El blog de Jose

De la heterodoxia monetaria a la heterodoxia fiscal

2012-01-23T11:50:00.000-08:00

Hoy en La Vanguardia (opinión-Debate) ha salido mi reducción al absurdo de la crisis europea:¡Pero tienen la máquina de hacer billetes! . Pero hoy haré un análisis de un artículo muy detallado de mi amigo Sergi Martrat.

Al principio de la crisis, ya se advertía por algunas voces que las políticas fiscales expansivas podrían llevar a nueva crisis, lo que se llama la W…pero quizás no pensábamos las dimensiones que pondría tener la misma. Sergi Martrat (http://www.iefweb.org/es/odf tras registro gratuito), hace un brillante análisis a fondo de las actuaciones de los Bancos Centrales tras la crisis financiera y las contrasta con las actitudes de los gobiernos europeos en la crisis de la deuda soberana.

La experiencia de Japón ayudó a los Bancos Centrales a salir de sus políticas antiinflacionistas, de sus corses ortodoxos tradicionales, para evitar la temida deflación (ejemplo: la fed es el primer tenedor de deuda de EUA). Sin embargo, la consolidación fiscal se está realizando sin recordar la experiencia histórica ni las actuaciones similares del FMI y, en el caso de Europa, sin tener en cuenta que ya no se dispone de la herramienta de la devaluación. Severos programas de ajuste, con poco margen para el crecimiento, cuando todavía no se ha iniciado la recuperación. O eso, o no hay ayuda externa.
El no tener moneda propia, además de no permitirles devaluaciones competitivas, les ha hecho perder el control sobre la divisa en la que se denomina su deuda. Así, ante una crisis de liquidez, se pueden ver abocados a una suspensión de pagos. Necesitar liquidez que se obtiene a tipos demasiados altos, genera una crisis de solvencia. Y, crecer, no es fácil cuando hay crisis y necesitas generar confianza en tus finanzas. El autor proponía antes de que el BCE se inclinara por ello, algo muy similar a lo que finalmente hizo el BCE: comprometerse a ser el prestamista de última instancia. De hecho, el BCE ha utilizado a la banca privada para ello. En otros foros se hablaba de hacerlo, como se hace con los tipos de cambio, fijando un tipo de interés máximo y cuando se llegue a él, el BCE preste todo lo que se necesite. Da igual una forma u otra, los mercados han mostrado, a fecha de hoy, que la señal sería suficiente.
De todas formas, el problema de fondo sigue sin solucionarse, hay que encontrar medidas imaginativas para que las disciplinas fiscales no impidan un crecimiento futuro. Pero, lamentablemente, como dice el autor, esto no está en manos de un organismo económico independiente, sino de la política.

Como he dicho antes, brillante análisis, a mi me hubiera gustado una discusión sobre por qué el BCE tardó tanto en hacer lo evidente, que creo que también tiene una lectura política, pues parecía un arma alemana para imponer reformas estructurales a estos países o alguna propuesta de medida imaginativa. Pero eso lo dejo para nuestras conversaciones privadas donde siempre aprendo muchísimo. Lo dicho, riguroso (lleno de referencias bibliográficas), profundo y detallado análisis. Desde aquí le animo a que nos siga haciendo partícipes, de vez en cuando, de análisis como este.

J

Pd:Fun."We are young" Un grupo nuevo muy interesante. Entre el glam y el pop. Entre lo nuevo y lo conocido, juguetones pero con clase. Como su propio nombre indica, son divertidos!

¡Pero si tienen la máquina de hacer billetes!

2011-12-25T09:57:00.000-08:00

Hace unas semanas, esto pudo ser un artículo en la prensa escrita. El BCE, finalmente, parece que hace unos días se inclinó por esta postura (ser prestador de última instancia y controlar, los tipos de la deuda que pagan los países como España, Italia e incluso Francia). En contra, Alemania, que parecía “jugar con fuego” al pretender por esta vía estrangular a los países periféricos de Europa imponiéndoles realizar con urgencia reformas estructurales y procesos de ajuste.

“Usted pasa por una mala racha. Ha tomado malas decisiones económicas. Debe dinero. Al principio parecía que con sus activos y su renta futura iba a poder pagarla. Calculó mal. No tuvo en cuenta algunas deudas, sobrevaloró algunos de sus bienes y no pensó que la desconfianza que ahora generan sus finanzas, le iba a dificultar el acceso al crédito que necesita. Sobrevaloró su renta futura, porque al tener que hacer ajustes en su vida cotidiana, no produce como solía. Y eso ha afectado a sus amigos más cercanos. Ellos le prestaron un dinero que va a ser difícil que recuperen, son solventes a día de hoy, pero sus entornos les miran con lupa porque sus vidas están muy ligadas a la suya. Y la gente habla y se comenta que después de usted vendrán ellos. Y también les encarecen el acceso a crédito y eso, puede conducir a que ellos también acaben siendo insolventes, cuando sólo tienen un problema de liquidez.
¡Qué drama! Ahora introduzca un elemento nuevo. ¿Y si alguien de su entorno tiene una máquina de hacer billetes y le puede “quitar” parte de su deuda y prestar sin límite a sus amigos? Simplificada, esa es la situación de Europa. Y sí, el BCE debería ser independiente de los gobiernos europeos porque así los gobiernos no tendrán el recurso fácil de pedirle que imprima dinero para sufragar sus déficits (no hay que malacostumbrarle a usted, ya que así no aprenderá a tomar buenas decisiones). Además, imprimir dinero genera inflación. Por eso, al BCE se le dio un objetivo: la estabilidad de precios. Y se le excluyó de tener que garantizar la estabilidad financiera.
Pero, ¿se pueden relajar esos límites?¿Es la inflación el peor problema que tiene Europa?¿Igual que un día fue buena la señal de “somos independientes” no sería buena hoy la señal de “tranquilos, en última instancia estamos ahí”?¿Se han preguntado por qué UK o EEUU, países con problemas de deuda pública como los de Italia, España, Portugal o Francia, no atraen movimientos especulativos? Pues porque se sabe que, en última instancia sus Bancos Centrales responderían, inyectando liquidez. Probablemente, es sólo una cuestión de credibilidad, de que los mercados tengan clara esta señal. Cuanto más claro dejes que evitarás la insolvencia (¡porque tienes la maquinita!), que eres el prestador último, que garantizarás los bonos, más probable es que, de hecho, no tengas que hacer nada. Acabemos con el veneno de las primas de riesgo.”

J

pd:aprovechando la época muchos grupos y solistas suelen hacer una canción de navidad. Mi preferida esta de The Killers:"Cowboys christmas ball"

Dejen la vivienda en paz

2011-12-01T14:31:00.000-08:00

El mercado de la vivienda tiene una tendencia natural a ser veleta. Procíclico. Crece por encima de la economía en expansión y decrece por debajo en crisis. Si el gobierno debe hacer algo, es estabilizar. En cambio, la política de la vivienda en España siempre ha echado “más leña al fuego” y ha tenido una falta de definición patente. ¿Se imaginan un mundo donde no se hubiera intervenido?
En ese mundo, en los años de boom, no habría habido una ley del suelo permisiva y los políticos no habrían evangelizado las bondades de ser un país de propietarios (lo que tiene efectos negativos sobre la movilidad laboral, por ejemplo). La deducción en la cuota del IRPF no habría existido y su efecto no se habría trasladado a precios, la burbuja sería menor. Habría habido menos transacciones, oferta de viviendas y negocios de construcción e intermediación que no cabían en el sector. Los ayuntamientos habrían tenido una financiación más diversificada y menos sensible al sector y quizás, sólo quizás, los ciudadanos y los bancos, al ver menos euforia, se lo pensaron dos veces antes de solicitar y conceder, respectivamente, préstamos de dudoso cobro. Voces “neutras” no habrían hecho creer que “la vivienda nunca baja de precio” y quizás, las tasadoras, no habrían sobretasado pisos para favorecer la concesión de hipotecas.
En ese mundo, ningún gobierno tuvo una política de la vivienda del tipo “me gustas un minuto”. Hoy me gustas y creo un Ministerio de la Vivienda. Se pasó el minuto, lo quito. Hoy me gustas y digo que voy a eliminar la deducción en el IRPF. Se pasó el minuto. Me desdigo. Hoy (5 años después) finalmente la quito, pero dentro de año y medio. Y claro, genero un “efecto llamada” (¡a comprar antes de que la quiten!). Pero cuando la elimino finalmente, ya sin esas compras avanzadas, las ventas se paralizan. Hoy digo que los precios se están estabilizando. Mañana que ya están bajando con fuerza. Hoy, ministra, di que no hay burbuja. Pero, si te vas, di que los precios ya bajan y lo que les queda.
En ese mundo, gobierno y oposición no utilizan la vivienda con fines electoralistas. El gobierno no intenta generar un nuevo “efecto llamada” con una bajada del IVA de 4 puntos durante 4 meses (coincidiendo con el periodo electoral). La oposición no dice que si sube al gobierno (y sabe que el ciudadano sabe que ganará) ampliará ese periodo un año más (así elimino tu “efecto llamada” y me lo asigno yo!). La oposición no habla de volver a una deducción que costó mucho quitar, que discrimina contra el alquiler y otras formas de inversión y cuyos beneficios se los apropian los vendedores.
¿Se imaginan ese mundo? It’s easy if you try.. Por favor:¡Dejen la vivienda en paz! Quizás así consigamos que cada año se inicien 300.000 viviendas (ni 800.000 como en 2006 ni 100.000 como ahora), que las transacciones sean más estables y que el sector tenga la relevancia que le corresponde, ni más, ni menos.

Publicado en La Vanguardia, 1 de diciembre de 2011

J

pd:la canción del post. "Don't stop me now". Casi nunca me emocionaron, pero siempre me divirtieron, y tuvieron a la mejor voz del pop-rock de la historia.

Informe Tecnocasa:primer semestre 2011

2011-11-04T11:17:00.000-07:00

El precio de la vivienda usada ha caído un 40% desde el techo alcanzado en el segundo semestre de 2006, hasta registrar su nivel más bajo desde 2004, según el 'XIII Informe sobre el mercado de la vivienda' que elabora Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (Jose Garcia-Montalvo, Luis Diaz y Jose Maria Raya).

El estudio, que analiza el proceso de compraventa en todas sus fases y tiene en cuenta tanto precios de oferta como de tasación y venta, precisa que el valor de los pisos de segunda mano "ha disminuido con fuerza" en el último año, después de la eliminación de los estímulos fiscales y el desplome de las compraventas.

Haciendo balance desde 2004, el precio de estos inmuebles se situaba en 2.422 euros por metros cuadrado en ese año y creció un 44% hasta los 3.489 euros que llegó a costar en el segundo semestre de 2006. Desde entonces, la curva de evolución ha mostrado una tendencia descendente hasta el segundo semestre de 2009 (2.390 euros), constando una caída de precios del 31,4%.

Tras una leve recuperación en el primer semestre de 2010, el precio de la vivienda usada ha vuelto a recaer, con descenso interanual en la primer mitad de 2011 del 13,5%, que ha situado el valor medio del metro cuadrado en 2.202 euros.

Tecnocasa asegura que el precio de la vivienda nueva se ha ajustado desde sus máximos de 2007 "muchísimo menos" que el de la segunda mano, con lo que la reducción del IVA del 8% al 4% para la compra de inmuebles nuevos aprobada por el Gobierno, y que el PP prevé extender más allá de 2011 si llega al poder, será "insuficiente" para incentivar un trasvase de las compraventas favorable a este segmento residencial. "Sigue saliendo más barata una vivienda de segunda mano", sentencia.

Extraida del periodico el Economista, 4-11-2011

J

pd: la canción del post. Pocas veces pasa, pero algunas veces sí. Pones la TV. Un canal de videos musicales. Y una canción te gusta. Parece sacada de una BSO de Tarantino en la que el video lo ha ideado David Lynch. Misterioso relato de lo que pasó la pasada noche. Hooverphonic: "The night before"

Filtrado de una presentación del BdE, morosidad y otros

2011-10-25T14:22:00.000-07:00

A finales del mes pasado se filtró una presentació que hizo Jose Maria Roldan (Banco de España) en Londres. Lo interesante aparece en la diapositiva 17. Las previsiones de caídas de precios del suelo y de la vivienda. En el escenario adverso (para 2012 el precio del suelo cae alrededor de un 65% desde máximos. Y el de la vivienda, atención, un 38%.El problema es que dos meses antes, en la presentación de los test de estrés, estas cifras eran de un 62,5% y un 34,2% respectivamente. ¿Que parece poco? Pues es un aumento del 4% en el primer caso y del 11% en el segundo. No está mal en sesenta días.

¿La realidad?Difícil de medir con exactitud pero todas cifras apuntan al 75% de reducción para el precio del suelo (que está en caida libre mientras haya tanto stock de vivienda ya finalizada por vender:¿Quién quiere comprar suelo si no se venderá la edificación?. Por lo que respecta a la vivienda, las cifras oficiales se acercan cada vez más al 25%, y las extraoficiales, almenos al 35%.Ni una cifra resulta alentadora. La morosidad en cifras de máximos de anteriores crisis (7%). Y eso que en España no hay dación de pago (estrictu sensu) y los bancos y cajas están ahciendo todo el "maquillaje financiero" que pueden. Las transacciones bajando un 24% respecto al año pasado (y seguirán así,almenos, hasta diciembre, cuando se acabe el "efecto llamada" de las medidas fiscales del año pasado). El importe y número de hipotecas a niveles de 2003.

Estoy ansioso por escuchar las propuestas "innovadoras" para salir de esta situación. En cualquier caso, todo hace presagiar que ese escenario pesimista será más pesimista de aquí ados meses.

J

pd:preciosa canción que redescubrí en una versión de The Cranberries. Carpenters: "Close to you"

¿Debe ser el BCE independiente?

2011-10-03T10:04:00.000-07:00

El simple hecho de hacerme esta pregunta hace 4 o 5 años me hubiese autoriginado un sentimiento de vergüenza propia como economista. ¡Por supuesto que sí! Se trata de un principio macroeconómico básico. El Banco Central debe ser independiente del gobierno porque así los gobiernos no tendrán el recurso fácil de pedirle al Banco Central que imprima dinero para sufragar sus déficits. Eso incentiva a los gobiernos a ser responsables. Además, imprimir dinero genera inflación y ya sabemos los males de la inflación: “el impuesto de los pobres”, incertidumbre, pérdida de competitividad….

Así, para garantizar su independencia, se fijaron estrictos límites para las competencias del Banco Central Europeo: habría una estricta separación de las responsabilidades monetarias y fiscales. Al BCE se le dio un objetivo: la estabilidad de los precios. Asimismo, se le excluyó de la responsabilidad de garantizar la estabilidad financiera, algo que podría haber desdibujado los límites.

Sin embargo, cuando empezó la crisis financiera, el BCE encontró la manera de ayudar. Primero actuó como un prestamista tradicional de último recurso para el maltrecho sistema bancario europeo. Luego, cuando la crisis se contagió a los mercados de deuda soberanos europeos, el BCE de nuevo intervino a través de su Programa de Mercados Secundarios, comprando bonos estatales para estabilizar las rentabilidades. Lo primero se justificó por la estabilidad de precios, lo segundo, como mecanismo de transmisión de la política monetaria. Y funcionó. La eurozona empezó a crecer (no se sabía entonces que era sólo el centro de la crisis en W), la inflación se mantuvo y el balance del BCE aumentó mucho menos que el de la Reserva Federal o el Banco de Inglaterra.

Pero en cuanto el efecto contagio de la crisis soberana de Grecia (de la que casi nadie duda hoy de su quiebra) llega a Irlanda, Portugal, España, Italia e incluso Francia, la actuación del BCE no ha ido a más. Se plantó en nombre de la estabilidad monetaria. Quizás es el momento de que el BCE se haga algunas preguntas. ¿Se puede relajar la condición de Banco independiente? ¿Es la inflación el peor problema que tiene Europa?¿Igual que fue buena la señal de “somos independientes” no sería buena hoy quizás la señal de “tranquilos, en última instancia estamos ahí”?¿Se han preguntado por qué UK o EEUU, países con problemas de deuda pública similares (o superiores) a los de las economías citadas más arriba, no atraen los movimientos especulativos que atraen los periféricos? Contestando la última cuestión se contestan todas. Pues porque se sabe que, en última instancia, la Reserva Federal o el Banco de Inglaterra, responderían, inyectando liquidez al sistema. Probablemente, es sólo una cuestión de credibilidad, de que los mercados tengan claros esta señal.

No me entiendan mal, no se trata de que el BCE deje de ser independiente, pero quizás la independencia debería ser algo menos rígida, quizás el BCE debe exigir el respaldo de los gobiernos e incorporar otros criterios además de la estabilidad monetaria, por ejemplo criterios como el crecimiento económico y las estabilidad de eurozona.

J

pd:hace muy poquito tuvimos la suerte de disfrutarlos en Barcelona, en las fiestas de las Merçè. Su directo merece la pena y este "MTV unplugged" con "story board" incorporado aun más. Esta canción parece que este hecha para el directo. "Dance with somebody". Mando Diao.

La vuelta del impuesto del patrimonio:implicaciones sobre la vivienda

2011-09-18T03:55:00.000-07:00

La recuperación del impuesto de patrimonio aprobada definitivamente por el gobierno afectará a 160.000 contribuyentes, en concreto, aquellos que cuenten con más de 700.000 euros de patrimonio neto. Se trata de un impuesto que tiene un mayor efecto a nivel de "control", que recaudatorio o redistributivo. Su punto fuerte, el control, subyace del hecho de que lo que una persona posee (Patrimonio) o lo ha ganado (Renta) o la ha heredado (sucesiones), con lo que le sirve al sector público como cierre de círculo de la información del contribuyente. En cambio, su recaudación es reducida y son bien conocidas las dificultades para grabar el patrimonio en forma de capital.
El patrimonio de una persona incluye la suma del valor de sus bienes, entre ellos, el de sus inmuebles. El valor de los bienes inmuebles se determina por el valor de la vivienda menos la hipoteca que haya sobre ella. Para calcular el valor de la vivienda se tendrá en cuenta el mayor de los tres siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio que se pagó por él en la última adquisición.Cabe notar, en este sentido, que si una vivienda se compró, por ejemplo en 2007, es probable que el valor utilizado sea el de la última adquisición, valor que a buen seguro será mayor que tiene la vivienda en el mercado en la actualidad y que, introduce, por tanto, una cierta inequidad en el tributo.
Por último, es importante recordar que la vivienda habitual estará exenta del cómputo hasta un valor de 300.000 euros. En el valor de la vivienda habitual se incluyen las plazas de garaje adquiridas con ella.

J

pd:la canción del post. ">I'm watching my tv or is it watching me?". Vuelve uno de los melodistas de mi vida. "Forever will be free, free to spend our whole live running...". El disco parece ser un The very best de sus mejores recursos musicales y narrativos:"The death of you and me" . Noel Gallagher.

La súbita rebaja del IVA: lo que nos dice la teoría y la realidad

2011-08-27T03:05:00.000-07:00

La semana pasada, el gobierno redujo el iva para la compra de una casa nueva del 8% al 4% (durará cuatro meses hasta el próximo 31 de diciembre).

El IVA sólo afecta a la compra de vivienda nueva (a la compra de vivienda usada se le aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que no ha sufrido variación). Por lo tanto, la medida busca reactivar la venta de viviendas nuevas en un intento de reducir el stock de obra nueva que asciende a cerca de 700.000 unidades en españa. Hacerlo sólo hasta final de año pretende recuperar el "efecto llamada" que ya tuvo lugar con el anuncio (con un año de antelación) de la eliminación de la deducción a la compra de vivienda habitual o el anunció del aumento en un punto del IVA.

La teoría nos dice dos cosas: la primera que no se va a producir un aumento neto de la demanda de viviendas, sino, en el mejor de los casos, un trasbase de compra de vivienda de segunda mano a compra de vivienda nueva. En segundo lugar, es esperable que, dado el momento de crisis, el constructor (o entidad financiera) no traslade la reducción del IVA a un aumento del precio (o menor reducción) de la vivienda nueva. En este sentido, las entidades financieras que tienen vivienda nueva en sus balances sienten un cierto alivio, pues pueden tratar de vender, reduciendo menos los precios. Lo que es seguro es que la vivienda usada, debería seguir con su reducción de precios.

En mi opinión, esta medida apenas activará el sector. En primer lugar, el principal motivo es que el precio de la vivienda nueva se ha ajustado desde máximos de 2007 muchísimo menos que el precio de la vivienda de segunda mano. Ello hace que la reducción de 4 puntos en el IVA es insuficiente para cubrir el gap entre el precio de una vivienda nueva y una de segunda mano. Es decir, sigue saliendo más barata una vivienda de segunda mano. En segundo lugar, mientras persistan las condiciones económicas (desempleo, incertidumbre...) y, sobretodo, financieras (falta de crédito), esta medida tendrá muy poca repercusión en la compra de viviendas del ciudadano. Los principales beneficiarios serán las entidades financieras "obligadas" a adjudicarse viviendas de promotores en dación de pago.

Eso sí, la medida denota una falta de estrategia clara en política de vivienda que lleva años dando bandazos: que si eliminamos la deducción, que no, que sí, que sí pero no para todos. Que si aumentamos el IVA, que ahora lo reducimos durante un tiempo....

J

pd: la canción del post. Estaba este verano en Dresden, con música de fondo mientras me duchaba y sonó esta canción que ya no recordaba. Preciosa. "Runaway train". Soul assylum.

Indicadores immobiliarios:tras el "veranillo"

2011-06-23T00:53:00.000-07:00

Pasado ya el "veranillo" que supusieron los estímulos fiscales, los datos nos devuelven a la realidad del sector. Las ventas disminuyen un 30,4%. En el primer trimestre de 2011 se han vendido 74540 viviendas. Cifra muy lejana del máximo histórico (251.640).No llega al 30%. En el caso de la vivienda nueva, los datos son peores. 26246 respecto al máximo histórico de 112.328. Un 23%. Sin perspectivas positivas para dos de los tres dinamizadores de las ventas (empleo y crédito), sólo hay una válvula de escape, el tercer dinamizador, los precios.
El ajuste de los precios acumulado desde máximos históricos ya supera, incluso según los datos oficiales de tasación (que se pueden entender como unos precios de oferta), el 20%. En mayo, la caida anual según TINSA ha sido del 5,9%. Por definición, por tanto, y por mucho que se empeñen bancos y constructores hay margen para la bajada de precios. Y más si consideramos que las expectativas del ciudadano han cambiado, ahora el ciudadano espera que los precios bajen y nadie compra algo cuando espera que baje su precio, no?Por no hablar, de las expectativas a que, con el cambio de gobierno, se vuelva a introducir algún estímulo fiscal. Lo que podría ser un acierto temporal, pero se volvería a correr el riesgo a que se eternizara, se volviera irreversible y volviera a recaer en precios y en marginación al alquiler.
Mientras, el suelo urbano (según el Ministerio de Fomento), se encareció un 3,7% en el primer trimestre de 2011. Probablemente sea un espejismo producto de las operaciones d efinales de 2010. Porque no ha cambiado ningún fundamento económico.

