Ayer tuvimos los primeros datos del índice de precios de vivienda del INE. Ya comenté en un post anterior que esté índice, a priori, ya parece un indicador más fiel de la evolución de los precios de la vivienda a tiempo real, y los primeros resultados no dejan lugar a dudas de que es así. Comparando con los datos del índice del Ministerio encontramos estas diferencias.
1.La tasa de crecimiento anual: Para los datos del Ministerio es del 2%, para la seri del INE un -0,3% (aunque sí que es cierto que coinciden en la variación trimestral)
2.La tasa de crecimiento anual para las viviendas de segunda mano decrece al 4,9% y la tasa de crecimiento anual para las viviendas nuevas crece al 5,3%. Esta diferencia, que no admite comparativa con los datos del Ministerio, parece reflejar la distinta predisposición a "aguantar el tirón" de constructores y familias. Los primeros intentan aguantar la reducción de la demanda sin negociar precios (aunque seguramente muy afectados por los plazos de venta y la drástica reducción de transacciones), disponiendo del "cash" generado en los últimos años. Los segundos, no tienen más remedio que reducir precios, empujados, además, por las propias inmobiliarias que saben que para vender en un tiempo razonable es la única vía.
3.Las tasas de reducción de precios anuales de la Comunidad de Madrid y Cataluña (alrededor del 5% de reducción de precios en el índice del INE), mientras que en los datos del Ministerio se muestra un crecimiento del 4,5% en Cataluña y una reducción de únicamente el 0,4% en la Comunidad de Madrid a lo largo del mismo periodo. Esta parece ser una las contradicciones más interesantes. Cualquiera de los informes con datos de compraventa (ver, por ejemplo los datos del informe de Tecnocasa que se publicará próximamente), dan la razón al dato del INE, ya que las grandes capitales de estas CCAA son las que más rápidamente están notando el parón inmobiliario.
Por cierto, una pena que no tengamos por CCAA el dato del índice de precios desagregado por viviendas nuevas y de segunda mano (seguramente, ausencia de una muestra absolutamente representativa). Combinando que el mercado de segunda mano es el que más rápidamente se está ajustando vía precios y que Cataluña y Madrid son las CCAA donde más rápidamente está bajando el precio de la vivienda, no sería de extrañar que la reducción de los precios de la vivienda de segunda mano durante el último año en estas CCAA fuese superior al 10% (en un año!).
Finalmente, si uno entra en los aspectos metodológicos en la construcción de la serie observa que no únicamente la fuente es más acertada (registros notariales en relación a tasaciones) sino que el tratamiento de la misma también lo es. Se trata de un índice de Laspeyres encadenado (muy util para incorporar la dinamicidad del mercado sin demasiadas repercusiones) y se controla por las características de la vivienda. Este aspecto es esencial. Es imposible que se vendan las mismas viviendas de un año a otro, con lo que la comparación de los precios entre transacciones de distintos años necesita controlar este aspecto. En la literatura económica es muy común hacerlo mediante lo que se conocen como precios hedónicos (o más adecuadamente, precios ajustados por la calidad), el INE lo hace generando grupos de viviendas homogéneas (unos 52000) y comparando únicamente los precios entre viviendas del mismo grupo. Un acierto, felicidades.
No creo que tardemos mucho en considerar este nuevo precio de la vivienda como el indicador más adecuado de su evolución. Además, tiene la virtud añadido de ser comparable con los indicadores del precio de la vivienda de otros países europeos.
pd: la canción del post: "Imagine" de John Lennon. ¿No son necesarias palabras, verdad?
jueves, 2 de octubre de 2008
lunes, 22 de septiembre de 2008
El turismo tampoco va a mejor: avances informe de verano de Costa del Maresme_Barcelona
El 30% del PIB en España, aproximadamente, se reparte entre construcción y turismo. Con la construcción ya sabemos todos lo que es el status quo. Lo peor es que con el turismo, el panorama no es mucho mejor. Me explico. La temporada turista no se ha saldado de forma muy positiva. La mayoria de hoteleros os diran que hacia mucho tiempo que en España en Julio se podían hacer reservas. La ocupación, a falta de datos más oficiales, ha sido peor. Los esfuerzos para conseguirla mayores y, además, en la mayoría de los casos hemos dado un paso atrás en cuanto al objetivo de la tipología de turismo perseguido.
Leia el otro día que, aunque la ocupación de los apartamentos de verano en Barcelona únicamente se ha reducido un 2%, esto ha sido producto de reducir los precios considerablemente. Rebajas entre el 20 y el 30% porque claro si los inmuebles bajan de precio, también lo hacen para los turistas.
