¿Por qué los datos oficiales no reflejan el pinchazo?

El último dato del Ministerio de la Vivienda muestra (por fin!) que el crecimiento de los precios de la vivienda era inferior al de la inflación (un 3,8% respecto al 4,5% del primer trimestre de 2007 al primer trimestre del 2008). Una tendencia, la de esta serie del precio de la vivienda del Ministerio que ha sufrido una evolución de desaceleración suave e, incluso, si me permiten la maldad, adecuada respecto a la promesa electoral del 2004 de conseguir una evolución del precio de la vivienda de acorde a la de la inflación.
Este dato, contrasta con los datos que escuchamos últimamente procedentes de informes de inmobiliarias que reflejan que los precios de la vivienda no es que crezcan menos que la inflación es que decrecen y lo hacen de forma significativa (véase, por ejemplo, la reducción del precio de la vivienda del 9,1% entre los segundos semestres de 2006 y 2007 que aparece en el Informe sobre el mercado de la vivienda del grupo Tecnocasa). De hecho, ésta es la percepción ciudadana: la burbuja no se empieza a desinflar sino que hace tiempo que está pinchando.
¿Por qué esta discrepancia? El motivo fundamental es que los datos del Ministerio proceden de precios de tasación y no de precios de transacción o compraventa (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens. O sea, la muestra, en este caso, no es un subconjunto de toda la población.
Un buen indicador del precio de la vivienda sería aquel correcto y actual. La estadística actual del precio de la vivienda del Ministerio no cumple ni lo uno ni lo otro. Es decir, señores del Ministerio, cambien a una estadística que utilice datos de transacción y, de paso, solucionen otros problemas de la misma como la composición de la calidad de las viviendas cuyos precios se comparan (no me sigan comparando peras con manzanas). Los economistas queremos una buena bola de cristal. Limpia y transparente que les ayudará a ustedes y a nosotros a ver mejor el futuro, que falta nos hace.

José Maria Raya
Doctor en Economía
Profesor ESCI y EUM (UPF)

Informe Tecnocasa: segundo 2007

Según un informe realizado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (Jaume Garcia, Josep Maria Raya i Luis Diaz), sobre el mercado de la vivienda se desprende que el precio por metro cuadrado entre el segundo semestre de 2006 y el segundo semestre de 2007 para las poblaciones seleccionadas ha disminuido el 9,14% de media, una cifra que contrasta con el crecimiento del 11,47% registrado entre el segundo semestre de 2005 y el segundo semestre de 2006. Una cifra que indica un cambio en la tendencia alcista de los precios registrados hasta la fecha y la confirmación de la clara desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano en España en los últimos dieciocho meses.

La vivienda media para las poblaciones seleccionadas en España tiene las siguientes características: 64,68m2, en su mayoría constan de 3 habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse entre un tercer piso de altura. Seis meses antes (primer semestre de 2007) la vivienda media tenía una superficie de 61,62m2, 3 metros cuadrados menos que en la actualidad.

Si atendemos al tiempo que pasa desde que el inmueble se pone a la venta y su compra para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 días en el segundo semestre de 2006 a 126 días en el segundo semestre de 2007. Este dato confirma la consolidación de la tendencia creciente de este indicador en los últimos semestres en el mercado inmobiliario español.
Otra de las conclusiones que aporta el informe es que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en casi 10 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 73,01% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.

