El precio de tasación procede de unas valoraciones que generalmente se realizan con finalidad hipotecaria y tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes con precios de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España (y el Ministerio de la Vivienda que recoge información de distintas sociedades: TINSA, Sociedad de Tasación, etc). Estas sociedades analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.
Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:
1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.
J
Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).
jueves, 8 de abril de 2010
jueves, 25 de marzo de 2010
Análisis de la estadística oficial del precio de la vivienda:FAQs
La semana pasada nos llegaba el dato de la caída en el precio de la vivienda en 2009 según la estadística oficial elaborada por el Instituto Nacional de Estadística:un 4,3%. Dicha estadística muestra una desaceleración clara en la reducción del precio de la vivienda respecto a la observada en 2008 (5,4%). Dicha desaceleración se observa más claramente intertrimestralmente ya que la reducción del precio en el último trimestre del 2009 ha sido únicamente del 0,4%. Por primera vez, el decrecimiento de la vivienda de segunda mano es menor (3,5%) que el de la vivienda nueva (5,1%). Además, en la vivienda de segunda mano se parecia un ligero repunte en la tasa intertrimestral (0,1%). A partir de estos datos nos hacemos diversas preguntas en forma de FAQs que se hacen desde el sector estos días.
1.¿Está ya remontando el sector?La desaceleración en el decrecimiento de los precios viene acompañada de un crecimiento en la estadística de transacciones de pisos que entre enero de 2010 y 2009 ha crecido un 11%. En este sentido no hay que olvidar dos cuestiones. La primera es el "efecto estadístico". Estamos hablando de tasas con lo que el periodo base de este crecimiento del 11% en las transacciones es un momento especialmente bajo (enero de 2009), apartir del cual, crecer no era difícil. Segunda cuestión. No hay cifras claras pero se apunta que gran parte de del aumento de las transacciones son las transacciones de immobiliaria-constructoras a la banca como parte del pago de su deuda (una pena no conocer el efecto en el precio de estas transacciones)
2.¿Por qué repunta antes la segunda mano?En este caso, la cuestión parece explicarse, almenos parcialmente por la fuente de datos que utiliza el INE. Los registros notariales reproducen transacciones más o menos contemporaneas en el caso de la segunda mano pero desfasadas en el caso de la vivienda nueva. Por tanto, es posible que los descensos que observamos ahora en la vivienda nueva sean los de hace un año aproximadamente.
3.¿Puede haber acabado el ajuste de precios cuando quedan aún más de 700.000 viviendas en stock, según los cálculos más favorables?Probablemente no en los zonas donde el stock sea más abundante, pero probablemente sí en las zonas donde apenas queda stock (grandes capitales, principalmente)
4.Según los datos oficiales, el ajuste ha sido únicamente del 10%. ¿Esto es todo lo que se tenía que ajustar?Aquí es donde probablemente, la ausencia de datos sobre precios de transacciones reales más nos está engañando. La estadística oficial recoge bien la tendencia a la desaceleración (y con poco retraso) porque es la misma que observamos en informes con datos sobre precios de oferta (por ejemplo, idealista) o sobre datos de precios de transacciones (Tecnocasa). En cambio, en estos informes, especialmente en el informe de Tecnocasa-que recoge para 8 capitales las tasas de crecimiento del precio de venta producto de las transacciones- se observa un ajuste acumulado superior. El dato del informe de Tecnocasa nos muestra un ajuste acumulado superior al 30% y nos sitúa los precios al nivel de 2004. Algo bastante más realista.
5.¿Será la evolución del sector de la vivienda una "U" o una "W"?Eterna pregunta que se hace también hoy con motivo de la recuperación mundial. ¿La recuperación es suficientemente sólida como para ser definitiva o será un simple paso hacia adelante para volver atrás?En el caso del sector de la vivienda hay unas cuantas medidas fiscales que sólo aumentan la incertidumbre en este punto. ¿Se están adelantando las compras del 2011 para evitar la subida del IVA y la pérdida del derecho a la deducción por pagos hipotecarios para rentas inferiores a 24.000€?Difícil de saber.
J
pd:la canción de post. Wallflowers. El grupo del hijo de Bob Dylan. Jacob. "Sixth Avenue Heartache". Bonita historia enmarcada en esta "vital" avenida de la ciudad vertical, New York.
