Uno de los efectos de esta crisis, es que la calle se ha convertido en una inmensa clase de Economia. Las palabras competitividad, productividad, modelo de crecimiento, reformas estructurales y un largo etcétera, forman parte de las tertulias de cualquier bar o restaurante.
Siempre es un placer saber de un ex-alumno, pero en este caso el placer fue doble. Xevi F. me llamó para pedirme una entrevista en su programa de Mataró Radio (Adonate'n). Adona-te'n es un program joven y humilde donde se intenta hacer llegar la Economía de forma divulgativa por comunicadores que saben de lo que hablan y, con los que, por tanto, es fácil hablar e introducir ideas atractivas durante el debate. Aquí tenéis el link a la entrevista que versó sobre la reforma de pensiones.Adonate'n.
J
pd:la canción del post. The Boxer Rebellion. Step Out the car. Suenan como si Morrissey cantara una canción de pLacebo. Interesante.
lunes, 28 de febrero de 2011
miércoles, 16 de febrero de 2011
Bancos, Cajas, core capital y Banco de España
Todos sabemos que el negocio de un banco consiste en captar dinero intentando ofrecer el mínimo interés posible y prestarlo al máximo interés posible. Si esto funciona un banco/caja tiene beneficios que aumentan su capital. Con ese capital se hace frente a morosidades, insolvencias. Por supuesto esa tasa de capital (core capital) tendría que ser mayor cuanto mayor sea la expectativa de morosidad. Este core capital es lo que ha elevado el Banco de España al 10% para las cajas (y al 8% para los bancos), aumentando así el porcentaje requerido por Basilea III (7%) y, sobretodo, adelantándolo muchísimo en el tiempo (septiembre de 2011 en lugar de 2019). Evidentemente, esta medida ha sido auspiciada por el miedo internacional a la situación del sistema financiero español (con morosidades crecientes y muchísimos activos immobiliarios en balances). A día de hoy, pocas cajas cumplirían ese criterio (caixa pollença, caja vital, unicaja, kutxa, bbk). Los bancos todos menos Bankinter. Para elevar el core capital (strictu sensu=capital+reservas/activos ponderados por riesgo) pueden vender activos immobiliarios, desinviertiendo negocios no estratégicos o captando capital. Esto última significa emitir acciones, por lo tanto, dejar de ser una caja y pasar a ser un banco. La primera en dar ese paso ha sido la Caixa. La lógica dice que algunas otras deberían de seguir su camino y/o aprovechando para fusionarse, claro. En caso negativo, el Estado entrará ( a través del FRob) entrará en su capital (probablemente acabando por traspasar su negocio a algún banco). Bajo mi punto de vista, es un buen golpe de mesa. Se acabará con la politización de las cajas, se reordenará definitvamente el sistema (con criterios económicos y no políticos) y se ofrece imagen de solidez financiera internacional.
J
pd:la canción del post. El ex-cantante de Travis nos presenta esta bonita canción acompañada de este divertido video. Buttercups (Fran Healy).
J
pd:la canción del post. El ex-cantante de Travis nos presenta esta bonita canción acompañada de este divertido video. Buttercups (Fran Healy).
domingo, 6 de febrero de 2011
Dígame que modelo de crecimiento tiene y le diré cuál será su paro en una crisis
Este artículo divulgativo, hecho para una revista online hace casi dos años, sigue vigente...
El último dato del crecimiento del PIB de la economía española, ha sido del -3% (primer trimestre del 2009). Este dato, muy negativo, se suaviza en parte si lo comparamos con el de la mayoría de nuestros socios de la Unión Europea. De hecho, las principales economías del continente que han publicado resultados del primer trimestre de 2009 presentan una contracción en su PIB mayor aun que en España: Alemania (–6,9%), Italia (–5,9%), Reino Unido (–4,9%), y Francia (–3,2%). El PIB agregado total de la UE decrece un 4,4%.
