Incluso, en el corto plazo, un mejor mercado del alquiler favorece al sector de la construcción. Actualmente, la única demanda de viviendas procede del inversor que pretende comprar para alquilar luego, que ya observa un escenario favorable. Al igual que en la evolución actual de la economía española es la demanda exterior la que tira de la economía frente a una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta el aumento de las ventas a extranjeros (7,3%) con el persistente y acusado descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4%). Moraleja: una gema no se puede olvidar. Al contrario, se debe cuidar. Démosle al mercado del alquiler una temperatura constante. Para ello son necesarios incentivos adecuados y una ley de alquiler moderna que fomente un mercado dinámico y seguro. No ayudan medidas como la posibilidad de desistimiento en cualquier momento por parte del arrendatario con tan solo 30 días de preaviso. ¿qué inversor, va a sentirse cómodo con este esquema? Tampoco que un inquilino pueda ver amenazada su posición por el mero hecho de que el dueño necesite su vivienda. Inseguridad jurídica por ambas partes. Y sobretodo alejémosle de elementos nocivos como corrupciones y leyes urbanísticas interesadas. José María Raya. Profesor del Tecnocampus (UPF) Articulo publicado en La Vanguardia el 7 de octubre de 2013 J pd:la canción del post. I was just thinking. Una pequeña debilidad cotidiana. Mía y de teitur.

Informe Tecnocasa: 2012:II

El precio de la vivienda usada cayó un 19,42 % en el segundo semestre de 2012 en España, lo que eleva hasta el 54,2% el descenso acumulado que ha sufrido el sector inmobiliario desde el inicio de la crisis, entre finales de 2006 y principios de 2007. Así lo constata el "Informe sobre el mercado de la vivienda" que han presentado hoy el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), que elaboran este estudio semestralmente y de forma ininterrumpida desde el año 2004. Según este informe, el precio de la vivienda ha descendido casi un 20 % entre junio y diciembre de 2012, situando el precio del metro cuadrado en 1.598 euros. En el primer semestre de 2012, el precio de los pisos disminuyó un 20,73 % con respecto a 2011. Las poblaciones que presentan un descenso de precios más pronunciado en el segundo semestre de 2012 son L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona), con una caída del 31 %, y Barcelona, con un descenso del 21,64 %. A pesar de este retroceso, Barcelona sigue siendo la ciudad con el precio por metro cuadrado más caro (1.945 euros), seguida de Madrid (1.819 euros). El precio máximo de la serie histórica se encuentra a finales de 2006 y principios de 2007, cuando el metro cuadrado llegó a los 3.500 euros. Desde entonces, el precio nominal de la vivienda ha descendido un 54,2 %, ha destacado el director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero. Más de la mitad de los inmuebles que se venden actualmente tienen un precio inferior a 100.000 euros, con la única excepción de Barcelona, donde el precio medio está en 150.000 euros. Los autores del informe (Josep M.Raya, Luis Diaz Y Jose G.Montalvo) han destacado, además, que una de cada cinco compras que se realizan ahora son por parte de inversores, que aprovechan la bajada del precio de la vivienda para adquirir un inmueble con el objetivo de ponerlo en alquiler y obtener por él una rentabilidad, que actualmente ronda el 5 %. Han subrayado, asimismo, que está aumentando el número de compradores que pagan al contado. Extraído de La Vanguardia 21-3-2013 J pd:la canción del post. El que para mi empieza a ser el grupo de 2013. Imagine Dragons: "On top of the world". UN grupo con mucho recorrido.

Nueva referencia en "El mundo"

Hace un mes (perdón por el retraso), "El precio real de la vivienda es..." fue un artículo en la edición del domingo del periódico El Mundo (Jorge Salido), donde de nuevo se hacia referencia a la investigación con Jose Garcia-Montalvo acerca de los incentivos perversos (básicamente la sobretasación) que se produjeron durante la época de la burbuja inmobiliaria. Las consecuencias las conocemos: bancos capitalizados por el Estado y la UE y el Sareb. Por cierto, que los primeros días del Sareb parecen ser algo caóticos: falta de personal, ausencia información sobre sus propios activos, necesidad de recurrir a la propias entidades para vender los activos....parece que todo será muyy lento. J pd:Ed Sheeran. "You need me and I don't need you"...canción muy inspirada de un músico nuevo de los pies a la cabeza

Desahucios: opciones y peligros (La Vanguardia)