1.¿Está ya remontando el sector?La desaceleración en el decrecimiento de los precios viene acompañada de un crecimiento en la estadística de transacciones de pisos que entre enero de 2010 y 2009 ha crecido un 11%. En este sentido no hay que olvidar dos cuestiones. La primera es el "efecto estadístico". Estamos hablando de tasas con lo que el periodo base de este crecimiento del 11% en las transacciones es un momento especialmente bajo (enero de 2009), apartir del cual, crecer no era difícil. Segunda cuestión. No hay cifras claras pero se apunta que gran parte de del aumento de las transacciones son las transacciones de immobiliaria-constructoras a la banca como parte del pago de su deuda (una pena no conocer el efecto en el precio de estas transacciones)
2.¿Por qué repunta antes la segunda mano?En este caso, la cuestión parece explicarse, almenos parcialmente por la fuente de datos que utiliza el INE. Los registros notariales reproducen transacciones más o menos contemporaneas en el caso de la segunda mano pero desfasadas en el caso de la vivienda nueva. Por tanto, es posible que los descensos que observamos ahora en la vivienda nueva sean los de hace un año aproximadamente.
3.¿Puede haber acabado el ajuste de precios cuando quedan aún más de 700.000 viviendas en stock, según los cálculos más favorables?Probablemente no en los zonas donde el stock sea más abundante, pero probablemente sí en las zonas donde apenas queda stock (grandes capitales, principalmente)
4.Según los datos oficiales, el ajuste ha sido únicamente del 10%. ¿Esto es todo lo que se tenía que ajustar?Aquí es donde probablemente, la ausencia de datos sobre precios de transacciones reales más nos está engañando. La estadística oficial recoge bien la tendencia a la desaceleración (y con poco retraso) porque es la misma que observamos en informes con datos sobre precios de oferta (por ejemplo, idealista) o sobre datos de precios de transacciones (Tecnocasa). En cambio, en estos informes, especialmente en el informe de Tecnocasa-que recoge para 8 capitales las tasas de crecimiento del precio de venta producto de las transacciones- se observa un ajuste acumulado superior. El dato del informe de Tecnocasa nos muestra un ajuste acumulado superior al 30% y nos sitúa los precios al nivel de 2004. Algo bastante más realista.
5.¿Será la evolución del sector de la vivienda una "U" o una "W"?Eterna pregunta que se hace también hoy con motivo de la recuperación mundial. ¿La recuperación es suficientemente sólida como para ser definitiva o será un simple paso hacia adelante para volver atrás?En el caso del sector de la vivienda hay unas cuantas medidas fiscales que sólo aumentan la incertidumbre en este punto. ¿Se están adelantando las compras del 2011 para evitar la subida del IVA y la pérdida del derecho a la deducción por pagos hipotecarios para rentas inferiores a 24.000€?Difícil de saber.
J
pd:la canción de post. Wallflowers. El grupo del hijo de Bob Dylan. Jacob. "Sixth Avenue Heartache". Bonita historia enmarcada en esta "vital" avenida de la ciudad vertical, New York.
miércoles, 17 de marzo de 2010
Intervención blog FEDEA y avance Tecnocasa
El blog económico de FEDEA es un excelente punto de encuentro de mucha de las plumas económicas más cualificadas del pais. Esta fue mi intervención esta semana cuando Xavier Cuadras me avisó que se trataba sobre el cual quizás me interesaba intervenir. Contiene el avance del dato de índice de precios Tecnocasa-ESCI (tasa de crecimiento anual del -8,04%:sigue el ajuste de precios, pero más suave)
Me he llevado una grata sorpresa al leer estos comentarios tan bien informados. Por todos es conocido que el índice de precios del Ministerio no es un buen indicador de la evolución del precio de la vivienda pues utiliza precios de tasaciones y no controla por calidad. El índice del INE es mucho mejor, los datos son notariales y controla por calidad. El problema sigue siendo la fuente que si bien es mejor que los precios de tasación, continuando estando, por ejemplo, algo sesgado por operaciones pasadas, por ejemplo (aparte del tema ya apuntado de los registros notariales).
De los precios no oficiales, el índice del idelaista, tiene el problema que utiliza precios de oferta. Los precios de oferta captan una parte de la rebaja que hay en estos momentos en el mercado (la del precio de salida), pero no la posterior rebaja en términos de una mayor negociación.
