La teoría económica dominante ha sido que los mercados financieros son eficientes. Según esta teoría, los precios de los activos no pueden predecirse a partir de su pasado ni utilizando ninguna información públicamente disponible, que ya está descontada en el precio. Es decir, los activos se comportan como lo que conocemos como paseos aleatorios, donde la mejor predicción que se puede hacer del valor de un activo mañana es el valor de hoy, ya que en el precio de hoy ya está descontada la información de lo que pasará mañana. Este razonamiento deja en terriblemente cortoplacista-y basado únicamente en las desviaciones provocadas por la información imperfecta- cualquier análisis técnico bursátil.
Si aceptamos este planteamiento la única forma de ganar dinero sistemáticamente en la compraventa de activos es tener información privilegiada. Pero se supone que los inversores no disponen normalmente de esta información y que los bancos de inversión tienen una ventaja informativa que, por una comisión, compartirían con sus clientes. Es por ello, que la inversión en bolsa se aconseja que se haga de forma sistemática (por ejemplo cada dia 1 de cada mes se invierta una cantidad X) con la esperanza de obtener un buen rendimiento (los activos financieros tienen que rendir su riesgo) pero sin esperar ganancias multimillonarias porque para eso es necesario tener una información sistemática que, a priori, no se tiene (Burton Malkiel, Un paseo aleatorio por Wall Street).
Por tanto, todos los episodios de gran rentabilidad sólo pueden responder a: burbujas (las "puntocom" en el 2000, las immobiliarias hace años y, quizás, las medioambientales hoy), riesgos muy elevados o información privilegiada. En cuanto a este último aspecto, cabe desconfiar de los casos en los que la información privilegiada no viene por cauces privilegiados o minoritarios, si mucha gente tiene información privilegiada (que proviene, por ejemplo de gestores bancarios), ya no es privilegiada y es mucho más probable que se le esté sometiendo a lo que hizo Goldman con sus clientes. Goldman aconsejaba a sus clientes comprar títulos a precios desorbitadamente elevados, los empaquetaba en títulos, y luego centraba su inversión en apostar contra esos títulos. Un ejemplo de expolio al cliente que muestra que los bancos no están para hacer ganar dinero al cliente, sino para ganarlo ellos. Esta crisis también nos está dejando dudas sobre este concepto de los mercados eficientes.
J
pd:la canción del post. Sara. Bob Dylan. La grandeza de un grande se exhibe cuando más de cuarenta años después de crear una canción, una chica en la veintena con nombre de canción le recuerda a todo un fan de Bob en la treintena la belleza de estas notas. Una prueba más de que los clásicos no tienen arrugas
viernes, 30 de abril de 2010
jueves, 22 de abril de 2010
Informe Tecnocasa: segundo semestre del 2009
El Grupo Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional (ESCI) de la Universidad Pompeu Fabra (UPF)- investigadores Luis Diaz y Josep Maria Raya- de Barcelona han realizado el décimo Informe sobre el mercado de la vivienda. Las conclusiones del informe apuntan a que el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano registró un descenso del 8,01% de media en las principales ciudades españolas en la segunda mitad de 2009 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Además, establece un perfil del comprador de vivienda en España: joven, soltero, de nacionalidad española y con contrato indefinido.
El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España durante el segundo semestre de 2009 ha sido elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios concedidos por Kìron, enseña de servicios financieros del grupo. El precio medio de la vivienda se situó en 2.422 euros por metro cuadrado, mientras que en 2008 ascendía a 2.633 euros por metro cuadrado.
La tasa de caída registrada es más moderada de la que se produjo entre el segundo semestre de 2008 y el segundo semestre de 2007 (-18,44%), "iniciando así un periodo en el que aunque los precios siguen bajando, lo hacen a un ritmo menor", han indicado desde la compañía.
