El precio de la vivienda de segunda mano cayó un 13,8% en el primer semestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007, lo que confirma una "clara desaceleración", según el Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra (José Maria Raya y Luis Diaz).
El precio de la vivienda de segunda mano cayó un 13,8% en el primer semestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007, lo que confirma una "clara desaceleración", según el Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra.
Las cuatro localidades donde es mayor el precios por metro cuadrado en el primer semestre de 2008 son Barcelona (3.769 euros), L'Hospitalet de Llobregat (3.548 euros), Madrid (3.470 euros) y Bilbao (3.190 euros).
Según Tecnocasa, el precio por metro cuadrado es superior en las viviendas más pequeñas (menos de 70 metros cuadrados) que en las de mayor superficie (más de 70 metros cuadrados).
Por otro lado, el perfil de la vivienda media en España es el de un inmueble de 65,53 metros cuadrados, entre dos y tres habitaciones, más de 40 años de antigüedad y situada en un tercer piso de altura.
Las viviendas más pequeñas se encuentran en la ciudad de L'Hospitalet de Llobregat (59,36 metro cuadrado), mientras que las que disponen de una mayor superficie están ubicadas en Málaga, con inmuebles que superan los 77 metros cuadrados de media.
En relación a la antigüedad de los edificios, Barcelona y Bilbao, con 48,72 y 46,80 años respectivamente, disponen del parque inmobiliario más envejecido de España, "probablemente a consecuencia de un menor impacto de la nueva construcción con relación al resto de ciudades analizadas".
Esperar casi cinco meses para vender un piso
A lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de la vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 120 días en el primer semestre de 2007 a los 135 días en el primer semestre de 2008.
Cabe destacar L'Hospitalet de Llobregat (86 días) como la población analizada donde menos días se han necesitado para vender una vivienda durante el primer semestre de 2008. En el sentido contrario figuran Málaga y Sevilla, donde la media ha sido de 160 días en ambas poblaciones.
En Madrid y Barcelona se necesitaron, en el periodo estudiado, 149 y 102 días, respectivamente, desde que una vivienda se puso a la venta hasta que finalmente se vendió.
Perfil del comprador
El comprador de vivienda de segunda mano suele tener entre 25 y 35 años, con contrato indefinido, de estado civil solero, de nacionalidad española, con una renta mensual neta inferior a 1.500 euros y que adquiere el inmueble con otra persona.
El importe medio de la hipoteca concedida es de 167.404 euros, cifra que representa un 79,99% del valor de tasación del inmueble y corresponde, en su mayoría, a hipotecas con un plazo de amortización de 40 años.
Así, el importe de la hipoteca solicitada ha descendido un 9,82% en relación al mismo semestre de 2007, cuando la hipoteca media se situaba en 185.642 euros.
Aquellas poblaciones en las que la hipoteca concedida ha sido mayor son Barcelona (228.241 euros), Madrid (198.117 euros) y L'Hospitalet de Llobregat (195.568 euros). Por su parte, Huelva (120.256 euros) destaca como la población con una hipoteca media más baja.
Las hipotecas para extranjeros se reducen a la mitad
Por otro lado, el estudio del perfil del comprador en este primer semestre de 2008 también aporta otras conclusiones, como que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en 14,49 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 87,50% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
Así, sólo el 12,5% de las hipotecas concedidas durante el primer semestre de 2008 han sido suscritas por extranjeros. Hace un año esta cifra fue del 36,63%.
(Extraído de www.expansion.com)
J
pd:la canción del post."Morning has broken" de Cat Stevens, preciosa canción y la canción con la que me despierto.
miércoles, 15 de octubre de 2008
jueves, 2 de octubre de 2008
Deconstruyendo la actual crisis
Sí, la crisis actual procede del impago de las llamadas hipotecas subprime. Sí, tiene su origen en EUA. Pero, ¿Cuál es la causa de fondo de esta crisis mundial? Esta es una pregunta que me hacen mis alumnos últimamente. Quizás les sorprenda mi respuesta, pero la causa de fondo es algo que, hasta, hace muy poco, muchas familias españolas lo consideraban como algo positivo: unos tipos de interés anormalmente reducidos. Es más unos tipos de interés reales negativos.