Sí que existe un índice de precios de la vivienda que tiene en cuenta todo ello (yo mismo participo en su cálculo). El índice de precios TECNOCASA-ESCI (Escuela Superior de Comercio Internacional, adscrita a Universitat Pompeu Fabra) del mercado de la vivienda. Dicho índice utiliza información de precios de transacción y está elaborado con la información obtenido por muestras representativas de venta vendidas por a inmobiliaria en ocho importantes ciudades. Dicho índice nos indica que, a finales de 2009, los precios están a nivel de 2004, aunque se ha consolidado una desaceleración en su decrecimiento. A continuación, os presento un ligero resumen de los indicadores del mercado de la vivienda TECNOCASA-ESCI (hay bastante más información además de la evolución del precio)
En estos momentos, la disponibilidad de la información de las bases de datos de Tecnocasa y Kìron para doce semestres (2004:I-2009:II) permite observar la evolución temporal de un conjunto de indicadores del mercado de la vivienda. Dichos indicadores podrían constituir una batería de indicadores -análoga al Standard & Poor/Case-Shiller – elaborada, en este caso para los ocho ciudades en las que se ha obtenido una muestra representativa a lo largo de todo el periodo en el caso de Tecnocasa. Para los datos Kìron éstos indicadores se construyen utilizando los datos para toda España. Además, esta batería de indicadores aporta el valor añadido en el caso español de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales que únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no precios de venta finales), número de transacciones y importe de la hipoteca.
Los indicadores Tecnocasa & ESCI abarcan, principalmente : el crecimiento del precio de la vivienda, número de días hasta la venta, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda.
La incorporación de este análisis temporal al informe ejecutivo, producto de la continuidad del informe, añade un interés adicional pues además de la información de coyuntura se ofrece una evolución histórica muy valiosa, que, de momento, refleja con claridad el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda y cómo se ha dejado notar este en cada indicador.
J
pd:la canción del post."Darling pretty", la primera y mejor canción de Mark Knopfler en solitario.
Me he llevado una grata sorpresa al leer estos comentarios tan bien informados. Por todos es conocido que el índice de precios del Ministerio no es un buen indicador de la evolución del precio de la vivienda pues utiliza precios de tasaciones y no controla por calidad. El índice del INE es mucho mejor, los datos son notariales y controla por calidad. El problema sigue siendo la fuente que si bien es mejor que los precios de tasación, continuando estando, por ejemplo, algo sesgado por operaciones pasadas, por ejemplo (aparte del tema ya apuntado de los registros notariales).
De los precios no oficiales, el índice del idelaista, tiene el problema que utiliza precios de oferta. Los precios de oferta captan una parte de la rebaja que hay en estos momentos en el mercado (la del precio de salida), pero no la posterior rebaja en términos de una mayor negociación.
Sí que existe un índice de precios de la vivienda que tiene en cuenta todo ello (yo mismo participo en su cálculo). El índice de precios TECNOCASA-ESCI (Escuela Superior de Comercio Internacional, adscrita a Universitat Pompeu Fabra) del mercado de la vivienda. Dicho índice utiliza información de precios de transacción y está elaborado con la información obtenido por muestras representativas de venta vendidas por a inmobiliaria en ocho importantes ciudades. Dicho índice nos indica que, a finales de 2009, los precios están a nivel de 2004, aunque se ha consolidado una desaceleración en su decrecimiento. A continuación, os presento un ligero resumen de los indicadores del mercado de la vivienda TECNOCASA-ESCI (hay bastante más información además de la evolución del precio)
En estos momentos, la disponibilidad de la información de las bases de datos de Tecnocasa y Kìron para doce semestres (2004:I-2009:II) permite observar la evolución temporal de un conjunto de indicadores del mercado de la vivienda. Dichos indicadores podrían constituir una batería de indicadores -análoga al Standard & Poor/Case-Shiller – elaborada, en este caso para los ocho ciudades en las que se ha obtenido una muestra representativa a lo largo de todo el periodo en el caso de Tecnocasa. Para los datos Kìron éstos indicadores se construyen utilizando los datos para toda España. Además, esta batería de indicadores aporta el valor añadido en el caso español de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales que únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no precios de venta finales), número de transacciones y importe de la hipoteca.
Los indicadores Tecnocasa & ESCI abarcan, principalmente : el crecimiento del precio de la vivienda, número de días hasta la venta, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda.
La incorporación de este análisis temporal al informe ejecutivo, producto de la continuidad del informe, añade un interés adicional pues además de la información de coyuntura se ofrece una evolución histórica muy valiosa, que, de momento, refleja con claridad el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda y cómo se ha dejado notar este en cada indicador.
