La tasa a los pisos vacíos de la banca:¿un bebé bien gestado?

Es muy común que cuando presentamos un proyecto profesional que nos entusiasma utilicemos la expresión “te presento a mi bebé”. Mediante dicha analogía notamos que hemos cuidado y trabajado todo el proceso: la seducción inicial, la gestación de los detalles, el alcance del proyecto e incluso la comunicación de la noticia. En breve verá la luz la ley catalana que gravará los pisos nuevos vacíos en manos de entidades financieras y ubicados en zonas con demanda acreditada. La idea es seductora. La literatura económica avala mediante diversas justificaciones una imposición mayor a las viviendas vacías. En primer lugar, para fomentar el alquiler si en la zona hay estoc de viviendas y una demanda que, sin embargo, no puede hacer frente al precio. En segundo lugar, para evitar efectos externos negativos de las viviendas vacías: aumento de la inseguridad, deterioro de viviendas sin mantenimiento y reducción del precio de la vivienda (e incluso de la recaudación fiscal del municipio). En este punto, el único elemento de polémica es por qué centrarse únicamente en las viviendas vacías propiedad de las entidades financieras (¿populismo?). Todos los precedentes imponen una tasa a las viviendas vacías, con independencia de quien sea el propietario. Una vez seducido es necesario conocer el alcance del proyecto y si seremos capaces de afrontarlo. En Catalunya hay unas 120000 viviendas vacías, de las que un 40% corresponderían a entidades financieras. Lo que supone unas 50000 viviendas que serían la base imponible del impuesto y cuyo número parece lejano a las 80000 filtradas a prensa en un ejercicio con ciertos indicios de push-up. Con respecto a la gestión, si se sigue el modelo francés, el impuesto será de entre un 10% y un 15% del valor catastral de los pisos que hayan estado sin vender más de 2 años (y que crecería exponencialmente con el número de pisos en propiedad de la entidad). Cabe tener en cuenta que un estudio reciente ha mostrado que la efectividad de dicho impuesto ha sido escasa. Así, se observa que la reducción del estoc ha sido mucho menor que la reducción de los pisos sujetos al impuesto. Parece evidente una cierta evasión fiscal para la que habría que estar preparados para combatir. A buen seguro la Generalitat diseñará el mejor impuesto posible. Un impuesto producto de una bella seducción, sin lencería engañosa, conocedor de su alcance y comprometido con su seguimiento futuro. Publicado en La Vanguardia, el 6 de febrero de 2014 J pd: Huele a single del año. "Counting stars" de One republic.

Demografía y Demanda de vivienda: ¿En qué países hay un futuro mejor para la construcción?

¿En qué países podemos decir que la vivienda está sobrevalorada? ¿En qué países la vivienda está minusvalorada? Además de esa corrección al alza o a la baja de los precios de la vivienda en base a su situación actual, ¿qué otros aspectos condicionan la demanda futura de viviendas en los mercados mundiales? ¿Qué mercados se presentan atractivos en base a fundamentos socioeconómicos? ¿Cuál es la expectativa para el mercado de la vivienda en España? ¿Tiene motivo el inversor extranjero para volver a invertir el mercado inmobiliario español tal y como parece que está sucediendo en este 2013? En este trabajo se diseña un presenta el primer índice de inversión en vivienda (IIV) que permite elaborar un ranking según el atractivo que presentan los países de cara a la inversión en vivienda. Ghana, Indonesia o Australia aparecen como algunos de los países con mejores perspectivas. España se sitúa en último cuartil de países en cuanto a la expectativa futura de sus precios de la vivienda Articulo publicado en el Observatorio de Diuvulgación Financiera (Instituto de Estudios Financieros) J pd:la canción del post. Gran debut de Tom Odell. Bonita canción este "Another love"

¿Nuevos brotes verdes?