“¿Cómo se soluciona el problema de los desahucios? Ayer murió otra chica”. No preguntó un propietario en problemas. Ni un banquero. Ni un miembro de una plataforma. Ni del gobierno. Ni un arzobispo. Ni un jurista. El comentario procedía de dos auditoras que viven de alquiler. Todos empatizamos con el drama social. En una reciente investigación, demostramos como, durante los años de boom, la diabólica conexión bancos-tasadoras produjo tasaciones hinchadas en un 32% que posibilitaron créditos que nunca se debieron conceder. Sí. La banca es, en gran medida, responsable de esta situación. Pero no seamos demagogos. ¿Alguien a estas alturas cree que la disyuntiva está entre que asuma los costes la banca o el desahuciado? No. Es entre que paguemos todos los contribuyentes o el desahuciado. Asimismo, hay dos fronteras peligrosas que mejor no cruzar. En primer lugar, los jueces (y la policía) no deben dejarse guiar por esa empatía. Ellos se encargan de hacer cumplir la ley. Y la ley es muy clara. La empatía se debe trasladar al ejecutivo, para que cambie las leyes futuras. El respeto a los contratos está muy asociado con el desarrollo de los países. Mantener la seguridad jurídica es fundamental. Además, si no se ejecutan los desahucios (o si se hace una “amnistía legal”), los casos de impago pueden multiplicarse, con los consiguientes problemas para el maltrecho sistema financiero, que perdería, además, la confianza internacional que le quede. Por no hablar de la inevitable “picaresca” (¿qué es exactamente un “caso extremo”?). En segundo lugar, la dación de pago retroactiva iría en contra de un principio legal básico: el de no retroactividad. ¿Significa eso que se abre la veda para revisar hacia atrás cualquier ley? Peligroso. ¿Soluciones? Seguir en la línea del Real Decreto Ley 8/2011. No cambiar la ley sino las condiciones de adjudicación. Aumentar la proporción de ingresos no embargables y el porcentaje sobre el valor de tasación por el que las entidades se adjudican las viviendas. En casos “salvables” a medio plazo, renegociar la hipoteca y ampliar el periodo de moratoria (los bancos han ofrecido hasta 2 años). En casos extremos, el gobierno, podría facilitar viviendas en alquiler social para evitar que esa familia se vea en la calle. De cara al futuro, aplicar la dación de pago como norma en las nuevas hipotecas. Pero sin olvidar las consecuencias. Al traspasar al banco el riesgo de caídas futuras en el precio de la vivienda, éstos encarecerán los créditos y aumentarán las dificultades de acceso al mismo. Pero también disminuirá el desproporcionado porcentaje de propietarios y se reducirá más rápidamente el endeudamiento familiar en una crisis como la actual. Ambos aspectos positivos. Un país con más auditoras que viven de alquiler, sin problemas de movilidad laboral y con conciencia social. Publicado en La Vanguardia 18-11-2012 J pd:la canción del post. Aunque me recuerda a una canción relativamente reciente, este bombazo en EUA, tiene su punto. Little talks: Monsters and men

Entrevista en Mini-leaks

La semana pasada los responsables de la web MiniLeaks (en particular fue Iñigo Antolín), una de esas webs que se hace eco de problemas sociales y de investigaciones que los describen, nos entrevistaron sobre nuestra investigación. El resultado (“El crédito al ladrillo pasó de ser el 30% del total del crédito de la economía española en 2002 al 60% en 2006″) lo transcribo abajo. Dos profesores de la Universidad Pompeu Fabra han demostrado con un estudio exhaustivo que las viviendas españolas se tasaban un 32% por encima de su valor real en la época de la burbuja. Este ardid era empleado por los bancos para que el dinero prestado en forma de hipotecas no sobrepasase el umbral del 80% que recomendaba el Banco de España. Para obtener estos datos, José García Montalvo y Josep Maria Raya han analizado cerca de 57.000 operaciones desde 2004 a 2011. Su conclusión es que en realidad se concedían hipotecas por un valor medio del 110% del precio de la vivienda. Hay que recordar que la mayoría de las tasadoras eran propiedad de los bancos. Pregunta – Uno de los aspectos que más llama la atención es la falta de datos transparentes y reales sobre el mercado de la vivienda y su evolución. ¿Están trabajando las autoridades en ello? ¿Por qué -como se apunta en las soluciones- no se ha ligado la hipoteca al precio de la escritura o de venta como en Reino Unido o Estados Unidos? Respuesta - Aquí habría que distinguir dos cosas. En primer lugar, y empezando por el final, un tema es la regulación. Para evitar el fenómeno de la sobretasación (o tasaciones hinchadas) que dio a lugar a que se otorgaran préstamos que no se deberían de haber dado porque su relación ‘cantidad prestada’ versus ‘valor del inmueble’ superaba el 80% (el umbral recomendado por el Banco de España), es mejor ligar la cantidad prestada con el precio escriturado o de venta. Así, el incentivo de sobretasar deja de existir, pues no se consigue nada con ello. No se consigue nada haciendo crecer artificialmente (en promedio el 30%), el precio de tasación. Y los precios escriturados y de venta no se suelen inflar pues, en ese caso, se deberían de hacer frente a esos mayores precios (y sus impuestos). En segundo lugar, está el tema de los datos. Aquí en España cuando se empezó a confeccionar la estadística oficial del precio de la vivienda había dos opciones: la buena