J
pd:la canción del post."Darling pretty", la primera y mejor canción de Mark Knopfler en solitario.
miércoles, 10 de marzo de 2010
Lo que el euro le debe al riesgo soberano griego
La UME fue un pacto no escrito entre países ricos (Alemania, Francia) y pobres (España, Grecia). Por ese Pacto, los países ricos (exportadores) tenían acceso al mercado de los pobres sin riesgo de competencia desleal (devaluación). Los pobres (compradores) tenían acceso a financiación barata (al interés alemán).
No obstante, presenta de base una gran virtud que es, a la vez, su gran problema:el euro. Al no haber unión fiscal ni política, sino únicamente monetaria, cuando una páis sufre una pérdida de competitividad, ya no tiene su herramienta "natural" para solucionarlo: una devaluación. Si la unión fuese política quizás las crisis podrían ser más simétricas entre países y necesitar todos las mismas actuaciones (aunque la historia demuestra que entre los estados de EUA o los landers alemanes, por ejemplo, esto no es así). Así, la UME deja como única herramienta de política económica de los países, la política fiscal. Si los países que pierden competitividad para intentar evitar la reducción de salarios y precios inevitable a corto plazo, su única vía es un aumento del gasto público. Y eso, en un caso extremo como el griego, ha conducido a ratios de Déficit y Deuda sobre el PIB muy superiores a los permisibles (riesgo soberano).
Los mercados a la que empiezan a notar el riesgo soberano encarecen la financiación del mismo, lo cual hace más difícil su financiación, aumenta más el riesgo y se "reclama" planes de ajuste. Pero para que estos planes de ajuste sean creíbles necesitan programas de reforma estructurales que permitan pensar que el ajuste del pais será "llevadero" porque, a su vez, unas bien orientadas reformas estructurales fomentarán el crecimiento que la reducción del gasto contraerá. Es decir, a Grecia (y, en cierto modo a España) es aplicable aquello de que hay que hacer ahora lo que se debería de haber hecho hace años. Ya que, en este pacto no escrito de la UEM estaba implícito que los paises ricos intentarían fomentar el consumo y los pobres aumentar su competitividad, como única forma de hacer sostenible el sistema.
Sin una política de federalismo fiscal rápida y generosa, sin unión política, sin movilidad laboral, la única manera de equilibrarse es vía aumentos de competitividad y productividad más (reducciones salariales) o menos (aumentos de competitividad) dolorosos. En caso contrario, sólo quedará el paro y el empobrecimiento
J
pd:la canción del post."Desert rose". La última canción de Sting que me pareció conforme a su altura musical.
No obstante, presenta de base una gran virtud que es, a la vez, su gran problema:el euro. Al no haber unión fiscal ni política, sino únicamente monetaria, cuando una páis sufre una pérdida de competitividad, ya no tiene su herramienta "natural" para solucionarlo: una devaluación. Si la unión fuese política quizás las crisis podrían ser más simétricas entre países y necesitar todos las mismas actuaciones (aunque la historia demuestra que entre los estados de EUA o los landers alemanes, por ejemplo, esto no es así). Así, la UME deja como única herramienta de política económica de los países, la política fiscal. Si los países que pierden competitividad para intentar evitar la reducción de salarios y precios inevitable a corto plazo, su única vía es un aumento del gasto público. Y eso, en un caso extremo como el griego, ha conducido a ratios de Déficit y Deuda sobre el PIB muy superiores a los permisibles (riesgo soberano).
Los mercados a la que empiezan a notar el riesgo soberano encarecen la financiación del mismo, lo cual hace más difícil su financiación, aumenta más el riesgo y se "reclama" planes de ajuste. Pero para que estos planes de ajuste sean creíbles necesitan programas de reforma estructurales que permitan pensar que el ajuste del pais será "llevadero" porque, a su vez, unas bien orientadas reformas estructurales fomentarán el crecimiento que la reducción del gasto contraerá. Es decir, a Grecia (y, en cierto modo a España) es aplicable aquello de que hay que hacer ahora lo que se debería de haber hecho hace años. Ya que, en este pacto no escrito de la UEM estaba implícito que los paises ricos intentarían fomentar el consumo y los pobres aumentar su competitividad, como única forma de hacer sostenible el sistema.