Sonia es una licenciada que marchó a Alemania a aprender el idioma y, quien sabe, si a encontrar una oportunidad. Muchas veces, nos envía un video, una canción, una imagen o una frase. Siempre con un trasfondo optimista. Intentando contagiar esa alegría innata en su gente. Y lo logra, porque inspira confianza, es creíble, no es una careta, nunca ha sido veleta, ella es así. Keynes estaría encantado con esa actitud. El economista más mediático de la historia decía que la realidad no importaba tanto como la percepción de la realidad. Ciudadanos y, especialmente, empresarios, en su toma de decisiones, se ven impulsados por los “animal spirits”. Así, si se consigue crear un ambiente optimista, los empresarios invertirán, los ciudadanos comprarán y saldremos de la crisis. No han aprendido muchas teorías económicas, pero ésta, nuestros gobiernos se la saben al dedillo. Primero Salgado, y Zapatero. Ahora Báñez y Rajoy. Un par de noticias positivas…y ¡et voilà! Brotes verdes. En los últimos dos meses, el IBEX35 ha subido más de un 15%. Algunas compañías teóricamente estables como Bankinter, BME y Sacyr se han revalorizado un 40%. El ahorro de los depósitos ha ido hacia la bolsa al limitarse la rentabilidad de los primeros. Asimismo, se ha reducido la prima de riesgo a 350 puntos pero debido a la expectativa del rescate y la credibilidad del BCE. Por cierto, ¿hemos olvidado que dos años atrás estaba en 150? Por momentos, el gobierno se deja llevar y alienta la miopía. No aprendemos. El decrecimiento del PIB (menor de lo esperado) también se explica por el efecto transitorio del adelanto de compras para sortear la subida del IVA. El único indicador de verdad positivo, las exportaciones, depende de una economía internacional sin buenas expectativas para 2013. Y sobretodo: ni un solo indicador adelantado (confianza del consumidor, ventas minoristas, capacidad industrial utilizada..) nos invita al optimismo. Cuando la realidad contradiga la versión oficial, no cambiará la percepción de la realidad, sino la del gobierno. Sea creíble. No haga recortes lineales. Priorice la productividad: más “I&D”, educación más moderna y eficiente, sector financiero más interesado en iniciativas emprendedoras e innovadoras, mercado laboral más flexible. Un gobierno como Sonia que haga que ella también vea oportunidades aquí. Entonces se le creerá el optimismo. Mientras, dedo índice a la altura del labio en posición horizontal. Gire noventa grados. Publicado de La Vanguardia el 18-4-2013 J pd: pon un poco de Amy Winehouse, pon un poco de Gotie y añade algo de los propios Imagine Dragons...y un single rompedor: "Change" de Churchill