En cambio, si la comparativa la realizamos en términos de la tasa de paro, la tasa de paro de España (17,36%) es muy superior y ha crecido en el último año mucho más que la del resto de miembros de la UE (8,3% en el global de la Unión, doblando la tasa de paro de Francia y siendo 10,4 puntos superior a la alemana y 7,1 puntos superior a la inglesa). ¿Cuál es el motivo de esta aparente contradicción?
La explicación inmediata nos la ofrece lo que en economía conocemos como la ley de Okun. Según esta ley una economía reduce desempleo si crece por encima del 3%. Si crece por debajo del 3% genera desempleo. Pero la sensibilidad de cada economía es distinta. Resulta que unos mismos ritmos de crecimiento tienen un mayor efecto en la tasa de paro de España. Y esto es así, en ambos sentidos. Los mismos resortes que nos llevaban a generar mucho empleo cuando crecíamos por encima del 3%, nos producen hoy una destrucción masiva de empleo. En España cada punto que crecemos por debajo del 3% nos genera 1 punto más en la tasa de paro, mientras que en la mayoría de países europeos el efecto es de la mitad (0,5 puntos).
¿Y por qué esto es así? Evidentemente el motivo de fondo es la especialización productiva de la economía española. La economía española está especializada en sectores muy intensivos en mano de obra (construcción, turismo). Así, cuando se destruye producción se destruye en sectores que utilizan mucha más mano de obra que capital. Un ejemplo sencillo. Si la especialización de un país A es hacer casas. Para cada casa necesita 3 personas y una máquina. Si la especialización del país B es hacer placas solares es probable que necesite 3 máquinas y una persona. Si ambos países entran en crisis y se dejan de producir la casa y la placa solar, el país A deja a 3 personas en el paro y el país B a una. Además, merece la pena notar que la energía renovable puede ser un sector menos procíclico que la construcción, con lo que es probable que la placa se siga produciendo en época de crisis mientras que la casa no.
La última encuesta del CIS, muestra que la mayor preocupación de los españoles es el paro (77%). Ni el PIB, ni la inflación, ni el déficit público. Indicadores, todos ellos, que nos interesan mucho a los economistas pero poco a la sociedad. Con lo que esta volatilidad de la tasa de paro de la economía española tiene un coste social evidente. Es hora de cambiar nuestra especialización productiva. Nuestro modelo de crecimiento.
J
pd:Bonita esta historia de Jenny patinadora. "Breaking the ice". Mojave 3.
El último dato del crecimiento del PIB de la economía española, ha sido del -3% (primer trimestre del 2009). Este dato, muy negativo, se suaviza en parte si lo comparamos con el de la mayoría de nuestros socios de la Unión Europea. De hecho, las principales economías del continente que han publicado resultados del primer trimestre de 2009 presentan una contracción en su PIB mayor aun que en España: Alemania (–6,9%), Italia (–5,9%), Reino Unido (–4,9%), y Francia (–3,2%). El PIB agregado total de la UE decrece un 4,4%.
En cambio, si la comparativa la realizamos en términos de la tasa de paro, la tasa de paro de España (17,36%) es muy superior y ha crecido en el último año mucho más que la del resto de miembros de la UE (8,3% en el global de la Unión, doblando la tasa de paro de Francia y siendo 10,4 puntos superior a la alemana y 7,1 puntos superior a la inglesa). ¿Cuál es el motivo de esta aparente contradicción?
La explicación inmediata nos la ofrece lo que en economía conocemos como la ley de Okun. Según esta ley una economía reduce desempleo si crece por encima del 3%. Si crece por debajo del 3% genera desempleo. Pero la sensibilidad de cada economía es distinta. Resulta que unos mismos ritmos de crecimiento tienen un mayor efecto en la tasa de paro de España. Y esto es así, en ambos sentidos. Los mismos resortes que nos llevaban a generar mucho empleo cuando crecíamos por encima del 3%, nos producen hoy una destrucción masiva de empleo. En España cada punto que crecemos por debajo del 3% nos genera 1 punto más en la tasa de paro, mientras que en la mayoría de países europeos el efecto es de la mitad (0,5 puntos).