J

pd:la canción del post. El 99% de las canciones de este estilo no me gustan. Parecen hechas con una cadena de montaje para el consumo masivo. Balada+chica guapa con buena voz (si es posible que toque el piano...)=romper el mercado. Pero no sé que tiene esta canción y la voz de su cantante, que llega a estremecer. From Sarah with love (Sarah O'Connor) . ¿Qué fue de ella?

Sesión de vivienda: Encuentros de Economía aplicada.

2011-06-09T01:01:00.000-07:00

Las sesiones de los Encuentros de Economía Aplicada suelen servir para reencontrarse con investigadores de tu campo. Este año nos reencontramos Paloma Taltavull, Miquel Angel López-Garcia, Luis Diaz y yo mismo. Paloma presentó un trabajo con una base de datos muy rica de precios de tasación y de oferta, para los cuales estima la variación en tiempo y en el espacio de los precios implícitos procedentes de modelos de precios hedónicos. El resultado más relevante es que dichos precios implícitos son distintos según la región y, sobretodo, el momento del ciclo observado. Así, se muestra la dificulta de valorar una propiedad, pues la valoración de sus atributos, cambia según el ciclo. Miquel Angel López-Garcia, demuestra con su trabajo, que la intervención del sector público (especialmente la fiscal), alimentó el crecimiento de los precios de la vivienda durante el periodo 1998-2006. En su papel se muestran diversas combinaciones impositivas que hubieran contribuido a suavizar el crecimiento de precios. Luis Diaz y Jose Raya, presentaron un trabajo en el que se muestra una evidencia de discriminación en los préstamos hipotecarios otorgados a los immigrantes por las entidades financieras españolas. Ello se visualiza en mayores diferenciales del tipo de interés para individuos cuyas características observadas son idénticas. Por último, Jose Raya, muestra como los mejores modelos que explican el régimen de tenencia de la vivienda en propiedad, son los modelos en los que se explica la transición del régimen de propiedad al régimen de alquiler (mostrándose en esos modelos mayores efectos marginales y la importancia de las varaibles relativas a los costes de transacción, además de las relativas al ciclo vital del individuo).

J

pd:la canción del post.Stop (Sam Brown). Una de esas baladas que, a pesar de haberla escuchado cientos de veces, me sigue estremciendo.

Informe sobre el mercado de la vivienda:Tecnocasa 2010:II

2011-05-24T10:42:00.000-07:00

Titulares:

*La tasa de variación del precio por metro cuadrado durante el segundo semestre de 2010, al compararlo con el segundo semestre de 2009, para las ciudades seleccionadas, es de -0,28%, es decir los precios de la vivienda en el último año han permanecido prácticamente estables. Esta tasa es superior a la que se produjo al comparar el segundo semestre de 2009 con el segundo semestre de 2008 (-8,01%). Esto puede ser un signo de cambio de tendencia o un espejismo motivado por los anticipos respondiendo a incentivos fiscales que hubo en 2010. Parece más bien lo segundo.
*La evolución temporal muestra que en el segundo semestre de 2010, el importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 143.002€, mientras que en el segundo semestre de 2009, dicho importe fue de 147.892€. Se ha producido un descenso interanual del -3,3%. Este dato indica que sigue produciéndose una desaceleración en la caída del mercado de la vivienda, iniciada en 2007, ya que durante los períodos segundo semestre de 2008 – segundo semestre de 2009 y segundo semestre de 2008 – segundo semestre de 2009 dichos descensos fueron del -24,2% y del -9,7%, respectivamente.
*La media de la ratio préstamo a valor del inmueble se sitúa en el segundo semestre de 2010 en el 77,40%, proporción algo superior a la del segundo semestre de 2009 (73,91%), y similar a lo observado en los segundos semestre de 2008 y 2009, cuando ésta giraba en torno al 75%.
*El porcentaje que representa el precio de venta respecto al precio de salida para una misma vivienda ha permaenecido prácticamente inalterable en el 90%. A lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 9 días, confirmando la especificidad de 2010. Todo parece apuntar que esterepunte se detuvo hacia noviembre.

J

pd:la canción del post. Estaba dudando entre algo más masivo y lo nuevo de The Strokes. Ganó esto último. Al producto masivo siempre me gusta darle tiempo, no vaya a ser que resulte cansino. Lo nuevo de The Strokes (under cover of darkness), eslo de siempre, pero más maduro, con más luz, igual de fresco, igual de setentero. La familia Hammond sigue en forma.

Consumo, ahorro y vivienda

2011-05-10T01:57:00.000-07:00

Una de las cifras más sorprendentes de la economía española, a priori, del 2010 es el aumento del consumo del 4%. En 2009, la tasa deahooro, que ya había aumentado en 2008, aumento de 13,5% a 18%. Esto es lógico. En crisi, la mayor incertidumbre y el pesimismo, suelen conducir a un aumento del ahorro.
Sin embargo, siendo 2010 un año con una crisis más acentuada (mayor tasa de paro, mayor restricción al crédito bancario, misma incertidumbre), la tasa de ahorro descendió. El consumo aumentó.
Las explicaciones partidistas ven, por un lado, un indicio de recuperación, por otro una incapacidad total del ciudadano para el ahorro. Como siempre, las cifras nos enseñan, que ni una, ni otra.
Contablemente, se entiende por ahorro, cualquier parte de la renta no destinada al consumo. Es decir, el ahorro puede aumentar por:

1.Aumento de inversión en activos no financieros (vivienda) o financieros (depósitos, acciones)
2.Mayor amortización de préstamos.

Las cuentas financieras del INE y el Banco de España muestran las dos explicaciones a la disminución del ahorro. En primer lugar, una menor inversión en vivienda, en segundo lugar un aumento del crédito (comercial no bancario!) y una menor amortización de los préstamos. Todo ello,se entiende como un menor ahorro. UN mayor consumo.
Y la conclusión es que todos estos mecanismos no son muy positivos des del punto de visto de la consolidación del consumo. El consumo no crece por aumento de la renta disponible, ni por unas mejores condiciones financieras (menores tipos de interés), sino que crece por un aumento de la deuda (además con los comerciantes, lo cual es poco sostenible, desdel punto de vista de la inversión) y un retraso en el pago de las deudas bancarios. Si a este panorama le sumamos el aumento de la inflación y el paro, la sensación no es muy positiva. Eso, sí, la desinversión agregada en vivienda, es el único componente que continuará. Tanto el Ministerio de Fomento, como Idealista.com, como el índice Tecnocasa, muestran que los precios han seguido reduciéndose y no hay ningún indicio de cambio de tendencia. El sector se sigue resintiendo en términos de un nuevo descenso en las viviendas iniciadas.

J

pd:la canción del post. Pongamos que J., chico en los thirties, felicita a C., chica en los twenties, por su cumpleaños utilizando una conocida red social. Pongamos que J. le pone el link a una canción de un grupo francés que le gustó. Pongamos que a C. le gusta y le dice que no puede parar de escuchar esta otra canción francesa. Serre-Moi. Tryo. Los caminos por los que uno llega a una bonita canción son impredecibles.

Reflexiones sobre las cifras turísticas

2011-04-29T05:11:00.000-07:00

Cualquiera que analiza con seriedad por dónde debe de salir la economía española de esta crisis, siempre ve el sector exterior como la gran solución. El sector exterior en el que España tiene empresas líderes en muchísimos sectores (energético, bancario,etc) y un gran motor: el turismo. Las encuesta de Turismo que nos proporciona el Instituto de Estudios Turísticos nos proporcionan una información muy útil para entender la importancia y el devenir de este sector clave de la Economía española. El turismo, nos dicen las cuentas satélites, supone hoy un 10% del PIB y es capaz, por sí solo de compensar la mitad del déficit estructural por cuenta corriente de la economía española (en los meses de verano lo compensa totalmente).
No obstante, el turismo es un sector cíclico y la crisis internacional ha reducido el número anual de turistas en más de un 15% (Frontur). De más 60 millones a menos de 53 millones. En los años de crisis los turistas han viajado menos o lo han hecho de forma más barata (lo cual no implica necesariamente que haya aumentado el turismo nacional como bien ponen de manifiesto Familitur). 2011 parece un año de recuperación.
De todas formas, una de las formas de que el turismo sea menos cíclico es mediante la fidelización del cliente turista. Para ello, la reciente encuesta Habitur nos porporciona algunos datos interesantes como que el 83,7% de los turistas que vinieron a España en el 2010 ya habían venido antes y un 60% de los que vinieron en 2010 piensa volver. Por nacionalidad emisora los más fieles son los turistas de UK, también los más satisfechos, mientras que por CCAA, Catalunya y Baleares son las regiones con un menor porcentaje de turista fiel. El turista más fiel es el de temporada baja. Asimismo, hasta febrero, los turistas han gastado un 0,4% más por persona, cifra muy inferior a la inflación y que sigue la tendencia observada en los últimos años, donde el turista cada vez nos compra menos cosas. Y este es el hecho preocupante, España para competir con Francia, Italia, Grecia y demás competidores, debe intensificar su oferta de productos complementarios (gastronómica, deportiva, cultural) para atraer a un turista de mayor poder poder adquisitivo (ya sea individualmente o procedente de destinos con mayor poder poder adquisitivo), que aproveche su estancia para realizar actividades u compras. Que genere un mayor gasto por persona.

J

pd:la canción del post. Patrick Wolf: "The City". Más comercial y ochentero que en sus anteriores producciones siempre es curioso escuchar a un hombre que compone a violín.

Cuanto vale realmente tu vivienda

2011-04-14T01:23:00.000-07:00

Cuando uno se dispone a vender/comprar su vivienda, se dispone a realizar la transacción más importante que hará en su vida y, posiblemente, con un cierto sentimiento de apego a dicha vivienda. La pregunta de cuánto vale verdaderamente mi vivienda no tarda en salir. Si la pregunta es el valor de mercado en ese momento, la mejor opción es comprobar en algún portal inmobiliario a qué precio se están vendiendo viviendas similares. Ya se sabe que ser demasiado ambicioso puede impedir que vendamos y un poco ambiciosos no obtener el mejor rendimiento posible. En el acrobático equilibrio está el precio óptimo. Primer punto: si quiere saber el valor real de su inmueble, no lo tase! Las tasadoras tienen incentivos para sobretasar (y facilitar créditos) su vivienda en época de boom y subtasarla (y dificultar créditos) en épocas como la actual.

Segundo punto. Un profesional le ayudará sin duda pero, económicamente, está demostrado que el agente inmobiliario no tiene un incentivo económico adecuado para obtener el mejor trato sino para obtener un buen trato en el menor tiempo posible. Así, un agente inmobiliario obtendrá por tu piso un precio inferior en un 3% que el que obtendría para si mismo (el acceso a la información que supone internet ha hecho reducir este 3% a un 2%).

En cuanto al valor razonable de nuestra vivienda a comprar/vender, la respuesta está en pensar en la vivienda como en un activo más. Lo más lógico sería utilizar el conocido PER (Price Earning Ratio: la relación entre el precio y los beneficios, muy utilizado para la valoración de las acciones). Toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por tanto, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 360.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros netos (de gastos) anuales, su PER será de 30. Esto significa que tardaríamos 30 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. Un valor excesivo. Un PER de 5 en cambio sería magnífico.

La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Hoy ronda, con datos oficiales, el 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se ha corregido relativamente. Con datos del índice Tecnocasa-ESCI rondaría el 24. La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 30% (20% según Tecnocasa-ESCI) hasta que sea razonable adquirir una. Un PER de 20 es un valor comúnmente aceptado como razonable para una inversión en un inmueble pues supone que en 20 años uno recupera la inversión realizada. Aunque, para un buen negocio, no compre a más de un PER 15. Hoy ya hay casos. Así que ya sabe: alquiler mensual*12*20=Valor razonable de mi vivienda.

Publicat en versió completa el 9-4-2011 a l'Economic (Diari Avui)

J

pd:la canción del post. La escuché al caer en una famosa serie haciendo zapping. Fue un flechazo. Tienen sentidos los "shzam" o "sounhound". The School. Shoulder (en la mejor versión que he encontrado)

La dación en pago: luces y sombras

2011-04-07T11:17:00.000-07:00

¿Deberían los bancos aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito (dación en pago)? La sentencia de la Audiencia provincial de Navarra y las crecientes presiones sociales, han el auspiciado el debate.

En España, las hipotecas son préstamos personales con garantía hipotecaria. El individuo responde con sus bienes así como sus salarios, presentes y futuros. En caso extremo de impago, el banco inicia el proceso de ejecución que acaba con el banco quedándose la vivienda al 50% de la tasación y exigiendo el pago del importe restante. En 2010, se produjo un número récord de ejecuciones, más de 118.000.

La ley es clara, por seguridad jurídica y coherencia, la dación en pago retroactiva parece imposible. Y sólo parece justificable demostrando un vicio en el contrato original (bancos y tasadoras pactaron el precio). Así, muchas familias han quedado en una situación de extrema pobreza, de sensación de abandono al corredor de su “suerte” económica, generándose descontento social. Además, esta legislación, impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda.

Pero también existen sombras. En primer lugar, la dación en pago en EUA implica un apunte negativo en el historial crediticio que dificultará enormemente el acceso a un crédito futuro. En segundo lugar, la dación en pago aumentará el riesgo de las entidades financieras que lo trasladarán en forma de un aumento del coste de los préstamos (tipos de interés) y de una disminución del importe del préstamo a conceder. Los tipos de interés de las hipotecas en EUA, han sido, históricamente, mucho más elevados que en España. En tercer lugar, aumentaría el endeudamiento de los bancos y esto, sin duda, se trasladaría a los contribuyentes (¡y esto sí sería injusto! Que pague un contribuyente no sobreendeudado!).

La dación en pago, no retroactiva, es una solución. Pero hay medidas menos drásticas: alargar el plazo de la hipoteca, relajar las condiciones, salir a subasta por un 75% de la tasación y, sobretodo, sentido común. Con los datos del índice Tecnocasa-ESCI, calculé el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (100.000€) o una pareja de mileuristas (200.000€) para que la cuota no supere el 35% de los ingresos (umbral habitual). Pues eso. Mensaje para todos los actores: evitemos deudas susceptibles de ser impagadas.

Dr.José Maria Raya Vilchez

Publicado el 5-4-2011 en La Vanguardia

J

la canción del post. Se llaman Zaz. "Je veux". Son franceses. El jazz más clásico y a la vez bailable se funde con una voz femenina rota. Diferentes.LO cual no es poco.

Precio de la vivienda versus precio de las viviendas transaccionadas

2011-04-03T02:20:00.000-07:00

Un factor que se suele ignorar cuando se habla del precio de vivienda, es que el precio medio de la vivienda que observamos en las estadísticas es el precio de las viviendas transaccionadas,lo cual no es exactamente igual al precio medio de todas las viviendas de una economía. Las viviendas transaccionadas son una muestra concreta de todas las viviendas de la economía, con seguramente, unas características especiales. La característica más especial, esque se trata de viviendas que se venden. Esta obviedad es más importante de lo que parece, especialmente, en épocas donde no todas las viviendas se venden. Cuando las viviendas se venden con facilidad, se puede considerar que no hay diferencias entre la muestra de viviendas vendidas y las que no. Cuando no todo se vende, es razonable pensar que las viviendas vendidas tienen algunas características mejores.

Relacionado con ello, está el reciente argumento de Cheng et al en el Journal of Housing Economics, que dice que para conocer el valor real de los indicadores del mercado de la vivienda de una economía, se debe incorporar en el cálculo el % de viviendas ofertadas que han sido retiradas del mercado (esto es importante en una época cómo la actual, de crisis inmobiliaria). Esas viviendas, son viviendas que se intentaron transaccionar a un precio sin éxito. Tener esto en cuenta hace aumentar el tiempo que tardan las viviendas en venderse y hace reducir el precio medio de las viviendas de la economía, pues incorporamos aquellas que no se han vendido.

J

pd:la canción del post. Pocos días después de asistir al The Wall de Roger Waters, sólo me queda poner un ejemplo (ya puse en un post anterior, me canción favorita). Run like hell. En su versión original. Qué mérito tenía esto en los 70-80. Y quépena que este rock sinfónico se haya perdido hoy.

Nueva oleada de estudios internacionales sobre la burbuja immobiliaria en España

2011-03-21T11:02:00.000-07:00

Morgan Stanley, cuantifica que, de acuerdo con los salarios, el precio de la vivienda en españa debería bajar un 25% adicional para volver a su nivel medio histórico. Acto seguido, precisa que "esto no significa que los precios de la vivienda vayan a caer ese porcentaje. la caída final dependerá de muchas circunstancias, desde la efectividad de las políticas monetarias a factores demográficos". Asimsimo cuantifica el tamaño del stock sin vender en un millón de viviendas. Asmimo, espera reducciones del 5 al 10% de los precios para 2011, debido a una morosidad creciente y una situación económica de estancamiento económico con cada vez menos ayudas estatales.

Por su parte, The Economist, considera que la burbuja inmobiliaria española estalló hace unos años aunque todavía no se ha desinflado del todo, a diferencia de estados unidos o japón. El semanario económico mide la sobrevaloración de la vivienda a través de un índice de precios que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres. Con este instrumento, sitúa la sobrevaloración en un 43,7%. Unos 12 puntos procentuales mejor que hace un año, siendo la cuarta en sobrevaloración. Tras Australia (56,4%), Hong-Kong (53,8%) y Francia (48%).

Por su parte, la ex-ministra Trujillo continúa poseída (¿o estaba poseída cuando era ministra?) y dice que que la sobrevaloración se sitúa en el 50%. Lo más curioso es que niega que haya negado la burbuja immobiliaria...

J

pd:la canción del post. Nacho Vegas será recordado, probablemente, por ser el Nick Cave español. Por eso, para mi tiene tanto mérito que componga, con un excelente resultado, una canción de desamor de corte más clásico-quizás pretendidamente Coheniano- y menos "personal". Dos días después de su concierto en L'auditori, no he podido evitarlo. La Gran Broma Final

¿Cuánto le queda a la burbuja inmobiliaria por deshincharse? ¿Cuánto se ha deshinchado ya? Lo que la verdad esconde

2011-03-11T00:44:00.000-08:00

A finales del 2010 asistimos al ya tradicional baile de cifras sobre el tamaño de la burbuja inmobiliaria en España. Así, según el semanario británico The Economist, a partir del conocido ratio PER (ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres) la sobrevaloración es de un 47,6%. En cambio, según la Comisión Europea, utilizando un modelo econométrico que calcula la burbuja como la parte del aumento del precio que no se puede explicar económicamente, la sobrevaloración se cifra en un 17%. Finalmente, si nos fijamos en la relación del precio de la vivienda con la renta media familiar (la lógica nos dice que debe de haber una proporción más o menos estable entre el precio de la vivienda y la renta del ciudadano), la sobrevaloración se cifra por encima del 30%. Por cierto, que este es el criterio que, a la luz de las declaraciones de Blanco, ha servido para que el gobierno por fin deje de negar la burbuja. Aceptar (¡por fin!) el problema, el primer paso.

Entonces, ¿cuál es el criterio bueno? Todos. ¿Qué cifra nos creemos? Ninguna. Lo que estas verdades esconden es que los datos que sirven para sus cálculos proceden del Ministerio de la vivienda y dichos datos-además de otras deficiencias metodológicas al construir el índice- son precios de tasación y no de precios de transacción (los que realmente paga el ciudadano). El tasador, en primer lugar, está tradicionalmente interesado en inflar los precios de la vivienda tasada para que el cliente, cumpla, al menos de forma ficticia, el criterio bancario de no conceder préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda. Además, reacciona de forma lenta a los cambios de tendencia del mercado, incorporando la reducción de la demanda en sus fórmulas con retraso. Ah! y, por cierto, no todas las viviendas se tasan, fundamentalmente sólo las que necesitan de un préstamo hipotecario, no las que se financian con Bin Ladens.

¿Existen cálculos fiables con una muestra de precios de venta? Sí. Según el último dato del índice de precios Tecnocasa-ESCI (UPF), nuestro Standard & Poor/Case-Shiller, desde máximos (finales de 2006), el precio de la vivienda en España ha decrecido un 28%. Es decir, más del doble de lo que muestra el Ministerio de la Vivienda (13%), situando los precios a niveles de 2004. ¿Cuánto le queda a la burbuja por deshincharse? A corto plazo, entorno a un 20% adicional. Hasta llegar a que el cociente precio de la vivienda renta familiar sea el de equilibrio (entorno a 5). A largo plazo, mientras haya envejecimiento de la población, estancamiento económico y paro, no hay demanda solvente (y sí todavía, un stock sobrante). Un interesante trabajo reciente del BIS calcula el impacto del envejecimiento de la población sobre el precio de la vivienda, nos sitúa el top 2 de reducciones de precios: un 75%. Así que, probablemente, hay burbuja por desinflar para rato.

J

pd:la canción del post. De la mano de una antigua famosa película, me vino a la memoria este clásico de Glenn Frey. The Heat is on.

Entrevista a l'Adona-te'n (Mataró Radio)

2011-02-28T11:47:00.000-08:00

Uno de los efectos de esta crisis, es que la calle se ha convertido en una inmensa clase de Economia. Las palabras competitividad, productividad, modelo de crecimiento, reformas estructurales y un largo etcétera, forman parte de las tertulias de cualquier bar o restaurante.

Siempre es un placer saber de un ex-alumno, pero en este caso el placer fue doble. Xevi F. me llamó para pedirme una entrevista en su programa de Mataró Radio (Adonate'n). Adona-te'n es un program joven y humilde donde se intenta hacer llegar la Economía de forma divulgativa por comunicadores que saben de lo que hablan y, con los que, por tanto, es fácil hablar e introducir ideas atractivas durante el debate. Aquí tenéis el link a la entrevista que versó sobre la reforma de pensiones.Adonate'n.

J

pd:la canción del post. The Boxer Rebellion. Step Out the car. Suenan como si Morrissey cantara una canción de pLacebo. Interesante.