El informe revela que la vivienda más vendida en España en el periodo de referencia tenía 66,92 euros por metro cuadrado, dos habitaciones, 40 años de antigüedad y se situaba en un tercer piso. Además, realiza un perfil de comprador tipo de vivienda. Es una persona que compra la vivienda sola (56%), que tiene entre 25 y 35 años (47%), es de nacionalidad española (97%), está soltera (61%), tiene contrato indefinido (81%) y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros (53%), siendo el importe medio de la hipoteca concedida de 139.952 euros.
Tecnocasa analiza la evolución del precio en ocho ciudades españolas. La que registró mayor descenso fue L'Hospitalet de Llobregat, con una caída del 14,04%, seguida de Madrid (-10,10%), Barcelona (-9,08%), Zaragoza (-6,15%), Bilbao (-6,14%), Málaga (-5,26%) y Sevilla (-0,80%). Sólo subió el precio en Valencia, con un 2,21%.
La hipoteca media es de 139.952 euros
Por su parte, el importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 139.952 euros en la segunda mitad de 2009, mientras que en el segundo semestre de 2008 dicho importe fue de 154.992 euros, con lo que se produce un descenso interanual del -9,7%. Este resultado indica que se está produciendo una desaceleración en la caída del mercado de la vivienda, ya que durante el período primer semestre de 2008-primer semestre de 2009 dicho descenso fue del -24,20%.
Por otro lado, el estudio destaca también que la proporción de solicitantes de hipotecas de nacionalidad española se situó en el 97,5% entre junio y diciembre del pasado año, cifra que ha aumentado en los últimos semestres, "con lo que prácticamente desaparece la compra hecha por ciudadanos extranjeros".
Echando la vista atrás, en el primer semestre de 2007 la demanda de hipotecas por parte de población extranjera se situó en el 36,6%, mientras que en el segundo la cifra fue del 26,9%. Dos años más tarde, la proporción ha quedado reducida al 2,46%.
Además, a lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 5 días, pasando de 117 días en el segundo semestre de 2008 a 112 días en el segundo semestre de 2009, cambiando así la tendencia observada en los dos semestres anteriores.
Publicado en El Diario El Mundo, 22-4-2010
J
pd: la canción del post. "Stand by me". Un clásico de Ben E. King que es un himno en muchos entornos. Escucharlo en el Berklee Performance Center por su creador tuvo que ser emocionante para "whiteduke".
El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España durante el segundo semestre de 2009 ha sido elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios concedidos por Kìron, enseña de servicios financieros del grupo. El precio medio de la vivienda se situó en 2.422 euros por metro cuadrado, mientras que en 2008 ascendía a 2.633 euros por metro cuadrado.
La tasa de caída registrada es más moderada de la que se produjo entre el segundo semestre de 2008 y el segundo semestre de 2007 (-18,44%), "iniciando así un periodo en el que aunque los precios siguen bajando, lo hacen a un ritmo menor", han indicado desde la compañía.
El informe revela que la vivienda más vendida en España en el periodo de referencia tenía 66,92 euros por metro cuadrado, dos habitaciones, 40 años de antigüedad y se situaba en un tercer piso. Además, realiza un perfil de comprador tipo de vivienda. Es una persona que compra la vivienda sola (56%), que tiene entre 25 y 35 años (47%), es de nacionalidad española (97%), está soltera (61%), tiene contrato indefinido (81%) y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros (53%), siendo el importe medio de la hipoteca concedida de 139.952 euros.
Tecnocasa analiza la evolución del precio en ocho ciudades españolas. La que registró mayor descenso fue L'Hospitalet de Llobregat, con una caída del 14,04%, seguida de Madrid (-10,10%), Barcelona (-9,08%), Zaragoza (-6,15%), Bilbao (-6,14%), Málaga (-5,26%) y Sevilla (-0,80%). Sólo subió el precio en Valencia, con un 2,21%.
La hipoteca media es de 139.952 euros
Por su parte, el importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 139.952 euros en la segunda mitad de 2009, mientras que en el segundo semestre de 2008 dicho importe fue de 154.992 euros, con lo que se produce un descenso interanual del -9,7%. Este resultado indica que se está produciendo una desaceleración en la caída del mercado de la vivienda, ya que durante el período primer semestre de 2008-primer semestre de 2009 dicho descenso fue del -24,20%.