¿Y por qué esto es así? Evidentemente el motivo de fondo es la especialización productiva de la economía española. La economía española está especializada en sectores muy intensivos en mano de obra (construcción, turismo). Así, cuando se destruye producción se destruye en sectores que utilizan mucha más mano de obra que capital. Un ejemplo sencillo. Si la especialización de un país A es hacer casas. Para cada casa necesita 3 personas y una máquina. Si la especialización del país B es hacer placas solares es probable que necesite 3 máquinas y una persona. Si ambos países entran en crisis y se dejan de producir la casa y la placa solar, el país A deja a 3 personas en el paro y el país B a una. Además, merece la pena notar que la energía renovable puede ser un sector menos procíclico que la construcción, con lo que es probable que la placa se siga produciendo en época de crisis mientras que la casa no.
La última encuesta del CIS, muestra que la mayor preocupación de los españoles es el paro (77%). Ni el PIB, ni la inflación, ni el déficit público. Indicadores, todos ellos, que nos interesan mucho a los economistas pero poco a la sociedad. Con lo que esta volatilidad de la tasa de paro de la economía española tiene un coste social evidente. Es hora de cambiar nuestra especialización productiva. Nuestro modelo de crecimiento.
J
pd:Bonita esta historia de Jenny patinadora. "Breaking the ice". Mojave 3.
lunes, 24 de enero de 2011
Pensiones, esperanza de vida y vivienda
La semana pasada leí un par de críticas interesantes a la prolongación (sin excepciones) de la edad de jubiliación a los 67 años
La primera decía que esta medida se excusa por el aumento de la esperanza de vida de 5 años en España en los últimos años. Si vives 5 años más, es logico que trabajes 2 de ellos. En primer lugar, argumentaba que, en verdad, la esperanza de vida ha bajado, sobretodo, por una menor mortalidad infantil. Una vez superado esto, la esperanza de vida únicamente ha aumentado en 2 años. Es decir, los 2 años de más que viveremos nos los pasaremos trabajando. Además, decía, la medida correcta, no sería la esperanza de vida, sino el número de años que vives sin problemas de salud. Resulta que, la esperanza de vida ha aumentado, principalmente porque hemos alargado el tiempo de enfermedad, no el tiempo de vida saludable que practicamente no ha cambiado desde hace años. Su conclusión, es por tanto, que ocn la medida perdemos 2 años de vida saludable.
La segunda crítica es crítica con el hecho de tener que cotizar 41 para obtener el 100% de la pensión. Dice que para un doctorando (futuro investigador), que es alguien que no empieza a cotizar en el mejor de los casos hasta los 26 años, la única manera de jubilarse con el 100% es, con suerte, (26+41), trabajar hasta los 67 años. Es decir, pierde la posibilidad de la jubilación anticipada. Lo que es un terrible desincentivo para lo que justamente se demanda en este momento, capital humano e "I&D+i".
Mis comentarios, es en primer lugar, que estos razonamientos no hace sino apuntar en la necesidad de afinar la medida de los 67 años. No son iguales todas las situaciones. Seguramente habrá que proteger al doctorando (quizás debería de cotizar en sus años de formación). Asimismo, quizás la evolución de la edad de jubiliación tendría que fijarse de acorde con la evolución de los años saludables. Se ha de dotar de flexibilidad al cálculo de la edad de jubilición. Además, si se fija la evolución de los cambios de la edad de jubliación de acorde a una fórmula en la ue todos estemos de acuerdo con el criterio (como los años de vida sin problemas de salud), el debate actual no se repetirá cada cierto tiempo. De todas formas, el primer argumento olvida que no sólo ha aumentado la esperanza de vida sino que, en promedio, empezamos a trabajar más tarde, con lo que el ajuste también procede de ahí. Por no hablar de que, de alguna forma u otra, tenemos que solucionar el problema financiero que plantea la sostenibilidad del sistema.