Sin una política de federalismo fiscal rápida y generosa, sin unión política, sin movilidad laboral, la única manera de equilibrarse es vía aumentos de competitividad y productividad más (reducciones salariales) o menos (aumentos de competitividad) dolorosos. En caso contrario, sólo quedará el paro y el empobrecimiento
J
pd:la canción del post."Desert rose". La última canción de Sting que me pareció conforme a su altura musical.
martes, 2 de marzo de 2010
Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda
Desde 2008, la economía mundial ha estado inmersa en una crisis que fue desencadenada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. El motivo de fondo, en cambio, fueron unos tipos de interés reales negativos duraderos, con los que los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo. Además, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad.
Las consecuencias han sido bien conocidas por todos. Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB.
En este sentido, a lo largo del presente artículo se ha argumentado como dicha crisis y empobrecimiento no ha sido homogénea para todos los colectivos sino que ha sido más aguda para los colectivos más desfavorecidos. Así, centrándonos en el mercado de la vivienda y en tres colectivos de desfavorecidos específicos (inmigrantes, jóvenes y mileuristas) se ha destacado la pérdida de presencia en el mercado hipotecario de los tres colectivos. Con datos de una intermediaria financiera se ha observado una importante disminución (en términos relativos, no digamos ya absolutos) de las operaciones hipotecarias de los individuos inmigrantes, menores de 35 años y mileuristas. Dicha disminución no se debe exclusivamente a sus dificultades financieras sino a la dificultad que han tenido para acceder a un crédito hipotecario (mucho mayor que para el resto de colectivos) y al endurecimiento en cuanto a las condiciones de los mismos. En este sentido, cabe destacar, sobretodo en el caso de los inmigrantes, la prima de riesgo que ha de pagar en términos de diferenciales sobre el euribor más altos que el resto de individuos y que han sido crecientes a lo largo del 2008.
Para evitar la exclusión de estos colectivos del mercado de la vivienda, se hace necesaria una política de ayuda directa por parte del sector público mucho más fortalecida así como la consolidación del mercado del alquiler. En este sentido permítanme acabar el artículo con unas breves reflexiones acerca del mercado del alquiler en España. El último dato oficial sobre el número de viviendas que hay en España es de 25.129.207 de ellas hay 2.208.539 que están destinadas al alquiler, es decir 13,2% del total, cuando hace un año era dos puntos menos. Esto, siendo todavía uno de los menores porcentajes del mundo (para que nos hagamos una idea, en los países desarrollados la media del porcentaje de pisos en alquiler ronda el 40%), representa una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior, según los datos del ministerio de vivienda.
Según el Observatorio estatal de la vivienda en alquiler (Ministerio de la vivienda) , hace un año el 25,7% de estos alquileres eran en Cataluña, un 18,5% en Madrid y un 13,9% en Andalucía. De hecho, el 40% de las viviendas en alquiler estaban en las provincias de Madrid y Barcelona, lo que indica un mercado del alquiler prácticamente nada desarrollado en el resto de las provincias. Quizás el patrón más interesante es que, por nivel de estudios, encontramos que el mayor porcentaje de personas en alquiler (casi el 28%) son personas con estudios universitarios. En cuanto al precio (7,2€ por metro cuadrado) destaca el precio de Madrid (más de 11€ el metro cuadrado).
Un mercado de alquiler poco desarrollado es negativo para el mercado de trabajo. En este sentido, el Banco de España afirma que el mercado español de alquiler también contribuye a las altas cifras de paro. En concreto afirma que un aspecto que "limita la capacidad de recolocación de los desempleados es la reducida movilidad geográfica de los trabajadores, que en parte está motivada por la escasa diferenciación salarial entre regiones, aunque también por el escaso desarrollo del mercado de alquiler". El Banco de España pide una reforma del mercado del alquiler que afecte a los plazos de los contratos y garantice la seguridad jurídica de los caseros. Este mercado del alquiler, que debe estar liderado por un alquiler social por parte del sector público evitará la exclusión del mercado de la vivienda de los colectivos mencionados, evitará la pérdida de un derecho fundamental de la constitución española: el acceso a una vivienda digna, sea cual sea su régimen de tenencia.
Extraído de "Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda" (Publicado en la Revista de Documentación Social 155)
J
pd:la canción del post. Viendo "I'm not there" volví a recordar por enésima vez porque Dylan es Dylan. Sólo su música puede justificar una película. "It's all over now baby blue"
Las consecuencias han sido bien conocidas por todos. Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB.