En economía sabemos que las variables verdaderamente importantes son las variables reales. En el caso de los tipos de interés, el tipo de interés real es el tipo de interés nominal menos la inflación. Para ver la importancia de ambas variables en Japón, por ejemplo, durante algunos años han tenido deflación y eso hacía que, a pesar de tener unos tipos de interés del 0%, sus ciudadanos/empresas no invirtieran pues el tipo de interés real era sumamente positivo. Súmese a este aspecto que NO HAY QUE OLVIDAR que el tipo de interés no deja de ser el indicador de las preferencias temporales de los individuos. Así, cuando los tipos de interés reales son positivos, los individuos tienen un incentivo al ahorro y cuando son negativos, los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo.
Pues bien. Los tipos de interés deben tender a ser positivos y, en la última década, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad. Además, en los últimos tiempos, y debido a la subida de precios del petróleo, los tipos de interes reales se han hecho más negativos (producto del aumento de la inflación). No es difícil intuir que esta situación conducirá a distorsiones. La primera, la más evidente, un aumento de la deuda. Pues es un "chollo" endeudarse cuando los tipos de interes reales son negativos, pues tu deuda en términos reales disminuye ejercicio a ejercicio. Los intereses que pago son menores a la inflación y la cantidad a amortizar pierde valor real a medida que aumenta la inflación. La segunda, como endeudarse es barato, pues endeudémonos y compremos activos, esto conduce a que aumente el precio de los mismos y, a medida que este proceso continua, respirar en el aire esa sensación de que esos activos no pueden bajar de precio sino sólo subir más y más (¿les suena la palabra burbuja?Bursátil o inmobiliaria). Tercero, e inherente al anterior, alguien que espera que su inversión siempre sea rentable, no percibe adecuadamente el riesgo.
¿Consecuencias?Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB. Cuestión aparte es el aumento de la pobreza de los ciudadanos (en términos de aumentos de impuestos o disminución de gastos futuros), por tener que pagar determinados planes "salvavidas". Por no hablar de la pérdida de credibilidad de los gobiernos y las instituciones.
Una última reflexión: ¿Esto es un problema sólo de de EUA?¿O puede que, como siempre, y fruto de que son la economía de mercado más pura, simplemente es un adelanto de lo que nos pasará en Europa?
J
pd: la canción del post. "Blowing in the wind" (Bob Dylan). Una de las mejores canciones del mejor y más prolífico cantauttor-rock de la historia.
En economía sabemos que las variables verdaderamente importantes son las variables reales. En el caso de los tipos de interés, el tipo de interés real es el tipo de interés nominal menos la inflación. Para ver la importancia de ambas variables en Japón, por ejemplo, durante algunos años han tenido deflación y eso hacía que, a pesar de tener unos tipos de interés del 0%, sus ciudadanos/empresas no invirtieran pues el tipo de interés real era sumamente positivo. Súmese a este aspecto que NO HAY QUE OLVIDAR que el tipo de interés no deja de ser el indicador de las preferencias temporales de los individuos. Así, cuando los tipos de interés reales son positivos, los individuos tienen un incentivo al ahorro y cuando son negativos, los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo.
Pues bien. Los tipos de interés deben tender a ser positivos y, en la última década, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad. Además, en los últimos tiempos, y debido a la subida de precios del petróleo, los tipos de interes reales se han hecho más negativos (producto del aumento de la inflación). No es difícil intuir que esta situación conducirá a distorsiones. La primera, la más evidente, un aumento de la deuda. Pues es un "chollo" endeudarse cuando los tipos de interes reales son negativos, pues tu deuda en términos reales disminuye ejercicio a ejercicio. Los intereses que pago son menores a la inflación y la cantidad a amortizar pierde valor real a medida que aumenta la inflación. La segunda, como endeudarse es barato, pues endeudémonos y compremos activos, esto conduce a que aumente el precio de los mismos y, a medida que este proceso continua, respirar en el aire esa sensación de que esos activos no pueden bajar de precio sino sólo subir más y más (¿les suena la palabra burbuja?Bursátil o inmobiliaria). Tercero, e inherente al anterior, alguien que espera que su inversión siempre sea rentable, no percibe adecuadamente el riesgo.