Por último, un interesante trabajo reciente del BIS, relaciona el envejecimiento de la población con el precio de los activos, en particular de la vivienda. En este sentido, el resultado es que el envejecimiento de la población tiene un efecto negativo sobre el precio de la vivienda. Los datos proceden de 22 paises avanzados entre 1970 y 2009. Con las proyecciones de población, los resultados muestran que en los próximos 40 años, el envejecimiento de la población tendrá un importante impacto reduciendo el precio de la vivienda. Con los datos de las proyecciones españolas, la predicción nos sitúa en el top 2 de reducciones de precios (tras Portugal y con Grecia, Italy y Dinamarca): un 75%
J
pd: la canción del post.The Decemberist. Un descubrimiento (algo tardío por mi parte). Llevan tiempo haciendo bellezas como esta. Down by the water
La primera decía que esta medida se excusa por el aumento de la esperanza de vida de 5 años en España en los últimos años. Si vives 5 años más, es logico que trabajes 2 de ellos. En primer lugar, argumentaba que, en verdad, la esperanza de vida ha bajado, sobretodo, por una menor mortalidad infantil. Una vez superado esto, la esperanza de vida únicamente ha aumentado en 2 años. Es decir, los 2 años de más que viveremos nos los pasaremos trabajando. Además, decía, la medida correcta, no sería la esperanza de vida, sino el número de años que vives sin problemas de salud. Resulta que, la esperanza de vida ha aumentado, principalmente porque hemos alargado el tiempo de enfermedad, no el tiempo de vida saludable que practicamente no ha cambiado desde hace años. Su conclusión, es por tanto, que ocn la medida perdemos 2 años de vida saludable.
La segunda crítica es crítica con el hecho de tener que cotizar 41 para obtener el 100% de la pensión. Dice que para un doctorando (futuro investigador), que es alguien que no empieza a cotizar en el mejor de los casos hasta los 26 años, la única manera de jubilarse con el 100% es, con suerte, (26+41), trabajar hasta los 67 años. Es decir, pierde la posibilidad de la jubilación anticipada. Lo que es un terrible desincentivo para lo que justamente se demanda en este momento, capital humano e "I&D+i".
Mis comentarios, es en primer lugar, que estos razonamientos no hace sino apuntar en la necesidad de afinar la medida de los 67 años. No son iguales todas las situaciones. Seguramente habrá que proteger al doctorando (quizás debería de cotizar en sus años de formación). Asimismo, quizás la evolución de la edad de jubiliación tendría que fijarse de acorde con la evolución de los años saludables. Se ha de dotar de flexibilidad al cálculo de la edad de jubilición. Además, si se fija la evolución de los cambios de la edad de jubliación de acorde a una fórmula en la ue todos estemos de acuerdo con el criterio (como los años de vida sin problemas de salud), el debate actual no se repetirá cada cierto tiempo. De todas formas, el primer argumento olvida que no sólo ha aumentado la esperanza de vida sino que, en promedio, empezamos a trabajar más tarde, con lo que el ajuste también procede de ahí. Por no hablar de que, de alguna forma u otra, tenemos que solucionar el problema financiero que plantea la sostenibilidad del sistema.