Bancos, Cajas, core capital y Banco de España

2011-02-16T11:24:00.000-08:00

Todos sabemos que el negocio de un banco consiste en captar dinero intentando ofrecer el mínimo interés posible y prestarlo al máximo interés posible. Si esto funciona un banco/caja tiene beneficios que aumentan su capital. Con ese capital se hace frente a morosidades, insolvencias. Por supuesto esa tasa de capital (core capital) tendría que ser mayor cuanto mayor sea la expectativa de morosidad. Este core capital es lo que ha elevado el Banco de España al 10% para las cajas (y al 8% para los bancos), aumentando así el porcentaje requerido por Basilea III (7%) y, sobretodo, adelantándolo muchísimo en el tiempo (septiembre de 2011 en lugar de 2019). Evidentemente, esta medida ha sido auspiciada por el miedo internacional a la situación del sistema financiero español (con morosidades crecientes y muchísimos activos immobiliarios en balances). A día de hoy, pocas cajas cumplirían ese criterio (caixa pollença, caja vital, unicaja, kutxa, bbk). Los bancos todos menos Bankinter. Para elevar el core capital (strictu sensu=capital+reservas/activos ponderados por riesgo) pueden vender activos immobiliarios, desinviertiendo negocios no estratégicos o captando capital. Esto última significa emitir acciones, por lo tanto, dejar de ser una caja y pasar a ser un banco. La primera en dar ese paso ha sido la Caixa. La lógica dice que algunas otras deberían de seguir su camino y/o aprovechando para fusionarse, claro. En caso negativo, el Estado entrará ( a través del FRob) entrará en su capital (probablemente acabando por traspasar su negocio a algún banco). Bajo mi punto de vista, es un buen golpe de mesa. Se acabará con la politización de las cajas, se reordenará definitvamente el sistema (con criterios económicos y no políticos) y se ofrece imagen de solidez financiera internacional.

J

pd:la canción del post. El ex-cantante de Travis nos presenta esta bonita canción acompañada de este divertido video. Buttercups (Fran Healy).

Dígame que modelo de crecimiento tiene y le diré cuál será su paro en una crisis

2011-02-06T09:11:00.000-08:00

Este artículo divulgativo, hecho para una revista online hace casi dos años, sigue vigente...

El último dato del crecimiento del PIB de la economía española, ha sido del -3% (primer trimestre del 2009). Este dato, muy negativo, se suaviza en parte si lo comparamos con el de la mayoría de nuestros socios de la Unión Europea. De hecho, las principales economías del continente que han publicado resultados del primer trimestre de 2009 presentan una contracción en su PIB mayor aun que en España: Alemania (–6,9%), Italia (–5,9%), Reino Unido (–4,9%), y Francia (–3,2%). El PIB agregado total de la UE decrece un 4,4%.
En cambio, si la comparativa la realizamos en términos de la tasa de paro, la tasa de paro de España (17,36%) es muy superior y ha crecido en el último año mucho más que la del resto de miembros de la UE (8,3% en el global de la Unión, doblando la tasa de paro de Francia y siendo 10,4 puntos superior a la alemana y 7,1 puntos superior a la inglesa). ¿Cuál es el motivo de esta aparente contradicción?

La explicación inmediata nos la ofrece lo que en economía conocemos como la ley de Okun. Según esta ley una economía reduce desempleo si crece por encima del 3%. Si crece por debajo del 3% genera desempleo. Pero la sensibilidad de cada economía es distinta. Resulta que unos mismos ritmos de crecimiento tienen un mayor efecto en la tasa de paro de España. Y esto es así, en ambos sentidos. Los mismos resortes que nos llevaban a generar mucho empleo cuando crecíamos por encima del 3%, nos producen hoy una destrucción masiva de empleo. En España cada punto que crecemos por debajo del 3% nos genera 1 punto más en la tasa de paro, mientras que en la mayoría de países europeos el efecto es de la mitad (0,5 puntos).

¿Y por qué esto es así? Evidentemente el motivo de fondo es la especialización productiva de la economía española. La economía española está especializada en sectores muy intensivos en mano de obra (construcción, turismo). Así, cuando se destruye producción se destruye en sectores que utilizan mucha más mano de obra que capital. Un ejemplo sencillo. Si la especialización de un país A es hacer casas. Para cada casa necesita 3 personas y una máquina. Si la especialización del país B es hacer placas solares es probable que necesite 3 máquinas y una persona. Si ambos países entran en crisis y se dejan de producir la casa y la placa solar, el país A deja a 3 personas en el paro y el país B a una. Además, merece la pena notar que la energía renovable puede ser un sector menos procíclico que la construcción, con lo que es probable que la placa se siga produciendo en época de crisis mientras que la casa no.

La última encuesta del CIS, muestra que la mayor preocupación de los españoles es el paro (77%). Ni el PIB, ni la inflación, ni el déficit público. Indicadores, todos ellos, que nos interesan mucho a los economistas pero poco a la sociedad. Con lo que esta volatilidad de la tasa de paro de la economía española tiene un coste social evidente. Es hora de cambiar nuestra especialización productiva. Nuestro modelo de crecimiento.

J

pd:Bonita esta historia de Jenny patinadora. "Breaking the ice". Mojave 3.

Pensiones, esperanza de vida y vivienda

2011-01-24T08:36:00.000-08:00

La semana pasada leí un par de críticas interesantes a la prolongación (sin excepciones) de la edad de jubiliación a los 67 años

La primera decía que esta medida se excusa por el aumento de la esperanza de vida de 5 años en España en los últimos años. Si vives 5 años más, es logico que trabajes 2 de ellos. En primer lugar, argumentaba que, en verdad, la esperanza de vida ha bajado, sobretodo, por una menor mortalidad infantil. Una vez superado esto, la esperanza de vida únicamente ha aumentado en 2 años. Es decir, los 2 años de más que viveremos nos los pasaremos trabajando. Además, decía, la medida correcta, no sería la esperanza de vida, sino el número de años que vives sin problemas de salud. Resulta que, la esperanza de vida ha aumentado, principalmente porque hemos alargado el tiempo de enfermedad, no el tiempo de vida saludable que practicamente no ha cambiado desde hace años. Su conclusión, es por tanto, que ocn la medida perdemos 2 años de vida saludable.
La segunda crítica es crítica con el hecho de tener que cotizar 41 para obtener el 100% de la pensión. Dice que para un doctorando (futuro investigador), que es alguien que no empieza a cotizar en el mejor de los casos hasta los 26 años, la única manera de jubilarse con el 100% es, con suerte, (26+41), trabajar hasta los 67 años. Es decir, pierde la posibilidad de la jubilación anticipada. Lo que es un terrible desincentivo para lo que justamente se demanda en este momento, capital humano e "I&D+i".
Mis comentarios, es en primer lugar, que estos razonamientos no hace sino apuntar en la necesidad de afinar la medida de los 67 años. No son iguales todas las situaciones. Seguramente habrá que proteger al doctorando (quizás debería de cotizar en sus años de formación). Asimismo, quizás la evolución de la edad de jubiliación tendría que fijarse de acorde con la evolución de los años saludables. Se ha de dotar de flexibilidad al cálculo de la edad de jubilición. Además, si se fija la evolución de los cambios de la edad de jubliación de acorde a una fórmula en la ue todos estemos de acuerdo con el criterio (como los años de vida sin problemas de salud), el debate actual no se repetirá cada cierto tiempo. De todas formas, el primer argumento olvida que no sólo ha aumentado la esperanza de vida sino que, en promedio, empezamos a trabajar más tarde, con lo que el ajuste también procede de ahí. Por no hablar de que, de alguna forma u otra, tenemos que solucionar el problema financiero que plantea la sostenibilidad del sistema.
Por último, un interesante trabajo reciente del BIS, relaciona el envejecimiento de la población con el precio de los activos, en particular de la vivienda. En este sentido, el resultado es que el envejecimiento de la población tiene un efecto negativo sobre el precio de la vivienda. Los datos proceden de 22 paises avanzados entre 1970 y 2009. Con las proyecciones de población, los resultados muestran que en los próximos 40 años, el envejecimiento de la población tendrá un importante impacto reduciendo el precio de la vivienda. Con los datos de las proyecciones españolas, la predicción nos sitúa en el top 2 de reducciones de precios (tras Portugal y con Grecia, Italy y Dinamarca): un 75%

J

pd: la canción del post.The Decemberist. Un descubrimiento (algo tardío por mi parte). Llevan tiempo haciendo bellezas como esta. Down by the water

Notas sobre la reforma en pensiones

2011-01-05T03:24:00.000-08:00

Para comenzar 2011 hablaré de la reforma de las pensiones. Antes de nada, decir que la mayoría de los razonamientos recogen razonamientos impecables de algunos de los economistas que más saben del tema, especialmente de Sergi Jimenez, con el que tengo el placer de trabajar en ocasiones (de hecho, uno de los puntos recoge uno de los resultados de un trabajo en el que hemos colaborado recientemente). En primer lugar, nadie contradice el hecho de que España padece de un problema muy grave de sostenibilidad de su sistema público de pensiones causado por la evolución de nuestra demografía. Intentar resolver este problema ahora tiene mucho sentido ya que mejora la solvencia de nuestras cuentas públicas en el futuro sin hacer sufrir en demasía la demanda agregada presente, lo que nos da un crédito del que ahora andamos tan escasos.
Notas acerca de la situación:

_Cualquier reforma de las pensiones debe de ir acompañada de una reforma laboral y educativa. Asimismo se deben de tener en cuenta las sinergias entre todas ellas. Por ejemplo, es conocida la baja tasa de participación laboral de las personas mayores de 50 años en España. Aumentar dicha tasa de participación sería enormemente positivo para la sostenibilidad del sistema. El rasgo más llamativo que observamos, utilizando datos de la Muestra Continua de Vidas Laborales de 2009, es que el acceso a la jubilación anticipada, en la inmensa mayor parte de los casos, se realiza desde una situación de desempleo. El segundo aspecto mostrado por los gráficos es la existencia de unas bajísimas tasas de reempleo en estas edades.Un sistema de protección al desempleo generoso, especialmente en su duración, y una política de penalización a la jubilación anticipada como la actual en España hacen que lo óptimo para un grupo amplio de trabajadores desempleados no sea ni buscar empleo ni jubilarse, sino esperar, financiándose con la prestación por desempleo, para “comprar” una mayor pensión en el futuro. Una sencilla reforma en la que la penalización por prejubilación se calcula conforme al momento en que se entra en el desempleo y no respecto al momento en que se solicita la pensión de jubilación, podría solucionar dicho tema.

_El retraso de la edad de jubiliación puede ser una buena medida si afecta al conjunto de la población. La excepción de aquellos que han cotizado más de 36 años, aunque justa, prácticamente elimina el 60% de la población, siendo además no muy difícil de intuir que será el 60% que cobre una mayor pensión.

_El sistema actual al calcular la base reguladora utilizando sólo los últimos 15 años previos a la jubliación es muy injusto (piense en alguien sin estudios que precisamente los últimos años de su vida son los que cotiza más bajo). La pensión de jubilación tiene que ser proporcional a las cotizaciones efectivamente realizadas a lo largo de toda la vida laboral.

_El sistema también es injusto con el colectivo de mujeres con hijos están caracterizadas por carreras contributivas más discontinuas y cortas que las lleva a no cumplir las condiciones de elegibilidad requeridas por el sistema de pensiones. Por tanto, es muy probable que una política de compensación, en el número de años cotizados, según el número de hijos sea una política compensatoria adecuada para este importante colectivo. No tanto, ene general para las mujeres, porque su mayor esperanza de vida lo invalida.

_El sistema debe de, automáticamente, adaptarse a los cambios en la esperanza de vida, productivos o demográficos. Esto ya lo hacen las fórmulas de varios paises europeos.

J

pd: la canción del post. Lo más refrescante del final del 2010 y el inicio del 2011. Cee Lo Green (ex Gnarls Barkley) y su fuck you

La lección de Moodys

2010-12-21T09:35:00.000-08:00

Moodys, que hoy ha rebajado el rating de Castilla La Mancha y Murcia, nos despertó ayer advertiendo de que podría rebajar la calificación de la deuda a largo plazo de una treintena de entidades financieras españolas.
No es casualidad que esto apareciera una semana después de amenazar con reducir la deuda soberana española. Y es que, por fin, se asocia el problema de la deuda española con su verdadero riesgo:el riesgo del sistema financiero. Es cierto que el sector público español ha gastado más de lo debido desde que empezó la crisis (con, además, escasez de resultados), que España está en pleno plan de ajuste económico y que algunas CCAA presentan unas cuentas reprochables (quizás está viniendo bien todo esto para debatir el modelo autonómico...)
Todo eso es cierto. Pero aún así, el indicador de deuda española, no es especialmente malo porque veníamos de una situación de partida encomiable. El problema de la deuda española es el riesgo de que el Estado tenga que salir a reflotar entidades financieras, porque, al fin, estamos viendo que si bien el Banco de España actuó bien impidiendo el contagio de subprime americana, la banca española tiene mucha subprime propia.
De hecho, en particular, el problema es cuantas hipotecas tienen hoy los bancos cuyo valor es superior (o casi el 100%) del activo que hipotecan. O bien, cuál es el verdadero valor de los activos immobiliarios bancarios. Y el problema de fondo sigue siendo que gran parte de todo ello se sigue valorando a unos precios de tasación que, oficialmente, se han reducido mucho menos (entorno al 17%) de lo que se han reducido (y lo que se tienen que reducir) los precios de transacción (el acumulado de los informes de Tecnocasa supera el 30%).

J

pd: la canción del post. Apropiada para las fechas. Siempre me acuerdo de LA VOZ que a mi modo de ver mejor ha cantado a la navidad. Frank Sinatra . White Christmas.

Sin restos de leyendas urbanas en el mercado de la vivienda

2010-12-13T09:22:00.000-08:00

Hace algo más de un año escribí un artículo sobre los mitos caidos de la vivienda. Leyendo noticias inmobiliarias de la semana, me doy cuenta de lo mucho que ha cambiado el escenario y la sensatez que empieza a imperar en el mercado. Se acabaron las leyendas urbanas.

Ejemplo 1. En 2010, se ha producido un número récord de procesos judiciales para ejecución, más de 118.000, según datos de la compañía de refinanciación de deudas, Agencia Negociadora de Productos Bancarios.En España, sin opciones para la dación de pago americana, esto conduce a una situación peor para las familias y mejor para las entidades financieras que en EUA. Sí, se puede apelar a la justicia social, pero, sobretodo, al sentido común. En este sentido, me ha gustado un articulo de idealista donde calcula el precio de la vivienda más cara a la que puede acceder un mileurista (máximo de 100.000) o una pareja de mileuristas (un máximo de 200.000€). Es una cálculo sencillo suponiendo un plazo normal entorno a los 30 años, unos tipos de interés razonables (el 1% de ahora es pasajero) y no superar nunca que la cuota supere el 35% de la renta mensual neta (350€ para el soletro/a; 700€ para la pareja). Este 35% es el % máximo establecido hoy por el Banco de España. Estos son los cálculos que se debieron hacer en su día, desde webs, familias y entidades financieras.
Ejemplo 2: de lo anterior se deduce que, evidentemente, una pareja de mileuristas tiene más posibilidades de acceder a una vivienda que un par de mileuristas por separado. No hace mucho escuchábamos como uno de los últimos argumnetos que teóricamente justificaban una mayor demanda de viviendas, el aumento de los divorcios. Se decia que eso duplicaba la demanda. Quizás era verdad, pero, en todo caso, incrementaría la demanda potencial, que no la demanda solvente!Probablemente la demanda solvente se estaba reduciendo.
Ejemplo 3: según los datos del banco de españa, el 85% del volumen total de hipotecas con riesgo concedido por bancos y cajas a los hogares posee un loan to value (ltv o relación entre dinero prestado y valor de la vivienda) por debajo del 80%; un 12,6% presenta ltv entre el 80% y el 100% y, aproximadamente, un 3,3% del riesgo con garantía hipotecaria tiene un ltv por encima del 100%. No hace mucho un % altísimo de las hipotecas que se concedían se acercaban al 100% del valor real de la vivienda (se utilizaba el truco de elevar el valor de tasación para que la hipoteca sólo supusiera el 80% del valor "ficticio" de tasación). Un 15% de hipotecas arriesgadas justifica provisiones bancarias que reducen el negocio (y, sobretodo, en términos de cajas hace pronosticar años no muy "rentables").

J

pd:la canción del post. Esta bonita canción de Belle and Sebastian. "I'm a cuckoo", forma parte de mi lista de spotify que me canciones que me dan buenas vibraciones.

Comparativa de los mercados hipotecarios e inmobiliarios en Europa

2010-11-29T09:11:00.000-08:00

La Asociación Hipotecaria Española presentó un resumen del HYPOSTAT 2009 de la Federación Hipotecaria Europea.

Respecto al mercado de la vivienda y en cuanto a la oferta, el número de viviendas iniciadas se redujo en la UE15. Las mayores reducciones en Irlanda (62,3% tras una reducción en 2008 del 53,2%), España (-58% tras una reducción del 59,4% en 2008) y Dinamarca un 41%.
En relación a los precios cayeron un 3,1% en la UE15. Sólo crecieron en Austria y Bélgica. En algunos lugares la reducción fue por primera vez en años (Finlandia, Grecia o Luxemburgo). Las mayores reducciones fueron en Malta (casi un 13%), España (6,4%) e Irlanda (casi un 6%). Menos Irlanda y las Regiones Bálticas la reducción de precios se desaceleró. En irlanda en 2010, los precios se situaron en su nivel más bajo desde 2002, con reducciones adicionales del 16,6%. En España continuó pero a un ritmo más moderado.

Finalmente, la evolución del mercado hipotecario muestra un leve crecimiento del saldo vivo hipotecario. En la UE15 hubo crecimientos elevados en Finlandia (13,1%), leves en España (1,0%) y decrecimientos leves en Irlanda (0,3%). El nuevo crédito experimentó tasas de crecimiento negativas en la mayoría de países por segundo año consecutivo (Irlanda, Italia, España, Grecia, Francia, Uk, Holanda). Se recuperaron en Bélgica, Portugal, Suecia, Dinamrca y Malta. En el segundo trimestre de 2010, se perciben crecimientos interanulaes positivos del nuevo crédito residencial en Uk, Francia, España y Suecia. En Irlanda se contrajo un 39,9%. Respecto al saldo vivo en relación al PIB durante la última década, el crecimientofue del 63,8% en irlanda, del 50,3% en Holanda y del 40,7% en España.

Estos resultados pueden ilustrar algo más sobre el mayor temor que recae sobre la economía española. Sus similitudes con Irlanda. Los excesos inmobiliarios e hipotecarios del pasado son muy similares. La situación actual, mejor para la economía española donde el Estado no ha tenido que rescatar al sistema financiero. Pero el fondo, el hecho de que los bancos irlandeses superasen los test de estrés y la creciente morosidad (hipotecaria) de los bacnos y cajas españolas, siemblan dudas.

J

pd:la canción del post."Suburbs" de Arcade Fire. Es el nuevo single de la banda. Mi favorita del disco. Música alegre para letra triste y video promocional curioso. Nuevo canmbio de posiciones en los miembros a la hora de tocar instrumentos.

A vueltas con la deuda soberana

2010-11-16T10:59:00.000-08:00

La semana pasada volvieron las dudas sobre las deudas públicas de los PIGS. Las primas de riesgo alcanzaron los 900 puntos (Grecia), 650 puntos (Irlanda), 460 puntos (portugal) y 220 puntos (España). En clave de España, los motivos de ese repunte son:

1. Efecto contagio de la prima de riesgo de Irlanda.
2. El temor al caso particular de España. Economía mucho mayor que el resto de los PIGS y cuya intervención de la UE (parece claro que no se va a dejar a ningún pais caer en la bancarrota), pondría en duda la propia UE.
3. El elevado coste de las emisiones de deuda de las CCAA. El 7,75% de coste de los bonos catalanes ha aumentado la desconfianza hacia la deuda de las CCAA, que aunque sean menores a las del gobierno español, sí parecen tener peores posibilidades de financiación pública disponible. Las agencias de rating han valorado las deudas de las CCAA no en términos de riqueza y solvencia sino de financiación.
4. El temor a que los países con mayor riesgo inmobiliario (entre los que se sitúa, claro está, España) sigan el mismo camino de Irlanda. Es decir, que el recate a bancos con elevada morosidad y muchos activos inmobiliarios en sus balances, dispare el déficit público. Los mecanismos que han utilizado los bancos para reducir su morosidad declarada y los cálculos al alza de la morosidad realizados por el BdE no ayudan a la credibilidad.
5. Las reformas que no se acaban de acometer en su totalidad (laboral, de pensiones, control presupuestario, etc) también elevan la percepción de riesgo.

Ante todo ello hay que avanzar, dejando claro que los indicadores de la deuda y el déficit de España son mucho mejores que los de Irlanda, pero sin perder de vista que hay que convencer a los mercados, pues esto tipo de profecías en ocasiones, se autocumplen. La subida de la prima del riesgo, provoca una subida del coste d ela deuda y, por tanto, del déficit total (a pesar de que el déficit primario esté controlado).

J

pd:la canción del post.She, Zoey Deshanel es la cara de moda del cine independiente (como la bonita "500 days of Summer") y la hermana de la protagonista de Bones. Him, M.Ward, compositor indie. Juntos son She & Him un proyecto sesentero y naïf interesante. "Why Do You Let Me Stay Here?"

Sobre los efectos de la subida de IVA

2010-11-10T09:20:00.000-08:00

Cuando se aplica una política económica, es necesario esperar un tiempo para ver sus verdaderos efectos. Muchos son los efectos esperados de la subida del tipo de referencia del IVA del 16 al 18% a partir del pasado Julio.

1.Reducción del déficit. Es cierto que el dato del septiembre muestra una reducción del déficit producto, tanto de los esfuerzos de austeridad como del aumento de dicho tipo de referencia. De todas formas, en cuanto a los ingresos se ha generado un cierto espejismo. Gran parte de la mejora de recaudación del 11,8% se debe a la periodificación fiscal y el carácter cíclico del consumo. No hay que proyectar ese incremento al resto del año.

2.Aumento de la inflación. Siguiendo un interesante artículo de Angel Laborda, en principio se pronosticaba tres puntos en Julio y tres en el resto del año. Sin embargo, y a la vista de los datos que publica el INE de los índices de precios de consumo armonizados (IPCA) a impuestos constantes, la variación mensual de este índice fue de -0,4%. Dicha caída se explica por la estacionalidad que introducen las rebajas, mientras que la variación de dicho índice a impuestos constantes fue de -1,5%. Es decir, el aumento del IVA tuvo un impacto de 1,1 puntos porcentuales en la inflación.Ahora bien, esto no quiere decir que sin la subida del IVA ahora tendríamos 1,1 puntos menos de inflación, ya que, en ausencia de la misma, los distribuidores no hubieran bajado sus precios antes de impuestos como lo han hecho. Lo que ha sucedido, como estaba previsto, es que los distribuidores han reducido sus márgenes para compensar en gran parte la subida del IVA. El impacto neto parece ser el pronosticado, al igual que el observado en agosto y septiembre.

