Desahucios: opciones y peligros (La Vanguardia)

“¿Cómo se soluciona el problema de los desahucios? Ayer murió otra chica”. No preguntó un propietario en problemas. Ni un banquero. Ni un miembro de una plataforma. Ni del gobierno. Ni un arzobispo. Ni un jurista. El comentario procedía de dos auditoras que viven de alquiler. Todos empatizamos con el drama social. En una reciente investigación, demostramos como, durante los años de boom, la diabólica conexión bancos-tasadoras produjo tasaciones hinchadas en un 32% que posibilitaron créditos que nunca se debieron conceder. Sí. La banca es, en gran medida, responsable de esta situación. Pero no seamos demagogos. ¿Alguien a estas alturas cree que la disyuntiva está entre que asuma los costes la banca o el desahuciado? No. Es entre que paguemos todos los contribuyentes o el desahuciado. Asimismo, hay dos fronteras peligrosas que mejor no cruzar. En primer lugar, los jueces (y la policía) no deben dejarse guiar por esa empatía. Ellos se encargan de hacer cumplir la ley. Y la ley es muy clara. La empatía se debe trasladar al ejecutivo, para que cambie las leyes futuras. El respeto a los contratos está muy asociado con el desarrollo de los países. Mantener la seguridad jurídica es fundamental. Además, si no se ejecutan los desahucios (o si se hace una “amnistía legal”), los casos de impago pueden multiplicarse, con los consiguientes problemas para el maltrecho sistema financiero, que perdería, además, la confianza internacional que le quede. Por no hablar de la inevitable “picaresca” (¿qué es exactamente un “caso extremo”?). En segundo lugar, la dación de pago retroactiva iría en contra de un principio legal básico: el de no retroactividad. ¿Significa eso que se abre la veda para revisar hacia atrás cualquier ley? Peligroso. ¿Soluciones? Seguir en la línea del Real Decreto Ley 8/2011. No cambiar la ley sino las condiciones de adjudicación. Aumentar la proporción de ingresos no embargables y el porcentaje sobre el valor de tasación por el que las entidades se adjudican las viviendas. En casos “salvables” a medio plazo, renegociar la hipoteca y ampliar el periodo de moratoria (los bancos han ofrecido hasta 2 años). En casos extremos, el gobierno, podría facilitar viviendas en alquiler social para evitar que esa familia se vea en la calle. De cara al futuro, aplicar la dación de pago como norma en las nuevas hipotecas. Pero sin olvidar las consecuencias. Al traspasar al banco el riesgo de caídas futuras en el precio de la vivienda, éstos encarecerán los créditos y aumentarán las dificultades de acceso al mismo. Pero también disminuirá el desproporcionado porcentaje de propietarios y se reducirá más rápidamente el endeudamiento familiar en una crisis como la actual. Ambos aspectos positivos. Un país con más auditoras que viven de alquiler, sin problemas de movilidad laboral y con conciencia social. Publicado en La Vanguardia 18-11-2012 J pd:la canción del post. Aunque me recuerda a una canción relativamente reciente, este bombazo en EUA, tiene su punto. Little talks: Monsters and men

