Informe Tecnocasa:primer semestre 2009

El precio medio de la vivienda de segunda mano acumula un descenso del 34,61% desde que en el segundo semestre de 2007 concluyó el 'boom', según el informe elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona (José María Raya y Luis Diaz). De este modo, el precio del metro cuadrado de los pisos usados se ha situado en 2.490 euros a cierre de la primera mitad del año, en niveles del primer semestre de 2005.

Sólo en la primera mitad de este año, el estudio calcula que el importe de compraventa medio de los pisos de segunda mano se ha abaratado un 17,74%, porcentaje sustancialmente superior al del 13,83% registrado a cierre del primer semestre de 2008.

El desplome de los pisos usados en estos dos últimos años contrasta con la subida del 42,8% que acumularon entre el primer semestre de 2005 hasta la primera mitad de 2007, esto es, durante el 'boom' del sector.

El estudio, elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa, indica que las cuatro ciudades con la vivienda usada más cara son Barcelona, donde el metro cuadrado de pisos usados se cotiza a 3.226 euros, por delante de Bilbao (2.866 euros), Madrid (2.728 euros) y L'Hospitalet de Llobregat (2.370 euros).

El perfil de vivienda media usada que se vende en España es un piso de unos 68 metros cuadrados, con tres habitaciones, situada en un tercer piso de un inmueble de unos 38 años de antigüedad.


En la primera mitad del año, y según el informe, la media de días transcurridos desde que una vivienda se puso en el mercado hasta su venta ha disminuido en alrededor de un mes (35 días), con lo que actualmente se sitúa en unos 100 días. Así, Tecnocasa indica que del total de viviendas vendidas por las oficinas de la empresa en el primer semestre del año, más de la mitad (el 57%) no tardaron más de tres meses en encontrar comprador.

Del lado de la demanda, un joven de entre 25 y 35 años de edad, con estudios secundarios, contrato indefinido, soltero, de nacionalidad española y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros configura el perfil del comprador medio en España entre los pasados meses de enero y junio. Según la empresa, a diferencia de informes anteriores, se trata la primera vez que un potencial comprador de vivienda lo hace a título individual, sin apoyo de otra persona.

Fuente: www.elmundo.es


J

pd: la canción del post. "American girl". Un clásico de Tom Petty, uno de esos autores auténticos que ha marcado estilo.

Desequilibrios de la economía española (II):sectorial

Probablemente está en el epicentro de todo. España es un país que depende en exceso de muy pocos sectores. Si sumamos, construcción, promoción immobiliaria y turismo aglutinamos más del 40% del PIB de la España de 2006. 17% PIB en construcción. 13% en turismo. Y 60% del crédito a actividades immobiliarias concentrados en la intermediación. Símbolo claro de una burbuja. Una economía poco diversificada es una economía frágil. Especialmente si esa especialización productiva es en sectores muy intensivos en mano de obra lo que conlleva a que su mercado de trabajo sea muy sensible al ciclo económico. Un ciclo económico basado en actividades procíclicas a su vez.
El hundimiento fue notable. Hoy, con más de millón de viviendas en stock y restricciones claras a todo típo de crédito, no hay esperanza de recuperación para este sector en unos años. El Estado no debe facilitar la recuperación de estos sectores (algo que ha intentado su éxito con el Plan Local). No se deben subsidiar actividades no productivos. Tampoco se deben escoger los nuevos sectores que lideran la "economía sostenible y social" a dedo. Únicamente se deben eliminar restricciones para que el mercado decida.
El mercado, en este caso, se muestra mediante innovadores, creativos y emprendedores. En este sentido, es el momento de evitar también una excesiva regularización que se ha puesto de moda con toda la corriente que pretendía "refundar el capitalismo". Por otro lado, probablemente se debe de formar a este colectivo de innovadores, porque hay emprendedores e innovadores que nacen, pero otros, se crean.

J

pd: la canción del post. Elliot Smith. Descubrimiento póstumo, el mío y el de medio EUA. Esta bella canción "Wouldn't mama be proud?" o "angeles" son una muestra.