3.Respecto al consumo, parece que cierto efecto depresivo sí ha tenido, a la luz del estancamiento económico y las reducciones en el crecimiento.El PIB registró un crecimiento nulo en el tercer trimestre del año, aunque creció un 0,2% en términos interanuales. El Banco de España habla de que el consumo privado quebró la recuperación anterior al experimentar un retroceso intertrimestral "bastante intenso", después de tres trimestres de crecimientos positivos, con una moderación del 1% en tasa interanual por el fin de las ayudas y la subida de IVA.

4. En este sentido, está claro que el aumento del IVA incentivo un "efecto llamada" y adelantó las compras de bienes duraderos (especialmente vivienda) a Junio. Se espera un nuevo efecto llamada a finales de año por la eliminación de las desgravaciones fiscales.

J

pd:la canción del post. Hay nuevo disco de Diego Vasallo."Canciones en ruinas". Tan duro de escuchar como siempre. Pero tan especial para los que gozamos de su genialidad como siempre. Voz profunda, rasgada casi hasta doler, minimalismo sonoro, melodías y textos aterciopelados.Nadie como él para reconfortar de manera sorprendente a partir de la tristeza, la melancolía, la oscuridad, la sombra. Además este disco viene después de que Diego haya pasado "malos momentos personales". Imprescindible. He aquí unos ejemplos "La tarde" "Gardel" o "Asi"

La burbuja inmobiliaria en España

2010-11-01T03:31:00.000-07:00

En las últimas semanas, hemos asistido a un baile de cifras sobre el tamaño de la burbuja inmobiliaria en España. Así,según el semanario británico The Economist, el precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses, que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.Tras España, Francia es, entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo, se encuentran el Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.
Este ratio es uno de los más utilizados para calcular el montante de la burbuja. El Price Earning Ratio tan utilizado en el mercado de valores. A cualquiera se le antoja un PER razonable un %, es decir, aquél en que anualmente el precio del alquiler es un 5% del precio de la vivienda. Eso haría que una vivienda cuyo alquiler mensual fuese 1.000€, su valor no podría ser más de 240.000€. En España ese valor, actualmente, es muy inferior (entorno al 2%), además, en un contexto donde el precio del alquiler está cayendo.

Hace una semanas fue la Comisión Europea la que utilizando un modelo econométrico citó la sobrevaloración en un 17%, mientras que en la UE, la sobrevaloración es sólo del 3% y en Alemania y Países Bajos, sus precios están por debajo de su nivel de equilibrio.

Finalmente, utilizando, la relación del precio de la vivienda con la renta media familiar, la sobrevaloración se cifra por encima del 30%. Este es el criterio que, a la luz de las declaraciones de Blanco, ha servido para que el gobierno por fin deje de negarla. Aceptar el problema es el primer paso para solucionarlo. Más vale tarde...

J

pd: el día 12 actua en el Palau. Micah P. Hinson. Don't you forget. Uno de los últimos talentos musicales. Yo estaré ahí, deleitándome con este folk dylaniano con tintes depresivos que acompaña a sus composiciones: beneath the rose, on my way...

Informe Tecnocasa: segundo semestre del 2010

2010-10-22T11:37:00.000-07:00

El precio por metro cuadrado de la vivienda de segunda mano se situó en el primer semestre de este año en 2.535 euros de media en España, lo que supone un incremento del 1,7% respecto al mismo periodo del año anterior, según el Informe sobre el mercado de la vivienda. Esta subida del precio es la primera desde la primera mitad del 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria que provocó un desplome de los precios de la vivienda. No obstante, ciudades como Barcelona, L'Hospitalet de Llobregat (Barcelonès), Málaga o Zaragoza continuaron con una tendencia a la baja de los precios.

El estudio ha sido elaborado por la Escola Superior de Comerç Internacional (ESCI), dependiente de la Universitat Pompeu Fabra-por los investigadores Luis Diaz y Josep Maria Raya-, y por la intermediadora inmobiliaria Tecnocasa, con los datos de ventas de esta empresa y de su filial de préstamos hipotecarios Kìron.

El precio medio en Barcelona cayó un 2,23% respecto al primer semestre del año pasado y se situó en 3.160 euros por metro cuadrado, mientras que en L'Hospitalet la disminución fue del 0,07% y el precio de 2.420 euros por metro cuadrado.

La vivienda media en Barcelona tiene 66,02 metros cuadrados, 48 años de antigüedad, 2 habitaciones y está en un segundo piso, y la vivienda media de L'Hospitalet es de 52,86 metros cuadrados, 40 años, 2 habitaciones y también está ubicada en un segundo piso.

L'Hospitalet es la ciudad analizada por el estudio con las viviendas más pequeñas, seguida de Madrid y Zaragoza, mientras que Barcelona es la que tiene un parque inmobiliario más antiguo, con una media de 48 años.

El comprador medio tiene una edad de entre 25 y 35 años, es soltero, con estudios secundarios y una renta mensual neta de 1.500 euros.
La hipoteca media es de 143.200 euros, una cifra que alcanza los 171.606 euros en el caso de Barcelona, la más alta de España.

Publicado hoy en el periódico de Catalunya

J

pd: la canción del post. "Leroy Brown". Todo un clásico de Jim Croice que no paraba de sonar en los directos de las bandas de Boston.

La nueva depreciación del dolar

2010-10-15T12:46:00.000-07:00

Durante toda esta semana hemos observado una nueva depreciación del dolar (el € ya cotiza 1,41$). EUA necesita de esa depreciación para intentar darle la vuelta a un déficit por cuenta corriente que no recupera. O visto de otra forma, es la única manera de recuperar su consumo (el componente del PIB más importante para la mayoría de las economías), el cual en base procede de importaciones, sin empeorar todavía más ese saldo por cuenta corriente.

En el fondo, estas políticas "encubiertas" no dejan de ser las clásica políticas de empobrecimiento del vecino. Depreciar la moneda para salir de la crisis vía sector exterior, está siendo una estrategia utilizada, pues la crisis está siendo más larga de lo esperado y es una manera "fácil" que tienen los gobiernos de salir de una crisis sin dañar a sus ciudadanos/votantes. La manera de hacerlo es sencillo, es una política monetaria expansiva que al colocarse en parte en el exterior en forma de divisa, hace que la moneda se deprecie.

Este tipo de políticas se llaman de empobrecimiento del vecino, pues el país que no las hace pierde competitividad en los mercados exteriores. Este es el caso de Europa, pues de momento el BCE está de brazosd cruzados ante estos movimientos de Japón y USA. Se me ocurre que, principalmente, Alemania es, a priori el gran perjudicado, pues es nuestro gran exportador y el gran motor de Europa (y casi del mundo más desarrollado, pues crece a más del 3%). Sin embargo, las exportaciones alemanas (básicamente tecnología a los BRICs) parecen muy sólidas y más dependientes de su calidad que del precio. Como siempre, Europa está más pendiente de otra consecuencia negativa de esas expansiones monetarias: la inflación (ya sea vía directa o a como inflación importada de importaciones más caras). De ahí que no mueva ficha. Y no mover ficha no es malo del todo para España porque un € apreciado ayuda una inflación que empieza a repuntar y nuestras exportaciones parecen ser poco sensibles al valor de la moneda.

Para acabar dos reflexiones. Las expansiones monetarias/liquidez fomentan también nuevas burbujas.¿Cuál será la próxima?¿Deudas soberanas?¿Renovables?¿Comodities?. De quien sí me acuerdo son de todos esos pobres ahorradores que contrataon fondos de inversión basados en una apreciación del dolar (muy de moda a principios de este año)

J

pd:la canción del post. El video del segundo single de Brandon Flowers (only the young), me recuerda a ese espectáculo del Cirque du Soleil (Beattles in love) que vi Las Vegas hace un par de años. Espectacular. Aunque mi favorita sigue siendo esta.

La reforma laboral 2010. Principales medidas y críticas de expertos

2010-09-29T11:55:00.000-07:00

Después del día "h", un análisis

1.Contratos. El Ejecutivo plantea que los contratos de obra y servicio tengan una duración máxima de dos años, ampliables otros 12 meses. La empresas debe hacer constar en que consiste específicamente el servicio. Transcurridos dichos plazos,los trabajadores adquirirán la condición de trabajadores fijos. Se aumenta en dos puntos las cotizaciones a la Seguridad Social de los contratos de obra y servicio. los contratos eventuales tendrán una duración máxima de seis meses dentro de un periodo de 12 meses desde el inicio de la relación laboral.
Crítica: evidentemente todas las medias tiene como objetivo reducir el abuso del contrato por obra y servicio así como disminuir la dualidad del mercado laboral español (muchos contratos temporales con costes de despido bajos). Se le da demasiadas vueltas. La mejor forma sería que sólo hubiera un tipo de contrato (indefinido) con indemnización creciente en función de la antiguedad.

2.Costes de despido. Las indemnizaciones de los contratos temporales se amplía de los 8 días por año a 12 de forma progresiva. la ampliación de los supuestos para que las empresas puedan acogerse a causas económicas, con el consiguiente recorte del dinero a pagar por despedir (indemnización de 20 días), extensión del contrato con indemnización 33 días.
Crítica: El despido objetivo por causas económicas, el de los 20 días, se ha quedado sin concreción. Era una buen forma de introducir flexibilidad. Se hablaba de que se podría dar tras 6 meses consecutivos de pérdidas. De nuevo se pretende reducir la distancia entre la indemnización a fijos y temporales para evitar el despido a los nuevos trabajadores temproales en el momento en el que empiezan a ser más productivos

3.Un fondo para pagar las indemnizaciones (modelo austríaco) que se prolongará a lo largo de la vida laboral del trabajador independientemente de la empresa, será igual a un determinado número de días por año trabajado a concretar. El fondo se nutrirá con aportaciones empresariales y se podrá hacer efectivo en caso de despido. Crítica:medida que sería mucho más interesante llevarla (El gobierno pide aquí mayor colaboración parlamentaria) al límite. La "antigüedad" no se pierde al cambiar de empresa. Se crea una hucha por trabajador. Esto debería de hacer aumentar la movilidad entre empresas, al disminuir el coste de la misma.

4. Aumento de bonificaciones para contratar a jóvenes parados sin estudios, mayores de 45 y empresas que transformen temporales en indefinidos.

5. Flexibilidad interna. Se autoriza a las empresas a modificar las condiciones laborales en periodos de debilitamiento económico para reducir el nivel de producción con el objetivo de evitar que el ajuste se traduzca únicamente en el empleo. Crítica: Es positivo aumentar la flexibilidad (hace falta ver su aplicabilidad preocupa ese "árbitro" que solucionará desacuerdos empresa-trabajadores), aunque probalemente una de las mejores formas es que el convenio colectivo sea a nivel empresarial en lugar de estatal y sectorial como es hoy principalmente.

6. Aumento de presencia de ETT, que ahora pueden entrar en el sector-antes vetado- de las AAPP. Crítica: De todas formas, el problema de fondo es que el empleo siga tenindo que centralizarse a partir del INEM que es responsable de menos de un 3% de las contrataciones. Hay que reformar el INEM

Otros: se rebaja el % de absentismo que lleva al despido (del 5 al 2,5%). Los parados podrán ser sancionados si rechazan cursos de formación en un plazo superior a 30 días. Hasta ahora el límite estaba en 100 días.Crítica: en ambos casos, sólo me queda decir: ¡al fin!

En general. Exiguo paso adelante para reformar uno de los principales problemas de España. Introducir flexibilidad es necesario para que luego funcionen las políticas económicas. Más políticas de demanda sin una reforma importante del mercado laboral se queda sin efectos (comos eha visto). No se entra en el tema de la formación activa (a pesar de que nuestro presidente se haya dado cuenta al cabo de 7 años de su improtancia!!), que recicla bien poco porque los recursos que deberían destinarse a ella se destinan a prestaciones excesivamente prolongadas (tema en el que tampoco se entra, entre otras cosas porque recortarlas necesitaría de un INEM más ágil). No se entra en el necesario aumento de la movilidad, ni,apenas, en la negociación colectiva. En cualquier caso, todavía sería peor quedarnos como estamos.

J

pd:En la ciudad del blues y el arte moderno, descubrí esta canción, que no es un blues y tiene un aire ochentero. We are the people

El cambio de tendencia en los precios de la vivienda

2010-09-20T11:41:00.000-07:00

Para ilustrar en este punto, en la Tabla de abajo se presenta información acerca de la evolución durante el periodo 2006-2010 de los siguientes indicadores del mercado de la vivienda para todo el territorio español: viviendas iniciadas , número de transacciones de la vivienda libre de segunda mano , tasa de crecimiento de la inversión extranjera en inmuebles y la media anual del euríbor .

La primera columna, la cifra de viviendas iniciadas, se utiliza como indicador de oferta en el mercado de la vivienda. Dicho indicador muestra una clara tendencia decreciente ya que se sitúa, actualmente, en 152.000, respecto a la cifra de finales de 2006 (760.000), cifra que, por otra parte, representa un record histórico del mercado de la vivienda español. Por otro lado, el resto de indicadores presentados en las siguientes tres columnas, dan cuenta de la demanda de viviendas o de factores que influencian fuertemente la misma. Así, se observa como la cifra del número de transacciones de los primeros meses de 2010 está marcando una tendencia claramente creciente respecto a la cifra del año anterior mientras que la tasa de crecimiento de la inversión extranjera en inmuebles ha vuelto a decrecer tras un pequeño periodo de crecimiento claro y el euríbor- tipo de interés de referencia para más de un 80% de los préstamos hipotecarios- continuó decreciendo (almenos en cuanto a media anual).

Como conclusión, se observa cómo parecen existir motivos desde el punto de vista de los fundamentos económicos de que todavía hay factores que impiden una recuperación total del mercado y que conducen a un estancamiento de la demanda de viviendas (producto de la mayor duración de la crisis en el caso español) motivada por el fuerte incremento del paro y el fuerte descenso de la inversión extranjera. Por otra parte, la favorable evolución del euríbor así como la disminución del stock de viviendas sin vender fruto de la fuerte reducción en las viviendas iniciadas, parecen justificar el cambio de tendencia. De todas formas, dicha recuperación (alentada también por los distintos incentivos fiscales a comprar vivienda en 2010) puede ser lenta y no exenta de retrocesos, dado que diversos cálculos sitúan todavía hoy el stock actual de viviendas entre 500.000 y 1.000.000 aproximadamente. Dicho stock, al ritmo actual de transacciones inmobiliarias (y de viviendas iniciadas), y suponiendo que estuviera homogéneamente repartido a lo largo del territorio, tardaría unos tres años en venderse. De todas formas, los incentivos fiscales parece que han reactivado las transacciones de enero a Junio de 2010, faltará por ver cuál será su efecto a partir de Julio (el IVA y el ITP ya han aumentado) y, sobretodo, a partir de enero de 2011 cuando desaparezcan de forma definitiva las desgravaciones por compra de vivienda para cualquier renta inferior a los 24.000€.

En cuanto a este último punto, las cifras los créditos hipotecarios concedidos en Julio no son muy postivas. Tampoco lo es la bajada en los precios del suelo (más de un 14% en último año y un 60% desde que empezó la crisis según el Ministerio de la vivienda) y la reducción en el precio del alquiler. La sensación, a pesar de lo que se dice desde la oferta, es que la situación tiene más forma de W,o M. El motivo fundamental que el precio de la vivienda en España sigue sin ser adecuado a la renta. Por ejemplo, hoy el precio por metro cuadrado en España es similar al de EUA (que ya se ha ajustado), mientras que la renta es un 30% inferior. Es decir, con los datos oficiales queda un 30% de reducción (si no queda un 30% sino menos, digamos un 15% es debido a que los precios han bajado más de lo que reflejan las estadística oficiales). La reducción del precio del suelo y de los alquileres sólo son indicadores avanzados que tirarán todos los precios a la baja (como también lo hará la exigencia de aprovisionar un 30% del valor del inmueble que el Banco de España exige a los pisos en balance bancario).

J

pd:la canción del post. Una bonita de canción del grupo del momento, Arcade Fire, envuelta en un innovador video que nos hace partícipes de la experiencia. Una nueva tecnología en cooperación con google (si puedes ábrelo desde google chrome, está optimizado para él). The wilderness downtown

Vivienda:tres preguntas y tres respuestas de actualidad

2010-09-08T12:20:00.001-07:00

1.¿Cuál es el impacto en términos de empleo de un aumento de la construcción?El sector de la construcción es muy intensivo en mano de obra, por tanto, a priori cabe esperar que alto. Aunque las cifras de 500.000 empleos (300.000 directos y 200.000 indirectos)por cada 100.000 viviendas que suelen salir a prensa por parte del colectivo immobiliario es excesiva. Probablemente rondaría la mitad. Ahora bien, la pregunta relevante no es esta sino ¿Cuál sería el coste de oportunidad de hacer 100.000 viviendas?Si son públicas (directamente o indirectamente) muy alto. El motivo sería que ese dinero público sería compensado por mayores impuestos futuros y por un mayor coste de la dedua. Y si son privadas, la pregunta es ¿Cuánto aumentaría el empleo, el PIB y el equilibrio de nuestra economía si dedicamos estos recursos a otros sectores?

2. ¿Se está el sector de la vivienda recuperando?Las cifras del 2010 parecen positivas. Las ventas están aumentando un 12%, el stock de viviendas sin vender parece rondar las 700.000 y los precios parecen no caer (el dato más reciente procedente de los datos de Tecnocasa muestra un leve crecimiento del 1,70%). Mirando estas cifras con amplitud temporal, las ventas han recuperado un 12% del 47% perdido, el stock continúa siendo importante a pesar de que las viviendas iniciadas se hayan en mínimos históricos y los precios quizán han caido más de lo que parece. Además, no se sabe hasta que punto la recuperación es sólida, es una W alentada por un IVA reducido que ya acabó y unas deducciones que acabarán este año, mientras que la política de endurecimiento de las provisiones bancarias continúa.

3¿Realmente el precio de la vivienda se ha ajustado sólo un 15%?Los datos de ventas parecen mostrar una reducción mayor. Entorno al 30%. ¿Por qué el índice del Ministerio no lo refleja?Porque no controla por el hecho de que las viviendas que se venden cada año no son las mismas (además de otros problemas de los precios de tasación). ¿Por qué no lo refleja el índice de registros notariales del INE?Probablemente porque el % de dinero negro se ha debido de reducir durante el periodo de crisis. En cualquier caso, en la vivienda de segunda mano el índice del INE refleja bajadas entorno al 20%. Habrá que ver también el efecto de las ventas de pisos bancarios y su efecto estadístico, pues como ya han sido "vendidos" se consideran pisos de segunda mano. De hecho esa es la explicación de por qué los pisos nuevos han bajado tan poco de precio, por que únicamente computan como pisos nuevos los de esas constructoras sin problemas financieros.

J

pd:la canción del post.Segundo efecto secundario del verano. De Nahsville este precioso country de John Denver que cantaban las bandas que adornaban los calurosos días de Agosto del sur de EUA entre canciones de Johny Cash, botas, sombreros, y brindis continuos!!

Sobre la recuperación del sector turístico

2010-08-26T03:31:00.000-07:00

En Julio la llegada de turistas internacionales creció un 4.5%. Aunque la evolución anual es casi plana (-0.4%) parece que en los últimos meses se está cambiando la tendencia decreciente en cuanto a la llegada de turismo internacional. Además la recuperación procede mde los principales destinos (Catalunya, Baleares, Andalucia...).
En este momento de impasse en el modelo económico español (donde el modelo viejo no funciona y todavía no se atisba hacia donde va el nuevo) que una de las bases más sólidas de nuestro modelo anterior se recupere es una buena noticia. Y lo es sobretodo porque nuestra demanda interna (más del 60% del PIB) no se recupera y una prueba de que seguimos ahorrando es que los viajes delos residentes en España son un 6.1% inferiores a hace un año.
Ahora bien, la recuperación de la economía necesita de otros motores y, sobretodo, de la recuperación de la confianza dela demanda interna (lo que probablemente sólo vendrá delamana de una reducción clara del paro). Y, además, estos datos turísticos tienen una doble cara. La doble cara de siempre. Incorporandolos datos del gasto turístico, el gastoturístico ha aumentado producto únicamente del aumento del número de turistas y no del gasto que por persona de este turista. Esto, nos debería hacer reflexionar sobre el tipo de turista que atraemos (que se gasta unos 100€ y está estancando en esta cifra). De hecho, el nuevo Índice de Tendencia de Competitividad Turística (ITCT), muestra una mejora en la competitividad de vía precios de nuestros destinos, o lo que es lo mismo, parece que para mantener demanda se ha tenido que reducir precios. Que no encontramos otras armasdecompetir conlosdestinos emergentes. Esta es nuestra tarea de futuro en materia turística competir en calidad, en oferta innovadora e imaginativa, ganar fidelidad para cambiar la tendencia de nuestro turismo maduro. Pista:el turista en Madrid y el turista procedente "del resto del mundo" se gastopor día ostensiblemente más.

J

pd: la canción del post. Cada vez que uno hace un viaje siempre hay una canción detrás. Esta vez, al ser un viaje muy musical se puede decir que ha habido muchas. Pero destacaría esta "My life" que me ha hecho redescubrir al gran Billy Joel.

Status quo de las estadísticas de vivienda

2010-07-16T08:28:00.000-07:00

El IPV del Ministerio del primer trimestre del 2010 nos muestra que el precio de la vivienda ha caído un 10% desde 2007(su creación y que básicamente se puede considerar "máximos"). Algo menos que el índice del Ministerio (algo más del 11%) y, en cualquier caso, inferior a lo percibido. En el caso del IPV la explicación radica en que el precio de la vivienda nueva sólo ha caido un 3%. Ello se explica por tres motivos: por la resistencia a la bajada de precios de los constructores (y que resulta en el stock de viviendas sin vender), que algunos datos notariales harán referencia a acuerdos antiguos, a la no inclusión de las rebajas vía promociones de dichas ventas (que han llegado a incluir hasta coches o apartamentos) e incluso a factores incontrolables (como el cambio en el % del dinero negro en estas transacciones notariales: es posible que se haya reducido el % de dinero negro entregado lo cual tendría lógica si pensamos que en estos momentos hay menor % decompras "especulativas"/inversión).

En cuanto a la vivienda de segunda mano, la reducción es del 15,6% desde 2007, reducción que se hace mucho más llamativa en las comunidades de Madrid (18,7%) y Cataluña (22%).