¿Consecuencias?Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB. Cuestión aparte es el aumento de la pobreza de los ciudadanos (en términos de aumentos de impuestos o disminución de gastos futuros), por tener que pagar determinados planes "salvavidas". Por no hablar de la pérdida de credibilidad de los gobiernos y las instituciones.
Una última reflexión: ¿Esto es un problema sólo de de EUA?¿O puede que, como siempre, y fruto de que son la economía de mercado más pura, simplemente es un adelanto de lo que nos pasará en Europa?
J
pd: la canción del post. "Blowing in the wind" (Bob Dylan). Una de las mejores canciones del mejor y más prolífico cantauttor-rock de la historia.
IPVivienda (INE): Primeros datos
Ayer tuvimos los primeros datos del índice de precios de vivienda del INE. Ya comenté en un post anterior que esté índice, a priori, ya parece un indicador más fiel de la evolución de los precios de la vivienda a tiempo real, y los primeros resultados no dejan lugar a dudas de que es así. Comparando con los datos del índice del Ministerio encontramos estas diferencias.
1.La tasa de crecimiento anual: Para los datos del Ministerio es del 2%, para la seri del INE un -0,3% (aunque sí que es cierto que coinciden en la variación trimestral)
2.La tasa de crecimiento anual para las viviendas de segunda mano decrece al 4,9% y la tasa de crecimiento anual para las viviendas nuevas crece al 5,3%. Esta diferencia, que no admite comparativa con los datos del Ministerio, parece reflejar la distinta predisposición a "aguantar el tirón" de constructores y familias. Los primeros intentan aguantar la reducción de la demanda sin negociar precios (aunque seguramente muy afectados por los plazos de venta y la drástica reducción de transacciones), disponiendo del "cash" generado en los últimos años. Los segundos, no tienen más remedio que reducir precios, empujados, además, por las propias inmobiliarias que saben que para vender en un tiempo razonable es la única vía.
3.Las tasas de reducción de precios anuales de la Comunidad de Madrid y Cataluña (alrededor del 5% de reducción de precios en el índice del INE), mientras que en los datos del Ministerio se muestra un crecimiento del 4,5% en Cataluña y una reducción de únicamente el 0,4% en la Comunidad de Madrid a lo largo del mismo periodo. Esta parece ser una las contradicciones más interesantes. Cualquiera de los informes con datos de compraventa (ver, por ejemplo los datos del informe de Tecnocasa que se publicará próximamente), dan la razón al dato del INE, ya que las grandes capitales de estas CCAA son las que más rápidamente están notando el parón inmobiliario.
Por cierto, una pena que no tengamos por CCAA el dato del índice de precios desagregado por viviendas nuevas y de segunda mano (seguramente, ausencia de una muestra absolutamente representativa). Combinando que el mercado de segunda mano es el que más rápidamente se está ajustando vía precios y que Cataluña y Madrid son las CCAA donde más rápidamente está bajando el precio de la vivienda, no sería de extrañar que la reducción de los precios de la vivienda de segunda mano durante el último año en estas CCAA fuese superior al 10% (en un año!).
Finalmente, si uno entra en los aspectos metodológicos en la construcción de la serie observa que no únicamente la fuente es más acertada (registros notariales en relación a tasaciones) sino que el tratamiento de la misma también lo es. Se trata de un índice de Laspeyres encadenado (muy util para incorporar la dinamicidad del mercado sin demasiadas repercusiones) y se controla por las características de la vivienda. Este aspecto es esencial. Es imposible que se vendan las mismas viviendas de un año a otro, con lo que la comparación de los precios entre transacciones de distintos años necesita controlar este aspecto. En la literatura económica es muy común hacerlo mediante lo que se conocen como precios hedónicos (o más adecuadamente, precios ajustados por la calidad), el INE lo hace generando grupos de viviendas homogéneas (unos 52000) y comparando únicamente los precios entre viviendas del mismo grupo. Un acierto, felicidades.