Por otra parte, desde hace años se ha pretendido realizar una apuesta por el turismo familiar, con tendencia al elevado consumo de ocio tradicional y de una oferta complementaria en creación. Pues bien, los datos del Informe de las encuestas de verano realizadas por el CRTMaresme y la Diputación de Barcelona en el marco del SICTED muestran qua ha aumentado el turismo juvenil y ha disminuido el turismo familiar, organizado e individual. Todo un paso atrás la apuesta de futuro. Esos sí, este tipo de turista es fiel (lo cual no sé si es bueno o malo).
La crisis económica también ha hecho mella en el turismo. Pero, al igual como pasa en el sector de la construcción, quizás hay otra crisis mezclada y propia de nuestro modelo de turismo que nos invita a replantear la situación. Quizás es el momento de realizar una apuesta por el turismo sostenible, quizás es el momento del olvido del turismo residencial o de alojamiento barato (el que menos gasta). Quizás las dos. Pero no hay que permanecer inmóviles.
J
pd:la otra canción del mes. "Viva la vida". Una canción actual de coldplay que ya huele a himno.
Leia el otro día que, aunque la ocupación de los apartamentos de verano en Barcelona únicamente se ha reducido un 2%, esto ha sido producto de reducir los precios considerablemente. Rebajas entre el 20 y el 30% porque claro si los inmuebles bajan de precio, también lo hacen para los turistas.
Por otra parte, desde hace años se ha pretendido realizar una apuesta por el turismo familiar, con tendencia al elevado consumo de ocio tradicional y de una oferta complementaria en creación. Pues bien, los datos del Informe de las encuestas de verano realizadas por el CRTMaresme y la Diputación de Barcelona en el marco del SICTED muestran qua ha aumentado el turismo juvenil y ha disminuido el turismo familiar, organizado e individual. Todo un paso atrás la apuesta de futuro. Esos sí, este tipo de turista es fiel (lo cual no sé si es bueno o malo).
La crisis económica también ha hecho mella en el turismo. Pero, al igual como pasa en el sector de la construcción, quizás hay otra crisis mezclada y propia de nuestro modelo de turismo que nos invita a replantear la situación. Quizás es el momento de realizar una apuesta por el turismo sostenible, quizás es el momento del olvido del turismo residencial o de alojamiento barato (el que menos gasta). Quizás las dos. Pero no hay que permanecer inmóviles.
J
pd:la otra canción del mes. "Viva la vida". Una canción actual de coldplay que ya huele a himno.
martes, 9 de septiembre de 2008
Un nuevo indicador del precio de la vivienda
Al parecer ya está calentito y dispuesto a salir la nueva serie de precios de la vivienda que publicará el INE. La verdad es que ya era hora que tuvieramos una nueva serie que sustituyera la serie de precios de tasación del Ministerio. Y digo sustituyera porque me parece que la serie de precios de tasación debería de desaparacer. En otro post expondré los motivos que básicamente son que se trata de una serie con problemas técnicos y que no nos sirve para tomar decisiones puesto que nos informa con bastante retraso de lo que ocurre en el mercado.
Se trata de una serie de precios de registro notarial que si bien no es lo ideal, que serían precios de transacción o compra-venta, sí que, aunque no acierte en el nivel (todos sabemos que el precio registrado no es precio real de la compra-venta), debería de acertar en su evolución (tasa de crecimiento) con el comportamiento del mercado. Así, y actuo como adivino, debería de reflejar comportamiento dececientes anteriores a los que marca la serie del Ministerio, debería de acabar el año pasado con tasas de crecimiento por debajo de la inflación y comenzar este año con tasas de crecimiento negativas crecientes (entorno al 10%).
Las discrepancias, que seguro que acabaran surgiendo (si no, mala señal) con la serie del Ministerio, deberían de convertir en un "sin sentido" la continuidad de la serie del Ministerio (al menos de forma pública). El único motivo que veo para que continue es que, para esta serie del ministerio, los investigadores tenemos una serie de dato mucho más larga. Inconveniente que, por otra parte, podría ser solucionada para la serie de registros notariales puesto qeu siempre se podría tirar para atrás. El mercado necesita de una buena "bola de cristal", para como mínimo, percibir correctamente el presente.
Jose
La cancion del mes: "While my guitar gently weeps" (The Beattles. George Harrison).Bonita versión con Erip Claton y Eltohn John.