Por otro lado, el estudio destaca también que la proporción de solicitantes de hipotecas de nacionalidad española se situó en el 97,5% entre junio y diciembre del pasado año, cifra que ha aumentado en los últimos semestres, "con lo que prácticamente desaparece la compra hecha por ciudadanos extranjeros".
Echando la vista atrás, en el primer semestre de 2007 la demanda de hipotecas por parte de población extranjera se situó en el 36,6%, mientras que en el segundo la cifra fue del 26,9%. Dos años más tarde, la proporción ha quedado reducida al 2,46%.
Además, a lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 5 días, pasando de 117 días en el segundo semestre de 2008 a 112 días en el segundo semestre de 2009, cambiando así la tendencia observada en los dos semestres anteriores.
Publicado en El Diario El Mundo, 22-4-2010
J
pd: la canción del post. "Stand by me". Un clásico de Ben E. King que es un himno en muchos entornos. Escucharlo en el Berklee Performance Center por su creador tuvo que ser emocionante para "whiteduke".
viernes, 16 de abril de 2010
Conferencia en el Saló Internacional del Turisme
Ayer participé en las Jornades d'Innovació i Sostenibilitat del Turisme en la jornada inaugural del Saló Internacional de Turisme de Catalunya. Se trata de una apuesta innovadora. Son las primeras Jornadas que incorporan investigación académica, gestión pública y profesionales del sector. En cuanto al parte académica, primero se presentó el mapa de investigación en turismo en Catalunya. Falta hacía. No somos muchos grupos reconocidos los que trabajamos en turismo, pero sí, al parecer, se ha producido un importante crecimiento los últimos años. Para muestra un botón, mi grupo (GRABET:Grup de Recerca Aplicat en Benestar Econòmic i Turisme) es muy reciente (2009). La tarea de recopliación elaborada Por J.A. Corral está siendo impecable.
A continuación los 4 ponentes teníamos 15 minutos para hacer una reflexión sobre la investigación en turismo o presentar un ejemplo de nuestro trabajo. Jose A. Donaire (UdG) y Salvador Palazón (URV) se inclinaron por lo primero: reflexiones y ejemplos de estructuras. Mar Vila (ESADE) y yo presentamos un ejemplo de nuestras investigaciones. En mi caso, presenté los princpales del resultado del trabajo ya presentado al Departament d'Economia i Finances (dentro de los estudios de la euroregión) y aceptado para publicación en Tourism Economics: "Time and Location of a Stay at a Hotel and Apartment". En resumen, con datos de precios semanales y características de hoteles y apartamentos de la costa durante unos 6 meses, se pueden conocer tres aspectos. 1/. Tendencias en las características (categoria, régimen, disponibilidad de piscina, etc) más valoradas en hoteles y apartamentos (ideas sobre qué características sobreponderar e infraponderar en la nueva oferta hotelera). 2/. Una primera valoración de la localización (y por tanto, indicador de la calidad de la localización). 3/. Valoración de la estacionalidad por tipo de alojamiento y por poblaciones. Además, es trabajo se puede extender con información temporal (que nos puede ayudar a valorar las intervenciones que se realizen en el destino) o aplicando técnicas cuantílicas. Finalmente puse otros ejemplos de las investigaciones del GRABET.
En definitiva, buena iniciativa que esperemos tenga continuidad. Buen día para conocer a otros investigadores (y obtener, una gratísima impresión de todos ellos). Buen día para dar a conocer la investigación en Turismo de Catalunya, que cada vez es más interesante. Mucha audiencia. Mucho académico. Mucho personal técnico y directivo de las instituciones públicas implicadas. Poca presencia de empresariado del sector (que debe de ir tomando conciencia poco a poco de lo que está cambiando el sector, que hay que profesionalizarse, innovar, formarse y contratar a gente más formada).
J
pd: la canción del post. "First day of my life" de Bright Eyes. Última recomendación de Boston (esta vez de forma indirecta). Preciosa canción. Voz en susurro roto para una canción sencilla y preciosa, o ¿sencillamente preciosa?