Desequilibrios de la economía española (I):laboral

A raiz de un interesante artículo Xavier Sala i Martí, aparecido hoy en La Vanguardia, parece que EUA está saliendo de la crisis, la mala noticia es que se prevee un crecimiento débil de la economía americana, ya que persisten determinados desequilibrios en su economía. Además, al haber sido una crisis que para salir de ella, se ha intervenido fuertemente por parte del sector público, los mercados no se han ajustado eficientemente y se ha tendido a generar unos nuevos desequilibrios así como a expandir alguno de los existentes. Para el caso de la economía española, iremos desgranando uno uno, todos ellos. Aquí va el primero.

1. Desequilibrio Laboral. España tiene un mercado laboral tremendamente rígido. La especialización sectorial y esta rigidez hacen que la economía española tienda a destruir empleo con mucha rapidez (también lo creó relativamente rápido). El ajuste es vía cantidad y no vía precios porque los salarios son rígidos a la baja. Sabemos que, economicamente los salarios deberían de estar en función de la productividad de la economía. En el caso de la economía española está muy lejos de ser así. Los aumentos salariales son muy superiores a los de la productividad. La consecuencia es el paro.

Es más, como ya sucedió en la anterior crisis (92-95), España "aprovecha" estas crisis para crear paro estructurtal, es decir, de larga duración. Este desequilibrio sólo se soluciona flexibilizando el mercado laboral y, de momento, las medidas del gobierno en los tiempos de crisis han ido en dirección contraria. En este sentido, el presupuesto del sector público no se debería de dedicar a alargar las prestaciones (ya demasiado largas) sino a políticas de reciclaje, de formación activa. A estas políticas dedicamos un 33% de la media de la Unión Europea en cursos poco efectivos. Por otra parte, el coste de despido es más del doble de la media europea (entorno a los 10 días por año trabajado). Esto conduce a contratar temporalmente en exceso, con lo que no se aprovechan las economías de aprendizaje y se rota en exceso el personal. Aquí tenemos un primer motivo de por qué esa productividad es muy reducida. Se necesitan más contratos indefinidos y a tiempo parcial y menos contratos temporales.

Otro factor a introducir. En España no hay movilidad ni entre puestos de trabajo, ni entre empresas, ni geográfica. En este último aspecto no es que no haya movilidad hacia otros países, es que no hay movilidad entre CCAA y, a veces, ni siquiera entre ciudades! Hay que introducir la cultura de la movilidad. A ningún libro de teoría económica le parecería razonable los enormes desequilibrios entre las tasas de paro de las diferentes regiones españolas. ¿Por qué no hay movilidad de parados hasta igualar las tasas entre regiones?La elevada tasa de propietarios y las ayudas "regionales" a determinados colectivos explican este hecho. Hay que introducir incentivos a la movilidad (aunque algunos de ellos sean obligatorios como aceptar trabajos a una distancia de tu residencia habitual razonable)

Como las prestaciones no se pueden alargar eternamente (y menos dado el déficit público) para un colectivo cada vez mayor, si no se corrige el desequilibrio, podemos tener un problema social mayor que el que actualmente ya tenemos. Los gobiernos españoles han tendido a poner soluciones/parches (alargar prestaciones, dar más ayudas) a problemas que ellos mismos han creado (la falta de una reforma laboral que nos lleve a un mercado más flexible)

Otros desequilibrios de los que hablar: sectorial, financiero, comercial, fiscal y monetario.

J

pd: la canción del post. Tenemos nuevo album de Muse (muy influenciado por los 1984 de Dick y Welles), para mi el grupo consagrado más en forma. Moderno y clásico, la versatilidad de su líder (Matt Bellamy), le hacen tener un potencial musical muy por encima de la media de grupos actuales. Y es que no es normal ser tan fan de Beethoven como de Lennon, de Radiohead como de Chopin. "Uprising" es el single. Aunque mi favorita del album es "I belong to you".