Se trata de una serie de precios de registro notarial que si bien no es lo ideal, que serían precios de transacción o compra-venta, sí que, aunque no acierte en el nivel (todos sabemos que el precio registrado no es precio real de la compra-venta), debería de acertar en su evolución (tasa de crecimiento) con el comportamiento del mercado. Así, y actuo como adivino, debería de reflejar comportamiento dececientes anteriores a los que marca la serie del Ministerio, debería de acabar el año pasado con tasas de crecimiento por debajo de la inflación y comenzar este año con tasas de crecimiento negativas crecientes (entorno al 10%).
Las discrepancias, que seguro que acabaran surgiendo (si no, mala señal) con la serie del Ministerio, deberían de convertir en un "sin sentido" la continuidad de la serie del Ministerio (al menos de forma pública). El único motivo que veo para que continue es que, para esta serie del ministerio, los investigadores tenemos una serie de dato mucho más larga. Inconveniente que, por otra parte, podría ser solucionada para la serie de registros notariales puesto qeu siempre se podría tirar para atrás. El mercado necesita de una buena "bola de cristal", para como mínimo, percibir correctamente el presente.
Jose
La cancion del mes: "While my guitar gently weeps" (The Beattles. George Harrison).Bonita versión con Erip Claton y Eltohn John.
domingo, 13 de julio de 2008
¿Por qué los datos oficiales no reflejan el pinchazo?
El último dato del Ministerio de la Vivienda muestra (por fin!) que el crecimiento de los precios de la vivienda era inferior al de la inflación (un 3,8% respecto al 4,5% del primer trimestre de 2007 al primer trimestre del 2008). Una tendencia, la de esta serie del precio de la vivienda del Ministerio que ha sufrido una evolución de desaceleración suave e, incluso, si me permiten la maldad, adecuada respecto a la promesa electoral del 2004 de conseguir una evolución del precio de la vivienda de acorde a la de la inflación.
Este dato, contrasta con los datos que escuchamos últimamente procedentes de informes de inmobiliarias que reflejan que los precios de la vivienda no es que crezcan menos que la inflación es que decrecen y lo hacen de forma significativa (véase, por ejemplo, la reducción del precio de la vivienda del 9,1% entre los segundos semestres de 2006 y 2007 que aparece en el Informe sobre el mercado de la vivienda del grupo Tecnocasa). De hecho, ésta es la percepción ciudadana: la burbuja no se empieza a desinflar sino que hace tiempo que está pinchando.
¿Por qué esta discrepancia? El motivo fundamental es que los datos del Ministerio proceden de precios de tasación y no de precios de transacción o compraventa (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens. O sea, la muestra, en este caso, no es un subconjunto de toda la población.
Un buen indicador del precio de la vivienda sería aquel correcto y actual. La estadística actual del precio de la vivienda del Ministerio no cumple ni lo uno ni lo otro. Es decir, señores del Ministerio, cambien a una estadística que utilice datos de transacción y, de paso, solucionen otros problemas de la misma como la composición de la calidad de las viviendas cuyos precios se comparan (no me sigan comparando peras con manzanas). Los economistas queremos una buena bola de cristal. Limpia y transparente que les ayudará a ustedes y a nosotros a ver mejor el futuro, que falta nos hace.
José Maria Raya
Doctor en Economía
Profesor ESCI y EUM (UPF)
Este dato, contrasta con los datos que escuchamos últimamente procedentes de informes de inmobiliarias que reflejan que los precios de la vivienda no es que crezcan menos que la inflación es que decrecen y lo hacen de forma significativa (véase, por ejemplo, la reducción del precio de la vivienda del 9,1% entre los segundos semestres de 2006 y 2007 que aparece en el Informe sobre el mercado de la vivienda del grupo Tecnocasa). De hecho, ésta es la percepción ciudadana: la burbuja no se empieza a desinflar sino que hace tiempo que está pinchando.
¿Por qué esta discrepancia? El motivo fundamental es que los datos del Ministerio proceden de precios de tasación y no de precios de transacción o compraventa (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens. O sea, la muestra, en este caso, no es un subconjunto de toda la población.
Un buen indicador del precio de la vivienda sería aquel correcto y actual. La estadística actual del precio de la vivienda del Ministerio no cumple ni lo uno ni lo otro. Es decir, señores del Ministerio, cambien a una estadística que utilice datos de transacción y, de paso, solucionen otros problemas de la misma como la composición de la calidad de las viviendas cuyos precios se comparan (no me sigan comparando peras con manzanas). Los economistas queremos una buena bola de cristal. Limpia y transparente que les ayudará a ustedes y a nosotros a ver mejor el futuro, que falta nos hace.