A continuación los 4 ponentes teníamos 15 minutos para hacer una reflexión sobre la investigación en turismo o presentar un ejemplo de nuestro trabajo. Jose A. Donaire (UdG) y Salvador Palazón (URV) se inclinaron por lo primero: reflexiones y ejemplos de estructuras. Mar Vila (ESADE) y yo presentamos un ejemplo de nuestras investigaciones. En mi caso, presenté los princpales del resultado del trabajo ya presentado al Departament d'Economia i Finances (dentro de los estudios de la euroregión) y aceptado para publicación en Tourism Economics: "Time and Location of a Stay at a Hotel and Apartment". En resumen, con datos de precios semanales y características de hoteles y apartamentos de la costa durante unos 6 meses, se pueden conocer tres aspectos. 1/. Tendencias en las características (categoria, régimen, disponibilidad de piscina, etc) más valoradas en hoteles y apartamentos (ideas sobre qué características sobreponderar e infraponderar en la nueva oferta hotelera). 2/. Una primera valoración de la localización (y por tanto, indicador de la calidad de la localización). 3/. Valoración de la estacionalidad por tipo de alojamiento y por poblaciones. Además, es trabajo se puede extender con información temporal (que nos puede ayudar a valorar las intervenciones que se realizen en el destino) o aplicando técnicas cuantílicas. Finalmente puse otros ejemplos de las investigaciones del GRABET.
En definitiva, buena iniciativa que esperemos tenga continuidad. Buen día para conocer a otros investigadores (y obtener, una gratísima impresión de todos ellos). Buen día para dar a conocer la investigación en Turismo de Catalunya, que cada vez es más interesante. Mucha audiencia. Mucho académico. Mucho personal técnico y directivo de las instituciones públicas implicadas. Poca presencia de empresariado del sector (que debe de ir tomando conciencia poco a poco de lo que está cambiando el sector, que hay que profesionalizarse, innovar, formarse y contratar a gente más formada).
J
pd: la canción del post. "First day of my life" de Bright Eyes. Última recomendación de Boston (esta vez de forma indirecta). Preciosa canción. Voz en susurro roto para una canción sencilla y preciosa, o ¿sencillamente preciosa?
jueves, 8 de abril de 2010
Los precios de tasación: qué son y problemas
El precio de tasación procede de unas valoraciones que generalmente se realizan con finalidad hipotecaria y tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes con precios de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España (y el Ministerio de la Vivienda que recoge información de distintas sociedades: TINSA, Sociedad de Tasación, etc). Estas sociedades analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.
Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:
1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.
J
Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.
Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:
1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.
J
Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).
jueves, 25 de marzo de 2010
Análisis de la estadística oficial del precio de la vivienda:FAQs
La semana pasada nos llegaba el dato de la caída en el precio de la vivienda en 2009 según la estadística oficial elaborada por el Instituto Nacional de Estadística:un 4,3%. Dicha estadística muestra una desaceleración clara en la reducción del precio de la vivienda respecto a la observada en 2008 (5,4%). Dicha desaceleración se observa más claramente intertrimestralmente ya que la reducción del precio en el último trimestre del 2009 ha sido únicamente del 0,4%. Por primera vez, el decrecimiento de la vivienda de segunda mano es menor (3,5%) que el de la vivienda nueva (5,1%). Además, en la vivienda de segunda mano se parecia un ligero repunte en la tasa intertrimestral (0,1%). A partir de estos datos nos hacemos diversas preguntas en forma de FAQs que se hacen desde el sector estos días.