Respecto a la estadística de transacciones, aumentos tímidos de las transacciones en el cuarto trimestre del 2009(casi un 5% anual) y en el primero del 2010 (un 1,5% anual). De todas formas, no hya que perder la perspectiva. El volumen de transacciones es bajísimo. En particular en el primer trimestre del 2009 han sido un 33% inferiores alas del 2008 y más de un 56% inferiores a las del 2007. Un tema importante a apuntar es que las transacciones immobiliarias, aunque no lo parezcan, presentan un marcado componente estacional. Suelen ser mucho mayores en el último trimestre delaño, con lo que la comparativa no desestacionalizada del dato del cuarto trimestre del 2009 respecto al tercero (incremento del 22%) que tanta euforia desató era muy engañosa.

Finalmente en 2009 se iniciaron poco más de 80.000 viviendas. Mínimo histórico motivado por las reducidas transacciones y el stock de viviendas sin vender.

J

Pd:la canción del post. Estaba escuchando (lo siento) casi por error una radiofórmula y enmedio del monosilebeo casi onomatopeico típico de cada verano (tik-tok, wa-ka wa-ka,ga-ga ga-ga...)resaltó esta bella canción de Lady Antebellum (Need you now).

Off-topic:10 consejos a un inversor principiante.

2010-07-09T10:06:00.000-07:00

1. Antes de invertir en Bolsa define tu nivel de tolerancia al riesgo y busca un producto en consonancia. Desde las cuentas ahorro a plazo a la inversión en comodities o acciones de empresas muy volátiles en mercados de economías en desarrollo, hay un amplio abanico de posibilidades.
2. Invierte de forma sistemática (una cierta cantidad cada mes) y nunca cantidades que necesites. A largo plazo esta forma de invertir obtiene una buena rentabilidad, aunque no te harás rico, claro.
3. Invierte a largo plazo. Consecuencia del anterior. Hazte tu propio plan financiero. Sé consciente de que riesgo y rentabilidad suelen ir de la mano. A más riesgo más rentabilidad. No existe el producto muy rentable poco arriesgado.
4. Ten en cuenta la inflación o coste de la vida (y ten en cuenta que la inflación es un fenómeno acumulado). Calcula tu rentabilidad real, no nominal. Una cuenta de ahorro que da un TAE del 2% en 2009 cuando la inflación era negativa (-1%) es mucho más rentable que una cuenta de ahorro del 2007 con TAE del 5% cuando la inflación era del 5%. Asimismo, una inflación del 7% anual en 10 años, es una inflación del 100% no del 70%.
5. Ten en cuenta el riesgo de cambio. Si inviertes en la bolsa americana, piensa que además del riesgo del activo haces frente al riesgo de cambio. Con lo que si la acción ha aumentado un 20% pero el dólar se ha depreciado un 20% tu ganancia es nula.
6. No pretendas hacer la operación perfecta, es decir, comprar al precio más bajo y vender al más alto posible. Te hará tomar decisiones inadecuadas. Compra cuando creas que algo está por debajo de su valor real y vende cuando creas que ese activo está por encima de su valor real (aunque mañana esté todavía más alto)
7. Infórmate de las comisiones asociadas a la operación (compra, custodia, gestión, reembolso…), muchas operaciones se quedan sin rentabilidad por ellas. Lo mismo ocurre con la fiscalidad, infórmate de ella.
8. Cualquier teoría de gestión de cartera que se precie (CAPM, etc) recomendará la diversificación de la cartera. No apuestes sólo a un caballo se puede tropezar nada más salir. Te en tu cartera activos de diferentes tipos, riesgos y nacionalidades.
9. Sigue tu cartera de inversiones. Introduce breves cambios de acorde a los cambios consolidados del mercado y a los consolidados de tu perfil. Se supone que tu perfil inversor no será el mismo con 20 años y soltero/a que con 50 familia e hijos.
10. Y, sobretodo, infórmate, lee (de varias fuentes independientes), escucha (de varias fuentes independientes) y decide tu mismo/a. No sigas modas, las modas suelen ser sinónimo de burbuja y las burbujas siempre explotan (financieras, inmobiliarias, …)

J

pd: la cancion del post. Hace una semana una chica que tiene pensado justamente ir a Singapoure este verano me envió este clásico del Boss (Born to run) para ir motivando mi tercer verano por USA (¡A veces pienso que estás deberían ser las notas del himno de USA!). Yo le respondí que no se me ocurría cómo motivar musicalmente Singapoure y que lo más oriental que me venía a la cabeza era este clásico de David Bowie (China girl). Así que supongo que perdí. ¡Punto para S again!

Federalismo

2010-07-01T00:24:00.000-07:00

Sin pretenderlo, es una semana perfecta para que salga esto. Se trata del resumen de una entrevista (aunque tan "friendly" que es casi una charla) sobre Federalismo que me hizo una ex-estudiante para un trabajo. No soy un experto en la temática, al parecer no era el objetivo, pero pude serlo porque mis primeros pasos como ayudante de investigación fueron en este tema, echando una mano a verdaderos expertos, empezando por el actual Conseller (Castells) o Nuria Bosch, Albert Solé, Alex Esteller, Maite Vilalta, Marta Espasa y el resto de componentes del Departament d'Hisenda Pública de la UB. Por lo tanto, hablé casi desde el recuerdo. Respecto al Estatut y sin entrar en discusiones ideológicas, por lo que sé uno de los trozos tachados es el que hace referencia a que al sistema de financiación debe respetar una igualdad de esfuerzo fiscal entre CCAA. Si es así, no entiendo el por qué. Claro que debe de haber solidaridad, pero no hasta el que punto de que no se incentive a las CCAA pobres a mejorar, imponiendo mayor esfuerzo fiscal a los habitantes de las CCAA más ricas. Por último, una vez echado un vistazo, la entrevistadora, A. y el resto de su grupo (B., C. y S.), han hecho un buen trabajo (siempre he pensado que los trabajos de universidad se desaprovechan, como mínimo, a nivel de divulgación), lo cual no es de extrañar. Todos son buenos estudiantes que en estos momentos han debido de acabar la doble licenciatura (ADE-Derecho) de la UPF.

A: Sabiendo la materia de nuestro trabajo, ¿qué nos podrías decir en primer lugar, según tu experiencia y opinión?
J: A grandes rasgos, como argumento a favor de que el Estado lleve a cabo las tareas (concentración de poder), decir que este sistema permite aprovechar economías de escala y de alcance, consiguiendo así que los costes medios se reduzcan. Si se divide el Estado en comunidades y entes locales, por el contrario, se consigue así crear instituciones más cercanas. Es un trade-off entre el coste y la cercanía del ciudadano.
El Sistema de autonomías es un invento. Es un sistema organizativo nuevo, parecido al italiano el cual está distribuido en regiones. No es ni un sistema unitario ni federal, está en medio. La verdad es que creo que el espíritu inicial, al redactarse la Constitución Española, era Federalista.
Una crítica para España sería el exceso en solidaridad entre Comunidades Autónomas, como Cataluña y Baleares que son de las que más dan. En términos locales, por el contrario, se da muy poca solidaridad. Entre ayuntamientos, el principio de solidaridad no se aplica. Los principios deben de cumplirse en todos sitios, “no dejemos empobrecer al pobre”, pero a la vez tiene que haber una cierta independencia y poder normativo, lo que se llama corresponsabilidad fiscal. Descentralizar una serie de impuestos, si bien es cierto que se ha avanzado mucho en este tema (IVA e IRPF), aun queda mucho por hacer. Otro punto es la suficiencia; lo que se descentraliza en ingresos tiene que estar acorde con el de gasto, así que otra critica sería que se descentralizó mucho antes los gastos que los ingresos, hecho que generó mucho déficit en las CCAA, las cuales tuvieron que invertir en educación o sanidad sin tener fuentes de ingresos.

A: ¿Qué crees que mejoraría la efectividad del sistema?
J: Yo mejoraría dos aspectos en los que ya se está trabajando:
Primero, como ya te he comentado antes, al descentralizarse antes los gastos que los ingresos ha provocado que todas las CCAA tengan un agujero. En consecuencia, lo primero debería ser equilibrar ese agujero y, partir de allí, todas las CCAA deberían ser más valientes y en el margen que ya tienen (en tema de impuestos, por ejemplo) empezar a ejecutar su capacidad normativa, que de verdad hayan más diferencias (algo parecido con lo que sucede en los Landers alemanes). Ello marcaría las diferentes culturas, y se conseguiría acoplar el sistema o el ente público a las necesidades y gustos de los ciudadanos y dar así mejores servicios si se está dispuesto a pagarlos. En teoría el Estatut de Cataluña es lo que hace, potenciar la autonomía económica.
El segundo aspecto que ayudaría a mejorar el sistema, sería el poder tener más independencia en la inversión pública, que es lo que está más ligado con el crecimiento. A modo de ejemplo, comentar que ahora en la universidad estamos llevando a cabo un análisis coste-beneficio del recientemente inaugurado Sincrotrón. Es una actividad coparticipada entre el Estado y la Generalitat y, en mi opinión, si la Generalitat dispusiera de más fondos y más posibilidades, podría fomentar más actividades de este estilo. Con más margen se conseguiría aumentar actividades de investigación y especializarse en cosas de este estilo.

A: Fusiones municipales, ¿qué te parecería?
J: Pues probablemente muy adecuado, ya que el sistema español es muy minifundista. Está bien acercarse al ciudadano, pero creo que en este punto, el municipal, la situación es exagerada y, actualmente y dada la situación económica de España, fusiones coherentes son bienvenidas.
Saliendo un poco del tema, aunque ciertamente tiene relación, decir que España tiene un problema de déficit público, no es de deuda o stock, sino un problema de flujo. España tampoco se tiene tanta deuda; las tasas, si no me equivoco, son del 60% cuando países como Reino Unido o Italia tienen tasas mayores. Entonces, ¿por qué la crisis ha atacado tanto a España? Pues porque los mercados no suelen ir en contra de la deuda (en cierta manera), sino mas en contra de los flujos. Y la previsión de España no era buena, por ello España debe controlar la imagen y las señales que envía. De hecho, España siempre ha tenido un déficit comercial y los déficits comerciales se compensan con entradas de capital desde fuera, de manera que si las señales son negativas, las consecuencias son muy negativas también. Por ello, las opciones que tiene España son: cambiar la estructura comercial para evitar este déficit comercial, acción inviable a corto plazo; o bien, que no se vayan los capitales a través de políticas y conductas creíbles y para ello no se puede tener déficit de deuda. Se deben de hacer planes en esta línea.

A: ¿Qué opinas sobre la posible duplicidad de tareas y de empresas, consecuencia de un sistema por autonomías?
J: No se deberían eliminar, pero si racionalizar cargos y empresas. Evitar la duplicidad. Mirar como optimizar, teniendo en cuenta el gasto y las necesidades de los ciudadanos y distribuirlas eficientemente. Conseguir, como ya he comentado antes, un equilibrio; sobretodo el nivel más a controlar es el de ayuntamientos. Creo que los criterios que utilizan para repartir los recursos son extensos y complicados, como insularidad, densidad de la población, edad… por ello cada uno escoge el que más le conviene, esto debería ser homogeneizado y simplificar la manera de repartir los recursos, establecer criterios homogéneos y sencillos.

A: Federalismo, ¿Por qué?
J: Porque para mí es a donde vamos. El sistema de CCAA para mí no tiene sentido porque es un sistema intermedio. Y el central, en el 78 sí, pero ahora mismo sería dar un paso hacia atrás culturalmente hablando; no es que un sistema central no esté bien o sea ineficiente, ya que Francia lo tiene y no les va mal, pero no creo sea el sistema para la cultura que se ha generado en España. La cultura y el espíritu van hacia al federalismo. Pero obviamente hay que montarlo bien, con criterios sólidos, llevar los gastos e ingresos por el mismo lado, criterios simples, darle más poder normativo a las CCAA,ejecutarlo, es decir, todo con sentido. Yo creo que hoy en día España, incluso económicamente, sólo se puede ser federalista. Pero, lo que la gente confunde es que en el federalismo también cabe la solidaridad. Se debe ayudar a las comunidades que no están tan bien económicamente hablando, pero también motivarlas e incentivarlas a mejorar. Hay que empujar todos los niveles, la solidaridad entre municipios también. Al igual que los ayuntamientos también deben tener un margen de actuación, que si es cierto que tienen cierto poder de actuación, como en la recaudación del IBI, pero no llevan a cabo su actuación de manera correcta, ya que por ejemplo no revisan de forma continua (sólo actualizan) los valores catastrales, y eso no es justo. Creo que ya es el momento de revisarlos para hacer una retribución más justa.

J

pd:la canción del post. "Love is all around". Wet, wet, wet. Mientras mantenía esta charla económica con A., sonó esta canción (que a mi me recordó a una encantandora película). A. dijo que le gustaba. ¿A quién no le gusta esta preciosa a la par que elegante canción?

Les reformes en el mercat de l'habitatge: Reformes més enllà dels topics. Com pot Catalunya sortir de la crisi

2010-06-23T06:06:00.000-07:00

Mi artículo versa sobre el mercado de la vivienda y el sector de la construcción. Se nos pedía diagnosis y recomendaciones. Imagino que pronto estará el artículo completo en la web de la Fudnació Rafael campalans (Col.lecció informes)He aquí el resumen:

El sector de la construcció és un sector d’elevada importància en l’economia catalana tradicional que ha vist com el seu pes s’ha sobredimensionat en els darrers anys creant un excés d’oferta d’habitatges (que s’afegeix a l’elevat nombre d’habitatges buits) i augmentant la preferència del lloguer com a forma de tinença. Es proposa aprofitar la crisi per redireccionar els recursos cap a altres sectors més productius, que tota l’HPO es dediqui al lloguer, el.liminar la deducció a la quota del IRPF, reduir els impostos per la compra d’habitatge nou (IVA i IAJD) i crear un tram autonòmic a l’IBI o una “green tax”.

J

pd: la canción del post."Wake up" Esto es lo que pasa cuando unes a uno de los grupos con mejor directo del momento y a David Bowie, uno de los músicos con más talento de la historia.

Reforma Laboral y "Refomes més enllà dels tòpics:Com pot Catalunya sortir reforçada de la crisi"

2010-06-14T08:31:00.000-07:00

Como autor, del capítulo de vivienda, del que pronto pondré un resumen, del libro-informe de la Fundació Rafael Campalans "Reformes més enllà dels tòpics:com pot Catalunya sortir reforçada de la crisi", la semana pasada asistir el jueves a la presentación en prensa. Siempre aprende uno algo cuando escucha a Castells, Oliver o, sobretodo, Guillem Lopez-Casasnovas. Me quedo con los siguientes mensajes: 1/Catalunya tiene un mayor sector industrial que el resto de España con lo que debería ser más solida a partir de ahora, ya que el sector se ha ajustado en cuanto a tamaño y, sin embargo, es menos sensible en cuanto a empleo (Castells), 2/Necesidad de un pacto en procedimientos para evitar la parálisis (López-Casasnovas), 3/Recordar que mejorar el servicio público de forma universal puede alterar la progresividad de la actuación público (López-Casasnovas) y 4/La necesidad de un pacto que nos ponga de acuerdo en prioridades y reformas porque no hay que olvidar los riesgos de la crisis y pensar que se saldrá de ello por "inercia".

Pero me centro en los capítulos del mercado laboral que he leído y que justifican algunas de ls "filtraciones" que hemos escuchado.Propuestas:

1.Contrato único indefinido con indemnización creciente en función de antiguedad. Se puede hacer de forma que el coste medio de despido se mantenga (aunque quizás convenga bajarlo en media). Objetivos:reducir temporalidad, aumentar el coste de de despido en los contratos temporales y reducir el coste de despido en los indefinidos. Así reducimos la dualidad/brecha en cuanto a contratos y no dañamos la productividad quedándonos a aquellos trabajadores temporales productivos ya que ahora será costos echarlos y será menos costoso despedir a un indefinido menos productivo.

2.Fomentar la movilidad entre empresas. Si el despido no lo paga la empresa sino el Estado (almenos en parte), estamos pensando en el modelo austríaco. Allí el coste de despido lo asume y el Estado. El individuo puede marchar de empresa llevándose su "derecho a indemnización acumulado". Evidentemente, ello se tiene que financiar y si se hace vía aumento de las cotizaciones a la Seguridad Social, quizás no es el mejor momento.

3.Fomentar la movilidad geográfica: hay que obligar a que se acepten ofertas de trabajo razonables a distancias geográficas razonables.

4.Políticas de formación activa.: para situarse en la media europea, su presupuesto se debe multiplicar por 3. Quizás, mediante el modelo alemán (financiando el estado parte de la nómina del trabajador mientra se recicla) o quizás con otro. Pero la necesida de buenos cursos de reciclaje es primordial.

5.Negociación colectiva a nivel de empresa. La empresa es la realidad importante. Se debe incorporar los aumentos salariales en función de la productividad empresarial.

J

pd:lo nuevo de Brandon Flowers (alma de "The Killers")."Crossfire" Suena a la última época de la banda (que no es la mejor), es extremadamente comercial, pero Brandon tiene ese algo que tienen los grandes, hasta casi sin querer.

El componente de vivienda del IPC

2010-06-04T05:51:00.001-07:00

Una de las críticas que se realizaba al IPC en épocas de boom immobiliario, es que este no incorporaba al evolución de la vivienda en propiedad. Así, un aspecto importante en la "cesta" del consumidor y que crecía a tasas superiores al 10% no se incorporaba en la evolución de la inflación. Esta crítica seguiría vigente hoy, pero a la inversa. probablemente la evolución del IPC sería mucho más deflacionista si contuviera la evolución de los precios de la vivienda en propiedad.
De todas formas, probablemente la crítica más importante que se puede hacer del IPC (y, por lo tanto del IPC de toda la UE) es cómo se mide la evolución del componente alquiler. Se podría argumentar que es más lógico incorporar la evolución en el precio del flujo (alquiler) que del stock(propiedad), per ¿cómo se mide el precio de dicho componente?El componente alquiler (ipc de alquiler), medido a partir de los datos obtenidos en la EPA (Encuesta de Población Activa),pueden llevar a confundir al ciudadano dado que la medición la realizan a través de las actualizaciones de precios de una serie de personas que ya están de alquiler, en lugar de ofrecer datos de los precios de viviendas que hay actualmente en el mercado, es decir, de los pisos que actualmente se alquilan.generalmente las actualizaciones son más estables y generalmente quedan siempre en positivo, mientras que el precio de mercado sufre más variaciones porque registra de forma más clara la situación económica del país o el sector y está más ligado a la oferta y demanda.Normalmente, si un propietario tiene inquilino en su vivienda apenas le varia el precio año a año de forma significativa (se lo actualizará por el ipc general o por el propio ipc de la vivienda, con lo que en el fondo hay cierto problema de endogeneidad/causalidad), mientras que si alguien tiene una vivienda en alquiler y quiere alquilarla se adapta más a la demanda del mercado y en la situación actual la baja lo que sea preciso.

J

pd: la canción del post. The National, "Bloodbuzz Ohio". Si Leonard Cohen tuviera un doble joven, ¿sería este grupo? .

Intervención en "Para todos" de la 2

2010-05-24T03:24:00.000-07:00

El jueves participé en la tertulia económica sobre hipotecas en el magacine "Para todos" de la 2.
Compartí mesa con Martí Garriga (abogado), Isabel Prado (Asociación usuarios de la banca), Ada Colau (Plataforma afectados por la hipoteca).
El tema estrella era la dación de pago. Es decir, la posibilidad de cancelar la deuda únicamente entregando el bien y sin responder con salarios/pensiones, presentes o futuras. Es una práctica normal en EUA, Francia o Portugal, pero no en España. En España es difícil, porque, evidentemente, si los bancos tienen la posibilidad de exigir sueldos y pensiones futuras, lo harán. Esto era impensable en el imaginario popular hace 3 años (porque existía la creencia generalizada de que "para el banco, hipotecar era chollo porque a malas se quedaba con la vivienda, algo que siempre sube de precio"". La historia ha derrumbado esos mitos. En cualquier caso, las hipotecas en España, son préstamos personales con garantía hipotecaria. Cambiar eso y admitir la dación de pago para cualquier préstamo ya firmado parece complicado porque el banco no querrá renunciar a sus derechos y porque tampoco están en la mejor disposición financiera para hacerlo. El futuro es otra cosa. Esta era mi principal punto de discrepancia con el resto de participantes en el debate. Ellos se amparan en que si se hace en otros países se debería de aplicar aquí con efectos retroactivos y que la banca hace caso omiso de directivas europeas que, al parecer, si se siguen en otros terrenos. En el resto de aspectos, me sorprendió ver lo mucho que esta crisis está cambiando la opinión sobre la disyuntiva alquilar/comprar o los precios de la vivienda, afortunadamente. Los contertulios fueron el mejor ejemplo de que la mal llamada "cultura propietaria" está desapareciendo.

J

pd:la canción del post. Ha vuelto Andrés Calamaro. Y lo ha hecho a lo grande. ON the rock. Tiene de todo:flamenco, ranchera, tango, bachata, hiphop, Los rodriguez, rock, baladas...vaya...Andrés en estado puro!Sólo él puede ofrecer tanta variedad.Por escoger una muestra."Te extraño"

Indice Temporal:Tecnocasa-ESCI (2009:II)

2010-05-17T01:48:00.000-07:00

El precio de la vivienda en España está desacelerando su caída, según un estudio de evolución histórica desde 2004 elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF;investigadores: Luis Diaz y Josep Maria Raya). Así, mientras la tasa de variación del precio de la vivienda pasó de crecer un 16,77% en el primer semestre de 2006 a decrecer un 18,44% en el segundo semestre de 2008, en el segundo semestre de 2009 se apreció una desaceleración de la caída de precios, con un descenso interanual del 8,01%.

En la segunda mitad de 2009 también se recuperó la diferencia entre el precio de salida de un piso y el importe final de venta: tras el mínimo histórico del segundo semestre de 2008, cuando se alcanzó un descuento del 13,2%, en el segundo semestre de 2009 se situó por debajo del 10%. Entre 2004 y 2006, el descuento era del 3%.

Repunte de los días necesarios para la venta
El número de días transcurridos para conseguir la venta creció de 65 a 135 días desde el primer semestre de 2004 hasta el primer semestre de 2008. Desde entonces, se produjo una reducción hasta los 100 días en la primera mitad del pasado año.

En el segundo semestre se observó un nuevo aumento en este indicador, hasta los 112 días. Respecto a las hipotecas, el importe de la hipoteca media experimentó un incremento positivo entre el primer semestre de 2004 y el segundo semestre de 2006, para iniciar un descenso sostenido entre el primer semestre de 2007 y el segundo semestre de 2009.