No creo que tardemos mucho en considerar este nuevo precio de la vivienda como el indicador más adecuado de su evolución. Además, tiene la virtud añadido de ser comparable con los indicadores del precio de la vivienda de otros países europeos.
pd: la canción del post: "Imagine" de John Lennon. ¿No son necesarias palabras, verdad?
1.La tasa de crecimiento anual: Para los datos del Ministerio es del 2%, para la seri del INE un -0,3% (aunque sí que es cierto que coinciden en la variación trimestral)
2.La tasa de crecimiento anual para las viviendas de segunda mano decrece al 4,9% y la tasa de crecimiento anual para las viviendas nuevas crece al 5,3%. Esta diferencia, que no admite comparativa con los datos del Ministerio, parece reflejar la distinta predisposición a "aguantar el tirón" de constructores y familias. Los primeros intentan aguantar la reducción de la demanda sin negociar precios (aunque seguramente muy afectados por los plazos de venta y la drástica reducción de transacciones), disponiendo del "cash" generado en los últimos años. Los segundos, no tienen más remedio que reducir precios, empujados, además, por las propias inmobiliarias que saben que para vender en un tiempo razonable es la única vía.
3.Las tasas de reducción de precios anuales de la Comunidad de Madrid y Cataluña (alrededor del 5% de reducción de precios en el índice del INE), mientras que en los datos del Ministerio se muestra un crecimiento del 4,5% en Cataluña y una reducción de únicamente el 0,4% en la Comunidad de Madrid a lo largo del mismo periodo. Esta parece ser una las contradicciones más interesantes. Cualquiera de los informes con datos de compraventa (ver, por ejemplo los datos del informe de Tecnocasa que se publicará próximamente), dan la razón al dato del INE, ya que las grandes capitales de estas CCAA son las que más rápidamente están notando el parón inmobiliario.
Por cierto, una pena que no tengamos por CCAA el dato del índice de precios desagregado por viviendas nuevas y de segunda mano (seguramente, ausencia de una muestra absolutamente representativa). Combinando que el mercado de segunda mano es el que más rápidamente se está ajustando vía precios y que Cataluña y Madrid son las CCAA donde más rápidamente está bajando el precio de la vivienda, no sería de extrañar que la reducción de los precios de la vivienda de segunda mano durante el último año en estas CCAA fuese superior al 10% (en un año!).
Finalmente, si uno entra en los aspectos metodológicos en la construcción de la serie observa que no únicamente la fuente es más acertada (registros notariales en relación a tasaciones) sino que el tratamiento de la misma también lo es. Se trata de un índice de Laspeyres encadenado (muy util para incorporar la dinamicidad del mercado sin demasiadas repercusiones) y se controla por las características de la vivienda. Este aspecto es esencial. Es imposible que se vendan las mismas viviendas de un año a otro, con lo que la comparación de los precios entre transacciones de distintos años necesita controlar este aspecto. En la literatura económica es muy común hacerlo mediante lo que se conocen como precios hedónicos (o más adecuadamente, precios ajustados por la calidad), el INE lo hace generando grupos de viviendas homogéneas (unos 52000) y comparando únicamente los precios entre viviendas del mismo grupo. Un acierto, felicidades.