1.¿Está ya remontando el sector?La desaceleración en el decrecimiento de los precios viene acompañada de un crecimiento en la estadística de transacciones de pisos que entre enero de 2010 y 2009 ha crecido un 11%. En este sentido no hay que olvidar dos cuestiones. La primera es el "efecto estadístico". Estamos hablando de tasas con lo que el periodo base de este crecimiento del 11% en las transacciones es un momento especialmente bajo (enero de 2009), apartir del cual, crecer no era difícil. Segunda cuestión. No hay cifras claras pero se apunta que gran parte de del aumento de las transacciones son las transacciones de immobiliaria-constructoras a la banca como parte del pago de su deuda (una pena no conocer el efecto en el precio de estas transacciones)
2.¿Por qué repunta antes la segunda mano?En este caso, la cuestión parece explicarse, almenos parcialmente por la fuente de datos que utiliza el INE. Los registros notariales reproducen transacciones más o menos contemporaneas en el caso de la segunda mano pero desfasadas en el caso de la vivienda nueva. Por tanto, es posible que los descensos que observamos ahora en la vivienda nueva sean los de hace un año aproximadamente.
3.¿Puede haber acabado el ajuste de precios cuando quedan aún más de 700.000 viviendas en stock, según los cálculos más favorables?Probablemente no en los zonas donde el stock sea más abundante, pero probablemente sí en las zonas donde apenas queda stock (grandes capitales, principalmente)
4.Según los datos oficiales, el ajuste ha sido únicamente del 10%. ¿Esto es todo lo que se tenía que ajustar?Aquí es donde probablemente, la ausencia de datos sobre precios de transacciones reales más nos está engañando. La estadística oficial recoge bien la tendencia a la desaceleración (y con poco retraso) porque es la misma que observamos en informes con datos sobre precios de oferta (por ejemplo, idealista) o sobre datos de precios de transacciones (Tecnocasa). En cambio, en estos informes, especialmente en el informe de Tecnocasa-que recoge para 8 capitales las tasas de crecimiento del precio de venta producto de las transacciones- se observa un ajuste acumulado superior. El dato del informe de Tecnocasa nos muestra un ajuste acumulado superior al 30% y nos sitúa los precios al nivel de 2004. Algo bastante más realista.
5.¿Será la evolución del sector de la vivienda una "U" o una "W"?Eterna pregunta que se hace también hoy con motivo de la recuperación mundial. ¿La recuperación es suficientemente sólida como para ser definitiva o será un simple paso hacia adelante para volver atrás?En el caso del sector de la vivienda hay unas cuantas medidas fiscales que sólo aumentan la incertidumbre en este punto. ¿Se están adelantando las compras del 2011 para evitar la subida del IVA y la pérdida del derecho a la deducción por pagos hipotecarios para rentas inferiores a 24.000€?Difícil de saber.
J
pd:la canción de post. Wallflowers. El grupo del hijo de Bob Dylan. Jacob. "Sixth Avenue Heartache". Bonita historia enmarcada en esta "vital" avenida de la ciudad vertical, New York.
1.¿Está ya remontando el sector?La desaceleración en el decrecimiento de los precios viene acompañada de un crecimiento en la estadística de transacciones de pisos que entre enero de 2010 y 2009 ha crecido un 11%. En este sentido no hay que olvidar dos cuestiones. La primera es el "efecto estadístico". Estamos hablando de tasas con lo que el periodo base de este crecimiento del 11% en las transacciones es un momento especialmente bajo (enero de 2009), apartir del cual, crecer no era difícil. Segunda cuestión. No hay cifras claras pero se apunta que gran parte de del aumento de las transacciones son las transacciones de immobiliaria-constructoras a la banca como parte del pago de su deuda (una pena no conocer el efecto en el precio de estas transacciones)
2.¿Por qué repunta antes la segunda mano?En este caso, la cuestión parece explicarse, almenos parcialmente por la fuente de datos que utiliza el INE. Los registros notariales reproducen transacciones más o menos contemporaneas en el caso de la segunda mano pero desfasadas en el caso de la vivienda nueva. Por tanto, es posible que los descensos que observamos ahora en la vivienda nueva sean los de hace un año aproximadamente.
