El mercado del alquiler: la Gema olvidada

Una piedra preciosa, una gema, necesita cuidados como la no exposición a determinados elementos y una temperatura constante. Un mercado del alquiler dinámico es la gema olvidada de nuestra economía. El argumento principal es que existe una asociación positiva, significativa, considerable y sostenible en el tiempo, entre el porcentaje de propietarios y los aumentos en la tasa de paro en los países (“hipótesis Oswald”). Usando datos del 2010 para el caso de los países de la UE-27, en el 2010, un aumento de 10 puntos porcentuales (por ejemplo, pasar de un 70 a un 80%) en el porcentaje de propietarios, aumenta la tasa de paro en 1,7 puntos porcentuales. O sea: ¡si tuviéramos un porcentaje equilibrado de propietarios e inquilinos nuestra tasa de paro sería 6 puntos menor! El argumento básico de la hipótesis de Oswald es que los mayores costes de transacción de los propietarios les llevan a renunciar (e incluso no buscar) ofertas de empleo lejanas. Pero un segundo argumento es todavía más crucial para uno de los factores de los que más se habla como clave para el futuro de la economía española. Se observa un menor incentivo al emprendizaje en las áreas con mayor porcentaje de propietarios. Una reciente investigación obtiene que comprar una vivienda reduce en un 25% la probabilidad de ser emprendedor. El argumento es sencillo o se asume el riesgo de la propiedad o el riesgo de emprender un negocio. El riesgo de asumir una propiedad expulsa el de asumir comenzar un negocio. Así que, señores legisladores, si quieren emprendedores, además de programas de tv, se necesitan inquilinos. Incluso, en el corto plazo, un mejor mercado del alquiler favorece al sector de la construcción. Actualmente, la única demanda de viviendas procede del inversor que pretende comprar para alquilar luego, que ya observa un escenario favorable. Al igual que en la evolución actual de la economía española es la demanda exterior la que tira de la economía frente a una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta el aumento de las ventas a extranjeros (7,3%) con el persistente y acusado descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4%). Moraleja: una gema no se puede olvidar. Al contrario, se debe cuidar. Démosle al mercado del alquiler una temperatura constante. Para ello son necesarios incentivos adecuados y una ley de alquiler moderna que fomente un mercado dinámico y seguro. No ayudan medidas como la posibilidad de desistimiento en cualquier momento por parte del arrendatario con tan solo 30 días de preaviso. ¿qué inversor, va a sentirse cómodo con este esquema? Tampoco que un inquilino pueda ver amenazada su posición por el mero hecho de que el dueño necesite su vivienda. Inseguridad jurídica por ambas partes. Y sobretodo alejémosle de elementos nocivos como corrupciones y leyes urbanísticas interesadas. José María Raya. Profesor del Tecnocampus (UPF) Articulo publicado en La Vanguardia el 7 de octubre de 2013 J pd:la canción del post. I was just thinking. Una pequeña debilidad cotidiana. Mía y de teitur.

El alquiler en España

El último dato oficial sobre el número de viviendas que hay en España es de 25.129.207. de ellas hay 2.208.539 que están destinadas al alquiler, es decir 13,2% del total, cuando hace un año era dos puntos menos. Esto, siendo todavía uno de los menosres procentajes del mundo (para que nos hagamos una idea, en los paises desarrollados la media del porcentaje de pisos en alquiler ronda el 40%), representa una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior, según los datos del ministerio de vivienda.

Según el Observatorio estatal de la vivienda en alquiler (Ministerio de la vivienda), hac eun año el 25,7% de estos alquileres eran en Cataluñan, un 18,5% en Madrid y un 13,9% en Andalucia. De hecho, el 40% de las viviendas en alquiler estaban en la provincia de Madrid y Barcelona, lo que inidca un mercado del alquiler practicamente nada desarrollado en el resto de las provincias. Quizás el patrón más interesante es que, por nivel de estudios, encontramos que el mayor porcentaje de personas en alquiler (casi el 28%) son personas con estudios universitarios. En cuanto al precio (7,2€ por metro cuadrado) destaca el precio de Madrid (más de 11€ el metro cuadrado).

Un mercado de alquiler poco desarrollado es negativo para el mercado de trabajo. En este sentido, el banco de españa afirma que el mercado español de alquiler también
contribuye a las altas cifras de paro. en concreto afirma que un aspecto que "limita la capacidad de recolocación de los desempleados es la reducida movilidad geográfica de los trabajadores, que en parte está motivada por la escasa diferenciación salarial entre regiones, aunque también por el escaso desarrollo del mercado de alquiler". El bde pide una reforma del mercado del alquiler que afecte a los plazos
de los contratos y garantice la seguridad jurídica de los caseros.