No creo que tardemos mucho en considerar este nuevo precio de la vivienda como el indicador más adecuado de su evolución. Además, tiene la virtud añadido de ser comparable con los indicadores del precio de la vivienda de otros países europeos.
pd: la canción del post: "Imagine" de John Lennon. ¿No son necesarias palabras, verdad?
lunes, 22 de septiembre de 2008
El turismo tampoco va a mejor: avances informe de verano de Costa del Maresme_Barcelona
El 30% del PIB en España, aproximadamente, se reparte entre construcción y turismo. Con la construcción ya sabemos todos lo que es el status quo. Lo peor es que con el turismo, el panorama no es mucho mejor. Me explico. La temporada turista no se ha saldado de forma muy positiva. La mayoria de hoteleros os diran que hacia mucho tiempo que en España en Julio se podían hacer reservas. La ocupación, a falta de datos más oficiales, ha sido peor. Los esfuerzos para conseguirla mayores y, además, en la mayoría de los casos hemos dado un paso atrás en cuanto al objetivo de la tipología de turismo perseguido.
Leia el otro día que, aunque la ocupación de los apartamentos de verano en Barcelona únicamente se ha reducido un 2%, esto ha sido producto de reducir los precios considerablemente. Rebajas entre el 20 y el 30% porque claro si los inmuebles bajan de precio, también lo hacen para los turistas.
Por otra parte, desde hace años se ha pretendido realizar una apuesta por el turismo familiar, con tendencia al elevado consumo de ocio tradicional y de una oferta complementaria en creación. Pues bien, los datos del Informe de las encuestas de verano realizadas por el CRTMaresme y la Diputación de Barcelona en el marco del SICTED muestran qua ha aumentado el turismo juvenil y ha disminuido el turismo familiar, organizado e individual. Todo un paso atrás la apuesta de futuro. Esos sí, este tipo de turista es fiel (lo cual no sé si es bueno o malo).
La crisis económica también ha hecho mella en el turismo. Pero, al igual como pasa en el sector de la construcción, quizás hay otra crisis mezclada y propia de nuestro modelo de turismo que nos invita a replantear la situación. Quizás es el momento de realizar una apuesta por el turismo sostenible, quizás es el momento del olvido del turismo residencial o de alojamiento barato (el que menos gasta). Quizás las dos. Pero no hay que permanecer inmóviles.
J
pd:la otra canción del mes. "Viva la vida". Una canción actual de coldplay que ya huele a himno.
Leia el otro día que, aunque la ocupación de los apartamentos de verano en Barcelona únicamente se ha reducido un 2%, esto ha sido producto de reducir los precios considerablemente. Rebajas entre el 20 y el 30% porque claro si los inmuebles bajan de precio, también lo hacen para los turistas.
Por otra parte, desde hace años se ha pretendido realizar una apuesta por el turismo familiar, con tendencia al elevado consumo de ocio tradicional y de una oferta complementaria en creación. Pues bien, los datos del Informe de las encuestas de verano realizadas por el CRTMaresme y la Diputación de Barcelona en el marco del SICTED muestran qua ha aumentado el turismo juvenil y ha disminuido el turismo familiar, organizado e individual. Todo un paso atrás la apuesta de futuro. Esos sí, este tipo de turista es fiel (lo cual no sé si es bueno o malo).
La crisis económica también ha hecho mella en el turismo. Pero, al igual como pasa en el sector de la construcción, quizás hay otra crisis mezclada y propia de nuestro modelo de turismo que nos invita a replantear la situación. Quizás es el momento de realizar una apuesta por el turismo sostenible, quizás es el momento del olvido del turismo residencial o de alojamiento barato (el que menos gasta). Quizás las dos. Pero no hay que permanecer inmóviles.
J
pd:la otra canción del mes. "Viva la vida". Una canción actual de coldplay que ya huele a himno.
martes, 9 de septiembre de 2008
Un nuevo indicador del precio de la vivienda
Al parecer ya está calentito y dispuesto a salir la nueva serie de precios de la vivienda que publicará el INE. La verdad es que ya era hora que tuvieramos una nueva serie que sustituyera la serie de precios de tasación del Ministerio. Y digo sustituyera porque me parece que la serie de precios de tasación debería de desaparacer. En otro post expondré los motivos que básicamente son que se trata de una serie con problemas técnicos y que no nos sirve para tomar decisiones puesto que nos informa con bastante retraso de lo que ocurre en el mercado.