3.¿Puede haber acabado el ajuste de precios cuando quedan aún más de 700.000 viviendas en stock, según los cálculos más favorables?Probablemente no en los zonas donde el stock sea más abundante, pero probablemente sí en las zonas donde apenas queda stock (grandes capitales, principalmente)
4.Según los datos oficiales, el ajuste ha sido únicamente del 10%. ¿Esto es todo lo que se tenía que ajustar?Aquí es donde probablemente, la ausencia de datos sobre precios de transacciones reales más nos está engañando. La estadística oficial recoge bien la tendencia a la desaceleración (y con poco retraso) porque es la misma que observamos en informes con datos sobre precios de oferta (por ejemplo, idealista) o sobre datos de precios de transacciones (Tecnocasa). En cambio, en estos informes, especialmente en el informe de Tecnocasa-que recoge para 8 capitales las tasas de crecimiento del precio de venta producto de las transacciones- se observa un ajuste acumulado superior. El dato del informe de Tecnocasa nos muestra un ajuste acumulado superior al 30% y nos sitúa los precios al nivel de 2004. Algo bastante más realista.
5.¿Será la evolución del sector de la vivienda una "U" o una "W"?Eterna pregunta que se hace también hoy con motivo de la recuperación mundial. ¿La recuperación es suficientemente sólida como para ser definitiva o será un simple paso hacia adelante para volver atrás?En el caso del sector de la vivienda hay unas cuantas medidas fiscales que sólo aumentan la incertidumbre en este punto. ¿Se están adelantando las compras del 2011 para evitar la subida del IVA y la pérdida del derecho a la deducción por pagos hipotecarios para rentas inferiores a 24.000€?Difícil de saber.
J
pd:la canción de post. Wallflowers. El grupo del hijo de Bob Dylan. Jacob. "Sixth Avenue Heartache". Bonita historia enmarcada en esta "vital" avenida de la ciudad vertical, New York.
miércoles, 17 de marzo de 2010
Intervención blog FEDEA y avance Tecnocasa
El blog económico de FEDEA es un excelente punto de encuentro de mucha de las plumas económicas más cualificadas del pais. Esta fue mi intervención esta semana cuando Xavier Cuadras me avisó que se trataba sobre el cual quizás me interesaba intervenir. Contiene el avance del dato de índice de precios Tecnocasa-ESCI (tasa de crecimiento anual del -8,04%:sigue el ajuste de precios, pero más suave)
Me he llevado una grata sorpresa al leer estos comentarios tan bien informados. Por todos es conocido que el índice de precios del Ministerio no es un buen indicador de la evolución del precio de la vivienda pues utiliza precios de tasaciones y no controla por calidad. El índice del INE es mucho mejor, los datos son notariales y controla por calidad. El problema sigue siendo la fuente que si bien es mejor que los precios de tasación, continuando estando, por ejemplo, algo sesgado por operaciones pasadas, por ejemplo (aparte del tema ya apuntado de los registros notariales).
De los precios no oficiales, el índice del idelaista, tiene el problema que utiliza precios de oferta. Los precios de oferta captan una parte de la rebaja que hay en estos momentos en el mercado (la del precio de salida), pero no la posterior rebaja en términos de una mayor negociación.
Sí que existe un índice de precios de la vivienda que tiene en cuenta todo ello (yo mismo participo en su cálculo). El índice de precios TECNOCASA-ESCI (Escuela Superior de Comercio Internacional, adscrita a Universitat Pompeu Fabra) del mercado de la vivienda. Dicho índice utiliza información de precios de transacción y está elaborado con la información obtenido por muestras representativas de venta vendidas por a inmobiliaria en ocho importantes ciudades. Dicho índice nos indica que, a finales de 2009, los precios están a nivel de 2004, aunque se ha consolidado una desaceleración en su decrecimiento. A continuación, os presento un ligero resumen de los indicadores del mercado de la vivienda TECNOCASA-ESCI (hay bastante más información además de la evolución del precio)
En estos momentos, la disponibilidad de la información de las bases de datos de Tecnocasa y Kìron para doce semestres (2004:I-2009:II) permite observar la evolución temporal de un conjunto de indicadores del mercado de la vivienda. Dichos indicadores podrían constituir una batería de indicadores -análoga al Standard & Poor/Case-Shiller – elaborada, en este caso para los ocho ciudades en las que se ha obtenido una muestra representativa a lo largo de todo el periodo en el caso de Tecnocasa. Para los datos Kìron éstos indicadores se construyen utilizando los datos para toda España. Además, esta batería de indicadores aporta el valor añadido en el caso español de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales que únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no precios de venta finales), número de transacciones y importe de la hipoteca.