José Maria Raya
Doctor en Economía
Profesor ESCI y EUM (UPF)
sábado, 10 de mayo de 2008
Informe Tecnocasa: segundo 2007
Según un informe realizado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (Jaume Garcia, Josep Maria Raya i Luis Diaz), sobre el mercado de la vivienda se desprende que el precio por metro cuadrado entre el segundo semestre de 2006 y el segundo semestre de 2007 para las poblaciones seleccionadas ha disminuido el 9,14% de media, una cifra que contrasta con el crecimiento del 11,47% registrado entre el segundo semestre de 2005 y el segundo semestre de 2006. Una cifra que indica un cambio en la tendencia alcista de los precios registrados hasta la fecha y la confirmación de la clara desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano en España en los últimos dieciocho meses.
La vivienda media para las poblaciones seleccionadas en España tiene las siguientes características: 64,68m2, en su mayoría constan de 3 habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse entre un tercer piso de altura. Seis meses antes (primer semestre de 2007) la vivienda media tenía una superficie de 61,62m2, 3 metros cuadrados menos que en la actualidad.
Si atendemos al tiempo que pasa desde que el inmueble se pone a la venta y su compra para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 días en el segundo semestre de 2006 a 126 días en el segundo semestre de 2007. Este dato confirma la consolidación de la tendencia creciente de este indicador en los últimos semestres en el mercado inmobiliario español.
Otra de las conclusiones que aporta el informe es que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en casi 10 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 73,01% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
La vivienda media para las poblaciones seleccionadas en España tiene las siguientes características: 64,68m2, en su mayoría constan de 3 habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse entre un tercer piso de altura. Seis meses antes (primer semestre de 2007) la vivienda media tenía una superficie de 61,62m2, 3 metros cuadrados menos que en la actualidad.
Si atendemos al tiempo que pasa desde que el inmueble se pone a la venta y su compra para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 15 días, pasando de los 111 días en el segundo semestre de 2006 a 126 días en el segundo semestre de 2007. Este dato confirma la consolidación de la tendencia creciente de este indicador en los últimos semestres en el mercado inmobiliario español.
Otra de las conclusiones que aporta el informe es que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha crecido en casi 10 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 73,01% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
domingo, 16 de marzo de 2008
La construcción: un mal motor económico
El sector de la construcción representa entre el 18 y el 20% del PIB de la economía española. Un peso que sumado al del turismo, supone casi un tercio del PIB y que se ha duplicado en la última década. De hecho, ese aumento del peso del sector explica, en cierta medida, el crecimiento de la economía española en los últimos años, basada en datos como esas casi 800.000 viviendas iniciadas en 2006 (cuando sólo son necesarias unas 400.000). Pero, ¿es bueno que la economía tenga este tipo de locomotora?
Primero. La construcción, como el turismo, son sectores intensivos en mano de obra, por tanto, sectores de reducida productividad. He aquí la primera consecuencia y he aquí el dato. España se sitúa en la zona de descenso en los ránkings de productividad de la UE-27 (en dura pugna con potencias como Malta. Sí, la del 12 a 1), con crecimientos anuales del 0,8%.
Segundo. Se trata de un sector procíclico. Es decir, cuando la economía crece, la construcción crece por encima, cuando entra en crisis, el sector se contrae todavía más. Justo lo que menos necesita una economía, un sector que lejos de suavizar su ciclo, lo acentúe. Un sector que, debido a su modus operandi, destruye muchísimo empleo y muy deprisa. Otra característica histórica de nuestra economía. En poco tiempo, solemos destruir el empleo que tanto nos cuesta crear.
Tercero. Y muy ligado al anterior. Se trata de un sector muy unido a la demanda interna. Es decir, si el sector de la construcción se desacelera, es porque lo hace la demanda de viviendas y esta última lo hace porque ya no ve los precios como atractivos. Si el ciudadano piensa que su vivienda sería difícil de vender a un precio atractivo, se ve más pobre porque su principal patrimonio es esa vivienda, y, como consecuencia, consume menos.