Los 5 Mandamientos de la Ley Antidesahucios

Estamos hechos de historias. En el drama de los desahucios la mayoría son tristes y algunas preciosas, como la solidaridad de las personas que ofrecen sus viviendas. En los próximos días (y una vez admitidas a trámite alegaciones como la Iniciativa Popular Parlamentaria) se tramitará de urgencia la Ley Antidesahucios. Sus principios deberían ser: 1. Todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna. Es lo que dice el famoso art.47 de la Constitución. Nadie debe quedarse en la calle. Ahora bien, la constitución no dice que la vivienda sea en propiedad ni que sea tu vivienda. 2. Los bancos no deben irse de rositas. No se entiende que los mismos bancos que hemos recapitalizado por ser irresponsables, no soporten el coste de la situación. Y más con todo el stock de viviendas en su poder (o del Sareb). 3. Lo gratis no se valora. Nos movemos por incentivos. Cuidado con las leyes que pueden inducir a comportamientos oportunistas. ¿Por cuánto tiempo una persona que no paga su vivienda podría permanecer en la misma? ¿Quién comprueba que el caso sea realmente inevitable? ¿Y si cambian las circunstancias? Se debe de visualizar el coste. 4. Más vale prevenir que lamentar. La tasa de morosidad está creciendo exponencialmente. Y eso que se están refinanciando muchos préstamos. La nueva ley tendría que preveer un incremento de los impagos. 5. No cambiar las reglas del juego a mitad del partido. Hay vida más allá de la dación de pago retroactiva. Esa medida crearía inseguridad jurídica. Por otro lado, Oliver Wyman alertó que hasta 200.000 familias se desharían de sus viviendas si se aprueba. Eso tendría más coste (público) para la banca y para nuestra economía. Y todo se resume en uno: No más parches. Por una vez que se ponen de acuerdo hagan una ley coherente, moderna y flexible. Se deben independizar las tasaciones (o no utilizarlas), que están en la raíz del problema. Se debe cambiar la ley de enjuiciamiento civil y ley concursal. ¿Por qué una persona no puede hacer suspensión de pagos? Eso se admite en Alemania, por ejemplo. Se debe crear una bolsa de viviendas en alquiler social y quizás un Banco malo de hipotecas. Y, en cualquier caso, explíquenla bien. Que se sepan los pros y las contras, si se incentiva la dación de pago (no retroactiva) se tiene que saber que aumentará el coste del préstamo y reducirá el crédito. Guionicemos bien nuestra propia historia…y escucharemos…and the oscar goes to…La Ley Antidesahucios! Josep Maria Raya. Tecnocampus (UPF) Publicado en La Vanguardia el 5 de marzo del 2013 J pd: la canción del post. La vuelta de un grande. Quizás mi favorito de todos los tiempos. En secreto, sin filtraciones, cuando se le daba por perdido, ha vuelto con un gran disco, de esos que sólo el puede firmar. Aquí, se ríe de sí mismo, de su yo pasado y presente, que no se soportarían. The Stars are out tonight (David Bowie)

Desahucios: opciones y peligros (La Vanguardia)

“¿Cómo se soluciona el problema de los desahucios? Ayer murió otra chica”. No preguntó un propietario en problemas. Ni un banquero. Ni un miembro de una plataforma. Ni del gobierno. Ni un arzobispo. Ni un jurista. El comentario procedía de dos auditoras que viven de alquiler. Todos empatizamos con el drama social. En una reciente investigación, demostramos como, durante los años de boom, la diabólica conexión bancos-tasadoras produjo tasaciones hinchadas en un 32% que posibilitaron créditos que nunca se debieron conceder. Sí. La banca es, en gran medida, responsable de esta situación. Pero no seamos demagogos. ¿Alguien a estas alturas cree que la disyuntiva está entre que asuma los costes la banca o el desahuciado? No. Es entre que paguemos todos los contribuyentes o el desahuciado. Asimismo, hay dos fronteras peligrosas que mejor no cruzar. En primer lugar, los jueces (y la policía) no deben dejarse guiar por esa empatía. Ellos se encargan de hacer cumplir la ley. Y la ley es muy clara. La empatía se debe trasladar al ejecutivo, para que cambie las leyes futuras. El respeto a los contratos está muy asociado con el desarrollo de los países. Mantener la seguridad jurídica es fundamental. Además, si no se ejecutan los desahucios (o si se hace una “amnistía legal”), los casos de impago pueden multiplicarse, con los consiguientes problemas para el maltrecho sistema financiero, que perdería, además, la confianza internacional que le quede. Por no hablar de la inevitable “picaresca” (¿qué es exactamente un “caso extremo”?). En segundo lugar, la dación de pago retroactiva iría en contra de un principio legal básico: el de no retroactividad. ¿Significa eso que se abre la veda para revisar hacia atrás cualquier ley? Peligroso. ¿Soluciones? Seguir en la línea del Real Decreto Ley 8/2011. No cambiar la ley sino las condiciones de adjudicación. Aumentar la proporción de ingresos no embargables y el porcentaje sobre el valor de tasación por el que las entidades se adjudican las viviendas. En casos “salvables” a medio plazo, renegociar la hipoteca y ampliar el periodo de moratoria (los bancos han ofrecido hasta 2 años). En casos extremos, el gobierno, podría facilitar viviendas en alquiler social para evitar que esa familia se vea en la calle. De cara al futuro, aplicar la dación de pago como norma en las nuevas hipotecas. Pero sin olvidar las consecuencias. Al traspasar al banco el riesgo de caídas futuras en el precio de la vivienda, éstos encarecerán los créditos y aumentarán las dificultades de acceso al mismo. Pero también disminuirá el desproporcionado porcentaje de propietarios y se reducirá más rápidamente el endeudamiento familiar en una crisis como la actual. Ambos aspectos positivos. Un país con más auditoras que viven de alquiler, sin problemas de movilidad laboral y con conciencia social. Publicado en La Vanguardia 18-11-2012 J pd:la canción del post. Aunque me recuerda a una canción relativamente reciente, este bombazo en EUA, tiene su punto. Little talks: Monsters and men