Los indicadores Tecnocasa & ESCI abarcan, principalmente : el crecimiento del precio de la vivienda, número de días hasta la venta, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda.
La incorporación de este análisis temporal al informe ejecutivo, producto de la continuidad del informe, añade un interés adicional pues además de la información de coyuntura se ofrece una evolución histórica muy valiosa, que, de momento, refleja con claridad el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda y cómo se ha dejado notar este en cada indicador.
J
pd:la canción del post."Darling pretty", la primera y mejor canción de Mark Knopfler en solitario.
Me he llevado una grata sorpresa al leer estos comentarios tan bien informados. Por todos es conocido que el índice de precios del Ministerio no es un buen indicador de la evolución del precio de la vivienda pues utiliza precios de tasaciones y no controla por calidad. El índice del INE es mucho mejor, los datos son notariales y controla por calidad. El problema sigue siendo la fuente que si bien es mejor que los precios de tasación, continuando estando, por ejemplo, algo sesgado por operaciones pasadas, por ejemplo (aparte del tema ya apuntado de los registros notariales).
De los precios no oficiales, el índice del idelaista, tiene el problema que utiliza precios de oferta. Los precios de oferta captan una parte de la rebaja que hay en estos momentos en el mercado (la del precio de salida), pero no la posterior rebaja en términos de una mayor negociación.
Sí que existe un índice de precios de la vivienda que tiene en cuenta todo ello (yo mismo participo en su cálculo). El índice de precios TECNOCASA-ESCI (Escuela Superior de Comercio Internacional, adscrita a Universitat Pompeu Fabra) del mercado de la vivienda. Dicho índice utiliza información de precios de transacción y está elaborado con la información obtenido por muestras representativas de venta vendidas por a inmobiliaria en ocho importantes ciudades. Dicho índice nos indica que, a finales de 2009, los precios están a nivel de 2004, aunque se ha consolidado una desaceleración en su decrecimiento. A continuación, os presento un ligero resumen de los indicadores del mercado de la vivienda TECNOCASA-ESCI (hay bastante más información además de la evolución del precio)
En estos momentos, la disponibilidad de la información de las bases de datos de Tecnocasa y Kìron para doce semestres (2004:I-2009:II) permite observar la evolución temporal de un conjunto de indicadores del mercado de la vivienda. Dichos indicadores podrían constituir una batería de indicadores -análoga al Standard & Poor/Case-Shiller – elaborada, en este caso para los ocho ciudades en las que se ha obtenido una muestra representativa a lo largo de todo el periodo en el caso de Tecnocasa. Para los datos Kìron éstos indicadores se construyen utilizando los datos para toda España. Además, esta batería de indicadores aporta el valor añadido en el caso español de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales que únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no precios de venta finales), número de transacciones y importe de la hipoteca.
Los indicadores Tecnocasa & ESCI abarcan, principalmente : el crecimiento del precio de la vivienda, número de días hasta la venta, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda.
La incorporación de este análisis temporal al informe ejecutivo, producto de la continuidad del informe, añade un interés adicional pues además de la información de coyuntura se ofrece una evolución histórica muy valiosa, que, de momento, refleja con claridad el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda y cómo se ha dejado notar este en cada indicador.
J
pd:la canción del post."Darling pretty", la primera y mejor canción de Mark Knopfler en solitario.
miércoles, 10 de marzo de 2010
Lo que el euro le debe al riesgo soberano griego
La UME fue un pacto no escrito entre países ricos (Alemania, Francia) y pobres (España, Grecia). Por ese Pacto, los países ricos (exportadores) tenían acceso al mercado de los pobres sin riesgo de competencia desleal (devaluación). Los pobres (compradores) tenían acceso a financiación barata (al interés alemán).