La construcción: un mal motor económico

El sector de la construcción representa entre el 18 y el 20% del PIB de la economía española. Un peso que sumado al del turismo, supone casi un tercio del PIB y que se ha duplicado en la última década. De hecho, ese aumento del peso del sector explica, en cierta medida, el crecimiento de la economía española en los últimos años, basada en datos como esas casi 800.000 viviendas iniciadas en 2006 (cuando sólo son necesarias unas 400.000). Pero, ¿es bueno que la economía tenga este tipo de locomotora?
Primero. La construcción, como el turismo, son sectores intensivos en mano de obra, por tanto, sectores de reducida productividad. He aquí la primera consecuencia y he aquí el dato. España se sitúa en la zona de descenso en los ránkings de productividad de la UE-27 (en dura pugna con potencias como Malta. Sí, la del 12 a 1), con crecimientos anuales del 0,8%.
Segundo. Se trata de un sector procíclico. Es decir, cuando la economía crece, la construcción crece por encima, cuando entra en crisis, el sector se contrae todavía más. Justo lo que menos necesita una economía, un sector que lejos de suavizar su ciclo, lo acentúe. Un sector que, debido a su modus operandi, destruye muchísimo empleo y muy deprisa. Otra característica histórica de nuestra economía. En poco tiempo, solemos destruir el empleo que tanto nos cuesta crear.
Tercero. Y muy ligado al anterior. Se trata de un sector muy unido a la demanda interna. Es decir, si el sector de la construcción se desacelera, es porque lo hace la demanda de viviendas y esta última lo hace porque ya no ve los precios como atractivos. Si el ciudadano piensa que su vivienda sería difícil de vender a un precio atractivo, se ve más pobre porque su principal patrimonio es esa vivienda, y, como consecuencia, consume menos.
Añadan al cóctel, precios de burbuja, elevados ratios de endeudamiento familiar (la necesidad de financiación es la otra cara del déficit exterior de una economía, y, por tanto, de su ausencia de competitividad) y porcentajes de propietarios fuera de toda lógica (con sus consecuencias, por ejemplo, en términos de una movilidad laboral que tanto se la necesita en la economía española) y ya tienen todo el daño que supone para una economía un sector de la construcción y un mercado de la vivienda como el nuestro.
Digamos, si lo prefieren así, que, a largo plazo, una economía basada en la construcción se asemejaría más uno de esos trenes regionales con trayectos lentos y entrecortados que a un tren de alta velocidad.

Publicado en La Vanguardia (14-3-2008) por JMRaya

Festival

Festival. Festival de noticias inmobiliarias. Primero, las ayudas al alquiler del gobierno. Como se ve, hay demanda para el alquiler y cual iniciativa es bienvenida pero ahora hay que gestionarlo adecuadamente, lo que pasó los primeros días (a lo que se le puede llamar "prisas electorales") no fue un buen ejemplo. Además, algunos criterios, en cuanto a precio, España es muy desigual, me siguen pareciendo poco trabajados. Por no hablar de las medidas que habría que tomar para que no se trasladen las ayudas a precios, que no se han tomado. Pero en fin, todo sea por crear una "cultura del alquiler" de país avanzado normal.

Capítulo aparte merece, la crisis de EUA y sus lecciones para España. Los datos que aparecen de EUA, cada vez dan más vértigo. Y no se me ocurre otro país más cercano en abuso inmobiliario que el nuestro. Me preocupa que se hable tanto de la bondad del sistema financiero español en relación al americano. Me preocupa la ausencia de autocrítica. Y me preocupa que la única que haga autocrítica sea la bolsa (cogida de la mano de la incertidumbre que tanto nos asusta). Que sigan cayendo inmobiliarias, que se haya traladado a financieras y que se empieze a traladar al resto de sectores. ¿La bolsa no es la economía real?Estamos vivienda el PIB pasado pero también con riesgos pasados.

Y me preocupa soberanamente como el mundo lleva años equilibrándose. Ahora resulta que quien financia la crisis americano es dinero asiático (en algún caso dudoso). Llevamos demasiados años así, demasiados años en los que la economía mundial está en manos de los países emergentes, porque a Europa le falla su crecimiento potencial. En fin, espero que sólo sea preocupación. Me da la sensación de que la economía mundial (financiera y real) es una acróbata.

Ya veis, estoy preocupado, pero no os preocupéis, ahora escucho a Fernando Martín y me animo...