En este sentido, a lo largo del presente artículo se ha argumentado como dicha crisis y empobrecimiento no ha sido homogénea para todos los colectivos sino que ha sido más aguda para los colectivos más desfavorecidos. Así, centrándonos en el mercado de la vivienda y en tres colectivos de desfavorecidos específicos (inmigrantes, jóvenes y mileuristas) se ha destacado la pérdida de presencia en el mercado hipotecario de los tres colectivos. Con datos de una intermediaria financiera se ha observado una importante disminución (en términos relativos, no digamos ya absolutos) de las operaciones hipotecarias de los individuos inmigrantes, menores de 35 años y mileuristas. Dicha disminución no se debe exclusivamente a sus dificultades financieras sino a la dificultad que han tenido para acceder a un crédito hipotecario (mucho mayor que para el resto de colectivos) y al endurecimiento en cuanto a las condiciones de los mismos. En este sentido, cabe destacar, sobretodo en el caso de los inmigrantes, la prima de riesgo que ha de pagar en términos de diferenciales sobre el euribor más altos que el resto de individuos y que han sido crecientes a lo largo del 2008.
Para evitar la exclusión de estos colectivos del mercado de la vivienda, se hace necesaria una política de ayuda directa por parte del sector público mucho más fortalecida así como la consolidación del mercado del alquiler. En este sentido permítanme acabar el artículo con unas breves reflexiones acerca del mercado del alquiler en España. El último dato oficial sobre el número de viviendas que hay en España es de 25.129.207 de ellas hay 2.208.539 que están destinadas al alquiler, es decir 13,2% del total, cuando hace un año era dos puntos menos. Esto, siendo todavía uno de los menores porcentajes del mundo (para que nos hagamos una idea, en los países desarrollados la media del porcentaje de pisos en alquiler ronda el 40%), representa una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior, según los datos del ministerio de vivienda.
Según el Observatorio estatal de la vivienda en alquiler (Ministerio de la vivienda) , hace un año el 25,7% de estos alquileres eran en Cataluña, un 18,5% en Madrid y un 13,9% en Andalucía. De hecho, el 40% de las viviendas en alquiler estaban en las provincias de Madrid y Barcelona, lo que indica un mercado del alquiler prácticamente nada desarrollado en el resto de las provincias. Quizás el patrón más interesante es que, por nivel de estudios, encontramos que el mayor porcentaje de personas en alquiler (casi el 28%) son personas con estudios universitarios. En cuanto al precio (7,2€ por metro cuadrado) destaca el precio de Madrid (más de 11€ el metro cuadrado).
Un mercado de alquiler poco desarrollado es negativo para el mercado de trabajo. En este sentido, el Banco de España afirma que el mercado español de alquiler también contribuye a las altas cifras de paro. En concreto afirma que un aspecto que "limita la capacidad de recolocación de los desempleados es la reducida movilidad geográfica de los trabajadores, que en parte está motivada por la escasa diferenciación salarial entre regiones, aunque también por el escaso desarrollo del mercado de alquiler". El Banco de España pide una reforma del mercado del alquiler que afecte a los plazos de los contratos y garantice la seguridad jurídica de los caseros. Este mercado del alquiler, que debe estar liderado por un alquiler social por parte del sector público evitará la exclusión del mercado de la vivienda de los colectivos mencionados, evitará la pérdida de un derecho fundamental de la constitución española: el acceso a una vivienda digna, sea cual sea su régimen de tenencia.
Extraído de "Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda" (Publicado en la Revista de Documentación Social 155)
J
pd:la canción del post. Viendo "I'm not there" volví a recordar por enésima vez porque Dylan es Dylan. Sólo su música puede justificar una película. "It's all over now baby blue"
domingo, 21 de febrero de 2010
Mirar el endeudamiento con amplitud de miras
Cuando uno analiza el problema de la deuda en España, comunmente se centra únicamente en la deuda del sector público. Pero conviene examinar la deuda desde sus tres componentes: familias, empresas y sector público. El problema de la deuda en España es que cuando examinamos los tres componentes somos uno de los paises donde más ha crecido en la última década (junto con UK, EEUU y Corea). De hecho, se señala a España como el país que tiene que realizar un desapalancamiento de mayor intensidad. Sobretodo a nivel de familias y sector immobliario.
La deuda se ha reducido históricamente de tres formas: crecimiento del crédito inferior al PIB (la más común, suele empezar unos dos años después de que estalle la crisis, dura entre 6 y 8 años y supone reducir el ratio deuda/PIB contrayendo el PIB en los primeros años), con inflación elevada (lo cual tiene efectos muy duros a largo plazo) o, claro, dejando de pagarla.