No obstante, presenta de base una gran virtud que es, a la vez, su gran problema:el euro. Al no haber unión fiscal ni política, sino únicamente monetaria, cuando una páis sufre una pérdida de competitividad, ya no tiene su herramienta "natural" para solucionarlo: una devaluación. Si la unión fuese política quizás las crisis podrían ser más simétricas entre países y necesitar todos las mismas actuaciones (aunque la historia demuestra que entre los estados de EUA o los landers alemanes, por ejemplo, esto no es así). Así, la UME deja como única herramienta de política económica de los países, la política fiscal. Si los países que pierden competitividad para intentar evitar la reducción de salarios y precios inevitable a corto plazo, su única vía es un aumento del gasto público. Y eso, en un caso extremo como el griego, ha conducido a ratios de Déficit y Deuda sobre el PIB muy superiores a los permisibles (riesgo soberano).
Los mercados a la que empiezan a notar el riesgo soberano encarecen la financiación del mismo, lo cual hace más difícil su financiación, aumenta más el riesgo y se "reclama" planes de ajuste. Pero para que estos planes de ajuste sean creíbles necesitan programas de reforma estructurales que permitan pensar que el ajuste del pais será "llevadero" porque, a su vez, unas bien orientadas reformas estructurales fomentarán el crecimiento que la reducción del gasto contraerá. Es decir, a Grecia (y, en cierto modo a España) es aplicable aquello de que hay que hacer ahora lo que se debería de haber hecho hace años. Ya que, en este pacto no escrito de la UEM estaba implícito que los paises ricos intentarían fomentar el consumo y los pobres aumentar su competitividad, como única forma de hacer sostenible el sistema.
Sin una política de federalismo fiscal rápida y generosa, sin unión política, sin movilidad laboral, la única manera de equilibrarse es vía aumentos de competitividad y productividad más (reducciones salariales) o menos (aumentos de competitividad) dolorosos. En caso contrario, sólo quedará el paro y el empobrecimiento
J
pd:la canción del post."Desert rose". La última canción de Sting que me pareció conforme a su altura musical.
No obstante, presenta de base una gran virtud que es, a la vez, su gran problema:el euro. Al no haber unión fiscal ni política, sino únicamente monetaria, cuando una páis sufre una pérdida de competitividad, ya no tiene su herramienta "natural" para solucionarlo: una devaluación. Si la unión fuese política quizás las crisis podrían ser más simétricas entre países y necesitar todos las mismas actuaciones (aunque la historia demuestra que entre los estados de EUA o los landers alemanes, por ejemplo, esto no es así). Así, la UME deja como única herramienta de política económica de los países, la política fiscal. Si los países que pierden competitividad para intentar evitar la reducción de salarios y precios inevitable a corto plazo, su única vía es un aumento del gasto público. Y eso, en un caso extremo como el griego, ha conducido a ratios de Déficit y Deuda sobre el PIB muy superiores a los permisibles (riesgo soberano).
Los mercados a la que empiezan a notar el riesgo soberano encarecen la financiación del mismo, lo cual hace más difícil su financiación, aumenta más el riesgo y se "reclama" planes de ajuste. Pero para que estos planes de ajuste sean creíbles necesitan programas de reforma estructurales que permitan pensar que el ajuste del pais será "llevadero" porque, a su vez, unas bien orientadas reformas estructurales fomentarán el crecimiento que la reducción del gasto contraerá. Es decir, a Grecia (y, en cierto modo a España) es aplicable aquello de que hay que hacer ahora lo que se debería de haber hecho hace años. Ya que, en este pacto no escrito de la UEM estaba implícito que los paises ricos intentarían fomentar el consumo y los pobres aumentar su competitividad, como única forma de hacer sostenible el sistema.
Sin una política de federalismo fiscal rápida y generosa, sin unión política, sin movilidad laboral, la única manera de equilibrarse es vía aumentos de competitividad y productividad más (reducciones salariales) o menos (aumentos de competitividad) dolorosos. En caso contrario, sólo quedará el paro y el empobrecimiento
J
pd:la canción del post."Desert rose". La última canción de Sting que me pareció conforme a su altura musical.
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