Se trata de una serie de precios de registro notarial que si bien no es lo ideal, que serían precios de transacción o compra-venta, sí que, aunque no acierte en el nivel (todos sabemos que el precio registrado no es precio real de la compra-venta), debería de acertar en su evolución (tasa de crecimiento) con el comportamiento del mercado. Así, y actuo como adivino, debería de reflejar comportamiento dececientes anteriores a los que marca la serie del Ministerio, debería de acabar el año pasado con tasas de crecimiento por debajo de la inflación y comenzar este año con tasas de crecimiento negativas crecientes (entorno al 10%).
Las discrepancias, que seguro que acabaran surgiendo (si no, mala señal) con la serie del Ministerio, deberían de convertir en un "sin sentido" la continuidad de la serie del Ministerio (al menos de forma pública). El único motivo que veo para que continue es que, para esta serie del ministerio, los investigadores tenemos una serie de dato mucho más larga. Inconveniente que, por otra parte, podría ser solucionada para la serie de registros notariales puesto qeu siempre se podría tirar para atrás. El mercado necesita de una buena "bola de cristal", para como mínimo, percibir correctamente el presente.
Jose
La cancion del mes: "While my guitar gently weeps" (The Beattles. George Harrison).Bonita versión con Erip Claton y Eltohn John.
Se trata de una serie de precios de registro notarial que si bien no es lo ideal, que serían precios de transacción o compra-venta, sí que, aunque no acierte en el nivel (todos sabemos que el precio registrado no es precio real de la compra-venta), debería de acertar en su evolución (tasa de crecimiento) con el comportamiento del mercado. Así, y actuo como adivino, debería de reflejar comportamiento dececientes anteriores a los que marca la serie del Ministerio, debería de acabar el año pasado con tasas de crecimiento por debajo de la inflación y comenzar este año con tasas de crecimiento negativas crecientes (entorno al 10%).
Las discrepancias, que seguro que acabaran surgiendo (si no, mala señal) con la serie del Ministerio, deberían de convertir en un "sin sentido" la continuidad de la serie del Ministerio (al menos de forma pública). El único motivo que veo para que continue es que, para esta serie del ministerio, los investigadores tenemos una serie de dato mucho más larga. Inconveniente que, por otra parte, podría ser solucionada para la serie de registros notariales puesto qeu siempre se podría tirar para atrás. El mercado necesita de una buena "bola de cristal", para como mínimo, percibir correctamente el presente.
Jose
La cancion del mes: "While my guitar gently weeps" (The Beattles. George Harrison).Bonita versión con Erip Claton y Eltohn John.
domingo, 13 de julio de 2008
¿Por qué los datos oficiales no reflejan el pinchazo?
El último dato del Ministerio de la Vivienda muestra (por fin!) que el crecimiento de los precios de la vivienda era inferior al de la inflación (un 3,8% respecto al 4,5% del primer trimestre de 2007 al primer trimestre del 2008). Una tendencia, la de esta serie del precio de la vivienda del Ministerio que ha sufrido una evolución de desaceleración suave e, incluso, si me permiten la maldad, adecuada respecto a la promesa electoral del 2004 de conseguir una evolución del precio de la vivienda de acorde a la de la inflación.
Este dato, contrasta con los datos que escuchamos últimamente procedentes de informes de inmobiliarias que reflejan que los precios de la vivienda no es que crezcan menos que la inflación es que decrecen y lo hacen de forma significativa (véase, por ejemplo, la reducción del precio de la vivienda del 9,1% entre los segundos semestres de 2006 y 2007 que aparece en el Informe sobre el mercado de la vivienda del grupo Tecnocasa). De hecho, ésta es la percepción ciudadana: la burbuja no se empieza a desinflar sino que hace tiempo que está pinchando.
¿Por qué esta discrepancia? El motivo fundamental es que los datos del Ministerio proceden de precios de tasación y no de precios de transacción o compraventa (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens. O sea, la muestra, en este caso, no es un subconjunto de toda la población.