Tasaciones dopadas (El país)

"Tasaciones dopadas y dinero no declarado" es como ha titulado Amanda Mars el texto que resume perfectamente el artículo publicado con Jose Garcia-Montalvo recientemente en Spanish Economic and Finantial Outlook (What is the right price of Spanish residential real estate?). El texto apareció en la edición del domingo pasado en El pais (21 de Octubre del 2012). Para un aficionado al ciclismo como soy, y la vigencia del caso Lance Armstrong, me ha parecido un título acertadísimo a la par que periodístico. No es usual-almenos en España- que un/a periodista (ni siquiera económico) haga el ejercicio de realizar un artículo sobre un artículo de investigación, acercando así, la investigación al público generalista. Así que Enhorabuena, también por la iniciativa. J pd:la canción del post. Justo el sábado pasado fui a ver a Fun. en directo. Un buen directo, aunque corto. ¿Será la última vez que vea a este grupo en una sala?Probablemente. De mis favoritas del concierto fue este "Why am I The One"

What is the right price for the Spanish Real Estate?

Aquí tenéis un enlace que respondería bastante bien a por qué España ha tenido que pedir 53.000 millones de rescate bancario. Durante la burbuja inmobiliaria los bancos se han quedido con activos que aquí se demuestra que estaban un 30% sobrevalorados en origen (porque estaban un 30% sobretasados para que se concedieran los préstamos y se mantuviese la ratio del 80% entre hipoteca y valor de tasación). A esto habría que añadir que el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 25% desde entonces. Es decir, cualquier activo bancario valorado en balance en 2007, hoy vale la mitad o menos (en promedio). Además, se aprovecha para, por primera con datos reales, hacer una primera estimación del dinero negro en el negocio inmobiliario. Un 8% del precio (en media es el "B"). Lo que indica que, cuando hay parte en negro (en un % elevado de los pisos analizados no hay entregas en "B") ésta supera el 10%. Aquí el link al artículo:"What is the right price for the Spanish residential real estate?" J pd: la canción del post. Los vi en la Merçè y me quedó esta canción clavada en mi mente. The Kooks. Junk of the heart (Happy)