La duración de los préstamos pasó de 31 años a principios de 2006 a 36 en el primer semestre de 2007, para volver a caer hasta una media de 33 años en el segundo semestre de 2009.

Publicado en La Vanguardia (14-5-2010)

J

pd: la canción del post. "Confortably Numb" de Pink Floyd. Una canción que forma parte de un mítico concierto que mostró al mundo cómo la música forma parte de la historia. Que un buen amigo te recuerde esta canción en un fin de semana de amigos en la Carcassone, no tiene precio.

La deuda y los mercados

2010-05-10T02:59:00.000-07:00

Lo acontecido la semana pasada en la bolsas europeas, especialmente la española, nos recuerda la máxima de que, actualmente, respecto a los mercados, es más importante (y factible) convencer que vencer. Realmente, no se puede vencer al operador privado que cuenta en sus manos con muchísimos más capitales, que los Estados. Así funciona el mundo globalizado. Y quejarse sobre sobre los especuladores y el funcionamiento del mercado o intentar exponer la necesidad de una regulación de los mercados (cuando ésta es imposible), es totalmente estéril.

Los mercados no entienden de stocks, ni siquiera en cuanto a datos. Sus movimientos se basan en flujos. No hay dudas de que la deuda pública de es España es muy inferior a la mitad (en términos del PIB) que la de Grecia (130% del PIB). Incluso, esta deuda es inferior a la de Italia (100% del PIB), Portugal o UK. Por tanto, no es rtacional pensar que Zapatero fue a negociar un crédito en la UE, porque sus cifras de Deuda son muy inferiores a las de otros socios. Con lo que el rumor, que supongo pretendía generar dudas sobre los datos de Deuda Pública Española, es infundado.

Pero, como siempre, pesan más los flujos que son dos:1)La inacción de Europa que ha tardado más de 3 meses en actuar para solucionar "la tragedia griega" y 2)Que dentro de los países de la UE, España es el que peor flujo presenta (mayor déficit público en último año-más del 12% del PIB- y peores datos macroeconómicos-paro y crecimiento). De hecho, lo que no se dice suficicientemente es que el problema de la deuda en España es un problema de la deuda total, pues la deuda de las empresas financieras y la deuda de las familias sí que son de las más altas de los países ricos. Así si sumamos la deuda de las instituciones financieras (75% del PIB), de las familias (85% del PIB), de las empresas no financieras (136% del PIB) y del EStado (66% del PIB), tenemos una deuda total del 361% del PIB que tras UK y Japón es de las más importantes del mundo (según el informe de Mckinsey Global).

Es por tanto el momento de actuar, de que Europa lance un verdadero plan de ajuste con flujos hacia los países que pasan crisis financieras (esto es lo que hoy, finalmente, después de demasiado tiempo, ha visto la luz) que vaya acompañado con medidas efectivas de reducción del deficit público español que sean vigentes desde ya. Cuando se actúa, cuando no se espera a que el entorno internacional me solucione mi problema utóctono, hoy es un ejemplo, los mercados responden con esperanza.

J

pd:la canción del post. En dos meses y medios escucharé esta canción de Tom Petty en el Madison Square. "Good enough". Forma parte de su nuevo trabajo con su banda de siempre (The heartbreakers) y es un ejercicio de blues rasgado en clave de riguroso desamor resignado que, por momentos, recuerda la preciosa "Still got the blues" de Gary Moore. Clase.

La bolsa como paseo aleatorio

2010-04-30T11:10:00.000-07:00

La teoría económica dominante ha sido que los mercados financieros son eficientes. Según esta teoría, los precios de los activos no pueden predecirse a partir de su pasado ni utilizando ninguna información públicamente disponible, que ya está descontada en el precio. Es decir, los activos se comportan como lo que conocemos como paseos aleatorios, donde la mejor predicción que se puede hacer del valor de un activo mañana es el valor de hoy, ya que en el precio de hoy ya está descontada la información de lo que pasará mañana. Este razonamiento deja en terriblemente cortoplacista-y basado únicamente en las desviaciones provocadas por la información imperfecta- cualquier análisis técnico bursátil.

Si aceptamos este planteamiento la única forma de ganar dinero sistemáticamente en la compraventa de activos es tener información privilegiada. Pero se supone que los inversores no disponen normalmente de esta información y que los bancos de inversión tienen una ventaja informativa que, por una comisión, compartirían con sus clientes. Es por ello, que la inversión en bolsa se aconseja que se haga de forma sistemática (por ejemplo cada dia 1 de cada mes se invierta una cantidad X) con la esperanza de obtener un buen rendimiento (los activos financieros tienen que rendir su riesgo) pero sin esperar ganancias multimillonarias porque para eso es necesario tener una información sistemática que, a priori, no se tiene (Burton Malkiel, Un paseo aleatorio por Wall Street).

Por tanto, todos los episodios de gran rentabilidad sólo pueden responder a: burbujas (las "puntocom" en el 2000, las immobiliarias hace años y, quizás, las medioambientales hoy), riesgos muy elevados o información privilegiada. En cuanto a este último aspecto, cabe desconfiar de los casos en los que la información privilegiada no viene por cauces privilegiados o minoritarios, si mucha gente tiene información privilegiada (que proviene, por ejemplo de gestores bancarios), ya no es privilegiada y es mucho más probable que se le esté sometiendo a lo que hizo Goldman con sus clientes. Goldman aconsejaba a sus clientes comprar títulos a precios desorbitadamente elevados, los empaquetaba en títulos, y luego centraba su inversión en apostar contra esos títulos. Un ejemplo de expolio al cliente que muestra que los bancos no están para hacer ganar dinero al cliente, sino para ganarlo ellos. Esta crisis también nos está dejando dudas sobre este concepto de los mercados eficientes.

J

pd:la canción del post. Sara. Bob Dylan. La grandeza de un grande se exhibe cuando más de cuarenta años después de crear una canción, una chica en la veintena con nombre de canción le recuerda a todo un fan de Bob en la treintena la belleza de estas notas. Una prueba más de que los clásicos no tienen arrugas

Informe Tecnocasa: segundo semestre del 2009

2010-04-22T10:47:00.000-07:00

El Grupo Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional (ESCI) de la Universidad Pompeu Fabra (UPF)- investigadores Luis Diaz y Josep Maria Raya- de Barcelona han realizado el décimo Informe sobre el mercado de la vivienda. Las conclusiones del informe apuntan a que el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano registró un descenso del 8,01% de media en las principales ciudades españolas en la segunda mitad de 2009 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Además, establece un perfil del comprador de vivienda en España: joven, soltero, de nacionalidad española y con contrato indefinido.

El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España durante el segundo semestre de 2009 ha sido elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios concedidos por Kìron, enseña de servicios financieros del grupo. El precio medio de la vivienda se situó en 2.422 euros por metro cuadrado, mientras que en 2008 ascendía a 2.633 euros por metro cuadrado.

La tasa de caída registrada es más moderada de la que se produjo entre el segundo semestre de 2008 y el segundo semestre de 2007 (-18,44%), "iniciando así un periodo en el que aunque los precios siguen bajando, lo hacen a un ritmo menor", han indicado desde la compañía.

El informe revela que la vivienda más vendida en España en el periodo de referencia tenía 66,92 euros por metro cuadrado, dos habitaciones, 40 años de antigüedad y se situaba en un tercer piso. Además, realiza un perfil de comprador tipo de vivienda. Es una persona que compra la vivienda sola (56%), que tiene entre 25 y 35 años (47%), es de nacionalidad española (97%), está soltera (61%), tiene contrato indefinido (81%) y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros (53%), siendo el importe medio de la hipoteca concedida de 139.952 euros.

Tecnocasa analiza la evolución del precio en ocho ciudades españolas. La que registró mayor descenso fue L'Hospitalet de Llobregat, con una caída del 14,04%, seguida de Madrid (-10,10%), Barcelona (-9,08%), Zaragoza (-6,15%), Bilbao (-6,14%), Málaga (-5,26%) y Sevilla (-0,80%). Sólo subió el precio en Valencia, con un 2,21%.

La hipoteca media es de 139.952 euros
Por su parte, el importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 139.952 euros en la segunda mitad de 2009, mientras que en el segundo semestre de 2008 dicho importe fue de 154.992 euros, con lo que se produce un descenso interanual del -9,7%. Este resultado indica que se está produciendo una desaceleración en la caída del mercado de la vivienda, ya que durante el período primer semestre de 2008-primer semestre de 2009 dicho descenso fue del -24,20%.

Por otro lado, el estudio destaca también que la proporción de solicitantes de hipotecas de nacionalidad española se situó en el 97,5% entre junio y diciembre del pasado año, cifra que ha aumentado en los últimos semestres, "con lo que prácticamente desaparece la compra hecha por ciudadanos extranjeros".

Echando la vista atrás, en el primer semestre de 2007 la demanda de hipotecas por parte de población extranjera se situó en el 36,6%, mientras que en el segundo la cifra fue del 26,9%. Dos años más tarde, la proporción ha quedado reducida al 2,46%.

Además, a lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 5 días, pasando de 117 días en el segundo semestre de 2008 a 112 días en el segundo semestre de 2009, cambiando así la tendencia observada en los dos semestres anteriores.

Publicado en El Diario El Mundo, 22-4-2010

J

pd: la canción del post. "Stand by me". Un clásico de Ben E. King que es un himno en muchos entornos. Escucharlo en el Berklee Performance Center por su creador tuvo que ser emocionante para "whiteduke".

Conferencia en el Saló Internacional del Turisme

2010-04-16T12:07:00.000-07:00

Ayer participé en las Jornades d'Innovació i Sostenibilitat del Turisme en la jornada inaugural del Saló Internacional de Turisme de Catalunya. Se trata de una apuesta innovadora. Son las primeras Jornadas que incorporan investigación académica, gestión pública y profesionales del sector. En cuanto al parte académica, primero se presentó el mapa de investigación en turismo en Catalunya. Falta hacía. No somos muchos grupos reconocidos los que trabajamos en turismo, pero sí, al parecer, se ha producido un importante crecimiento los últimos años. Para muestra un botón, mi grupo (GRABET:Grup de Recerca Aplicat en Benestar Econòmic i Turisme) es muy reciente (2009). La tarea de recopliación elaborada Por J.A. Corral está siendo impecable.

A continuación los 4 ponentes teníamos 15 minutos para hacer una reflexión sobre la investigación en turismo o presentar un ejemplo de nuestro trabajo. Jose A. Donaire (UdG) y Salvador Palazón (URV) se inclinaron por lo primero: reflexiones y ejemplos de estructuras. Mar Vila (ESADE) y yo presentamos un ejemplo de nuestras investigaciones. En mi caso, presenté los princpales del resultado del trabajo ya presentado al Departament d'Economia i Finances (dentro de los estudios de la euroregión) y aceptado para publicación en Tourism Economics: "Time and Location of a Stay at a Hotel and Apartment". En resumen, con datos de precios semanales y características de hoteles y apartamentos de la costa durante unos 6 meses, se pueden conocer tres aspectos. 1/. Tendencias en las características (categoria, régimen, disponibilidad de piscina, etc) más valoradas en hoteles y apartamentos (ideas sobre qué características sobreponderar e infraponderar en la nueva oferta hotelera). 2/. Una primera valoración de la localización (y por tanto, indicador de la calidad de la localización). 3/. Valoración de la estacionalidad por tipo de alojamiento y por poblaciones. Además, es trabajo se puede extender con información temporal (que nos puede ayudar a valorar las intervenciones que se realizen en el destino) o aplicando técnicas cuantílicas. Finalmente puse otros ejemplos de las investigaciones del GRABET.

En definitiva, buena iniciativa que esperemos tenga continuidad. Buen día para conocer a otros investigadores (y obtener, una gratísima impresión de todos ellos). Buen día para dar a conocer la investigación en Turismo de Catalunya, que cada vez es más interesante. Mucha audiencia. Mucho académico. Mucho personal técnico y directivo de las instituciones públicas implicadas. Poca presencia de empresariado del sector (que debe de ir tomando conciencia poco a poco de lo que está cambiando el sector, que hay que profesionalizarse, innovar, formarse y contratar a gente más formada).

J

pd: la canción del post. "First day of my life" de Bright Eyes. Última recomendación de Boston (esta vez de forma indirecta). Preciosa canción. Voz en susurro roto para una canción sencilla y preciosa, o ¿sencillamente preciosa?

Los precios de tasación: qué son y problemas

2010-04-08T12:11:00.001-07:00

El precio de tasación procede de unas valoraciones que generalmente se realizan con finalidad hipotecaria y tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes con precios de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España (y el Ministerio de la Vivienda que recoge información de distintas sociedades: TINSA, Sociedad de Tasación, etc). Estas sociedades analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. la normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda.
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico (adscrito a una sociedad de tasación) que además cuenta con formación específica en materia de valoración. El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración. Se valora, principalmente, superficie, estado, localización y distribución, aplicando a cada característica un coeficiente. En concreto, se tratan de valoraciones realizadas con el mismo criterio que las valoraciones oficiales según la ORDEN ECO/805/2003 (valor de mercado) para ser utilizadas para determinadas finalidades financieras.

Históricamente a las tasaciones se les han acusado de:

1. Recoger tarde los cambios de ciclo en el mercado de la vivienda. Es decir, los coeficientes aplicados a la localización tardan en recoger las desaceleraciones o cambios de tendencia en los precios de la vivienda. Aproximadamente el retraso se cifra en un año. Este retraso se observa cuando comparamos los índices de precios del Ministerio/Tasadoras con los índices de precios del INE/Informes Tecnocasa-Idealista,por ejemplo. Todos los cambios de tendencia de los últimos 3 años se observan primero en el segundo grupo de índices.
2. Sobretasación. En épocas de boom. Los intereses comunes de bancos y tasadores. En un reciente ejercicio realizado con la base de datos de Tecnocasa (para los que en el periodo 2004-2006 se tiene precio de venta, precio de salida y precio de tasación). El precio de tasación estaba sistemáticamente, en media, un 30% y un 34% por encima del precio de venta y de salida, respectivamente. Con estas sobretasaciones se podía camuflar un préstamo sobre el 100% del valor de la vivienda en un préstamo sobre el 80% del valor tasado. Este hecho ha sido el causante último de muchos de los problemas financieros de los bancos y cajas españoles. Así, mientras en el periodo anterior el único precio era la base del importe prestado, actualmente, la práctica más común cuando se solicita una hipoteca es que se otorgue un importe por el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de venta.

J

Pd: la canción del post.MGMT. "Flash delirium" Uno de los grupos del momento. Mezcla de muchas cosas y casi todas grandes (el gran Bowie, Adam Green, Strokes, The Mamas and the Papas..). Mucho Glam en música y actitud. El video tampoco tiene desperdicio (daliniano y delirante).

Análisis de la estadística oficial del precio de la vivienda:FAQs

2010-03-25T02:16:00.000-07:00

La semana pasada nos llegaba el dato de la caída en el precio de la vivienda en 2009 según la estadística oficial elaborada por el Instituto Nacional de Estadística:un 4,3%. Dicha estadística muestra una desaceleración clara en la reducción del precio de la vivienda respecto a la observada en 2008 (5,4%). Dicha desaceleración se observa más claramente intertrimestralmente ya que la reducción del precio en el último trimestre del 2009 ha sido únicamente del 0,4%. Por primera vez, el decrecimiento de la vivienda de segunda mano es menor (3,5%) que el de la vivienda nueva (5,1%). Además, en la vivienda de segunda mano se parecia un ligero repunte en la tasa intertrimestral (0,1%). A partir de estos datos nos hacemos diversas preguntas en forma de FAQs que se hacen desde el sector estos días.

1.¿Está ya remontando el sector?La desaceleración en el decrecimiento de los precios viene acompañada de un crecimiento en la estadística de transacciones de pisos que entre enero de 2010 y 2009 ha crecido un 11%. En este sentido no hay que olvidar dos cuestiones. La primera es el "efecto estadístico". Estamos hablando de tasas con lo que el periodo base de este crecimiento del 11% en las transacciones es un momento especialmente bajo (enero de 2009), apartir del cual, crecer no era difícil. Segunda cuestión. No hay cifras claras pero se apunta que gran parte de del aumento de las transacciones son las transacciones de immobiliaria-constructoras a la banca como parte del pago de su deuda (una pena no conocer el efecto en el precio de estas transacciones)

2.¿Por qué repunta antes la segunda mano?En este caso, la cuestión parece explicarse, almenos parcialmente por la fuente de datos que utiliza el INE. Los registros notariales reproducen transacciones más o menos contemporaneas en el caso de la segunda mano pero desfasadas en el caso de la vivienda nueva. Por tanto, es posible que los descensos que observamos ahora en la vivienda nueva sean los de hace un año aproximadamente.

3.¿Puede haber acabado el ajuste de precios cuando quedan aún más de 700.000 viviendas en stock, según los cálculos más favorables?Probablemente no en los zonas donde el stock sea más abundante, pero probablemente sí en las zonas donde apenas queda stock (grandes capitales, principalmente)

4.Según los datos oficiales, el ajuste ha sido únicamente del 10%. ¿Esto es todo lo que se tenía que ajustar?Aquí es donde probablemente, la ausencia de datos sobre precios de transacciones reales más nos está engañando. La estadística oficial recoge bien la tendencia a la desaceleración (y con poco retraso) porque es la misma que observamos en informes con datos sobre precios de oferta (por ejemplo, idealista) o sobre datos de precios de transacciones (Tecnocasa). En cambio, en estos informes, especialmente en el informe de Tecnocasa-que recoge para 8 capitales las tasas de crecimiento del precio de venta producto de las transacciones- se observa un ajuste acumulado superior. El dato del informe de Tecnocasa nos muestra un ajuste acumulado superior al 30% y nos sitúa los precios al nivel de 2004. Algo bastante más realista.

5.¿Será la evolución del sector de la vivienda una "U" o una "W"?Eterna pregunta que se hace también hoy con motivo de la recuperación mundial. ¿La recuperación es suficientemente sólida como para ser definitiva o será un simple paso hacia adelante para volver atrás?En el caso del sector de la vivienda hay unas cuantas medidas fiscales que sólo aumentan la incertidumbre en este punto. ¿Se están adelantando las compras del 2011 para evitar la subida del IVA y la pérdida del derecho a la deducción por pagos hipotecarios para rentas inferiores a 24.000€?Difícil de saber.

J

pd:la canción de post. Wallflowers. El grupo del hijo de Bob Dylan. Jacob. "Sixth Avenue Heartache". Bonita historia enmarcada en esta "vital" avenida de la ciudad vertical, New York.

Intervención blog FEDEA y avance Tecnocasa

2010-03-17T05:49:00.000-07:00

El blog económico de FEDEA es un excelente punto de encuentro de mucha de las plumas económicas más cualificadas del pais. Esta fue mi intervención esta semana cuando Xavier Cuadras me avisó que se trataba sobre el cual quizás me interesaba intervenir. Contiene el avance del dato de índice de precios Tecnocasa-ESCI (tasa de crecimiento anual del -8,04%:sigue el ajuste de precios, pero más suave)

Me he llevado una grata sorpresa al leer estos comentarios tan bien informados. Por todos es conocido que el índice de precios del Ministerio no es un buen indicador de la evolución del precio de la vivienda pues utiliza precios de tasaciones y no controla por calidad. El índice del INE es mucho mejor, los datos son notariales y controla por calidad. El problema sigue siendo la fuente que si bien es mejor que los precios de tasación, continuando estando, por ejemplo, algo sesgado por operaciones pasadas, por ejemplo (aparte del tema ya apuntado de los registros notariales).
De los precios no oficiales, el índice del idelaista, tiene el problema que utiliza precios de oferta. Los precios de oferta captan una parte de la rebaja que hay en estos momentos en el mercado (la del precio de salida), pero no la posterior rebaja en términos de una mayor negociación.
Sí que existe un índice de precios de la vivienda que tiene en cuenta todo ello (yo mismo participo en su cálculo). El índice de precios TECNOCASA-ESCI (Escuela Superior de Comercio Internacional, adscrita a Universitat Pompeu Fabra) del mercado de la vivienda. Dicho índice utiliza información de precios de transacción y está elaborado con la información obtenido por muestras representativas de venta vendidas por a inmobiliaria en ocho importantes ciudades. Dicho índice nos indica que, a finales de 2009, los precios están a nivel de 2004, aunque se ha consolidado una desaceleración en su decrecimiento. A continuación, os presento un ligero resumen de los indicadores del mercado de la vivienda TECNOCASA-ESCI (hay bastante más información además de la evolución del precio)

En estos momentos, la disponibilidad de la información de las bases de datos de Tecnocasa y Kìron para doce semestres (2004:I-2009:II) permite observar la evolución temporal de un conjunto de indicadores del mercado de la vivienda. Dichos indicadores podrían constituir una batería de indicadores -análoga al Standard & Poor/Case-Shiller – elaborada, en este caso para los ocho ciudades en las que se ha obtenido una muestra representativa a lo largo de todo el periodo en el caso de Tecnocasa. Para los datos Kìron éstos indicadores se construyen utilizando los datos para toda España. Además, esta batería de indicadores aporta el valor añadido en el caso español de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales que únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no precios de venta finales), número de transacciones y importe de la hipoteca.

Los indicadores Tecnocasa & ESCI abarcan, principalmente : el crecimiento del precio de la vivienda, número de días hasta la venta, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda.

La incorporación de este análisis temporal al informe ejecutivo, producto de la continuidad del informe, añade un interés adicional pues además de la información de coyuntura se ofrece una evolución histórica muy valiosa, que, de momento, refleja con claridad el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda y cómo se ha dejado notar este en cada indicador.

J

pd:la canción del post."Darling pretty", la primera y mejor canción de Mark Knopfler en solitario.

Lo que el euro le debe al riesgo soberano griego

2010-03-10T10:58:00.000-08:00

La UME fue un pacto no escrito entre países ricos (Alemania, Francia) y pobres (España, Grecia). Por ese Pacto, los países ricos (exportadores) tenían acceso al mercado de los pobres sin riesgo de competencia desleal (devaluación). Los pobres (compradores) tenían acceso a financiación barata (al interés alemán).