Por último, un interesante trabajo reciente del BIS, relaciona el envejecimiento de la población con el precio de los activos, en particular de la vivienda. En este sentido, el resultado es que el envejecimiento de la población tiene un efecto negativo sobre el precio de la vivienda. Los datos proceden de 22 paises avanzados entre 1970 y 2009. Con las proyecciones de población, los resultados muestran que en los próximos 40 años, el envejecimiento de la población tendrá un importante impacto reduciendo el precio de la vivienda. Con los datos de las proyecciones españolas, la predicción nos sitúa en el top 2 de reducciones de precios (tras Portugal y con Grecia, Italy y Dinamarca): un 75%
J
pd: la canción del post.The Decemberist. Un descubrimiento (algo tardío por mi parte). Llevan tiempo haciendo bellezas como esta. Down by the water
miércoles, 5 de enero de 2011
Notas sobre la reforma en pensiones
Para comenzar 2011 hablaré de la reforma de las pensiones. Antes de nada, decir que la mayoría de los razonamientos recogen razonamientos impecables de algunos de los economistas que más saben del tema, especialmente de Sergi Jimenez, con el que tengo el placer de trabajar en ocasiones (de hecho, uno de los puntos recoge uno de los resultados de un trabajo en el que hemos colaborado recientemente). En primer lugar, nadie contradice el hecho de que España padece de un problema muy grave de sostenibilidad de su sistema público de pensiones causado por la evolución de nuestra demografía. Intentar resolver este problema ahora tiene mucho sentido ya que mejora la solvencia de nuestras cuentas públicas en el futuro sin hacer sufrir en demasía la demanda agregada presente, lo que nos da un crédito del que ahora andamos tan escasos.
Notas acerca de la situación:
_Cualquier reforma de las pensiones debe de ir acompañada de una reforma laboral y educativa. Asimismo se deben de tener en cuenta las sinergias entre todas ellas. Por ejemplo, es conocida la baja tasa de participación laboral de las personas mayores de 50 años en España. Aumentar dicha tasa de participación sería enormemente positivo para la sostenibilidad del sistema. El rasgo más llamativo que observamos, utilizando datos de la Muestra Continua de Vidas Laborales de 2009, es que el acceso a la jubilación anticipada, en la inmensa mayor parte de los casos, se realiza desde una situación de desempleo. El segundo aspecto mostrado por los gráficos es la existencia de unas bajísimas tasas de reempleo en estas edades.Un sistema de protección al desempleo generoso, especialmente en su duración, y una política de penalización a la jubilación anticipada como la actual en España hacen que lo óptimo para un grupo amplio de trabajadores desempleados no sea ni buscar empleo ni jubilarse, sino esperar, financiándose con la prestación por desempleo, para “comprar” una mayor pensión en el futuro. Una sencilla reforma en la que la penalización por prejubilación se calcula conforme al momento en que se entra en el desempleo y no respecto al momento en que se solicita la pensión de jubilación, podría solucionar dicho tema.
_El retraso de la edad de jubiliación puede ser una buena medida si afecta al conjunto de la población. La excepción de aquellos que han cotizado más de 36 años, aunque justa, prácticamente elimina el 60% de la población, siendo además no muy difícil de intuir que será el 60% que cobre una mayor pensión.
_El sistema actual al calcular la base reguladora utilizando sólo los últimos 15 años previos a la jubliación es muy injusto (piense en alguien sin estudios que precisamente los últimos años de su vida son los que cotiza más bajo). La pensión de jubilación tiene que ser proporcional a las cotizaciones efectivamente realizadas a lo largo de toda la vida laboral.
_El sistema también es injusto con el colectivo de mujeres con hijos están caracterizadas por carreras contributivas más discontinuas y cortas que las lleva a no cumplir las condiciones de elegibilidad requeridas por el sistema de pensiones. Por tanto, es muy probable que una política de compensación, en el número de años cotizados, según el número de hijos sea una política compensatoria adecuada para este importante colectivo. No tanto, ene general para las mujeres, porque su mayor esperanza de vida lo invalida.
_El sistema debe de, automáticamente, adaptarse a los cambios en la esperanza de vida, productivos o demográficos. Esto ya lo hacen las fórmulas de varios paises europeos.