Análisis definitivo de la reforma fiscal propuesta

Ya se conoce la reforma fiscal que intentará enjugar el déficit presupuestario actual de la economía española. El gobierno calcula que a finales de 2010 este déficit quedará en el 5,4% del PIB.

No ha habido muchas sorpresa. El mayor efecto recaudatorio parte de la subida del IVA en dos puntos y la eliminación de la deducción de los 400 euros de ayuda. Sobre el aumento del IVA (la mitad del efecto recaudatorio) quedaba claro que iba a ser este el impuesto elegido. Tiene mucha menos repercusión social que el IRPF. Además, nuestra tributación en este impuesto está algo por debajo de la media europea y, según los cálculos del gobierno, apenas tendrá efectos en el consumo, pues el consumo depende en mayor medida de la evolución de la tasa de paro. Si bien esto está por comprobar puede ser cierto. Pero lo que no se puede "vender" es que esta subida no es regresiva. Una subida del IVA es fuertemente regresiva pues, aunque los dos puntos de aumento son iguales para todo el mundo, no cabe duda que el consumo representa una mayor parte de la renta para los individuos más pobres. Lo mismo se puede decir de la eliminación de la deducción de los 400€. 400€ suponen un mayor porcentaje de la renta para un indidiviuo que cobra 12000€ anuales que para uno que cobra 120.000€.

Por último, aunque con un impacto presupuestario menor, se aumenta ligeramente el impuesto a las plusvalías y rendimientos del capital (1 punto para los que tienen menos 6000€ anules de rendimientos y 3 puntos para los que tienen más de 6000€ anuales). Este es el único aspecto con algo de progresividad, pero no hay que olvidar que estos porcentajes son sobre las rentas declaradas en el IRPF, con lo que la progresividad es hasta el escalón de las rentas medias-altas, no para las superiores. Se confirma la fecha y la forma de la eliminación de la deducción del 15%por la compra de vivienda habitual. 2011, sin efectos retroactivos y para las rentas superiores a los 24.000€. Ya veremo los efectos de esta última medida alabable por el fondo (eliminar una deducción "única" en el mundo y con efectos pasados muy perneciosos) pero no en la forma (da la impresión de que el gobierno pretende que el año que viene haya una avalancha especuladora y compradora que elimine el stock actual de viviendas).

Dos notas para acabar. Para un análisis completo de la progresividad de la acción del sector público se debe analizar también la vertiente del gasto. Por lo tanto, no defiendo que la acción global del gobierno sea regresiva, pero no se podía presentar esta reforma impositiva como progresiva. En segundo lugar, estoy deseando ver que las CCAA hagan uso de su corresponsabilidad fiscal. Cada vez las CCAA tienen más margen las CCAA, lo que es positivo para dotar a nuestro sistema de una lógica federal. En cambio, desde mi punto de vista, es criticable la inacción de las CCAA en cuanto a la utilización de su poder, dejando siempre al gobierno central el peso. Pero este es otro tema.

J

pd:la canción del post. Luis Ramiro. Un cantautor en la onda sabiniana (uno de sus productores es Pancho Varona) nos presenta esta canción. "Romper", todos hemos sentido esto alguna vez, aunque sea casi inconfesable. Por cierto, bonito video, donde Itziar Bollain presenta otra visión, mucho más tierna, del tema.

La caida de los mitos sobre la vivienda

Las crisis tienen la virtud de poner los contadores a 0, como los tiempos de todos los ciclistas antes de comenzar un nuevo Tour de Francia. Hoy sabemos que los bancos no eran inquebrantables y que Greenspan no era infalible. Y si a algo ha afectado esta crisis es a todos esos mitos sobre la vivienda que se habían fortalecido en los últimos años. Vamos a pasar revista a varios de ellos.