No obstante, presenta de base una gran virtud que es, a la vez, su gran problema:el euro. Al no haber unión fiscal ni política, sino únicamente monetaria, cuando una páis sufre una pérdida de competitividad, ya no tiene su herramienta "natural" para solucionarlo: una devaluación. Si la unión fuese política quizás las crisis podrían ser más simétricas entre países y necesitar todos las mismas actuaciones (aunque la historia demuestra que entre los estados de EUA o los landers alemanes, por ejemplo, esto no es así). Así, la UME deja como única herramienta de política económica de los países, la política fiscal. Si los países que pierden competitividad para intentar evitar la reducción de salarios y precios inevitable a corto plazo, su única vía es un aumento del gasto público. Y eso, en un caso extremo como el griego, ha conducido a ratios de Déficit y Deuda sobre el PIB muy superiores a los permisibles (riesgo soberano).
Los mercados a la que empiezan a notar el riesgo soberano encarecen la financiación del mismo, lo cual hace más difícil su financiación, aumenta más el riesgo y se "reclama" planes de ajuste. Pero para que estos planes de ajuste sean creíbles necesitan programas de reforma estructurales que permitan pensar que el ajuste del pais será "llevadero" porque, a su vez, unas bien orientadas reformas estructurales fomentarán el crecimiento que la reducción del gasto contraerá. Es decir, a Grecia (y, en cierto modo a España) es aplicable aquello de que hay que hacer ahora lo que se debería de haber hecho hace años. Ya que, en este pacto no escrito de la UEM estaba implícito que los paises ricos intentarían fomentar el consumo y los pobres aumentar su competitividad, como única forma de hacer sostenible el sistema.
Sin una política de federalismo fiscal rápida y generosa, sin unión política, sin movilidad laboral, la única manera de equilibrarse es vía aumentos de competitividad y productividad más (reducciones salariales) o menos (aumentos de competitividad) dolorosos. En caso contrario, sólo quedará el paro y el empobrecimiento

J

pd:la canción del post."Desert rose". La última canción de Sting que me pareció conforme a su altura musical.

Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda

2010-03-02T04:08:00.000-08:00

Desde 2008, la economía mundial ha estado inmersa en una crisis que fue desencadenada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. El motivo de fondo, en cambio, fueron unos tipos de interés reales negativos duraderos, con los que los individuos tienen un desincentivo al ahorro (dícese de ese elemento tan necesario para financiar la inversión) y un incentivo al consumo. Además, una política monetaria muy laxa ha conducido a que esta situación sea percibida por el ciudadano como de normalidad.

Las consecuencias han sido bien conocidas por todos. Colapso económico y periodo de crisis para corregir los excesos y empezar de cero con la lección aprendida. En el camino, reducciones de deuda, reducciones del precio de los activos, percepciones más realistas del riesgo. Recuperación del ahorro y, para ello, no existe otra fórmula que la reducción del consumo (componente del PIB), reducción del crédito a costa de la inversión (componente del PIB) y, por lo tanto, reducción del PIB.

En este sentido, a lo largo del presente artículo se ha argumentado como dicha crisis y empobrecimiento no ha sido homogénea para todos los colectivos sino que ha sido más aguda para los colectivos más desfavorecidos. Así, centrándonos en el mercado de la vivienda y en tres colectivos de desfavorecidos específicos (inmigrantes, jóvenes y mileuristas) se ha destacado la pérdida de presencia en el mercado hipotecario de los tres colectivos. Con datos de una intermediaria financiera se ha observado una importante disminución (en términos relativos, no digamos ya absolutos) de las operaciones hipotecarias de los individuos inmigrantes, menores de 35 años y mileuristas. Dicha disminución no se debe exclusivamente a sus dificultades financieras sino a la dificultad que han tenido para acceder a un crédito hipotecario (mucho mayor que para el resto de colectivos) y al endurecimiento en cuanto a las condiciones de los mismos. En este sentido, cabe destacar, sobretodo en el caso de los inmigrantes, la prima de riesgo que ha de pagar en términos de diferenciales sobre el euribor más altos que el resto de individuos y que han sido crecientes a lo largo del 2008.

Para evitar la exclusión de estos colectivos del mercado de la vivienda, se hace necesaria una política de ayuda directa por parte del sector público mucho más fortalecida así como la consolidación del mercado del alquiler. En este sentido permítanme acabar el artículo con unas breves reflexiones acerca del mercado del alquiler en España. El último dato oficial sobre el número de viviendas que hay en España es de 25.129.207 de ellas hay 2.208.539 que están destinadas al alquiler, es decir 13,2% del total, cuando hace un año era dos puntos menos. Esto, siendo todavía uno de los menores porcentajes del mundo (para que nos hagamos una idea, en los países desarrollados la media del porcentaje de pisos en alquiler ronda el 40%), representa una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior, según los datos del ministerio de vivienda.

Según el Observatorio estatal de la vivienda en alquiler (Ministerio de la vivienda) , hace un año el 25,7% de estos alquileres eran en Cataluña, un 18,5% en Madrid y un 13,9% en Andalucía. De hecho, el 40% de las viviendas en alquiler estaban en las provincias de Madrid y Barcelona, lo que indica un mercado del alquiler prácticamente nada desarrollado en el resto de las provincias. Quizás el patrón más interesante es que, por nivel de estudios, encontramos que el mayor porcentaje de personas en alquiler (casi el 28%) son personas con estudios universitarios. En cuanto al precio (7,2€ por metro cuadrado) destaca el precio de Madrid (más de 11€ el metro cuadrado).

Un mercado de alquiler poco desarrollado es negativo para el mercado de trabajo. En este sentido, el Banco de España afirma que el mercado español de alquiler también contribuye a las altas cifras de paro. En concreto afirma que un aspecto que "limita la capacidad de recolocación de los desempleados es la reducida movilidad geográfica de los trabajadores, que en parte está motivada por la escasa diferenciación salarial entre regiones, aunque también por el escaso desarrollo del mercado de alquiler". El Banco de España pide una reforma del mercado del alquiler que afecte a los plazos de los contratos y garantice la seguridad jurídica de los caseros. Este mercado del alquiler, que debe estar liderado por un alquiler social por parte del sector público evitará la exclusión del mercado de la vivienda de los colectivos mencionados, evitará la pérdida de un derecho fundamental de la constitución española: el acceso a una vivienda digna, sea cual sea su régimen de tenencia.

Extraído de "Inmigrantes, Mileuristas y Jóvenes: tres colectivos empobrecidos en el mercado de la vivienda" (Publicado en la Revista de Documentación Social 155)

J

pd:la canción del post. Viendo "I'm not there" volví a recordar por enésima vez porque Dylan es Dylan. Sólo su música puede justificar una película. "It's all over now baby blue"

Mirar el endeudamiento con amplitud de miras

2010-02-21T05:11:00.000-08:00

Cuando uno analiza el problema de la deuda en España, comunmente se centra únicamente en la deuda del sector público. Pero conviene examinar la deuda desde sus tres componentes: familias, empresas y sector público. El problema de la deuda en España es que cuando examinamos los tres componentes somos uno de los paises donde más ha crecido en la última década (junto con UK, EEUU y Corea). De hecho, se señala a España como el país que tiene que realizar un desapalancamiento de mayor intensidad. Sobretodo a nivel de familias y sector immobliario.

La deuda se ha reducido históricamente de tres formas: crecimiento del crédito inferior al PIB (la más común, suele empezar unos dos años después de que estalle la crisis, dura entre 6 y 8 años y supone reducir el ratio deuda/PIB contrayendo el PIB en los primeros años), con inflación elevada (lo cual tiene efectos muy duros a largo plazo) o, claro, dejando de pagarla.

El problema es que en esta ocasión, los ambiciosos programas del sector público (con más o menos éxito), han incrementado mucho la dueda pública durante el periodo de crisis, lo cual alargará el proceso de desapalancamiento y hacer más frágil la recuperación. Ya que la recuperación se consigue conun aumento de la inversión, que será imposible porque el sector privado tendrá que reducir su endeudamiento de forma más intensa, para compensar el exceso de endeudamiento público. Esto lo que se conoce en economía como "crowding-out" o efecto desplazamiento: La inversión/deuda pública despalza la inversión/deuda privada.

En el caso de España, en los últimos dos años la deuda privada se ha estabilizado en relación del PIB (con un PIB decreciente), pero la deuda pública ha aumentado de tal forma que nos hace muy proclives a un aumento de tipos de interés o a un racionamiento del crédito. Contra esto sólo hay una receta: reformas estructurales y credibilidad en los progrtamas de austeridad.

La sensación es que, de momento, no damos imagen de credibilidad ni interna ni externamente. Externamente observamos una reducción de la inversión extranjera y mensajes de reducción del crédito y/o aumentos de los tipos de interés de nuestra deuda. Internamente, nuestor ciudadano ha elevado su tasa de ahorro a niveles sin precedentes (19%). Descontando desconfianza, paro, expectativas de mayor reducción en le precio de la vivienda, subidas de impuestos, menor crédito, que el crecimiento internacional no nos sacará de la crisis, riesgo de crecimientos futuros muy reducidos

J

pd:la canción del post. Angela. Preciosa a la par que sencilla la nueva entrega de Mikel Erentxun. Con aroma a clásico es una "oda" a todas esas chicas salvadoras (esos "ojos de otro mundo") que aparecen en el momento justo de nuestras vidas, para enamorarnos y revivirnos justo antes de desaparecer. Su recuerdo siempre permanecerá joven, radiante e idealizado en nuestras retinas. Preciosa melodía, voz susurrante, maravillosa producción, letra algo "naïf" que encaja a la perfección con la melodía y, por lo que sé, isla pop en un disco mucho más crudo y oscuro aunque seguro igual de interesante.

Primer informe "Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – UPF del mercado inmobiliario"

2010-02-11T11:27:00.000-08:00

Gracias al amplio número de informes ya realizados, el Grupo Tecnocasa y los investigadores de la Universidad Pompeu Fabra (Jaume Garcia, Josep Maria Raya y Luis Diaz) han elaborado un nuevo informe, que bajo el título Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – UPF del mercado inmobiliario, estudia la evolución histórica del mercado inmobiliario en España desde el año 2004 hasta, de momento, el primer semestre de 2009.
Estos indicadores aportan el valor añadido, en el caso de España, de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales, ya que éstos únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no de precios finales de venta), número de transacciones e importe de la hipoteca.
Los indicadores Grupo Tecnocasa – Universidad Pompeu Fabra abarcan, principalmente, el crecimiento del precio de la vivienda, el número de días transcurridos desde que una vivienda sale al mercado hasta que es vendida, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda. Y aportan un interés adicional pues además de la información de coyuntura, estos datos ofrecen una evolución histórica muy valiosa. Una evolución que se irá actualizando semestre tras semestre con los nuevos datos aportados por el Informe sobre el mercado de la vivienda.

TASA DE VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
La tasa de variación del precio de la vivienda en España ha pasado de crecer un 16,77por ciento (primer semestre de 2006) a decrecer un 18,44 por ciento (segundo semestre de 2008). En el último semestre analizado (primer semestre de 2009, -17,74 por ciento) se aprecia un estancamiento en dicha corrección de precios, que podría indicar el comienzo de un cambio de tendencia.
La proporción del precio de venta sobre el precio de salida se mantuvo estable desde 2004 hasta 2006, en niveles entorno al 96 por ciento. A partir de 2007, la rebaja fue cada vez mayor hasta llegar a su mínimo histórico en el segundo semestre de 2008 (86,76 por ciento). El dato del último semestre (primer semestre de 2009, 88,42 por ciento) muestra una ligera recuperación del indicador.
En cuanto al número de días transcurridos hasta la venta de una vivienda creció de los 65 a los 135 días desde el primer semestre del que se tienen datos (primer semestre de 2004) hasta el primer semestre de 2008. Desde entonces, se ha producido una reducción en el número de días, situándose en el último semestre estudiado en los 100 días.

Extraído de Spanish Real State

J

pd:la canción del post. Fue BSO de Letal Weapon 3. Una canción envolvente de dos genios: Sting y Clapton. "It's probably me"

Desequilibrios de la economía española (V): valor contable y productivo

2010-02-04T12:17:00.000-08:00

Hace unos tres meses sintetizamos los desequilibrios d ela economía española: fiscal, sectorial, laboral, monetario, comercial y financiero. Los últimos informes de las principales instituciones económicas alertan de la gravedad de muchos de ellos. Tuvimos finalmente en 2009 un déficit público del 11,5% (fiscal). Dicho déficit está aumentando la prima de riesgo de los intereses que pagamos por nuestra deuda y aumenta el coste de la financiación exterior. Financiación exterior necesaria también, para pagar nuestro otro déficit(comercial) que hasta ahora se pagaba con créditos baratos del BCE que se restrigirán este año (monetario). El paro está cada vez más cerca del 20% al que el propio gobierno no niega que llegaremos (laboral), producto de un desequilibrio (sectorial).

Ligados a estos, cada vez con más fuerza, existen dos desequilibrios adicionales

1.Productivo. La diferencia entre la capacidad productiva instalada y la utilizada, cada vez es más grande. Hay una capacidad ociosa que se está eliminando, destruyendo consigo parte del tejido industrial. Ello se manifiesta en reducciones de excedentes en: oficinas bancarias (hay exceso de oficinas para el negocio actual), comercio minorista (exceso de comercios para el consumo actual), constructoras e immobiliarias (dado el stock de viviendas y los "bancos immobiliarios" y, en general, excesos en el sector del automóvil, bienes de consumo duradero, mobiliario y material de construcción.

2.Contable. Diferencia entre el valor contable de lso activos en el balance del sistema bancario y su valor de mercado. Las pérdidas que va agenerar su venta o la reducción del valor en balance (ya sea directa o mediante el aumento de provisiones). Las pérdidas de esta situación y el encarecimiento de la financiación a la que tienen acceso los bancos dificultarán unos créditos muy necesarios. Los resultados de BBVA y Santander de los últimos días no son más que un reflejo de ello.

J

pd: la canción del post. Wiretree (Back in town). Un grupo joven muy interesante con aires de Tom Petty.

And the winner is...la escuela austríaca!

2010-01-26T11:09:00.000-08:00

El debate del pensamiento económico tras este crisis ha dado "cancha" a los intervencionistas (keynesianos) que enseguida han alzado la voz en pos de una mayor regulación que había sido decreciente por el triunfo de los neoclásicos (liberales) en las anteriores décadas. Pero ni el mercado ha fallado (Taylor comenta en su reciente libro que se entró en la crisi por culpa de organismo intervencionista-la Reserva Federal y sus tipos muy reducidos- y que las medidas de los gobiernos sólo han empeorado la situación), ni el Estado se debe de evitar anclándolo en las planificaciones centrales. Sin embargo, unos y otros han sido superados por la escuela austríaca de von Hayeck.

Para los austríacos, existen dos variables fundamentales:el dinero (como medio de pago) y el tiempo (que determina el tipo de interés y el capital vigente). Así, si en un momento el tipo de interés es inferior a su tasa natural (la que hace indiferente consumir hoy y en el futuro), los empresarios alagaran las fases iniciles de su proceso productivo generando una euforia que será compensando más tarde con una crisis cuando se dan cuenta que sus planes no coinciden con los de los demandantes. Así, a diferencia delo que ocurre con los monetaristas, la cantidad de dinero tiene efectos sobre la economía real (y no sólo sobre los precios).

Así, la crisis actual, es producto de unos tipos de interés excesivamente reducidos que han motivado a que se anticipen proyectos de gasto e inversión que se deberían de haber realizado más adelante. De esta forma, se genera un exceso de oferta porque justo cuando se terminan los proyectos iniciados demasiado pronto, la euforia se termina y no se vuelven a iniciar proyectos "prematuros".

La única salida para los austríacos es reconocer errores y reducir valoraciones e inversión retomando la senda de unos tipos de interés reales. El mundo, en cambio, ha abordado la crisis "austríaca" con una salida keynesiana (reducir tipos y gastar: es decir, de nuevo, hipotecando el futuro). Parece, que como hace 70 años se impone keynes a von Hayeck, aunque el medio plazo le vuelva a dar la razón después.

J

pd:la canción del post. "Emily" De Adam Green. Voz de crooner en un cuerpo indie que veré pronto en Barcelona.

Índice Mundial del precio de la vivienda

2010-01-16T07:53:00.000-08:00

La consultora inmobiliaria Knight Frank ha publicado los datos de su índice mundial sobre el precio de la vivienda del tercer trimestre del 2009. El precio de la vivienda está subiendo en casi todo el mundo y, en el tercer trimestre de 2009, se registró un incremento en aproximadamente el 70% de los países incluidos en el Índice mundial del precio de la vivienda de Knight Frank.Israel ha mostrado los mejores resultados anuales y es el único país con un crecimiento de dos dígitos (+13,7%) en los últimos 12 meses. En Dubai, es donde más han caído los precios (-47%), a pesar de registrar una pequeña recuperación (1,2%) en el tercer trimestre. Entre los países europeos en los que todavía no se ha registrado ninguna subida trimestral desde la restricción de los créditos, se encuentran España, Dinamarca y Irlanda, países en los que un exceso de vivienda frena la subida de los precios. Esta situación contrasta con la del Reino Unido que, a pesar de haber sufrido un duro golpe inicial, está registrando una fuerte recuperación, debido a la escasez de viviendas para venta. Las economías asiáticas también han mostrado un buen comportamiento.

Según dicho informe, España es el doceavo pais en el que menos ha crecido la vivienda (más ha decrecido). En España, entre 2008 y 2009, se ha producido una reducción acumulada del precio de la vivienda del 10%, siendo esta reducción superior al 16% en el caso de las viviendas de segunda mano (datos INE). Esta reducción que, evidentemente, todavía no ha concluido, es vista, únicamente como una parte de la reducción del precio del stock de viviendas en propiedad de un pais, por algunos artículos académicos. Steele and Goy (2002) apuntan que la reducción de precios observadas en las viviendas transaccionadas suele ser inferior a la que se produce en todo el stock de viviendas. El motivo es que, en épocas de reducción de precios, las viviendas transaccionadas suelen ser una muestra no representativa del total de viviendas, ya que se trata de las más "vendibles". Los autores apuntan que este hecho se refuerza más aún si los datos utilizados son los de viviendas tasadas, pues la disminución de precios observada en los datos procedentes de tasaciones es inferior a la observada en los datos procedentes de transacciones. El motivo es que a las tasaciones les cuesta incorporar toda la dinámica del mercado (de hecho, además, lo muestra tarde, en España el máximo del precio de la viviena segúne l indicador del INE se alcanza en el tercer trimestre del 2007, muestra que en el indicador del Ministerio de la vivienda se alcanza en el primer trimestre del 2008). En España, el índice del Ministerio de la Vivienda (basado en precios de tasación) muestra hoy una disminución acumulada casi idéntica a la del INE (10%) para el total de viviendas, pero netamente inferior (11%) para las viviendas de segunda mano, que son las que componen la mayor parte del stock de viviendas de un pais.

J

Pd:la canción del post. la polifácetica Björk, siempre nos sorprendre, músical y visualmente (sus videos están cuidadísimos). Canciones con bases sonoras innovadoras a un nivel casi radioheniano y luego alterna con sonidos de lo más clásico como esta versión de Betty Hutton: "It's, oh, so quiet".

La Challenge deixa més de 6 milions d'euros al Maresme

2010-01-05T03:29:00.000-08:00

El primer triatló internacional Challenge Costa de Barcelona Maresme, celebrat a l'octubre, va suposar per a la comarca un impacte econòmic superior als sis milions d'euros. Aquesta és la principal conclusió d'un estudi realitzat des del Centre de Recerca en Turisme del Maresme, que depèn del Consell Comarcal i que ja es va fer durant la prova de la mitja triatló el maig passat. Segons el document, basat en els resultats de 405 enquestes realitzades a esportistes que van pernoctar al Maresme amb motiu de la prova esportiva, el 60% provenien de fora de l'Estat, 5 de cada 10 venien amb la família i el 66% van gastar més de 50 euros al dia. D'aquesta despesa, el 54% va anar destinada a la restauració; el 36%, a les compres, i només un 5%, a la cultura.

Altres dades destacables de l'estudi parlen d'un visitant tipus de la Challenge Costa de Barcelona Maresme que va pernoctar a la comarca més de tres dies (81%), que ha trobat la destinació millor del que esperava (88%) i que la recomanarien com a lloc de vacances (86%).

Publicat en el Punt (11-12-2009, pàgina 3)

J

La canción del post. "El incendio" de Sidonie. Sin ser lo que fueron mantienen un nivel alto

Análisis del stock de viviendas

2009-12-30T04:25:00.000-08:00

El servicio de estudios de caixa catalunya ha señalado recientemente que, en zonas como Madrid y Barcelona, dependientes de la primera residencia, cree que hay muy pocas existencias de vivienda sin vender, en cambio, en otras zonas de España, como en Murcia, aún queda un alto volumen de parque residencial al que se tardará en poder dar salida. De hecho, este hecho le conduce a concluir que el ajuste en precios ya se ha producido en las capitales.
Los datos oficiales del stock de viviendas sin vender son los siguientes: 612.512 de reciente construcción, 384.050 en construcción, 520.330 usadas en venta. Es decir, más de millón y medio. Una sobreoferta del 2,6% del PIB. Sí es cierto que no están repartidas homogeneamente y que se concentran en la costa, pero no parece que, quizás a excepción del Pais Vasco y Navarra, se haya agotado el stock en ningún lugar.
Además, a ritmos de la actual compraventa (algo más de unas 300.000 anuales) parece que tardaríamos más de 4 años en cancelarlo. En este punto cabe mencionar que si bien el penúltimo dato de compraventa parecía positivo (crecimiento mensual del 9,78%), era un dato con un fuerte componente estacional como ha demostrado el último dato (octubre de 2009) donde el decrecimiento mensual fue del 12,1%. El retrocerso anual, el que no contiene el factor estacional, muestra una caída del 21,3%, algo más acusada en obra nueva.

Best wishes!!!

J

pd: la canción del post. Rescaté esta canción de mi recuerdo gracias a una BSO. Da gusto esperar al año nuevo escuchando la alegría que transmite. Morning train (nine to five). Sheena Easton.

El peligro de la deuda: Análisis de Moody's y S&P

2009-12-21T09:38:00.000-08:00

En las últimas semanas varias agencias de rating (moody's o s&P) han puesto en vigilancia la deuda española, manteniendo la triple A pero alertando de una "rebaja" en caso de persistir.Este hecho es crucial, una rebaja supone en la calificación supone dificultades para obtener financiación internacional para esa deuda a buen precio.

España ha tenido más "derrochador" que la media europea, pero este no es único motivo por el cual las agencias valoran mal las arcas españolas. Su valoración negativa se refiere más a su capacidad de pago. El riesgo de un aumento en el tipo de interés afectaría más a un pais cuyo crecimiento potencial es menor (debido a su mayor tasa de paro). Y este es el punto crucial. Todos los países han gastado, pero los países en recuperación y/o con bajas tasas de paro, muy probablemente, reducirán la deuda con su crecimiento futuro (aunque todo parece indicar que serán necesarios también ciertos ajustes en el gasto o en los ingresos).