Entrevista en Mini-leaks

La semana pasada los responsables de la web MiniLeaks (en particular fue Iñigo Antolín), una de esas webs que se hace eco de problemas sociales y de investigaciones que los describen, nos entrevistaron sobre nuestra investigación. El resultado (“El crédito al ladrillo pasó de ser el 30% del total del crédito de la economía española en 2002 al 60% en 2006″) lo transcribo abajo. Dos profesores de la Universidad Pompeu Fabra han demostrado con un estudio exhaustivo que las viviendas españolas se tasaban un 32% por encima de su valor real en la época de la burbuja. Este ardid era empleado por los bancos para que el dinero prestado en forma de hipotecas no sobrepasase el umbral del 80% que recomendaba el Banco de España. Para obtener estos datos, José García Montalvo y Josep Maria Raya han analizado cerca de 57.000 operaciones desde 2004 a 2011. Su conclusión es que en realidad se concedían hipotecas por un valor medio del 110% del precio de la vivienda. Hay que recordar que la mayoría de las tasadoras eran propiedad de los bancos. Pregunta – Uno de los aspectos que más llama la atención es la falta de datos transparentes y reales sobre el mercado de la vivienda y su evolución. ¿Están trabajando las autoridades en ello? ¿Por qué -como se apunta en las soluciones- no se ha ligado la hipoteca al precio de la escritura o de venta como en Reino Unido o Estados Unidos? Respuesta - Aquí habría que distinguir dos cosas. En primer lugar, y empezando por el final, un tema es la regulación. Para evitar el fenómeno de la sobretasación (o tasaciones hinchadas) que dio a lugar a que se otorgaran préstamos que no se deberían de haber dado porque su relación ‘cantidad prestada’ versus ‘valor del inmueble’ superaba el 80% (el umbral recomendado por el Banco de España), es mejor ligar la cantidad prestada con el precio escriturado o de venta. Así, el incentivo de sobretasar deja de existir, pues no se consigue nada con ello. No se consigue nada haciendo crecer artificialmente (en promedio el 30%), el precio de tasación. Y los precios escriturados y de venta no se suelen inflar pues, en ese caso, se deberían de hacer frente a esos mayores precios (y sus impuestos). En segundo lugar, está el tema de los datos. Aquí en España cuando se empezó a confeccionar la estadística oficial del precio de la vivienda había dos opciones: la buena o la barata. Nos decantamos por la barata. El precio de tasación era el más fácilmente accesible, mientras que el precio de venta requería convenios con inmobiliarias, un proceso más costoso. La experiencia nos dice, que el dato más costoso es el real y que el precio de tasación es más reflejo de las necesidades o tendencias financieras que del mercado. El profesor García Montalvo, uno de los dos autores del estudio P. – ¿Era consciente el Banco de España del problema de las sobretasaciones y de que la mayoría de sociedades de tasación eran propiedad de los bancos? R. – En cuanto a las relaciones entre los bancos y las tasadoras eran evidentes. Es evidente que el principal cliente de las tasadoras son los bancos y que, por lo tanto, tienen un incentivo para seguir sus directrices a la hora de tasar. Respecto al problema de las sobretasaciones, no hace mucho, se pusieron sobre la mesa informes de técnicos del Banco de España de 2009 que alertaban de los inmuebles sobretasados en Caja Madrid. Es probable que ya anteriormente fuera detectado ese problema como práctica habitual de las entidades financieras y las tasadoras. P. – En el estudio se comenta que el 60% del crédito que se concedía en España en 2007 estaba ligado a la construcción, ¿Disponéis de datos comparativos de otros países en aquella época? R. – Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% de todos los préstamos de la economía española. Este porcentaje fue superior al de otros países en la época y al de España en estapas