o la barata. Nos decantamos por la barata. El precio de tasación era el más fácilmente accesible, mientras que el precio de venta requería convenios con inmobiliarias, un proceso más costoso. La experiencia nos dice, que el dato más costoso es el real y que el precio de tasación es más reflejo de las necesidades o tendencias financieras que del mercado. El profesor García Montalvo, uno de los dos autores del estudio P. – ¿Era consciente el Banco de España del problema de las sobretasaciones y de que la mayoría de sociedades de tasación eran propiedad de los bancos? R. – En cuanto a las relaciones entre los bancos y las tasadoras eran evidentes. Es evidente que el principal cliente de las tasadoras son los bancos y que, por lo tanto, tienen un incentivo para seguir sus directrices a la hora de tasar. Respecto al problema de las sobretasaciones, no hace mucho, se pusieron sobre la mesa informes de técnicos del Banco de España de 2009 que alertaban de los inmuebles sobretasados en Caja Madrid. Es probable que ya anteriormente fuera detectado ese problema como práctica habitual de las entidades financieras y las tasadoras. P. – En el estudio se comenta que el 60% del crédito que se concedía en España en 2007 estaba ligado a la construcción, ¿Disponéis de datos comparativos de otros países en aquella época? R. – Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% de todos los préstamos de la economía española. Este porcentaje fue superior al de otros países en la época y al de España en estapas anteriores. En España en 2002 este porcentaje era del 30% y en 1999 se situaba alrededor del 20%. Este último porcentaje era el habitual en la mayoría de los países de la UE durante la burbuja inmobiliaria. Pero no sólo eso, sino que la composición de dicho crédito tan bien fue perversa. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas. “Se perdió por completo la noción del riesgo” P. – ¿Por qué España es el país donde menos ha bajado la vivienda desde el estallido de la crisis? ¿llegará esa caída o por el contrario el banco malo hibernará esos activos problemáticos y el mercado quedará estancado? R. – Para empezar, es más que probable que la caída en los precios de la vivienda en España haya sido superior a la que reflejan las cifras oficiales. Aunque la cifra oficial que procede del Ministerio de Fomento sitúa el descenso acumulado del precio de la vivienda en un 25,5%, la reducción según otras fuentes es mayor. El IMIE (índice elaborado por la Sociedad de Tasación) muestra un descenso del 32,9% y el índice de precios de Tecnocasa (el único elaborado con precios de transacción, aunque elaborado a partir de la información de 8 capitales de provincia) un descenso mayor al 50%. P. – Comentáis en una nota del estudio que el precio de las hipotecas en intereses era de los más bajos de Europa durante la burbuja, ¿fue ese el factor que, junto a las sobretasaciones, cocinó la tormenta perfecta? R. – Efectivamente, diferenciales reducidos y sobretasaciones mostraban la predisposición y elevada competencia de las instituciones financieras por el negocio hipotecario. Se perdió por completo la noción de riesgo y se veía n el crédito hipotecario un negocio seguro. Tan seguro que el margen era lo de menos y la ganancia se obtenía por volumen. Y, de hecho, ese crédito aumentaba la demanda ‘solvente’ (entiendo por solvente con acceso a crédito, no con capacidad de pago) y, con ello, la burbuja en los precios. Es decir, la reducción en los costes hipotecarios se trasladaba a precios y encarecía igualmente la operación. P. – ¿Cómo se convenció la gente, o se le convencía, de que aceptara esas tasaciones hinchadas pero a la vez escriturara la propiedad por menos precio? ¿era la promesa de que ‘la vivienda no puede bajar`? R. – Probablemente, eran dos mecanismos. En unos casos, la sobretasación era visto simplemente como el mecanismo para obtener el crédito y realizar la compra deseada. En otros casos, más bien, esa tasación hinchada era una señal que alimentaba esa creencia irreal de que el precio de la vivienda tendía a subir. El hipotecado veía esa tasación hinchada como una señal de que había realizado una buena compra y que el precio de su vivienda era mayor que el que realmente había pagado. Vamos, aquello tan manido en esa época de “había comprado un chollo”. P. – Viendo vuestros número da la sensación de que en los últimos años de la crisis la gente estaba comprando casas con un valor que otorgaban las tasadoras y que ya era irreal. R. – Efectivamente, el valor de tasación, según nuestros cálculos estaban hinchados en más de un 30% de media. Por lo tanto, ese valor de tasación ya era irreal incluso considerando como reales los precios de venta que se pagaban entonces. Precios que, por otra parte, aunque fueran los que se pagaban, también estaban hinchados. Era la famosa burbuja inmobiliaria. En este sentido, para conocer cuánto estaban sobrevalorados los pisos o, lo que es lo mismo, cuánto tenía que caer el precio, la medida estándar es que el precio medio de la vivienda está en equilibrio cuando es igual a 4 rentas anuales familiares disponibles. En este sentido, el precio tenía que caer un 53% (que será más si la renta familiar media de las familias españolas sigue disminuyendo). j pd: la canción del post. "Wake up Boo". Una de esas canciones de una one-hit-band (Boo Radleys) que te hacen levantarte con buen humor.