Bienvenido Mr.Marshall a la final

Hace cuatro meses, se iniciaron las negociaciones para que el proyecto Eurovegas recayera en Cataluña. Mi postura inicial fue que no debemos dejarnos llevar por prejuicios (hay que huir de la “Cultura del NO” sin un análisis) ni tampoco por cifras “excesivamente golosas” que nos lleven a comportarnos como el “Bienvenido Mr.Marshall” de Berlanga. En primer lugar, relativicemos el impacto económico. Sólo un 25% del turismo que atrae este tipo de proyectos no es nacional y las cifras de empleo rondan los 60.000 (un tercio de las que dice la compañía del sr.Adelson). En segundo lugar, Eurovegas no es el proyecto soñado. Un país crece a largo plazo, básicamente por tecnología y talento. Eurovegas, está muy lejos de cualquiera de esos conceptos. Como contraejemplo, los 14.300 empleos y los 550 millones de € de valor añadido que generará el Synchrotron ALBA, son en la buena dirección. Ahora bien, el ALBA se financia con dinero público mientras que Eurovegas sería una inversión privada. Por lo tanto, si la inversión privada dejara recursos netos a la sociedad (vía recaudación impositiva) para iniciar mejores proyectos sin alterar negativamente la imagen de Cataluña (ni de sus instituciones), podría entenderse como buena (a falta de alternativas mejores, claro). Es decir: 1. Cualquier “coste” público para adecuar la oferta de Cataluña a las necesidades de Las Vegas Sands, S.A desautoriza la inversión. Los rumores de trasladar el aeropuerto o el campo de Cornellà, eran inadmisibles. 2. Las instituciones se deben reivindicar. Aceptar, los condicionantes de altura de los edificios, también era algo innegociable. En este punto, son especialmente decisivas que las condiciones de seguridad y de entorno agradable de Cataluña, no se vean mermadas por el complejo. Este riesgo se debe de fijar a 0. Tampoco hay lugar para cambios legislativos ni jurídicos. 3. El complejo únicamente debería de suponer un producto turístico más que acompañe nuestra variada oferta turística. En ningún caso se debería de identificar la zona con el producto, pues se perdería nuestra riqueza turística. La marca turística es un activo intangible que cuesta mucho generar y muy poco que se deprecie. 4. El proyecto debe cubrir los costes negativos que genere (medioambientales y de adicciones) y dejar un excedente para que se puedan acometer proyectos de futuro. Esto deja poco margen a la negociación impositiva (una tasa de juego del 45% se antoja como mínima). ¿Mis sensaciones? Desde fuera, y a pesar de la poca transparencia de las negociaciones, parece que conseguir el proyecto sea un triunfo por si mismo, cegando la situación económica, la importancia de las condiciones. Si eso es así, la estrategia del Sr.Adelson de esperar a que la crisis apremie y de enfrentar a Barcelona y Madrid, habrá sido acertada. “Bienvenido Mr.Marshall” estará en la final. Publicado el 26 de Junio en El periódico de Catalunya, Portada. J pd: El día 10 de Julio voy a verla con mi community manager y asesor musical personal. Muy original, difícil de etiquetar, en sus letras y en su música. Carne de territorio independiente. Regina Spektor. Su nuevo single "All the rowboats" merece la pena incluso por sus percusiones con voz.