Añadan al cóctel, precios de burbuja, elevados ratios de endeudamiento familiar (la necesidad de financiación es la otra cara del déficit exterior de una economía, y, por tanto, de su ausencia de competitividad) y porcentajes de propietarios fuera de toda lógica (con sus consecuencias, por ejemplo, en términos de una movilidad laboral que tanto se la necesita en la economía española) y ya tienen todo el daño que supone para una economía un sector de la construcción y un mercado de la vivienda como el nuestro.
Digamos, si lo prefieren así, que, a largo plazo, una economía basada en la construcción se asemejaría más uno de esos trenes regionales con trayectos lentos y entrecortados que a un tren de alta velocidad.
Publicado en La Vanguardia (14-3-2008) por JMRaya
Primero. La construcción, como el turismo, son sectores intensivos en mano de obra, por tanto, sectores de reducida productividad. He aquí la primera consecuencia y he aquí el dato. España se sitúa en la zona de descenso en los ránkings de productividad de la UE-27 (en dura pugna con potencias como Malta. Sí, la del 12 a 1), con crecimientos anuales del 0,8%.
Segundo. Se trata de un sector procíclico. Es decir, cuando la economía crece, la construcción crece por encima, cuando entra en crisis, el sector se contrae todavía más. Justo lo que menos necesita una economía, un sector que lejos de suavizar su ciclo, lo acentúe. Un sector que, debido a su modus operandi, destruye muchísimo empleo y muy deprisa. Otra característica histórica de nuestra economía. En poco tiempo, solemos destruir el empleo que tanto nos cuesta crear.
Tercero. Y muy ligado al anterior. Se trata de un sector muy unido a la demanda interna. Es decir, si el sector de la construcción se desacelera, es porque lo hace la demanda de viviendas y esta última lo hace porque ya no ve los precios como atractivos. Si el ciudadano piensa que su vivienda sería difícil de vender a un precio atractivo, se ve más pobre porque su principal patrimonio es esa vivienda, y, como consecuencia, consume menos.
Añadan al cóctel, precios de burbuja, elevados ratios de endeudamiento familiar (la necesidad de financiación es la otra cara del déficit exterior de una economía, y, por tanto, de su ausencia de competitividad) y porcentajes de propietarios fuera de toda lógica (con sus consecuencias, por ejemplo, en términos de una movilidad laboral que tanto se la necesita en la economía española) y ya tienen todo el daño que supone para una economía un sector de la construcción y un mercado de la vivienda como el nuestro.
Digamos, si lo prefieren así, que, a largo plazo, una economía basada en la construcción se asemejaría más uno de esos trenes regionales con trayectos lentos y entrecortados que a un tren de alta velocidad.
Publicado en La Vanguardia (14-3-2008) por JMRaya
miércoles, 16 de enero de 2008
Festival
Festival. Festival de noticias inmobiliarias. Primero, las ayudas al alquiler del gobierno. Como se ve, hay demanda para el alquiler y cual iniciativa es bienvenida pero ahora hay que gestionarlo adecuadamente, lo que pasó los primeros días (a lo que se le puede llamar "prisas electorales") no fue un buen ejemplo. Además, algunos criterios, en cuanto a precio, España es muy desigual, me siguen pareciendo poco trabajados. Por no hablar de las medidas que habría que tomar para que no se trasladen las ayudas a precios, que no se han tomado. Pero en fin, todo sea por crear una "cultura del alquiler" de país avanzado normal.
Capítulo aparte merece, la crisis de EUA y sus lecciones para España. Los datos que aparecen de EUA, cada vez dan más vértigo. Y no se me ocurre otro país más cercano en abuso inmobiliario que el nuestro. Me preocupa que se hable tanto de la bondad del sistema financiero español en relación al americano. Me preocupa la ausencia de autocrítica. Y me preocupa que la única que haga autocrítica sea la bolsa (cogida de la mano de la incertidumbre que tanto nos asusta). Que sigan cayendo inmobiliarias, que se haya traladado a financieras y que se empieze a traladar al resto de sectores. ¿La bolsa no es la economía real?Estamos vivienda el PIB pasado pero también con riesgos pasados.
Y me preocupa soberanamente como el mundo lleva años equilibrándose. Ahora resulta que quien financia la crisis americano es dinero asiático (en algún caso dudoso). Llevamos demasiados años así, demasiados años en los que la economía mundial está en manos de los países emergentes, porque a Europa le falla su crecimiento potencial. En fin, espero que sólo sea preocupación. Me da la sensación de que la economía mundial (financiera y real) es una acróbata.
Ya veis, estoy preocupado, pero no os preocupéis, ahora escucho a Fernando Martín y me animo...
Suscribirse a:
Entradas (Atom)