Tasaciones dopadas (El país)

"Tasaciones dopadas y dinero no declarado" es como ha titulado Amanda Mars el texto que resume perfectamente el artículo publicado con Jose Garcia-Montalvo recientemente en Spanish Economic and Finantial Outlook (What is the right price of Spanish residential real estate?). El texto apareció en la edición del domingo pasado en El pais (21 de Octubre del 2012). Para un aficionado al ciclismo como soy, y la vigencia del caso Lance Armstrong, me ha parecido un título acertadísimo a la par que periodístico. No es usual-almenos en España- que un/a periodista (ni siquiera económico) haga el ejercicio de realizar un artículo sobre un artículo de investigación, acercando así, la investigación al público generalista. Así que Enhorabuena, también por la iniciativa. J pd:la canción del post. Justo el sábado pasado fui a ver a Fun. en directo. Un buen directo, aunque corto. ¿Será la última vez que vea a este grupo en una sala?Probablemente. De mis favoritas del concierto fue este "Why am I The One"

Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa. 2012:I

La vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado, según un estudio elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF: Jose Garcia-Montalvo;Jose Raya y Luis Diaz) y el grupo Tecnocasa. El estudio, dado a conocer hoy, constata en este período "una nueva aceleración en el proceso de ajuste de la vivienda en España" que supera a la caída de precios que se dio entre el primer semestre de 2008 y el mismo período de 2009. Asimismo, el informe, elaborado a partir de los datos de Tecnocasa, calcula que el descenso en precios acumulado desde finales de 2006, cuando la vivienda de segunda mano tocó techo, es ya del 53,19 %. Así pues, de los más de 3.500 euros que se pagaban por cada metro cuadrado de una vivienda de segunda mano en España a finales de 2006 y principios de 2007 se ha pasado a una media de 1.633 euros en el primer semestre de 2012. En paralelo a la caída del precio por metro cuadrado, también se ha recortado el volumen de los préstamos, y si en el primer semestre de 2011 la hipoteca media se situaba en 128.261 euros, en el mismo período de 2012 ha caído un 22,4 %, hasta 99.558 euros de media. Durante la presentación del informe, el catedrático de economía de la UPF, José García-Montalvo, ha destacado que los datos del estudio son precios "reales" de compraventa y no precios de salida o de tasación. Así, el estudio presenta diferencias importantes diferencias con los ofrecidos por el Ministerio de Fomento, que calcula que los precios de la vivienda de segunda mano han caído un 24 % en España desde finales de 2006. Según este estudio, en cambio, el precio por metro cuadrado por la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de 2012 en 2.184 euros en Barcelona (-22,3 % respecto a 2011), en 1.814 euros en Madrid (-19,7 %), en 1.287 euros en Sevilla (-18,85 %), en 881 en Valencia (-21,20 %) y en 1.283 euros en Zaragoza (-24,84 %), entre otras ciudades. El informe apunta que la futura creación del 'banco malo' debería contribuir a ajustar el precio de la vivienda y también celebra la eliminación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Expansión 5-10-2012 J pd: la canción y el grupo de moda en EUA. Imagine dragons.It's time

What is the right price for the Spanish Real Estate?

Aquí tenéis un enlace que respondería bastante bien a por qué España ha tenido que pedir 53.000 millones de rescate bancario. Durante la burbuja inmobiliaria los bancos se han quedido con activos que aquí se demuestra que estaban un 30% sobrevalorados en origen (porque estaban un 30% sobretasados para que se concedieran los préstamos y se mantuviese la ratio del 80% entre hipoteca y valor de tasación). A esto habría que añadir que el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 25% desde entonces. Es decir, cualquier activo bancario valorado en balance en 2007, hoy vale la mitad o menos (en promedio). Además, se aprovecha para, por primera con datos reales, hacer una primera estimación del dinero negro en el negocio inmobiliario. Un 8% del precio (en media es el "B"). Lo que indica que, cuando hay parte en negro (en un % elevado de los pisos analizados no hay entregas en "B") ésta supera el 10%. Aquí el link al artículo:"What is the right price for the Spanish residential real estate?" J pd: la canción del post. Los vi en la Merçè y me quedó esta canción clavada en mi mente. The Kooks. Junk of the heart (Happy)

Crédito a actividades inmobiliarias: reduzcamos el agujero negro (en nada es gratis)

A finales del mes pasado, se me permitió publicar una pequeña nota en el que es, para mi, el mejor blog de Economia en castellano: nada es gratis (neg). Aquí va la nota, que aprovechaba para indagar en la nueva base de datos pública del centro de información estadística del notariado (CIEN). Un placer. Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% del crédito de la economía. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas. Racionalmente, parece más lógico que el crédito a actividades inmobiliarias se dedique a la adquisición de vivienda por parte de los hogares o a la construcción que a la “simple” intermediación. Dicho de otra forma, de las tres actividades, las actividades inmobiliarias, parecen las que aportan menos en la cadena de valor. Parecería razonable pensar que desde 2007 este desequilibrio se estuviera corrigiendo. Pues no es así. Si bien es cierto que el crédito a la financiación de actividades inmobiliarias ha experimentado tasas de decrecimiento (como cualquier otra forma de crédito), a finales de 2011 se situaba en niveles similares a los de finales de 2008 y su peso dentro de los créditos concentrados en el sector inmobiliario sigue siendo escandaloso. La nueva fuente de datos del notariado, nos ofrece otra cifra más del impacto de las actividades inmobiliarias en el crédito al sector. El gráfico inferior ofrece información de la época post-burbuja, en él se observa como el 50% de los préstamos hipotecarios destinados al sector inmobiliario se destinan a la financiación de la promoción inmobiliaria. Dicho porcentaje, no sólo es elevadísimo sino que su peso relativo ha crecido 10 puntos porcentuales desde 2007, recogiendo gran parte de las reducciones en el peso relativo del resto de destinos de los préstamos hipotecarios, en especial la pérdida del peso relativo de las actividades constructoras (de hecho, todos los demás han decrecido a excepción de la adquisición de viviendas). Y todo ello sin contar con las refinanciaciones (que así como las partidas “Otras” y “No costa”, han experimentado en la estadística del notariado crecimientos espectaculares a lo largo del periodo 2007-2011) siendo esperable que gran parte de ellas se concentren en las actividades inmobiliarias (la estadística no desagrega la parte de las refinanciaciones que se dedican a cada componente). Concluyendo, el sector inmobiliario debe ajustar una variable más. No sólo se debe construir menos (mientras haya estoc) y reducir el precio de las viviendas, sino que también se debe repartir el crédito orientándolo en mayor medida a la parte productiva del mismo (construcción y adquisición) y menor medida a la parte especulativa (promoción inmobiliaria). Parte, esta última, donde además, la sensación es que todo el crédito que se destina a la misma forma una especie de horizonte de sucesos, como el que rodea los agujeros negros. J pd:la canción del post. Lo nuevo de Andreas Johnson. Pop comercial sueco con mucha luz y muy cuidado. Lovelight

Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa (2011:II)