“Compra una vivienda que siempre sube de precio”. Un clásico. La vivienda no deja de ser un bien como cualquier otro y para que suba su precio tiene que haber una demanda superior a la oferta. Y esa demanda no debe de proceder de la mera creencia de que subirá de precio (burbuja). Sino que debe de haber algún motivo sólido para ello (boom demográfico, bajada de tipos de interés…). En Japón o en Alemania una vivienda hoy todavía cuesta menos que a mitades de los 90. En EUA el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 30% en el último año y medio. ¿Y en España? En España entre 1991 y 1996 la vivienda perdió un 25% de poder adquisitivo. Pero como la inflación era alta apenas lo percibimos: el precio de la vivienda crecía un 1% y la inflación un 7%. En cambio, en el escenario deflacionista actual, no hay máscaras, para que la vivienda pierda el mismo 6% real anual, si la inflación es del -1%, el precio de la vivienda debe reducirse un 7%. Y lo estamos viendo.

“La vivienda es un negocio seguro para los bancos porque, en el peor de los casos, se quedan con el piso”. A entregar una vivienda a cambio de dejar de pagar hipoteca se llama dación de pago. En Estados Unidos eso fue el desencadenante de la crisis (se le llamó “efecto sonajero”) y del hundimiento de los principales bancos. Nadie quiere un activo que está bajando su precio. En España, aunque pueden, ningún banco hoy acepta la dación de pago, todos exigen garantías personales. Bastante tienen con intentar vender las viviendas de las constructoras que han quebrado.

“Ir a vivir de alquiler es tirar el dinero”. El alquiler y la propiedad son formas de tener los servicios que necesitamos de una vivienda. Para saber cuál es la alternativa más barata tenemos que comparar sus costes con el pequeño añadido de la expectativa de revalorización de la vivienda. A grandes rasgos. Hay que comparar el recibo del alquiler con los intereses de la hipoteca. Sabiendo eso, si para una misma vivienda los intereses mensuales del préstamo hipotecario son superiores al recibo de alquiler, la mejor opción es alquilar, si es al contrario, comprar. En ambos casos, el dinero que no utilizamos para hacer frente a ese coste nos puede servir para ahorrar (y comprar en el futuro) o para amortizar. Pero a este sencillo cálculo hay que añadir la expectativa de revalorización del piso. Actualmente la expectativa de revalorización es negativa lo que hace mucho más atractivo alquiler. No es casualidad, que según datos del Ministerio de la vivienda el número de viviendas alquiladas en España haya experimentado una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior.

Publicado en La Vanguardia 18-9-2009.

J

pd: el lunes toca o debería (su salud está mermada) un mito en Barcelona. Leonard Cohen. Dejo aquí una de mis canciones favoritas de su obra. El poeta de traje cruzado nos recita, en forma de carta, una historia de triángulo amoroso con maestría."Famous blue raincoat"

Apuntes sobre el endeudamiento

Leía el otro día en artículo de Paul Krugman que el endeudamiento (de EUA) no era un problema. En primer lugar, argumentaba que el endeudamiento estaba hecho para estos tiempos de crisis y que reducir el gasto y aumentar los impuestos era algo que había que hacer únicamente cuando la reucperación ya estuviera consolidada. Argumentaba, asimismo, que ha sido este endeudamiento el que ha motivado que las economías tengan una depresión mucho menor a la esperada. Totalmente de acuerdo. Apuntaba, además, que ha habido endeudamientos mucho mayores (Bélgica e Italia, por ejemplo) que han sido sobrellevados sin demasiados problemas en el pasado y que siempre que los tipos de interés no sean excesivamente altos el futuro crecimiento de las economías los sufragará como ha hecho.