J
pd: la canción del post. Lo más refrescante del final del 2010 y el inicio del 2011. Cee Lo Green (ex Gnarls Barkley) y su fuck you
Notas acerca de la situación:
_Cualquier reforma de las pensiones debe de ir acompañada de una reforma laboral y educativa. Asimismo se deben de tener en cuenta las sinergias entre todas ellas. Por ejemplo, es conocida la baja tasa de participación laboral de las personas mayores de 50 años en España. Aumentar dicha tasa de participación sería enormemente positivo para la sostenibilidad del sistema. El rasgo más llamativo que observamos, utilizando datos de la Muestra Continua de Vidas Laborales de 2009, es que el acceso a la jubilación anticipada, en la inmensa mayor parte de los casos, se realiza desde una situación de desempleo. El segundo aspecto mostrado por los gráficos es la existencia de unas bajísimas tasas de reempleo en estas edades.Un sistema de protección al desempleo generoso, especialmente en su duración, y una política de penalización a la jubilación anticipada como la actual en España hacen que lo óptimo para un grupo amplio de trabajadores desempleados no sea ni buscar empleo ni jubilarse, sino esperar, financiándose con la prestación por desempleo, para “comprar” una mayor pensión en el futuro. Una sencilla reforma en la que la penalización por prejubilación se calcula conforme al momento en que se entra en el desempleo y no respecto al momento en que se solicita la pensión de jubilación, podría solucionar dicho tema.
_El retraso de la edad de jubiliación puede ser una buena medida si afecta al conjunto de la población. La excepción de aquellos que han cotizado más de 36 años, aunque justa, prácticamente elimina el 60% de la población, siendo además no muy difícil de intuir que será el 60% que cobre una mayor pensión.
_El sistema actual al calcular la base reguladora utilizando sólo los últimos 15 años previos a la jubliación es muy injusto (piense en alguien sin estudios que precisamente los últimos años de su vida son los que cotiza más bajo). La pensión de jubilación tiene que ser proporcional a las cotizaciones efectivamente realizadas a lo largo de toda la vida laboral.
_El sistema también es injusto con el colectivo de mujeres con hijos están caracterizadas por carreras contributivas más discontinuas y cortas que las lleva a no cumplir las condiciones de elegibilidad requeridas por el sistema de pensiones. Por tanto, es muy probable que una política de compensación, en el número de años cotizados, según el número de hijos sea una política compensatoria adecuada para este importante colectivo. No tanto, ene general para las mujeres, porque su mayor esperanza de vida lo invalida.
_El sistema debe de, automáticamente, adaptarse a los cambios en la esperanza de vida, productivos o demográficos. Esto ya lo hacen las fórmulas de varios paises europeos.
J
pd: la canción del post. Lo más refrescante del final del 2010 y el inicio del 2011. Cee Lo Green (ex Gnarls Barkley) y su fuck you
martes, 21 de diciembre de 2010
La lección de Moodys
Moodys, que hoy ha rebajado el rating de Castilla La Mancha y Murcia, nos despertó ayer advertiendo de que podría rebajar la calificación de la deuda a largo plazo de una treintena de entidades financieras españolas.
No es casualidad que esto apareciera una semana después de amenazar con reducir la deuda soberana española. Y es que, por fin, se asocia el problema de la deuda española con su verdadero riesgo:el riesgo del sistema financiero. Es cierto que el sector público español ha gastado más de lo debido desde que empezó la crisis (con, además, escasez de resultados), que España está en pleno plan de ajuste económico y que algunas CCAA presentan unas cuentas reprochables (quizás está viniendo bien todo esto para debatir el modelo autonómico...)
Todo eso es cierto. Pero aún así, el indicador de deuda española, no es especialmente malo porque veníamos de una situación de partida encomiable. El problema de la deuda española es el riesgo de que el Estado tenga que salir a reflotar entidades financieras, porque, al fin, estamos viendo que si bien el Banco de España actuó bien impidiendo el contagio de subprime americana, la banca española tiene mucha subprime propia.