El precio de la vivienda en España ha caído un 19,17% en el segundo semestre de 2011 en relación al mismo período del año anterior y acumula ya un descenso del 41,7% desde el año 2006, cuando alcanzó su punto más alto, según el último informe sobre el mercado de la vivienda del Grupo Tecnocasa. El informe, elaborado en colaboración con la Escuela Superior de Comercio Internacional de la Universidad Pompeu Fabra (Jose Garcia-Montalvo, Josep Maria Raya y Luis Diaz), señala que el precio nominal de la vivienda en el segundo semestre de 2011 se situó en 2.032 euros por metro cuadrado, un 19,17% menos, lo que supone la caída más importante desde el inicio de la crisis. Desde el pico máximo que el precio de la vivienda alcanzó en 2006 -algo más de 3.500 euros- hasta este último dato, los precios se han hundido un 41,76%. El coordinador del informe y catedrático de Economía de la UPF, José García Montalvo, ha advertido , en conferencia de prensa, que la caída de precios todavía sigue y que nada hace pensar en cambios a corto plazo dadas las dificultades que persisten para que fluya el crédito. De hecho, los precios de la vivienda han bajado en el primer trimestre de 2012 otro 5%, tendencia que si se mantiene a este ritmo puede acabar provocando que el año se cierre con una caída aún más fuerte que la de 2011. El informe de Tecnocasa y la UPF se elabora a partir de la información obtenida de las viviendas intermediadas por las oficinas de la compañía y de las hipotecas que gestiona la red Kiron (unas 2.000), la empresa de servicios financieros del grupo. García Montalvo ha destacado que el estudio se basa en datos de precios de compraventa reales, mientras que los informes que elaboran organismos como el Ministerio de Fomento utilizan como referencia el que no se corresponde con el real. La caída del precio de la vivienda no es homogénea y depende en gran parte del tipo de inmueble y sus características, además de la zona donde se ubica el piso, según la investigación. Así, el precio de los pisos sin ascensor ha bajado más que el de los que cuentan con este elemento y la vivienda en buen estado se paga hasta un 11% más que las que se encuentran en malas condiciones. Respecto a la evolución de la demanda, el número de personas interesadas en comprar una vivienda en el primer trimestre de 2012 ha disminuido un 13,33% respecto al mismo período de 2011, y éstos están dispuestos a pagar menos por un piso. La caída del precio de la vivienda y la decisión de los bancos de limitar el riesgo de las hipotecas que conceden ha provocado también que el importe de la hipoteca media haya descendido desde 2006 en un 36,3%, hasta situarse en el segundo semestre de 2011 en unos 12.000 euros, por debajo de la hipoteca a principios de 2004. El descenso del importe medio de la hipoteca entre el segundo semestre de 2011 en relación al mismo período de 2010 es de un 17,93%, variación que se eleva hasta el 25,92% en la ciudad de Valencia y hasta el 20,11% en Barcelona. Respecto al perfil del comprador, el porcentaje de hipotecados con contrato laboral temporal ha descendido de casi un 40% en 2005 a sólo un 8,9% en el segundo semestre de 2011 y la cuota mensual de la hipoteca ha pasado de 976 euros al mes en 2007 (el pico más alto) a 528 euros en el segundo semestre de 2011. Las consecuencias de la crisis en el mercado financiero han provocado también una tendencia muy marcada a conceder hipotecas más cortas, hasta el punto de que las cerradas a 40 años en el primer semestre del 2009 llegaron al 45% y ahora sólo llegan al 23%. Publicado en El mundo, 26-4-2012. J pd:la preciosa "Another sunny day" de Belle and Sebastian

Y la nueva apuesta es…¿el ladrillo?