El final del alquiler forzoso

Hay un poema muy bonito de Valente que se titula "sé tu mi límite". Todos conocemos nuestros límites: si estás muy bien con otra persona tus límites te los marca esa otra persona. Si no, pues uno mismo. Todos queremos ayudar a solucionar el problema de la vivienda, hasta creo, sinceramente, que el gobierno. Pero el gobierno también debe de conocer sus límites y como pareció obviarlos, el consell consultiu se los recordó.
Es cierto. Se tiene que favorecer el alquiler de pisos vacios. Pues bien, aumente usted el IBI para esos pisos vacios o propulse algo parecido a la Green tax canadiense y subvencione los pisos que se ponen en alquiler. Pero nunca fuerze. Nunca rompa el derecho a la propiedad privada y a que uno quiera soportar tributos altos. Eso nunca!Traspasar esa línea es peligroso. Por otra parte, me parece una excelente idea el Pacte Nacional Per l?habitatge, que ahora ya se puede firmar, pero hay que poner números en las buenas intenciones, porque si no, se quedan sólo en eso.

Informe Tecnocasa: primer semestre 2007

El informe elaborado por el grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra ha sido presentado hoy afirmando que el precio del metro cuadrado aumentó un 5,45% en el primer semestre, una cifra muy inferior a la que se produjo en el mismo periodo del año anterior (16,84%), lo que indica una clara desaceleración del mercado.

El informe, elaborado por los investigadores Jaume Garcia y Josep Maria Raya, también ha destacado que la media de jornadas transcurridas entre la salida al mercado de una vivienda y su venta ha aumentado 18 días en tan sólo un año, pasando de 94 en el primer semestre de 2006 a 112 en la primera mitad de 2007.

Los resultados de este informe van en la línea de los resultados del Ministerio de Fomento que apuntan a tasas de crecimiento anuales similares o inferiores a las de la inflación al acabar el año, en una clara desacelaeración de las mismas. Resultados similares se obtienen del informe de fotocasa, publicado la semana anterior, donde se observaba un decrecimiento de los precios de un 1,6% para el último trimestre.

En este sentido, Ciacci,del grupo Tecnocasa, no supo cuantificar el número de cierres de Tecnocasa, ha confiado en que la desaceleración de la vivienda no afecte mucho al grupo, que prevé crecer a lo largo de los próximos cinco años en España y que pretende llegar a los 2.000 puntos operativos, aunque no ha precisado en cuánto tiempo.

Y, por lo que todos los indicadores apuntan (aumento de morosidad, disminución de la demanda extrangera, crisis hipotecas subprime, cierre de oficinas, dismunicón de transacciones, viviendas iniciadas por encima de la demanda....) CONTINUARÁ...

Vivienda y emancipación

Según las cifras de la EPA, el primer trimestre del 2007 muestra un comportamiento de estancamiento en la emancipación de los jóvenes españoles. Así, la población emancipada apenas ha aumentado un 0,30%, una tercera parte de lo que lo venía haciendo en los trimestres anteriores. En este sentido, la tasa de emancipación (porcentaje de jóvenes que han logrado abandonar su lugar de origen) se ha situado en el 44,4%. En cuanto al perfil de la emancipación según las variables socioeconómicas de los individuos se observa que: las mujeres y los inmigrantes suelen emanciparse antes que los hombres y que, y este es el dato esencial, la edad de emancipación se ha ido retrasando paulatinamente hasta el punto que más del 85% de las personas entre 18 y 24 años siguen viviendo en su hogar de origen y un 73,6% de los mayores de 30 años se han emancipado. De hecho, el papel de la inmigración se percibe cuando se observa que la población joven emancipada, de hecho, ha disminuido un 1,40% con lo que el aumento del 0,3% se explica por un crecimiento de la emancipación inmigrante del 11,79%.[1]

Este escenario invita a la reflexión y el estudio académico riguroso de los fenómenos que explican, des del punto de vista del mercado de la vivienda, este retraso en la edad de emancipación.

Ahí queda eso, lo que todos sabemos pero con cifras