J

pd:la canción del post. "Billy Jean" mi canción favorita como pequeño homenaje al rey del pop y su conocidísimo "moonwalk". Nunca fue mi artista favorito pero hay que reconocerle su creatividad en los 70 y 80. Sus himnos y sus videos. Es una pena que el éxito y su pasado le pudieran. ¡Dale recuerdos a Elvis y a Lennon!

El FMI y la VPO

Hace unos días, el Fondo monetario internacional, en su último informe sobre España, reclamó al gobierno que acabe con la construcción de nuevos pisos de protección social. En su opinión, las políticas de vpo "aumentan los inventarios de viviendas sin vender" y además su mercado "está a menudo distorsionado". estima que esa estrategia "es poco transparente" y ha sido un fracaso, toda vez que "no ha alcanzando siempre las prestaciones a aquellos a los que se desea que las reciban".

España, es el pais con menor porcentaje de presupuesto público en vivienda en forma de ayudas directas a la vivienda de la UE. Las ayudas directas son: VPO, alquiler social, subsidio a los intereses de la hipoteca, etc, es decir, medidas que están directamente destinadas a mejorar el acceso a la vivienda de los más desfavorecidos. Este aspecto, en España, tiene un peso del 15% del presupuesto dedicado a vivienda. ¿Donde va el otro 85%?A lo que se llaman ayudas indirectas a la vivienda, es decir, ayudas indiscriminadas a favorecer la compra de viviendas a todo el mundo. Básicamente, la deducción del 15% del recibo de la hipoteca en el IRPF. Esta deducción la recibe igual quien tiene unos ingresos de 1000.000€ al año que tiene unos ingresods de 15.000€ al año. Estos porcentajes son, en media (y España forma parte de esa media), muy distintos en la UE. En particular, son del 75% para las ayudas directas y del 25% para las ayudas indirectas.

Desde hace tiempo, somos muchos los que venimos clamando con este desequilibrio, sin sentido (la vivienda se ha de facilitar a quien tiene difícil su acceso, no indiscriminadamente) y sin parengón. El propio Ministerio de la vivienda ha amagado con su eliminación en diversos momentos, pero las críticas de la oposición y de los propios constructores ha dejado la iniciativa sin continuidad.

La consecuencia, es que si dedicamos recursos a las ayudas indirectas, no los podemos dedicar a las ayudas directas y, así, somos el pais con menor proporción de VPO y alquiler socila del mundo. Como dice el FMI, para la VPO no es el momento. Con un millón de viviendas por vendar a finales año y con las distorsiones que han marcado desde siempre su asignación, parece mucho más inteligente darse cuenta de que estamos ante el momento del alquiler. España es también uno de los países con mayor porcentaje de propietarios del mundo. Un buen mercado del alquiler es sano y necesario y, parece claro, que es el momento de apostar por el alquiler social. Casi todos los países que tiene una tenencia más equilibrada entre alquiler y propiedad, se caracterizan por tener un porcentaje importante de sus viviendas en alquiler social. En España este porcentaje es del 3%.

J

pd: la canción del post. "Collar de lunas". El otro componente de Duncan Dhu, Diego Vasallo, el Leonard Cohen español, en uno de sus poemas musicados, porque eso son sus canciones, poemas que vuelan con alas en forma de melodía.

El final del alquiler forzoso

Hay un poema muy bonito de Valente que se titula "sé tu mi límite". Todos conocemos nuestros límites: si estás muy bien con otra persona tus límites te los marca esa otra persona. Si no, pues uno mismo. Todos queremos ayudar a solucionar el problema de la vivienda, hasta creo, sinceramente, que el gobierno. Pero el gobierno también debe de conocer sus límites y como pareció obviarlos, el consell consultiu se los recordó.
Es cierto. Se tiene que favorecer el alquiler de pisos vacios. Pues bien, aumente usted el IBI para esos pisos vacios o propulse algo parecido a la Green tax canadiense y subvencione los pisos que se ponen en alquiler. Pero nunca fuerze. Nunca rompa el derecho a la propiedad privada y a que uno quiera soportar tributos altos. Eso nunca!Traspasar esa línea es peligroso. Por otra parte, me parece una excelente idea el Pacte Nacional Per l?habitatge, que ahora ya se puede firmar, pero hay que poner números en las buenas intenciones, porque si no, se quedan sólo en eso.