España. Crisis financiera y ecónomica. 2012. La srta.Soledad es una investigadora catalana casada con un político poco imaginativo. Cansada de vivir su realidad, se va al cine a ver su película favorita: una mente maravillosa. Al tercer trailer se duerme y revive su pesadilla. Vive en un lugar cuya crisis fue provocada por una burbuja inmobiliaria alentada por créditos irresponsables de los bancos. Primeros sudores. ¡Hay que cambiar de modelo de crecimiento económico! ¡No más ladrillo!¡Investigación! Decían los políticos. Un partido político cometió el error de querer imponer su modelo (“economía social y sostenible”). Pero los modelos los determinan los inversores y el emprendedor. Lo más que pueden hacer los gobiernos es no poner trabas. Por supuesto, no tuvo éxito. Sudores fríos. Entonces sube otro partido al poder y la apuesta es…¿Biotecnología?¿Telecomunicaciones?¿Energías renovables?¿Ciencia en general? ¡No, que va! De hecho, no sólo hay recortes en I&D sino que el tema desaparece del organigrama ministerial. La única apuesta es recuperar la deducción en el IRPF por la compra de vivienda habitual en propiedad y mantener el IVA superreducido para la compra de vivienda. And the winner is…el ladrillo! Terrible Dejavu.
Y ella sabe por qué no hay que recuperar esa deducción:
1/Aumenta muchísimo el déficit público. Si recortamos es, o bien para ahorrar, o bien para hacer una apuesta esperanzadora. Unos números nos situarán. En los últimos 10 años la medida ha costado 53.000 millones de € (el 5% del PIB). En 2009, antes de que se eliminara para cualquier renta superior a los 24.000€ anuales, dicha deducción costó 5.040 millones de € (cantidad similar a toda la inversión publica en I&D de ese año). Y prácticamente igual al esfuerzo que nos va a suponer la subida del IRPF (por cierto, a las clases medias, no a las altas, éstas no tributan por rentas del trabajo). Recuperarla para todos los contribuyentes costará 1.500 millones de €, 145 millones de € anuales corresponden al hecho de recuperarla con efectos retroactivos para los que compraron vivienda en 2010. Ello le supone un coste al estado de más de 3.500 millones de euros (145 millones anuales durante 24 años, que es la duración media de las hipotecas, según datos del Banco de España). Y, en este caso, ni siquiera la justificación de fomentar la demanda de vivienda nueva y reducir así el estoc de viviendas sirve. ¡Nadie puede comprar ya una vivienda en 2011! “¿Perdona?¿Alguien ha hecho un estudio riguroso del coste de esta medida y lo que se podría hacer con estos recursos si se dedicaran a otros aspectos más asociados con el crecimiento a largo plazo de un país? ¿Lo han hecho ustedes? Porque a mi, nadie me lo ha pedido”, reflexiona para sí la Srta.Soledad.
2/Ni siquiera está claro que esta deducción o el IVA superreducido del 4% fomenten la demanda de vivienda a largo plazo. Dicho de otra forma, ¿son sensibles los consumidores a este tipo de medidas? La respuesta es sí, pero sólo a corto plazo. En Estados Unidos, se realizaron unas encuestas durante el periodo temporal de desgravación especial a la compra de vivienda (2009 y 2010), el 75% aseguraban que pensaban comprar una vivienda de todas formas y que, lo único que hizo la medida, fue que adelantaran sus compras. Exactamente lo mismo logró el anuncio de la eliminación de la desgravación a partir de 2011 en España. Las compras se adelantaron a 2010 y en 2011 se paralizaron (y más sabiendo que el probable ganador de las siguientes elecciones iba a reintroducir dicha desgravación). El efecto neto es insignificante.
3/No favorece a las familias sino que se capitaliza en menores reducciones de precios de la vivienda que sólo favorecen a constructores, promotores y entidades financieras que reducen así sus pérdidas. Un documento de trabajo reciente del Banco de España estima que la eliminación de la desgravación reduciría el precio de la vivienda entre 7 y 8,5 puntos. “Es decir, yo, investigadora, que nunca he vivido por encima de mis posibilidades (y eso que era fácil, porque mis posibilidades no son muchas), vuelvo a realizar una generosa transferencia de renta a los colectivos que sí vivieron por encima de sus posibilidades. ¡Fantástico!”
4/Discrimina en contra del alquiler y de cualquier otra forma de ahorro. El mismo documento del Banco de España estima que la eliminación de la desgravación aumentaría en 5,6 puntos la proporción del alquiler como forma de tenencia de la vivienda. Algo que todos los organismos internacionales recomiendan a España (un país con más de un 85% de propietarios)
5/ Y un porcentaje tan elevado de propietarios, reduce la movilidad laboral, lo que suele conducir a aumentos en la tasa de paro.
6/Es regresiva, únicamente las rentas más altas tienen suficiente capacidad adquisitiva para conseguir la máxima deducción permitida por la Ley.
7/Aunque se plantee como transitoria luego cuesta mucho eliminarla (para muestra un botón).
Se despierta horrorizada,…ojalá sucediera como en esa preciosa película de Woody Allen y John Nash (Russel Crowe) saliera de la pantalla, porque: “¿Ven imaginación? Yo no”.

Publicado en El periódico (27-1-2012)

J

pd: esta semana, sale 24 golpes. El nuevo CD del melodista español que me acompaña desde la adolescencia. Al parecer, según las críticas más en forma que nunca, más rock, más purista, más Mikel (aunque se llame sólo Erentxun). De momento, la srta. Soledad me ha cautivado. Una balada deliciosamente lennoniana quelleva su sello.

Dejen la vivienda en paz

El mercado de la vivienda tiene una tendencia natural a ser veleta. Procíclico. Crece por encima de la economía en expansión y decrece por debajo en crisis. Si el gobierno debe hacer algo, es estabilizar. En cambio, la política de la vivienda en España siempre ha echado “más leña al fuego” y ha tenido una falta de definición patente. ¿Se imaginan un mundo donde no se hubiera intervenido?
En ese mundo, en los años de boom, no habría habido una ley del suelo permisiva y los políticos no habrían evangelizado las bondades de ser un país de propietarios (lo que tiene efectos negativos sobre la movilidad laboral, por ejemplo). La deducción en la cuota del IRPF no habría existido y su efecto no se habría trasladado a precios, la burbuja sería menor. Habría habido menos transacciones, oferta de viviendas y negocios de construcción e intermediación que no cabían en el sector. Los ayuntamientos habrían tenido una financiación más diversificada y menos sensible al sector y quizás, sólo quizás, los ciudadanos y los bancos, al ver menos euforia, se lo pensaron dos veces antes de solicitar y conceder, respectivamente, préstamos de dudoso cobro. Voces “neutras” no habrían hecho creer que “la vivienda nunca baja de precio” y quizás, las tasadoras, no habrían sobretasado pisos para favorecer la concesión de hipotecas.
En ese mundo, ningún gobierno tuvo una política de la vivienda del tipo “me gustas un minuto”. Hoy me gustas y creo un Ministerio de la Vivienda. Se pasó el minuto, lo quito. Hoy me gustas y digo que voy a eliminar la deducción en el IRPF. Se pasó el minuto. Me desdigo. Hoy (5 años después) finalmente la quito, pero dentro de año y medio. Y claro, genero un “efecto llamada” (¡a comprar antes de que la quiten!). Pero cuando la elimino finalmente, ya sin esas compras avanzadas, las ventas se paralizan. Hoy digo que los precios se están estabilizando. Mañana que ya están bajando con fuerza. Hoy, ministra, di que no hay burbuja. Pero, si te vas, di que los precios ya bajan y lo que les queda.
En ese mundo, gobierno y oposición no utilizan la vivienda con fines electoralistas. El gobierno no intenta generar un nuevo “efecto llamada” con una bajada del IVA de 4 puntos durante 4 meses (coincidiendo con el periodo electoral). La oposición no dice que si sube al gobierno (y sabe que el ciudadano sabe que ganará) ampliará ese periodo un año más (así elimino tu “efecto llamada” y me lo asigno yo!). La oposición no habla de volver a una deducción que costó mucho quitar, que discrimina contra el alquiler y otras formas de inversión y cuyos beneficios se los apropian los vendedores.
¿Se imaginan ese mundo? It’s easy if you try.. Por favor:¡Dejen la vivienda en paz! Quizás así consigamos que cada año se inicien 300.000 viviendas (ni 800.000 como en 2006 ni 100.000 como ahora), que las transacciones sean más estables y que el sector tenga la relevancia que le corresponde, ni más, ni menos.