Un buen indicador del precio de la vivienda sería aquel correcto y actual. La estadística actual del precio de la vivienda del Ministerio no cumple ni lo uno ni lo otro. Es decir, señores del Ministerio, cambien a una estadística que utilice datos de transacción y, de paso, solucionen otros problemas de la misma como la composición de la calidad de las viviendas cuyos precios se comparan (no me sigan comparando peras con manzanas). Los economistas queremos una buena bola de cristal. Limpia y transparente que les ayudará a ustedes y a nosotros a ver mejor el futuro, que falta nos hace.
José Maria Raya
Doctor en Economía
Profesor ESCI y EUM (UPF)
Este dato, contrasta con los datos que escuchamos últimamente procedentes de informes de inmobiliarias que reflejan que los precios de la vivienda no es que crezcan menos que la inflación es que decrecen y lo hacen de forma significativa (véase, por ejemplo, la reducción del precio de la vivienda del 9,1% entre los segundos semestres de 2006 y 2007 que aparece en el Informe sobre el mercado de la vivienda del grupo Tecnocasa). De hecho, ésta es la percepción ciudadana: la burbuja no se empieza a desinflar sino que hace tiempo que está pinchando.
¿Por qué esta discrepancia? El motivo fundamental es que los datos del Ministerio proceden de precios de tasación y no de precios de transacción o compraventa (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens. O sea, la muestra, en este caso, no es un subconjunto de toda la población.
Un buen indicador del precio de la vivienda sería aquel correcto y actual. La estadística actual del precio de la vivienda del Ministerio no cumple ni lo uno ni lo otro. Es decir, señores del Ministerio, cambien a una estadística que utilice datos de transacción y, de paso, solucionen otros problemas de la misma como la composición de la calidad de las viviendas cuyos precios se comparan (no me sigan comparando peras con manzanas). Los economistas queremos una buena bola de cristal. Limpia y transparente que les ayudará a ustedes y a nosotros a ver mejor el futuro, que falta nos hace.
José Maria Raya
Doctor en Economía
Profesor ESCI y EUM (UPF)
sábado, 10 de mayo de 2008
Informe Tecnocasa: segundo 2007
Según un informe realizado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (Jaume Garcia, Josep Maria Raya i Luis Diaz), sobre el mercado de la vivienda se desprende que el precio por metro cuadrado entre el segundo semestre de 2006 y el segundo semestre de 2007 para las poblaciones seleccionadas ha disminuido el 9,14% de media, una cifra que contrasta con el crecimiento del 11,47% registrado entre el segundo semestre de 2005 y el segundo semestre de 2006. Una cifra que indica un cambio en la tendencia alcista de los precios registrados hasta la fecha y la confirmación de la clara desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano en España en los últimos dieciocho meses.
La vivienda media para las poblaciones seleccionadas en España tiene las siguientes características: 64,68m2, en su mayoría constan de 3 habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse entre un tercer piso de altura. Seis meses antes (primer semestre de 2007) la vivienda media tenía una superficie de 61,62m2, 3 metros cuadrados menos que en la actualidad.
Si atendemos al tiempo que pasa desde que el inmueble se pone a la venta y su compra para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 días en el segundo semestre de 2006 a 126 días en el segundo semestre de 2007. Este dato confirma la consolidación de la tendencia creciente de este indicador en los últimos semestres en el mercado inmobiliario español.
Otra de las conclusiones que aporta el informe es que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en casi 10 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 73,01% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
La vivienda media para las poblaciones seleccionadas en España tiene las siguientes características: 64,68m2, en su mayoría constan de 3 habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse entre un tercer piso de altura. Seis meses antes (primer semestre de 2007) la vivienda media tenía una superficie de 61,62m2, 3 metros cuadrados menos que en la actualidad.
Si atendemos al tiempo que pasa desde que el inmueble se pone a la venta y su compra para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 días en el segundo semestre de 2006 a 126 días en el segundo semestre de 2007. Este dato confirma la consolidación de la tendencia creciente de este indicador en los últimos semestres en el mercado inmobiliario español.
Otra de las conclusiones que aporta el informe es que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en casi 10 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 73,01% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
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