El problema es que en esta ocasión, los ambiciosos programas del sector público (con más o menos éxito), han incrementado mucho la dueda pública durante el periodo de crisis, lo cual alargará el proceso de desapalancamiento y hacer más frágil la recuperación. Ya que la recuperación se consigue conun aumento de la inversión, que será imposible porque el sector privado tendrá que reducir su endeudamiento de forma más intensa, para compensar el exceso de endeudamiento público. Esto lo que se conoce en economía como "crowding-out" o efecto desplazamiento: La inversión/deuda pública despalza la inversión/deuda privada.
En el caso de España, en los últimos dos años la deuda privada se ha estabilizado en relación del PIB (con un PIB decreciente), pero la deuda pública ha aumentado de tal forma que nos hace muy proclives a un aumento de tipos de interés o a un racionamiento del crédito. Contra esto sólo hay una receta: reformas estructurales y credibilidad en los progrtamas de austeridad.
La sensación es que, de momento, no damos imagen de credibilidad ni interna ni externamente. Externamente observamos una reducción de la inversión extranjera y mensajes de reducción del crédito y/o aumentos de los tipos de interés de nuestra deuda. Internamente, nuestor ciudadano ha elevado su tasa de ahorro a niveles sin precedentes (19%). Descontando desconfianza, paro, expectativas de mayor reducción en le precio de la vivienda, subidas de impuestos, menor crédito, que el crecimiento internacional no nos sacará de la crisis, riesgo de crecimientos futuros muy reducidos
J
pd:la canción del post. Angela. Preciosa a la par que sencilla la nueva entrega de Mikel Erentxun. Con aroma a clásico es una "oda" a todas esas chicas salvadoras (esos "ojos de otro mundo") que aparecen en el momento justo de nuestras vidas, para enamorarnos y revivirnos justo antes de desaparecer. Su recuerdo siempre permanecerá joven, radiante e idealizado en nuestras retinas. Preciosa melodía, voz susurrante, maravillosa producción, letra algo "naïf" que encaja a la perfección con la melodía y, por lo que sé, isla pop en un disco mucho más crudo y oscuro aunque seguro igual de interesante.
La deuda se ha reducido históricamente de tres formas: crecimiento del crédito inferior al PIB (la más común, suele empezar unos dos años después de que estalle la crisis, dura entre 6 y 8 años y supone reducir el ratio deuda/PIB contrayendo el PIB en los primeros años), con inflación elevada (lo cual tiene efectos muy duros a largo plazo) o, claro, dejando de pagarla.
El problema es que en esta ocasión, los ambiciosos programas del sector público (con más o menos éxito), han incrementado mucho la dueda pública durante el periodo de crisis, lo cual alargará el proceso de desapalancamiento y hacer más frágil la recuperación. Ya que la recuperación se consigue conun aumento de la inversión, que será imposible porque el sector privado tendrá que reducir su endeudamiento de forma más intensa, para compensar el exceso de endeudamiento público. Esto lo que se conoce en economía como "crowding-out" o efecto desplazamiento: La inversión/deuda pública despalza la inversión/deuda privada.
En el caso de España, en los últimos dos años la deuda privada se ha estabilizado en relación del PIB (con un PIB decreciente), pero la deuda pública ha aumentado de tal forma que nos hace muy proclives a un aumento de tipos de interés o a un racionamiento del crédito. Contra esto sólo hay una receta: reformas estructurales y credibilidad en los progrtamas de austeridad.
La sensación es que, de momento, no damos imagen de credibilidad ni interna ni externamente. Externamente observamos una reducción de la inversión extranjera y mensajes de reducción del crédito y/o aumentos de los tipos de interés de nuestra deuda. Internamente, nuestor ciudadano ha elevado su tasa de ahorro a niveles sin precedentes (19%). Descontando desconfianza, paro, expectativas de mayor reducción en le precio de la vivienda, subidas de impuestos, menor crédito, que el crecimiento internacional no nos sacará de la crisis, riesgo de crecimientos futuros muy reducidos
J
pd:la canción del post. Angela. Preciosa a la par que sencilla la nueva entrega de Mikel Erentxun. Con aroma a clásico es una "oda" a todas esas chicas salvadoras (esos "ojos de otro mundo") que aparecen en el momento justo de nuestras vidas, para enamorarnos y revivirnos justo antes de desaparecer. Su recuerdo siempre permanecerá joven, radiante e idealizado en nuestras retinas. Preciosa melodía, voz susurrante, maravillosa producción, letra algo "naïf" que encaja a la perfección con la melodía y, por lo que sé, isla pop en un disco mucho más crudo y oscuro aunque seguro igual de interesante.
jueves, 11 de febrero de 2010
Primer informe "Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – UPF del mercado inmobiliario"
Gracias al amplio número de informes ya realizados, el Grupo Tecnocasa y los investigadores de la Universidad Pompeu Fabra (Jaume Garcia, Josep Maria Raya y Luis Diaz) han elaborado un nuevo informe, que bajo el título Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – UPF del mercado inmobiliario, estudia la evolución histórica del mercado inmobiliario en España desde el año 2004 hasta, de momento, el primer semestre de 2009.