La incertidumbre

“Creo que te quiero, pero no estoy segura, no sé si te quiero como amigo o es algo más…”. Si esa frase la pronuncia tu pareja, eso es incertidumbre. La peor situación personal posible. Un sinvivir. Te sientes paralizado porque tienes la sensación de que hagas lo que hagas darás un paso adelante y dos para atrás. Y mientras la “grieta” se va haciendo mayor, tú sólo la miras, impotente. Hasta que un día, tu pareja te dice eso de “Tenemos que hablar…”. Ese día sabes el alcance. Lloras. Te consuelan. Pero sabes que debes replantearte tu vida, hacer ajustes, optar por cosas nuevas y mirar hacia delante. Construir una nueva pared. En economía sucede lo mismo. La peor situación posible es la incertidumbre: “estamos mal” (¿Cuánto?¿Qué plan tenemos?), “con algunos ajustes saldremos” (¿Algunos?¿Cuántos?¿Por qué esos?), “tenemos que cambiar el modelo” (¿A cuál? ¿Cómo?), “la banca tiene un problema” (¿de qué magnitud?¿Cómo lo resolveremos?), “aquí no habrá corralito” (¿Es imposible?¿De qué depende?¿Cómo lo evitamos?). España vive desde hace tiempo en un clima de permanente incertidumbre económica. Cada viernes, es viernes 13. Día de la marmota. Ese día, alguien se ha dado cuenta de que la grieta es mayor y se sustituye el cuadro que la intentaba tapar, por uno más grande. Hay una incertidumbre a la que no podemos dar respuesta. Nadie sabe hasta cuándo durará la crisis. Las crisis financieras suelen durar, en media, unos 8 años. Pero las hay más largas. Por lo tanto, desconfíen de quien diga “el año que viene generaremos empleo”. De todas formas, saldremos de la crisis. Y no sólo eso, las crisis son también oportunidades. A día de hoy, estoy convencido que de esta crisis saldremos gestionando mejor los recursos públicos, dándole mayor importancia al emprendizaje y con una nueva generación que es más consciente de la importancia de la formación y que no tiene miedo a hacer parte de su carrera académica y profesional fuera de España. ¿A qué incertidumbres podemos dar respuesta? La primera. A día de hoy, seguimos sin saber el alcance del problema de los riesgos inmobiliarios bancarios. La reforma financiera interminable también ha resultado desastrosa. Las fusiones sólo han confundido más el panorama. No sabemos el estado de esa nueva entidad suma de entidades de las que ya no se sabía exactamente su situación. Excepto en el caso de Bankia, claro. Porque negativo más negativo, sigue siendo negativo. ¿Tan difícil es calcular las necesidades reales del sistema? Un dato sencillo puede dar una primera aproximación. Las viviendas en los balances de los bancos fueron tasadas un 30-35% por encima del valor de mercado. Y ese valor de mercado ha decrecido des del momento del crédito, según la única fuente de datos con precios reales de compraventa (Tecnocasa-ESCI-UPF), en más de un 40%. El inversor internacional suspira porque esos auditores independientes (Roland Berger y Oliver Wyman) de verdad lo sean. Y valoren el tamaño de la grieta sin maquillaje ni contabilidad creativa (no como han hecho varias CCAA con su déficit). Porque si no sabes, no te fías, te paralizas. Y, como consecuencia, no fluye el dinero hacia nuestra banca, que, por lo tanto, no puede prestar. Y, así, es difícil que los negocios funcionen. Y, una vez conocido el alcance del problema, para escapar del bucle de los viernes 13, la solución debe ser dinámica. El sistema debe de prever un aumento de la morosidad en los créditos a constructoras, hipotecarios y personales. La segunda. Sin tapujos. ¿Cuánto tiene que reducirse mi salario para que esté nivelado a mi productividad? A día de hoy. Y cuál será el mecanismo que hará esos ajustes de forma gradual y dinámica. La tercera. Quiero conocer el plan maestro. Es decir: 1/.Cuales son las nuevas apuestas. Que partidas de gasto público hay que mantener a toda costa (¿“I&D” y “Educación”?), por qué esas y no otras. 2/. En qué partidas se debe mejorar la eficiencia, es decir, en cuales se debe intentar con menores recursos obtener un servicio parecido e incluso más justo (¿sanidad, educación…?). Cómo se hará. 3./En qué partidas, simplemente, hay que recortar. Un plan duro será recibido mejor que la ausencia de plan. Estimados dirigentes, no se escondan. Dejen de ocultar la grieta. De nada ha servido (sí, se ha deteriorado más la imagen de nuestras instituciones) que el Banco de España y la CNMV hayan intentado camuflar, sin éxito (era un secreto a voces), el mal estado de Bankia. Dejen de pensar en cómo ganar las siguientes elecciones (total, las van a perder igual). Sean unos buenos estrategas (¿es casualidad que desde que un técnico gobierna Italia nos haya cedido la “pole position” en la prima de riesgo?) y dirigentes responsables (¿veremos alguna vez una oposición sin vendettas absurdas que vota lo mismo que un gobierno cuando cree que tiene razón o cuando, simplemente, propone lo mismo que tu proponías antes?). Y, sobretodo, queden para la historia como los dirigentes que decidieron dar ese giro de timón que agradecimos 10 años después. Dígannos ya eso de “Estimados ciudadanos, tenemos que hablar….-y, puestos a pedir, añadan liderazgo y optimismo-, va a ser duro, pero tenemos un plan”. Hace unas semanas me pidieron algo complicado, definir por qué es tan terrible la incertidumbre, aplicado al caso español, me salió esto... J pd:y de una preciosa película francesa del 2006 (Je vais bien ne t'en fais pas), me quedé con esta preciosa canción. U turn (Lili) de Aaaron.