Publicado en La Vanguardia, 1 de diciembre de 2011

J

pd:la canción del post. "Don't stop me now". Casi nunca me emocionaron, pero siempre me divirtieron, y tuvieron a la mejor voz del pop-rock de la historia.

Informe Tecnocasa:primer semestre 2011

El precio de la vivienda usada ha caído un 40% desde el techo alcanzado en el segundo semestre de 2006, hasta registrar su nivel más bajo desde 2004, según el 'XIII Informe sobre el mercado de la vivienda' que elabora Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (Jose Garcia-Montalvo, Luis Diaz y Jose Maria Raya).

El estudio, que analiza el proceso de compraventa en todas sus fases y tiene en cuenta tanto precios de oferta como de tasación y venta, precisa que el valor de los pisos de segunda mano "ha disminuido con fuerza" en el último año, después de la eliminación de los estímulos fiscales y el desplome de las compraventas.

Haciendo balance desde 2004, el precio de estos inmuebles se situaba en 2.422 euros por metros cuadrado en ese año y creció un 44% hasta los 3.489 euros que llegó a costar en el segundo semestre de 2006. Desde entonces, la curva de evolución ha mostrado una tendencia descendente hasta el segundo semestre de 2009 (2.390 euros), constando una caída de precios del 31,4%.

Tras una leve recuperación en el primer semestre de 2010, el precio de la vivienda usada ha vuelto a recaer, con descenso interanual en la primer mitad de 2011 del 13,5%, que ha situado el valor medio del metro cuadrado en 2.202 euros.

Tecnocasa asegura que el precio de la vivienda nueva se ha ajustado desde sus máximos de 2007 "muchísimo menos" que el de la segunda mano, con lo que la reducción del IVA del 8% al 4% para la compra de inmuebles nuevos aprobada por el Gobierno, y que el PP prevé extender más allá de 2011 si llega al poder, será "insuficiente" para incentivar un trasvase de las compraventas favorable a este segmento residencial. "Sigue saliendo más barata una vivienda de segunda mano", sentencia.

Extraida del periodico el Economista, 4-11-2011

J

pd: la canción del post. Pocas veces pasa, pero algunas veces sí. Pones la TV. Un canal de videos musicales. Y una canción te gusta. Parece sacada de una BSO de Tarantino en la que el video lo ha ideado David Lynch. Misterioso relato de lo que pasó la pasada noche. Hooverphonic: "The night before"

Filtrado de una presentación del BdE, morosidad y otros

A finales del mes pasado se filtró una presentació que hizo Jose Maria Roldan (Banco de España) en Londres. Lo interesante aparece en la diapositiva 17. Las previsiones de caídas de precios del suelo y de la vivienda. En el escenario adverso (para 2012 el precio del suelo cae alrededor de un 65% desde máximos. Y el de la vivienda, atención, un 38%.El problema es que dos meses antes, en la presentación de los test de estrés, estas cifras eran de un 62,5% y un 34,2% respectivamente. ¿Que parece poco? Pues es un aumento del 4% en el primer caso y del 11% en el segundo. No está mal en sesenta días.

¿La realidad?Difícil de medir con exactitud pero todas cifras apuntan al 75% de reducción para el precio del suelo (que está en caida libre mientras haya tanto stock de vivienda ya finalizada por vender:¿Quién quiere comprar suelo si no se venderá la edificación?. Por lo que respecta a la vivienda, las cifras oficiales se acercan cada vez más al 25%, y las extraoficiales, almenos al 35%.Ni una cifra resulta alentadora. La morosidad en cifras de máximos de anteriores crisis (7%). Y eso que en España no hay dación de pago (estrictu sensu) y los bancos y cajas están ahciendo todo el "maquillaje financiero" que pueden. Las transacciones bajando un 24% respecto al año pasado (y seguirán así,almenos, hasta diciembre, cuando se acabe el "efecto llamada" de las medidas fiscales del año pasado). El importe y número de hipotecas a niveles de 2003.

Estoy ansioso por escuchar las propuestas "innovadoras" para salir de esta situación. En cualquier caso, todo hace presagiar que ese escenario pesimista será más pesimista de aquí ados meses.

J

pd:preciosa canción que redescubrí en una versión de The Cranberries. Carpenters: "Close to you"

La vuelta del impuesto del patrimonio:implicaciones sobre la vivienda

La recuperación del impuesto de patrimonio aprobada definitivamente por el gobierno afectará a 160.000 contribuyentes, en concreto, aquellos que cuenten con más de 700.000 euros de patrimonio neto. Se trata de un impuesto que tiene un mayor efecto a nivel de "control", que recaudatorio o redistributivo. Su punto fuerte, el control, subyace del hecho de que lo que una persona posee (Patrimonio) o lo ha ganado (Renta) o la ha heredado (sucesiones), con lo que le sirve al sector público como cierre de círculo de la información del contribuyente. En cambio, su recaudación es reducida y son bien conocidas las dificultades para grabar el patrimonio en forma de capital.
El patrimonio de una persona incluye la suma del valor de sus bienes, entre ellos, el de sus inmuebles. El valor de los bienes inmuebles se determina por el valor de la vivienda menos la hipoteca que haya sobre ella. Para calcular el valor de la vivienda se tendrá en cuenta el mayor de los tres siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio que se pagó por él en la última adquisición.Cabe notar, en este sentido, que si una vivienda se compró, por ejemplo en 2007, es probable que el valor utilizado sea el de la última adquisición, valor que a buen seguro será mayor que tiene la vivienda en el mercado en la actualidad y que, introduce, por tanto, una cierta inequidad en el tributo.
Por último, es importante recordar que la vivienda habitual estará exenta del cómputo hasta un valor de 300.000 euros. En el valor de la vivienda habitual se incluyen las plazas de garaje adquiridas con ella.