Estos indicadores aportan el valor añadido, en el caso de España, de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales, ya que éstos únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no de precios finales de venta), número de transacciones e importe de la hipoteca.
Los indicadores Grupo Tecnocasa – Universidad Pompeu Fabra abarcan, principalmente, el crecimiento del precio de la vivienda, el número de días transcurridos desde que una vivienda sale al mercado hasta que es vendida, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda. Y aportan un interés adicional pues además de la información de coyuntura, estos datos ofrecen una evolución histórica muy valiosa. Una evolución que se irá actualizando semestre tras semestre con los nuevos datos aportados por el Informe sobre el mercado de la vivienda.
TASA DE VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
La tasa de variación del precio de la vivienda en España ha pasado de crecer un 16,77por ciento (primer semestre de 2006) a decrecer un 18,44 por ciento (segundo semestre de 2008). En el último semestre analizado (primer semestre de 2009, -17,74 por ciento) se aprecia un estancamiento en dicha corrección de precios, que podría indicar el comienzo de un cambio de tendencia.
La proporción del precio de venta sobre el precio de salida se mantuvo estable desde 2004 hasta 2006, en niveles entorno al 96 por ciento. A partir de 2007, la rebaja fue cada vez mayor hasta llegar a su mínimo histórico en el segundo semestre de 2008 (86,76 por ciento). El dato del último semestre (primer semestre de 2009, 88,42 por ciento) muestra una ligera recuperación del indicador.
En cuanto al número de días transcurridos hasta la venta de una vivienda creció de los 65 a los 135 días desde el primer semestre del que se tienen datos (primer semestre de 2004) hasta el primer semestre de 2008. Desde entonces, se ha producido una reducción en el número de días, situándose en el último semestre estudiado en los 100 días.
Extraído de Spanish Real State
J
pd:la canción del post. Fue BSO de Letal Weapon 3. Una canción envolvente de dos genios: Sting y Clapton. "It's probably me"
Estos indicadores aportan el valor añadido, en el caso de España, de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales, ya que éstos únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no de precios finales de venta), número de transacciones e importe de la hipoteca.
Los indicadores Grupo Tecnocasa – Universidad Pompeu Fabra abarcan, principalmente, el crecimiento del precio de la vivienda, el número de días transcurridos desde que una vivienda sale al mercado hasta que es vendida, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda. Y aportan un interés adicional pues además de la información de coyuntura, estos datos ofrecen una evolución histórica muy valiosa. Una evolución que se irá actualizando semestre tras semestre con los nuevos datos aportados por el Informe sobre el mercado de la vivienda.
TASA DE VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
La tasa de variación del precio de la vivienda en España ha pasado de crecer un 16,77por ciento (primer semestre de 2006) a decrecer un 18,44 por ciento (segundo semestre de 2008). En el último semestre analizado (primer semestre de 2009, -17,74 por ciento) se aprecia un estancamiento en dicha corrección de precios, que podría indicar el comienzo de un cambio de tendencia.
La proporción del precio de venta sobre el precio de salida se mantuvo estable desde 2004 hasta 2006, en niveles entorno al 96 por ciento. A partir de 2007, la rebaja fue cada vez mayor hasta llegar a su mínimo histórico en el segundo semestre de 2008 (86,76 por ciento). El dato del último semestre (primer semestre de 2009, 88,42 por ciento) muestra una ligera recuperación del indicador.
En cuanto al número de días transcurridos hasta la venta de una vivienda creció de los 65 a los 135 días desde el primer semestre del que se tienen datos (primer semestre de 2004) hasta el primer semestre de 2008. Desde entonces, se ha producido una reducción en el número de días, situándose en el último semestre estudiado en los 100 días.
Extraído de Spanish Real State
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pd:la canción del post. Fue BSO de Letal Weapon 3. Una canción envolvente de dos genios: Sting y Clapton. "It's probably me"
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