El impacto económico del turismo deportivo

Hace unos días, salió en el Número 10 del Butlletí Fullturisme un artículo mío sobre el impacto del Turismo deportivo. Aunque procede de un trabajo específico para la Challenge Triathlon International de Calella celebrada en octubnre de 2010, se intenta generalizar. También con este espíritu será mi intervención en las Jornadas de la Diputación de Barcelona del próximo 27 de marzo.

Estas son las conclusiones del trabajo:

Como conclusiones, el turisme deportivo en general, además de su impacto económico potencialmente elevado, puede ser una herramienbta de promoción y posicionamiento de un destino turístico maduro. Esto es generalizable a cualquier acontecimiento deportivo que atraiga deportistas de élite (y sus acompañantes). Estos acontecimientos nos permiten dar a conocer el destino y atraer un turismo más familiar, de elevado poder adquisitivo e interesado en una oferta complementaria de calidad. No querria acabar esta noticia sin dejar patente que, una vez atraido el turista, el hecho de que disponemos de herramientas cuantitativas (como el análisis de los resultados de una encuesta o los análisis de impacto) permiten observar aspectos de la gestión del destino muy útiles para las autoridades (así como también mejorar el producto y su promoción). Esto permite llevar a cabo actuaciones como adaptar el producto a les características del participante, focalizar la promoción en los deportistas de élite o que realizanm una estancia larga, y, sobretodo, explorar los mercados potenciales y ligar el producto deportivo con otros productos culturales, de salud y porque no, de sol y playa.

J

pd: han vuelto, de hecho, nunca se fueron pero yo les había perdido un poco la vista. Y esta canción que lleva su sello, me encanta. Fountains of Wayne. Uno de esos grupos de los 90 que se ha revitalizado fruto de alguna versión que ha hecho una cantante americana de éxito (Kate Perry). Someone's gonna brek your heart.

Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda

Desde 2008, la economía mundial ha estado inmersa en una crisis que fue desencadenada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. El motivo de fondo, en cambio, fueron unos tipos de interés reales negativos duraderos, con los que los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo. Además, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad.

Las consecuencias han sido bien conocidas por todos. Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB.

En este sentido, a lo largo del presente artículo se ha argumentado como dicha crisis y empobrecimiento no ha sido homogénea para todos los colectivos sino que ha sido más aguda para los colectivos más desfavorecidos. Así, centrándonos en el mercado de la vivienda y en tres colectivos de desfavorecidos específicos (inmigrantes, jóvenes y mileuristas) se ha destacado la pérdida de presencia en el mercado hipotecario de los tres colectivos. Con datos de una intermediaria financiera se ha observado una importante disminución (en términos relativos, no digamos ya absolutos) de las operaciones hipotecarias de los individuos inmigrantes, menores de 35 años y mileuristas. Dicha disminución no se debe exclusivamente a sus dificultades financieras sino a la dificultad que han tenido para acceder a un crédito hipotecario (mucho mayor que para el resto de colectivos) y al endurecimiento en cuanto a las condiciones de los mismos. En este sentido, cabe destacar, sobretodo en el caso de los inmigrantes, la prima de riesgo que ha de pagar en términos de diferenciales sobre el euribor más altos que el resto de individuos y que han sido crecientes a lo largo del 2008.