Por otra parte, matizo, en cuanto se tenga la certeza de que las economías están ya en una fase de recuperación consolidada se tiene que decidir como reducir este déficit. Este se puede reducir tanto con subidas impositivas como con reducciones del gasto. En este punto, me permito anotar, primero, que no es necesario esperar a la recuperación para anular los gastos estériles e inútiles (400€, por ejemplo). Segundo, que es una pena, no haber hecho más productivo el gasto público necesario para enfrentar la crisis. El pasado domingo había un interesantísimo reportaje en El País sobre el famoso "Plan local" y a qué han destinado los ayuntamientos su dinero. Una pena. Ha servido para hacer más llevadera la crisi. Pero para nada más. Ningún tipo de rentabilidad a largo plazo. Tercero. Y es una pena porque ya existían medidas para hacer más llevadera la crisis. Por ejemplo, era muy necesario la generalización, a corto plazo, de ese subsidio mínimo de 400€. No obstante, hay que intentar que no se alargue en exceso este subsidio porque todos conocemos los efectos pernidiciosos del mismo. Actualmente hay un gran colectivo de trabajadores que su incentivo a trabajar es de poco más de 200€ (la diferenia entre el salario mínimo y dicho subsidio) y eso, tiene como consecuencia la creación de una bolsa de parados estructurales, de esos que ya no salen de esa situación. Quizás sería más interesante pensar en cómo formarlos para que salgan de esa situación en lugar de incentivar a que no salgan de allí.

J

pd: la canción del post.Una canción fresca con aires setenteros y muy actual de uno de esos grupos relativamente nuevos a la par que interesantes. "Gloria" de Mando Diao.

Subida de impuestos difícil decisión

En estos días ha salido a la palestra la polémica creada a partir de la pretendida subida de impuestos del gobierno. Con independencia de lo que finalmente ocurra, cabe razona varios aspectos.

En primer lugar, a buen seguro, la subida de impuestos procede de la alarma presupuestaria. El déficit público en España ha crecido exponencialmente con la crisis y las medidas del gobierno y hay que tomar una decisión. El primer razonomiento es que estan válido para equilibrar el presupuesto una subida de impuestos como una reducción de los gastos. De hecho, el déficit público ha tendido a la insostenibilidad debido a algunas acciones (como los famosos 400€) muy populares pero poco efectivas y sí muy costosas.

Si admitimos que estamos ante un enfoque ideológico intervencionista, tan válido como el liberal si se ejecuta correctamente, está claro que es preferible aumentarlos ingresos, a partir de aquí, ¿qué impuesto?

La opción fácil, la de impuestos a gasolina, alcohol y tabaco no parece suficiente para las maltrechas arcas del Estado.

¿Aumentar el IVA?Es en uno de los pocos en los que nuestra presión fiscal está por debajo de la media europea. Pero noparece un buen momento una crisis para aumentar un impuesto al consumo,¿no?Podemos poner una camisa de fuerza a la economía. De hecho, no hacemucho se escuchaban voces en Europa de reducirlo como terapia de shock para reactivarlas economías...Además es regresivo, es decir consumo más en proporción asu renta alguien que tiene menos renta, con lo que no es fácil de vender.

¿Aumentar el impuesto de sociedades?Con las cifras de paro que tiene la economía española y la sangría de marcha de empresas que estamos padeciendo, tampoco parece el más adecuado.

¿El IRPF, entonces? Varios problemas.Primero. Es el impuesto más mediático con lo que también es el impuesto cuyo aumento representa un mayor coste político, pero también se puede intentar "ir de progresivo". Segundo. La presión fiscal en este impuesto ya es relativamente alta en comparación con lamayoría de nuestros socios comunitarios (si exceptuamos a los países nórdicos). ¿Solución?Demagogía. "Sólo aumentaremos la imposición a las rentas más altas" ¿Plusvalías? ¿Espero que sea eso y no rentas del capital?Porque, ¿No querrá decir ahorro (intereses de cuentas, dividendos de pequeños packs de acciones??¿Y cómo se hace eso?Porque aumentar el impuesto a plusvalías lo único que hace es aumentarla presión fiscal a las rentas altas OBSERVADAS.Para mí aumentar la imposición a las rentas más altas es acabar con el 25% de fraude fiscal, que seguro que está concentrado en estas rentas.

Por no hablar de lonegativo que es todo ello para la necesidad que tiene cualquier pais de captar capital extranjero...y de que seguro que aprovechan para colar algo más generalizado, comoeliminar alguna deducción de la que ya se está hablando... Creo que, como en casi todas las crisis, las acaba pagando el contribuyente medio.

J

pd: la canción del post.Ahora mismo me parece el mejor baladista de todos los tiempos. "I hope that I don't fall in love with you".Tom Waits.