anteriores. En España en 2002 este porcentaje era del 30% y en 1999 se situaba alrededor del 20%. Este último porcentaje era el habitual en la mayoría de los países de la UE durante la burbuja inmobiliaria. Pero no sólo eso, sino que la composición de dicho crédito tan bien fue perversa. Desde 1997 a 2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas. “Se perdió por completo la noción del riesgo” P. – ¿Por qué España es el país donde menos ha bajado la vivienda desde el estallido de la crisis? ¿llegará esa caída o por el contrario el banco malo hibernará esos activos problemáticos y el mercado quedará estancado? R. – Para empezar, es más que probable que la caída en los precios de la vivienda en España haya sido superior a la que reflejan las cifras oficiales. Aunque la cifra oficial que procede del Ministerio de Fomento sitúa el descenso acumulado del precio de la vivienda en un 25,5%, la reducción según otras fuentes es mayor. El IMIE (índice elaborado por la Sociedad de Tasación) muestra un descenso del 32,9% y el índice de precios de Tecnocasa (el único elaborado con precios de transacción, aunque elaborado a partir de la información de 8 capitales de provincia) un descenso mayor al 50%. P. – Comentáis en una nota del estudio que el precio de las hipotecas en intereses era de los más bajos de Europa durante la burbuja, ¿fue ese el factor que, junto a las sobretasaciones, cocinó la tormenta perfecta? R. – Efectivamente, diferenciales reducidos y sobretasaciones mostraban la predisposición y elevada competencia de las instituciones financieras por el negocio hipotecario. Se perdió por completo la noción de riesgo y se veía n el crédito hipotecario un negocio seguro. Tan seguro que el margen era lo de menos y la ganancia se obtenía por volumen. Y, de hecho, ese crédito aumentaba la demanda ‘solvente’ (entiendo por solvente con acceso a crédito, no con capacidad de pago) y, con ello, la burbuja en los precios. Es decir, la reducción en los costes hipotecarios se trasladaba a precios y encarecía igualmente la operación. P. – ¿Cómo se convenció la gente, o se le convencía, de que aceptara esas tasaciones hinchadas pero a la vez escriturara la propiedad por menos precio? ¿era la promesa de que ‘la vivienda no puede bajar`? R. – Probablemente, eran dos mecanismos. En unos casos, la sobretasación era visto simplemente como el mecanismo para obtener el crédito y realizar la compra deseada. En otros casos, más bien, esa tasación hinchada era una señal que alimentaba esa creencia irreal de que el precio de la vivienda tendía a subir. El hipotecado veía esa tasación hinchada como una señal de que había realizado una buena compra y que el precio de su vivienda era mayor que el que realmente había pagado. Vamos, aquello tan manido en esa época de “había comprado un chollo”. P. – Viendo vuestros número da la sensación de que en los últimos años de la crisis la gente estaba comprando casas con un valor que otorgaban las tasadoras y que ya era irreal. R. – Efectivamente, el valor de tasación, según nuestros cálculos estaban hinchados en más de un 30% de media. Por lo tanto, ese valor de tasación ya era irreal incluso considerando como reales los precios de venta que se pagaban entonces. Precios que, por otra parte, aunque fueran los que se pagaban, también estaban hinchados. Era la famosa burbuja inmobiliaria. En este sentido, para conocer cuánto estaban sobrevalorados los pisos o, lo que es lo mismo, cuánto tenía que caer el precio, la medida estándar es que el precio medio de la vivienda está en equilibrio cuando es igual a 4 rentas anuales familiares disponibles. En este sentido, el precio tenía que caer un 53% (que será más si la renta familiar media de las familias españolas sigue disminuyendo). j pd: la canción del post. "Wake up Boo". Una de esas canciones de una one-hit-band (Boo Radleys) que te hacen levantarte con buen humor.