Para evitar la exclusión de estos colectivos del mercado de la vivienda, se hace necesaria una política de ayuda directa por parte del sector público mucho más fortalecida así como la consolidación del mercado del alquiler. En este sentido permítanme acabar el artículo con unas breves reflexiones acerca del mercado del alquiler en España. El último dato oficial sobre el número de viviendas que hay en España es de 25.129.207 de ellas hay 2.208.539 que están destinadas al alquiler, es decir 13,2% del total, cuando hace un año era dos puntos menos. Esto, siendo todavía uno de los menores porcentajes del mundo (para que nos hagamos una idea, en los países desarrollados la media del porcentaje de pisos en alquiler ronda el 40%), representa una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior, según los datos del ministerio de vivienda.

Según el Observatorio estatal de la vivienda en alquiler (Ministerio de la vivienda) , hace un año el 25,7% de estos alquileres eran en Cataluña, un 18,5% en Madrid y un 13,9% en Andalucía. De hecho, el 40% de las viviendas en alquiler estaban en las provincias de Madrid y Barcelona, lo que indica un mercado del alquiler prácticamente nada desarrollado en el resto de las provincias. Quizás el patrón más interesante es que, por nivel de estudios, encontramos que el mayor porcentaje de personas en alquiler (casi el 28%) son personas con estudios universitarios. En cuanto al precio (7,2€ por metro cuadrado) destaca el precio de Madrid (más de 11€ el metro cuadrado).

Un mercado de alquiler poco desarrollado es negativo para el mercado de trabajo. En este sentido, el Banco de España afirma que el mercado español de alquiler también contribuye a las altas cifras de paro. En concreto afirma que un aspecto que "limita la capacidad de recolocación de los desempleados es la reducida movilidad geográfica de los trabajadores, que en parte está motivada por la escasa diferenciación salarial entre regiones, aunque también por el escaso desarrollo del mercado de alquiler". El Banco de España pide una reforma del mercado del alquiler que afecte a los plazos de los contratos y garantice la seguridad jurídica de los caseros. Este mercado del alquiler, que debe estar liderado por un alquiler social por parte del sector público evitará la exclusión del mercado de la vivienda de los colectivos mencionados, evitará la pérdida de un derecho fundamental de la constitución española: el acceso a una vivienda digna, sea cual sea su régimen de tenencia.

Extraído de "Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda" (Publicado en la Revista de Documentación Social 155)

J

pd:la canción del post. Viendo "I'm not there" volví a recordar por enésima vez porque Dylan es Dylan. Sólo su música puede justificar una película. "It's all over now baby blue"

Vivienda y emancipación

Según las cifras de la EPA, el primer trimestre del 2007 muestra un comportamiento de estancamiento en la emancipación de los jóvenes españoles. Así, la población emancipada apenas ha aumentado un 0,30%, una tercera parte de lo que lo venía haciendo en los trimestres anteriores. En este sentido, la tasa de emancipación (porcentaje de jóvenes que han logrado abandonar su lugar de origen) se ha situado en el 44,4%. En cuanto al perfil de la emancipación según las variables socioeconómicas de los individuos se observa que: las mujeres y los inmigrantes suelen emanciparse antes que los hombres y que, y este es el dato esencial, la edad de emancipación se ha ido retrasando paulatinamente hasta el punto que más del 85% de las personas entre 18 y 24 años siguen viviendo en su hogar de origen y un 73,6% de los mayores de 30 años se han emancipado. De hecho, el papel de la inmigración se percibe cuando se observa que la población joven emancipada, de hecho, ha disminuido un 1,40% con lo que el aumento del 0,3% se explica por un crecimiento de la emancipación inmigrante del 11,79%.[1]

Este escenario invita a la reflexión y el estudio académico riguroso de los fenómenos que explican, des del punto de vista del mercado de la vivienda, este retraso en la edad de emancipación.

Ahí queda eso, lo que todos sabemos pero con cifras