J

pd:la canción del post. ">I'm watching my tv or is it watching me?". Vuelve uno de los melodistas de mi vida. "Forever will be free, free to spend our whole live running...". El disco parece ser un The very best de sus mejores recursos musicales y narrativos:"The death of you and me" . Noel Gallagher.

La súbita rebaja del IVA: lo que nos dice la teoría y la realidad

La semana pasada, el gobierno redujo el iva para la compra de una casa nueva del 8% al 4% (durará cuatro meses hasta el próximo 31 de diciembre).

El IVA sólo afecta a la compra de vivienda nueva (a la compra de vivienda usada se le aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que no ha sufrido variación). Por lo tanto, la medida busca reactivar la venta de viviendas nuevas en un intento de reducir el stock de obra nueva que asciende a cerca de 700.000 unidades en españa. Hacerlo sólo hasta final de año pretende recuperar el "efecto llamada" que ya tuvo lugar con el anuncio (con un año de antelación) de la eliminación de la deducción a la compra de vivienda habitual o el anunció del aumento en un punto del IVA.

La teoría nos dice dos cosas: la primera que no se va a producir un aumento neto de la demanda de viviendas, sino, en el mejor de los casos, un trasbase de compra de vivienda de segunda mano a compra de vivienda nueva. En segundo lugar, es esperable que, dado el momento de crisis, el constructor (o entidad financiera) no traslade la reducción del IVA a un aumento del precio (o menor reducción) de la vivienda nueva. En este sentido, las entidades financieras que tienen vivienda nueva en sus balances sienten un cierto alivio, pues pueden tratar de vender, reduciendo menos los precios. Lo que es seguro es que la vivienda usada, debería seguir con su reducción de precios.

En mi opinión, esta medida apenas activará el sector. En primer lugar, el principal motivo es que el precio de la vivienda nueva se ha ajustado desde máximos de 2007 muchísimo menos que el precio de la vivienda de segunda mano. Ello hace que la reducción de 4 puntos en el IVA es insuficiente para cubrir el gap entre el precio de una vivienda nueva y una de segunda mano. Es decir, sigue saliendo más barata una vivienda de segunda mano. En segundo lugar, mientras persistan las condiciones económicas (desempleo, incertidumbre...) y, sobretodo, financieras (falta de crédito), esta medida tendrá muy poca repercusión en la compra de viviendas del ciudadano. Los principales beneficiarios serán las entidades financieras "obligadas" a adjudicarse viviendas de promotores en dación de pago.

Eso sí, la medida denota una falta de estrategia clara en política de vivienda que lleva años dando bandazos: que si eliminamos la deducción, que no, que sí, que sí pero no para todos. Que si aumentamos el IVA, que ahora lo reducimos durante un tiempo....

J

pd: la canción del post. Estaba este verano en Dresden, con música de fondo mientras me duchaba y sonó esta canción que ya no recordaba. Preciosa. "Runaway train". Soul assylum.

Indicadores immobiliarios:tras el "veranillo"

Pasado ya el "veranillo" que supusieron los estímulos fiscales, los datos nos devuelven a la realidad del sector. Las ventas disminuyen un 30,4%. En el primer trimestre de 2011 se han vendido 74540 viviendas. Cifra muy lejana del máximo histórico (251.640).No llega al 30%. En el caso de la vivienda nueva, los datos son peores. 26246 respecto al máximo histórico de 112.328. Un 23%. Sin perspectivas positivas para dos de los tres dinamizadores de las ventas (empleo y crédito), sólo hay una válvula de escape, el tercer dinamizador, los precios.
El ajuste de los precios acumulado desde máximos históricos ya supera, incluso según los datos oficiales de tasación (que se pueden entender como unos precios de oferta), el 20%. En mayo, la caida anual según TINSA ha sido del 5,9%. Por definición, por tanto, y por mucho que se empeñen bancos y constructores hay margen para la bajada de precios. Y más si consideramos que las expectativas del ciudadano han cambiado, ahora el ciudadano espera que los precios bajen y nadie compra algo cuando espera que baje su precio, no?Por no hablar, de las expectativas a que, con el cambio de gobierno, se vuelva a introducir algún estímulo fiscal. Lo que podría ser un acierto temporal, pero se volvería a correr el riesgo a que se eternizara, se volviera irreversible y volviera a recaer en precios y en marginación al alquiler.
Mientras, el suelo urbano (según el Ministerio de Fomento), se encareció un 3,7% en el primer trimestre de 2011. Probablemente sea un espejismo producto de las operaciones d efinales de 2010. Porque no ha cambiado ningún fundamento económico.

J

pd:la canción del post. El 99% de las canciones de este estilo no me gustan. Parecen hechas con una cadena de montaje para el consumo masivo. Balada+chica guapa con buena voz (si es posible que toque el piano...)=romper el mercado. Pero no sé que tiene esta canción y la voz de su cantante, que llega a estremecer. From Sarah with love (Sarah O'Connor) . ¿Qué fue de ella?