Tasaciones dopadas (El país)

"Tasaciones dopadas y dinero no declarado" es como ha titulado Amanda Mars el texto que resume perfectamente el artículo publicado con Jose Garcia-Montalvo recientemente en Spanish Economic and Finantial Outlook (What is the right price of Spanish residential real estate?). El texto apareció en la edición del domingo pasado en El pais (21 de Octubre del 2012). Para un aficionado al ciclismo como soy, y la vigencia del caso Lance Armstrong, me ha parecido un título acertadísimo a la par que periodístico. No es usual-almenos en España- que un/a periodista (ni siquiera económico) haga el ejercicio de realizar un artículo sobre un artículo de investigación, acercando así, la investigación al público generalista. Así que Enhorabuena, también por la iniciativa. J pd:la canción del post. Justo el sábado pasado fui a ver a Fun. en directo. Un buen directo, aunque corto. ¿Será la última vez que vea a este grupo en una sala?Probablemente. De mis favoritas del concierto fue este "Why am I The One"

¿Cuánto vale un gramo de credibilidad?

“Creo que te quiero, pero no estoy segura, no sé si te quiero como amigo o es algo más…”. Si esa frase la pronuncia tu pareja, eso es incertidumbre. La peor situación personal posible. La incertidumbre, se elimina con confianza, con credibilidad con actos que demuestran un “Te quiero hoy, mañana y siempre. Y voy a luchar por nosotros”. Pues eso que es válido para las personas, también lo es para las economías. Octubre de 2012. La prima de riesgo de España, que hace dos años apenas era de 100 puntos, continúa por encima de los 400 puntos (y no hace mucho rondó los 650). Ya saben, la prima de riesgo. Ese indicador que cuanto mayor es, mayores intereses debemos de pagar por nuestra deuda. Básicamente, porque no confían en nosotros, porque les generamos incertidumbres, dudas. Porque nuestros prestamistas creen que nuestro país puede tener problemas para pagar sus deudas y, por eso, para compensar el mayor riesgo de la operación, nos cobran un interés más alto. ¿Y por qué no confían en nosotros? Porque hemos perdido credibilidad. Y lo peor es que esa pérdida cuesta dinero. Pero, ¿Cuánto cuesta un gramo de credibilidad? Ahorramos unos 1.200 millones por cada 10 puntos básicos de reducción de la prima de riesgo. En el último año de gobierno socialista nuestra prima de riesgo aumentó unos 300 puntos. 36.000 millones. Véase: negación de la crisis, gastos electoralistas de dinero que había que ahorrar, política sin rumbo, desgaste, medidas en las que no creían, etc. Cambio de gobierno, los mercados le concedieron el beneficio de la duda. Bajó casi 50 puntos en los primeros días. Volvió la escalada hasta los 650 puntos. Otros 300 puntos. 36.000 millones más. Promesas electorales irreales. Medidas populistas abocadas a desaparecer (como la recuperación de la deducción por vivienda). Instauración de los viernes como día oficial de la marmota, el día de los decretos improvisados. Ese día en el que alguien se había dado cuenta de que la grieta era mayor y se sustituía el cuadro que la intentaba tapar, por uno más grande. Pero la grieta seguía ahí. Y la última, la más grave. La noticia dada a finales de 2011 de que en vez del 6% acordado para 2011 el déficit público iba a ser el 8% supuso, que luego se dijo que en realidad sería del 8.5% y luego que la cifra “definitiva” era el 8.9%, y ahora, sí que sí, “superdefinitiva” (¿?) será el 9.4%.¡Qué manera de perder credibilidad! Es verdad que otras instituciones tampoco han ayudado. Ni las CCAA (algunas falseando su cifra de déficit), ni el Banco de España (certificando la solvencia de Bankia), ni las propias instituciones de la UE con reuniones de alto nivel sin acuerdos, acuerdos grandilocuentes sin contenido, y la habitual jaula de grillos tras los acuerdos. Todos han echado una mano en erosionar hasta hacer desaparecer su credibilidad. Por suerte, la única institución europea que todavía tiene credibilidad es el BCE. Y la tiene porque hace lo que dicta su mandato, porque lo que promete lo hace. Habitualmente, las palabras de Draghi pueden tener efecto sin tomar ninguna medida concreta. Eso es credibilidad. Gracias al BCE la prima de riesgo se ha reducido más de 200 puntos. 24.000 millones. Como ven, la clave es generar confianza, huir de la incertidumbre, tener credibilidad. Pero eso es difícil porque la credibilidad cuesta mucho ganarla y se va en un suspiro. Pero nunca es tarde. Estimados gobernantes e instituciones, ¿Nos quieren? Demuéstrenlo. En la Vanguardia, 16-10 del 2012 J pd:la canción del post. La nuevo de Ben Folds Five, nunca decepciona. Clase. "Do it anyway"

Intervención en el programa Cierre de Mercados:operación Emperador

Hoy he intervenido brevemente en el programa Cierre de mercados (aquí: minuto 18.20) de Intereconomía radio para hablar de la Operación Emperador y el fraude fiscal. La Operación Emperador es esa operación en la que la leyenda urbana de las mafias chinas se ha hecho real. Básicamente Hacienda observó (o le chivatearon) la llegada de grandes contenedores de productos para tiendas de todo a 100 en la Chinatown de Madrid. Gran parte de esos productos no se declaraban y sus ventas eran luego dinero negro a blanquear. Dinero negro que se blanqueaba a veces de forma burda (utilizando bolsas o contenedores que se devolvían a China vía cohce, tren o barco...siempre con sistemas de seguridad menos sofisticados que los vuelos) o a veces de forma más sofisticada (vía paraisos fiscales). En laoperación intervenían básicamente chinos, pero también españoles, israelitas...y el dinero blanqueado se utilizaba en negocios turbios y no tanto. El fraude fiscal es un verdadero problema en nuestro país. Somos unos de los líderes en él. Se estima que un 20% de nuestro PIB es evasión fiscal. Lo que ahora mismo tiene un coste deoportunidad enorme en términos de recortes. Hay que luchar con fuerza contra él. La medida de amnistía fiscal del gobierno de hace unos meses, no sólo no ha tenido los efectos deseados en términos recaudatorios sino que ha sido vista por la población como lo que es: blanqueo legal. No sólo hay evasión fiscalen este tipo de mafias. Hace unas semanas presentaba en un post el artículo What is the right price of Spanish residential real estate? (Junto con Jose Garcia-Montalvo). Allí también ofrecíamos una estimación (la primera con datos reales) del dinero negro en la compra de vivienda. En promedio casi un 9% de todas las compras de viviendas se hace con dinero negro. Porcentaje que asciende a casi un 15% para las compras que incluyen efectivamente dinero negro (más de un 30% no lo incluyen). J pd: la canción del post. Ridiculous thoughts. Cranberries. La que más me gustó de su directo hace un par de semanas en Barcelona

Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa. 2012:I

La vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado, según un estudio elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF: Jose Garcia-Montalvo;Jose Raya y Luis Diaz) y el grupo Tecnocasa. El estudio, dado a conocer hoy, constata en este período "una nueva aceleración en el proceso de ajuste de la vivienda en España" que supera a la caída de precios que se dio entre el primer semestre de 2008 y el mismo período de 2009. Asimismo, el informe, elaborado a partir de los datos de Tecnocasa, calcula que el descenso en precios acumulado desde finales de 2006, cuando la vivienda de segunda mano tocó techo, es ya del 53,19 %. Así pues, de los más de 3.500 euros que se pagaban por cada metro cuadrado de una vivienda de segunda mano en España a finales de 2006 y principios de 2007 se ha pasado a una media de 1.633 euros en el primer semestre de 2012. En paralelo a la caída del precio por metro cuadrado, también se ha recortado el volumen de los préstamos, y si en el primer semestre de 2011 la hipoteca media se situaba en 128.261 euros, en el mismo período de 2012 ha caído un 22,4 %, hasta 99.558 euros de media. Durante la presentación del informe, el catedrático de economía de la UPF, José García-Montalvo, ha destacado que los datos del estudio son precios "reales" de compraventa y no precios de salida o de tasación. Así, el estudio presenta diferencias importantes diferencias con los ofrecidos por el Ministerio de Fomento, que calcula que los precios de la vivienda de segunda mano han caído un 24 % en España desde finales de 2006. Según este estudio, en cambio, el precio por metro cuadrado por la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de 2012 en 2.184 euros en Barcelona (-22,3 % respecto a 2011), en 1.814 euros en Madrid (-19,7 %), en 1.287 euros en Sevilla (-18,85 %), en 881 en Valencia (-21,20 %) y en 1.283 euros en Zaragoza (-24,84 %), entre otras ciudades. El informe apunta que la futura creación del 'banco malo' debería contribuir a ajustar el precio de la vivienda y también celebra la eliminación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Expansión 5-10-2012 J pd: la canción y el grupo de moda en EUA. Imagine dragons.It's time

What is the right price for the Spanish Real Estate?

Aquí tenéis un enlace que respondería bastante bien a por qué España ha tenido que pedir 53.000 millones de rescate bancario. Durante la burbuja inmobiliaria los bancos se han quedido con activos que aquí se demuestra que estaban un 30% sobrevalorados en origen (porque estaban un 30% sobretasados para que se concedieran los préstamos y se mantuviese la ratio del 80% entre hipoteca y valor de tasación). A esto habría que añadir que el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 25% desde entonces. Es decir, cualquier activo bancario valorado en balance en 2007, hoy vale la mitad o menos (en promedio). Además, se aprovecha para, por primera con datos reales, hacer una primera estimación del dinero negro en el negocio inmobiliario. Un 8% del precio (en media es el "B"). Lo que indica que, cuando hay parte en negro (en un % elevado de los pisos analizados no hay entregas en "B") ésta supera el 10%. Aquí el link al artículo:"What is the right price for the Spanish residential real estate?" J pd: la canción del post. Los vi en la Merçè y me quedó esta canción clavada en mi mente. The Kooks. Junk of the heart (Happy)