De hecho, en particular, el problema es cuantas hipotecas tienen hoy los bancos cuyo valor es superior (o casi el 100%) del activo que hipotecan. O bien, cuál es el verdadero valor de los activos immobiliarios bancarios. Y el problema de fondo sigue siendo que gran parte de todo ello se sigue valorando a unos precios de tasación que, oficialmente, se han reducido mucho menos (entorno al 17%) de lo que se han reducido (y lo que se tienen que reducir) los precios de transacción (el acumulado de los informes de Tecnocasa supera el 30%).
J
pd: la canción del post. Apropiada para las fechas. Siempre me acuerdo de LA VOZ que a mi modo de ver mejor ha cantado a la navidad. Frank Sinatra . White Christmas.
No es casualidad que esto apareciera una semana después de amenazar con reducir la deuda soberana española. Y es que, por fin, se asocia el problema de la deuda española con su verdadero riesgo:el riesgo del sistema financiero. Es cierto que el sector público español ha gastado más de lo debido desde que empezó la crisis (con, además, escasez de resultados), que España está en pleno plan de ajuste económico y que algunas CCAA presentan unas cuentas reprochables (quizás está viniendo bien todo esto para debatir el modelo autonómico...)
Todo eso es cierto. Pero aún así, el indicador de deuda española, no es especialmente malo porque veníamos de una situación de partida encomiable. El problema de la deuda española es el riesgo de que el Estado tenga que salir a reflotar entidades financieras, porque, al fin, estamos viendo que si bien el Banco de España actuó bien impidiendo el contagio de subprime americana, la banca española tiene mucha subprime propia.
De hecho, en particular, el problema es cuantas hipotecas tienen hoy los bancos cuyo valor es superior (o casi el 100%) del activo que hipotecan. O bien, cuál es el verdadero valor de los activos immobiliarios bancarios. Y el problema de fondo sigue siendo que gran parte de todo ello se sigue valorando a unos precios de tasación que, oficialmente, se han reducido mucho menos (entorno al 17%) de lo que se han reducido (y lo que se tienen que reducir) los precios de transacción (el acumulado de los informes de Tecnocasa supera el 30%).
J
pd: la canción del post. Apropiada para las fechas. Siempre me acuerdo de LA VOZ que a mi modo de ver mejor ha cantado a la navidad. Frank Sinatra . White Christmas.
lunes, 13 de diciembre de 2010
Sin restos de leyendas urbanas en el mercado de la vivienda
Hace algo más de un año escribí un artículo sobre los mitos caidos de la vivienda. Leyendo noticias inmobiliarias de la semana, me doy cuenta de lo mucho que ha cambiado el escenario y la sensatez que empieza a imperar en el mercado. Se acabaron las leyendas urbanas.
Ejemplo 1. En 2010, se ha producido un número récord de procesos judiciales para ejecución, más de 118.000, según datos de la compañía de refinanciación de deudas, Agencia Negociadora de Productos Bancarios.En España, sin opciones para la dación de pago americana, esto conduce a una situación peor para las familias y mejor para las entidades financieras que en EUA. Sí, se puede apelar a la justicia social, pero, sobretodo, al sentido común. En este sentido, me ha gustado un articulo de idealista donde calcula el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (máximo de 100.000) o una pareja de mileuristas (un máximo de 200.000€). Es una cálculo sencillo suponiendo un plazo normal entorno a los 30 años, unos tipos de interés razonables (el 1% de ahora es pasajero) y no superar nunca que la cuota supere el 35% de la renta mensual neta (350€ para el soletro/a; 700€ para la pareja). Este 35% es el % máximo establecido hoy por el Banco de España. Estos son los cálculos que se debieron hacer en su día, desde webs, familias y entidades financieras.
Ejemplo 2: de lo anterior se deduce que, evidentemente, una pareja de mileuristas tiene más posibilidades de acceder a una vivienda que un par de mileuristas por separado. No hace mucho escuchábamos como uno de los últimos argumnetos que teóricamente justificaban una mayor demanda de viviendas, el aumento de los divorcios. Se decia que eso duplicaba la demanda. Quizás era verdad, pero, en todo caso, incrementaría la demanda potencial, que no la demanda solvente!Probablemente la demanda solvente se estaba reduciendo.
Ejemplo 3: según los datos del banco de españa, el 85% del volumen total de hipotecas con riesgo concedido por bancos y cajas a los hogares posee un loan to value (ltv o relación entre dinero prestado y valor de la vivienda) por debajo del 80%; un 12,6% presenta ltv entre el 80% y el 100% y, aproximadamente, un 3,3% del riesgo con garantía hipotecaria tiene un ltv por encima del 100%. No hace mucho un % altísimo de las hipotecas que se concedían se acercaban al 100% del valor real de la vivienda (se utilizaba el truco de elevar el valor de tasación para que la hipoteca sólo supusiera el 80% del valor "ficticio" de tasación). Un 15% de hipotecas arriesgadas justifica provisiones bancarias que reducen el negocio (y, sobretodo, en términos de cajas hace pronosticar años no muy "rentables").
J
pd:la canción del post. Esta bonita canción de Belle and Sebastian. "I'm a cuckoo", forma parte de mi lista de spotify que me canciones que me dan buenas vibraciones.
Ejemplo 1. En 2010, se ha producido un número récord de procesos judiciales para ejecución, más de 118.000, según datos de la compañía de refinanciación de deudas, Agencia Negociadora de Productos Bancarios.En España, sin opciones para la dación de pago americana, esto conduce a una situación peor para las familias y mejor para las entidades financieras que en EUA. Sí, se puede apelar a la justicia social, pero, sobretodo, al sentido común. En este sentido, me ha gustado un articulo de idealista donde calcula el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (máximo de 100.000) o una pareja de mileuristas (un máximo de 200.000€). Es una cálculo sencillo suponiendo un plazo normal entorno a los 30 años, unos tipos de interés razonables (el 1% de ahora es pasajero) y no superar nunca que la cuota supere el 35% de la renta mensual neta (350€ para el soletro/a; 700€ para la pareja). Este 35% es el % máximo establecido hoy por el Banco de España. Estos son los cálculos que se debieron hacer en su día, desde webs, familias y entidades financieras.
Ejemplo 2: de lo anterior se deduce que, evidentemente, una pareja de mileuristas tiene más posibilidades de acceder a una vivienda que un par de mileuristas por separado. No hace mucho escuchábamos como uno de los últimos argumnetos que teóricamente justificaban una mayor demanda de viviendas, el aumento de los divorcios. Se decia que eso duplicaba la demanda. Quizás era verdad, pero, en todo caso, incrementaría la demanda potencial, que no la demanda solvente!Probablemente la demanda solvente se estaba reduciendo.
Ejemplo 3: según los datos del banco de españa, el 85% del volumen total de hipotecas con riesgo concedido por bancos y cajas a los hogares posee un loan to value (ltv o relación entre dinero prestado y valor de la vivienda) por debajo del 80%; un 12,6% presenta ltv entre el 80% y el 100% y, aproximadamente, un 3,3% del riesgo con garantía hipotecaria tiene un ltv por encima del 100%. No hace mucho un % altísimo de las hipotecas que se concedían se acercaban al 100% del valor real de la vivienda (se utilizaba el truco de elevar el valor de tasación para que la hipoteca sólo supusiera el 80% del valor "ficticio" de tasación). Un 15% de hipotecas arriesgadas justifica provisiones bancarias que reducen el negocio (y, sobretodo, en términos de cajas hace pronosticar años no muy "rentables").
J
pd:la canción del post. Esta bonita canción de Belle and Sebastian. "I'm a cuckoo", forma parte de mi lista de spotify que me canciones que me dan buenas vibraciones.
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