Este punto, pasado por alto, pone a la economía española en una difícil tesitura. Seguir con el aumento del gasto sin aumentar impuestos para salir de la crisis o vigilar las arcas para que no nos rebajen el rating. Parece claro que hay que seguir con los planes porque el crecimiento es prioritario incluso para que el problema d ela deuda sea menor, para hay que ser mucho más selectivos (hemos gastado nuestro margen) y, sobretodo, mucho más eficaces con nuestros planes.

Por último, una noticia ligeramente positiva. Hace un año deseábamos un año con inflación. El último dato del IPC es positivo, almenos, en cuanto a su interpretación mundial. Han crecido los precios en España porque ha crecido el precio del crudo (lo cual sólo puede ser posible por un fortalecimiento de la demanda mundial). Leído en clave española significa que nuestra demanda todavía no se recupera (aunque almenos no ha ido a peor!)

J

pd: la canción del post.Una canción de las fechas cantada por "la voz". Silent Night (Frank Sinatra)

Cálculo de la sobrevaloración del precio de la vivienda

2009-12-10T07:33:00.000-08:00

El último informe de morgan stanley sobre la economía española señala indica que el precio de la vivienda debería de caer un 58% desde los máximos, un ajuste más fino indica que sólo están sobrevalorados ya en un 10%.

Así, a partir de los ratios que ponen en relación el precio de la vivienda con los salarios y con el precio del alquiler, el precio de la vivienda debería caer mucho más que en Estados Unidos y UK para volver a niveles adecuados. En concreto, según estos parámentros, se "necesitaría una caída del 58% desde los máximos de 2006 y 2007para volver a la media histórica y del 33% desde los niveles actuales. En España,en su opinión, las cifras oficiales del precio de la vivienda no han hecho más que empezar a mostrar descensos y lo están haciendo "de forma lenta porque los ajustes se están produciendo a nivel de volúmenes y no de precios".

Pero acto seguido, muestran, a partir del modelo econométrico desarrollado por morgan stanley para medir los precios de la vivienda en España (que tiene como variables explicativas los ingresos, % propietarios de viviendas, tipos de interes, suelo disponible, factores demográficos y evolución de la renta variable) sugiere que actualmente hay una sobrevaloración de sólo el 10% en los precios

Así, concluyen, la corrección real desde los niveles actuales quedará a medio camino entre lo que sugieren los indicadores tradicionales (-33%) y lo que dice su modelo
(-10%).

Esto sugiere que existen distintas maneras de medir dicha sobrevaloración:

1. Ratio PER (en acciones es Valor Acción/Dividendo). Precio de la vivienda sobre el alquiler. El valor habitual se situa entorno al 5%. Garcia-Montalvo (2008) pone de manifiesto que en España en 2007 este valor era del 1,9%. Es decir, ¡más de 50 años de alquileres para recuperar el 100% de la inversión en vivienda! Es decir, aunque los alquileres subieran al 5% hasta 2012 (similar a la media en los años pasados según el componente correspondiente del IPC). Los precios nominales de la vivienda debería caer al 13% anual para alcanzar una ratio alquiler/precio del 5% en 2012. Incluso si los alquileres subieran mucho más rápidamente (digamos al 7%) como consecuencia de todas las subvenciones y desgravaciones aprobadas por el gobierno, los precios nominales deberían caer alrededor del 11% anual para alcanzar una ratio PER razonable en 2012.

2. Ratio del precio de la vivienda sobre la renta anual bruta. Cuantos salarios son necesarios para pagar una vivienda. En España a llegado a ser de 9. Su equilibrio en EEUU suele estar entre 4 y 5,5. Hoy este valor en España se sitúa alrededor del 7,5.

3. Modelos econométricos. Realizar un modelo explicativo de la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda. Todo lo que no podamos explicar por los factores explicativos (los residuos del modelo), es variación no explicada por fundamentos económicos y, por tanto, burbuja. Esto es lo que le da un 10% a Morgan Stanley en 2005 un 30% al Banco de España.

4. Basarse en casos/precedentes similares. Recientemente, Aguirre Newman a partir de los datos de UK, ha obtenido que existe una sobrevaloración del 27%. Se tienen que reajustar lo que UK hizo el pasado año.

J

pd: la canción del post. Un nuevo descubrimiento. Precioso relato del primer amor de Emmy The great (First love), un interesante nuevo valor al que el propio Mika P.Hinson acaba de versionar una canción.

Intento de empujón al alquiler

2009-11-29T03:53:00.000-08:00

El Boletín Oficial de estado (BOE) ha publicado recientemente el texto de la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler. La norma va a entrar en vigor dentro de un mes, tal como queda establecido en su disposición adicional segunda.

Esta Ley, fruto del consenso parlamentario, ha sido aprobada por amplia mayoría en las Cortes. La nueva norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler. En el 2009, ha aumentado en más de un 12% la morosidad en los pagos del alquiler, según datos del fichero de inquilinos morosos del INE.

Por lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la nueva norma amplía los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Al supuesto en el que el propietario necesite ocupar la vivienda para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la requiera para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial. Paralelamente, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que todas estas circunstancias deberán constar expresamente en el contrato de arrendamiento.

La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil está encaminada a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos. En este sentido, la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impiden que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales. Adicionalmente, contar con mecanismos más eficaces para la agilización de los procesos incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales y fianzas).

Los expertos apluden la ley pero tienen dudas sobre los recursos económicos y humanos de los juzgados. Asimismo, se valora positivamente que el acuerdo entre las partes (condonación de parte de la deuda a cambio del desalojo rápido y voluntario) debería de ser más fácil. Se tiene que hacer un esfuerzo. No puede ser que algunos procesos duren tres años!!Porque ello es un elemento disuasorio para que no entren al mercado el más de un millón de viviendas que están vacías en España. Lo cual, a todas luces, es un despilfarro de recursos. El fomento del alquiler social (sólo un 3% del régimen de tenencia en España) debe de ir acompañado del fomento del alquiler privado (que representa tan sólo el 8,4% del régimen de tenencia en España). Ambos mercados del alquiler se deben de desarrollar en paralelo, pues es un enorme desequilibrio (entre otros aspectos para el mercado laboral) un país con sólo un 11,4% de viviendas principales en alquiler.

J

pd: la canción del post. Si dos genios se unen, este es el resultado. "Girl from the North Country". Preciosa canción de Dylan y Cash que aparece un album de Dylan del 1969.

Las distintas mediciones del PIB

2009-11-19T04:06:00.000-08:00

Hace unas semanas, mi hermano, que es especialista en encontrar en blogs diversos artículos interesantes de cualquier temática, me envio este link. Se trata de un link en el que pone en duda los últimos datos del PIB de EUA y China. El artículo, si bien es muy interesante, merece matizarse y comentarse.

1.Verdad básica del artículo. El PIB es un dato contable. Depende de la Contabilidad Nacional de cada uno de los países y, por tanto, está sujeto a las consideraciones contables de cada país. Consideraciones que son distintas (en algunos matices) en EUA, Europa, China, Japón, etc. Por tanto, estrictamente hablando, los datos de PIB no son comparables.

2.Sí, son comparables los datos del PIB de un mismo país en el tiempo. Y ello hace que, por ejemplo, el último dato de EUA, sea tremendamente positivo, pues con la misma medida, en los trimestres anteriores el dato era muy distinto. Si bien, aprovecho para matizar el dato, puede ser una de las primeras veces que recuerdo en las que EUA crece por encima del 3% y el paro no se reduce, con lo que parece que hay que revisar la Ley de Okun en EUA.

3.El artículo cita lo que para mi, son las dos diferencias conceptuales más importantes entre las valoraciones de los PIBs en EUAS y Europa: precios hedónicos y valoración de activos inmobiliarios.

3.A. Precios hedónicos. En EUA, y esto es un acierto, a la hora de calcular el índice de precios, se distingue entre la parte de la subida de precios que se debe a eso, a un aumento de precios, y la parte que se debe a un aumento de la calidad. Así, si el precio de los ordenadores crece en un año un 1%, es probable que sea la suma de un decrecimiento del 9% en su precio y un 10% de la calidad de los ordenadores vendidos. Esto permite obtener crecimientos d eprecios puros, descontando el efecto de la calidad. Esto no se incorpora suficientemente en Europa.

3.B. La valoración de los activos inmobiliarios. Error en EUA. Se valoran las viviendas a un valor histórico o coste de adquisición que, actualmente, está lejos de su valor real. Esto afecta, por ejemplo, a las valoraciones de los activos bancarios. Este error se repite en Europa y en, particular, en España. Ahora bien, en España, las provisiones a las que ha obligado el Banco de España compensan en parte este error.

J

pd: la canción del post.El martes que viene tengo concierto de Muse. Aquí está el link de mi canción favorita del disco (y que forma parte de la BSO de New moon). I belong to you

Los desequilibrios de la economía española más globales

2009-11-12T04:31:00.000-08:00

Además de los desequilibrios anteriores, la economía española encara otros retos que, en este caso son más globales.

1.Monetario. La enorme inyección de dinero de los Bancos Centrales, no ha causado inflación a día de hoy por la situación de crisis de la economía mundial (explicación keynesiana) así como por el decrecimiento de la velocidad del dinero (explicación monetarista). En cualquier caso, pronto el dinero volverá a correr y, entonces, habrá que quitar liquidez al sistema y hacer crecer los tipos de interés. Esta última medida, que puede causar nuevas recesiones es especialmente preocupante en el caso española, ya que se prevee que salga más tarde de la crisis. Si cuando salga, el BCE está aumentando los tipos, tenemos un problema.
2.Comercial. La economía española tiene un déficit por cuenta corriente estructural. Es decir, no tiene suficiente ahorro para hacer frente a sus inversiones. Esto tradicionalmente lo ha compensado por entradas de capital, dudosas, cuanto menos en este momento. Pero el déficit más preocupante es el de EUA. Sólo parece poder solucionarse vía depreciación del dolar (Esperemos que la solución proteccionista no se lleve a cabo).La depreciación del dolar continuará dañando las exportaciones europeas.
3.Financiero. El débil equilibrio mundial en el que unos paises compraban (EUA) y otros vendían (asiáticos), se rompió el día en el que el endeudamiento de las familias de EUA fue excesivo. Además, en ese momento (y esto s eintensificó en 2008) este endeudamiento se financiaba con entradas de capital no productivas (bonos). Por suerte, esta parte se está revirtiendo y el dinero ha vuelto a la bolsa. Pero hay que evitar fenómenos pasados. El dinero que entró en los 90 provocó las burubjas de las puntocom. el dinero que entró en el 2000, después de las crisis de las puntocom, formó la burbuja immobiliaria. El dinero de 2010, ¿formará la burbujá de las empresas de energías renovables?

J

pd: la canción del post. Vuelve Sabina. El Dylan canalla español. En formato postre de tiramisú de limón, con Pereza. Sabina es incapaz de hacer una canción mala, pero hay algunas obras que son insuperables. Mi favorita, la letra de amor real más prefecta que he leído jamás. Contigo

Desequilibrios de la economía española (III): fiscal

2009-11-01T04:36:00.000-08:00

El avance del último dato del PIB proporcionado por el Banco de España se puede interpretar como positivo. Se trata del menor decrecimiento trimestral desde que empezó la crisis: 0.4%. Además, el fuerte crecimiento del PIB trimestral en Estados Unidos, apunta a los primeros indicios sólidos de una recuperación global que en el caso de España no comenzaría hasta el próximo año (y todavía sin efectos positivos en términos de empleo).

No obstante, conviene coger el dato, especialmente el español, con cautela. En primer lugar, este dato está fuertemente influenciado por el Plan E que está acabando (y la renovación, mejor diseñada al parecer, ya no será cuantitativamente tan relevante). Este Plan, el excesivo aumento (en duración) de las transferencias a los parados y la acción lógica de los estabilizadores automáticos en época de crisis han hecho que el déficit público de España se eleve al 10,5% del PIB (superior al 6,5% de Europa pero inferior al 13% de EUA). Evidentemente, ello tiene que acabar. Un mayor déficit, comporta una mayor deuda, lo cual implica un aumento del riesgo pais, un aumento de la carga de la deuda y poner en riesgo las pensiones. Para evitarlo, ya se ha empezado a subir impuestos de manera abierta (IVA, Plusvalías del IRPF) o encubierta (con el catastrazo que supone subir un 1% el valor catastral de pisos cuyo valor de mercado está bajando). Tarde o temprano, se tendrán que reducir también los gastos. Esperemos que esto no se haga alocadamente como en el caso de los impuestos y se reduzcan los gastos menos productivos:gastos corrientes, transferencias. Esperemos que la reducción no se siga haciendo en términos de inversión pública productiva o gastos en I & D, porque este tipo de gastos son los que pagan los déficits con sus rendimientos futuros.

J

pd: el Nuevo disco de Quique Gonzalez, quizás no es su mejor disco (Salitre o Pájaros mojados me parece que están por encima) aunque sí es mejor que los anteriores. Es suave, dulce, aterciopelado. El single, "la luna debajo del brazo" es un un buen reflejo de ello.

Informe Tecnocasa:primer semestre 2009

2009-10-23T04:06:00.000-07:00

El precio medio de la vivienda de segunda mano acumula un descenso del 34,61% desde que en el segundo semestre de 2007 concluyó el 'boom', según el informe elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona (José María Raya y Luis Diaz). De este modo, el precio del metro cuadrado de los pisos usados se ha situado en 2.490 euros a cierre de la primera mitad del año, en niveles del primer semestre de 2005.

Sólo en la primera mitad de este año, el estudio calcula que el importe de compraventa medio de los pisos de segunda mano se ha abaratado un 17,74%, porcentaje sustancialmente superior al del 13,83% registrado a cierre del primer semestre de 2008.

El desplome de los pisos usados en estos dos últimos años contrasta con la subida del 42,8% que acumularon entre el primer semestre de 2005 hasta la primera mitad de 2007, esto es, durante el 'boom' del sector.

El estudio, elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa, indica que las cuatro ciudades con la vivienda usada más cara son Barcelona, donde el metro cuadrado de pisos usados se cotiza a 3.226 euros, por delante de Bilbao (2.866 euros), Madrid (2.728 euros) y L'Hospitalet de Llobregat (2.370 euros).

El perfil de vivienda media usada que se vende en España es un piso de unos 68 metros cuadrados, con tres habitaciones, situada en un tercer piso de un inmueble de unos 38 años de antigüedad.

En la primera mitad del año, y según el informe, la media de días transcurridos desde que una vivienda se puso en el mercado hasta su venta ha disminuido en alrededor de un mes (35 días), con lo que actualmente se sitúa en unos 100 días. Así, Tecnocasa indica que del total de viviendas vendidas por las oficinas de la empresa en el primer semestre del año, más de la mitad (el 57%) no tardaron más de tres meses en encontrar comprador.

Del lado de la demanda, un joven de entre 25 y 35 años de edad, con estudios secundarios, contrato indefinido, soltero, de nacionalidad española y una renta mensual neta inferior a 1.500 euros configura el perfil del comprador medio en España entre los pasados meses de enero y junio. Según la empresa, a diferencia de informes anteriores, se trata la primera vez que un potencial comprador de vivienda lo hace a título individual, sin apoyo de otra persona.

Fuente: www.elmundo.es

J

pd: la canción del post. "American girl". Un clásico de Tom Petty, uno de esos autores auténticos que ha marcado estilo.

Desequilibrios de la economía española (II):sectorial

2009-10-14T00:20:00.000-07:00

Probablemente está en el epicentro de todo. España es un país que depende en exceso de muy pocos sectores. Si sumamos, construcción, promoción immobiliaria y turismo aglutinamos más del 40% del PIB de la España de 2006. 17% PIB en construcción. 13% en turismo. Y 60% del crédito a actividades immobiliarias concentrados en la intermediación. Símbolo claro de una burbuja. Una economía poco diversificada es una economía frágil. Especialmente si esa especialización productiva es en sectores muy intensivos en mano de obra lo que conlleva a que su mercado de trabajo sea muy sensible al ciclo económico. Un ciclo económico basado en actividades procíclicas a su vez.
El hundimiento fue notable. Hoy, con más de millón de viviendas en stock y restricciones claras a todo típo de crédito, no hay esperanza de recuperación para este sector en unos años. El Estado no debe facilitar la recuperación de estos sectores (algo que ha intentado su éxito con el Plan Local). No se deben subsidiar actividades no productivos. Tampoco se deben escoger los nuevos sectores que lideran la "economía sostenible y social" a dedo. Únicamente se deben eliminar restricciones para que el mercado decida.
El mercado, en este caso, se muestra mediante innovadores, creativos y emprendedores. En este sentido, es el momento de evitar también una excesiva regularización que se ha puesto de moda con toda la corriente que pretendía "refundar el capitalismo". Por otro lado, probablemente se debe de formar a este colectivo de innovadores, porque hay emprendedores e innovadores que nacen, pero otros, se crean.

J

pd: la canción del post. Elliot Smith. Descubrimiento póstumo, el mío y el de medio EUA. Esta bella canción "Wouldn't mama be proud?" o "angeles" son una muestra.

Desequilibrios de la economía española (I):laboral

2009-10-05T08:44:00.000-07:00

A raiz de un interesante artículo Xavier Sala i Martí, aparecido hoy en La Vanguardia, parece que EUA está saliendo de la crisis, la mala noticia es que se prevee un crecimiento débil de la economía americana, ya que persisten determinados desequilibrios en su economía. Además, al haber sido una crisis que para salir de ella, se ha intervenido fuertemente por parte del sector público, los mercados no se han ajustado eficientemente y se ha tendido a generar unos nuevos desequilibrios así como a expandir alguno de los existentes. Para el caso de la economía española, iremos desgranando uno uno, todos ellos. Aquí va el primero.

1. Desequilibrio Laboral. España tiene un mercado laboral tremendamente rígido. La especialización sectorial y esta rigidez hacen que la economía española tienda a destruir empleo con mucha rapidez (también lo creó relativamente rápido). El ajuste es vía cantidad y no vía precios porque los salarios son rígidos a la baja. Sabemos que, economicamente los salarios deberían de estar en función de la productividad de la economía. En el caso de la economía española está muy lejos de ser así. Los aumentos salariales son muy superiores a los de la productividad. La consecuencia es el paro.

Es más, como ya sucedió en la anterior crisis (92-95), España "aprovecha" estas crisis para crear paro estructurtal, es decir, de larga duración. Este desequilibrio sólo se soluciona flexibilizando el mercado laboral y, de momento, las medidas del gobierno en los tiempos de crisis han ido en dirección contraria. En este sentido, el presupuesto del sector público no se debería de dedicar a alargar las prestaciones (ya demasiado largas) sino a políticas de reciclaje, de formación activa. A estas políticas dedicamos un 33% de la media de la Unión Europea en cursos poco efectivos. Por otra parte, el coste de despido es más del doble de la media europea (entorno a los 10 días por año trabajado). Esto conduce a contratar temporalmente en exceso, con lo que no se aprovechan las economías de aprendizaje y se rota en exceso el personal. Aquí tenemos un primer motivo de por qué esa productividad es muy reducida. Se necesitan más contratos indefinidos y a tiempo parcial y menos contratos temporales.

Otro factor a introducir. En España no hay movilidad ni entre puestos de trabajo, ni entre empresas, ni geográfica. En este último aspecto no es que no haya movilidad hacia otros países, es que no hay movilidad entre CCAA y, a veces, ni siquiera entre ciudades! Hay que introducir la cultura de la movilidad. A ningún libro de teoría económica le parecería razonable los enormes desequilibrios entre las tasas de paro de las diferentes regiones españolas. ¿Por qué no hay movilidad de parados hasta igualar las tasas entre regiones?La elevada tasa de propietarios y las ayudas "regionales" a determinados colectivos explican este hecho. Hay que introducir incentivos a la movilidad (aunque algunos de ellos sean obligatorios como aceptar trabajos a una distancia de tu residencia habitual razonable)

Como las prestaciones no se pueden alargar eternamente (y menos dado el déficit público) para un colectivo cada vez mayor, si no se corrige el desequilibrio, podemos tener un problema social mayor que el que actualmente ya tenemos. Los gobiernos españoles han tendido a poner soluciones/parches (alargar prestaciones, dar más ayudas) a problemas que ellos mismos han creado (la falta de una reforma laboral que nos lleve a un mercado más flexible)

Otros desequilibrios de los que hablar: sectorial, financiero, comercial, fiscal y monetario.

J

pd: la canción del post. Tenemos nuevo album de Muse (muy influenciado por los 1984 de Dick y Welles), para mi el grupo consagrado más en forma. Moderno y clásico, la versatilidad de su líder (Matt Bellamy), le hacen tener un potencial musical muy por encima de la media de grupos actuales. Y es que no es normal ser tan fan de Beethoven como de Lennon, de Radiohead como de Chopin. "Uprising" es el single. Aunque mi favorita del album es "I belong to you".

Análisis definitivo de la reforma fiscal propuesta

2009-09-27T12:24:00.000-07:00

Ya se conoce la reforma fiscal que intentará enjugar el déficit presupuestario actual de la economía española. El gobierno calcula que a finales de 2010 este déficit quedará en el 5,4% del PIB.

No ha habido muchas sorpresa. El mayor efecto recaudatorio parte de la subida del IVA en dos puntos y la eliminación de la deducción de los 400 euros de ayuda. Sobre el aumento del IVA (la mitad del efecto recaudatorio) quedaba claro que iba a ser este el impuesto elegido. Tiene mucha menos repercusión social que el IRPF. Además, nuestra tributación en este impuesto está algo por debajo de la media europea y, según los cálculos del gobierno, apenas tendrá efectos en el consumo, pues el consumo depende en mayor medida de la evolución de la tasa de paro. Si bien esto está por comprobar puede ser cierto. Pero lo que no se puede "vender" es que esta subida no es regresiva. Una subida del IVA es fuertemente regresiva pues, aunque los dos puntos de aumento son iguales para todo el mundo, no cabe duda que el consumo representa una mayor parte de la renta para los individuos más pobres. Lo mismo se puede decir de la eliminación de la deducción de los 400€. 400€ suponen un mayor porcentaje de la renta para un indidiviuo que cobra 12000€ anuales que para uno que cobra 120.000€.

Por último, aunque con un impacto presupuestario menor, se aumenta ligeramente el impuesto a las plusvalías y rendimientos del capital (1 punto para los que tienen menos 6000€ anules de rendimientos y 3 puntos para los que tienen más de 6000€ anuales). Este es el único aspecto con algo de progresividad, pero no hay que olvidar que estos porcentajes son sobre las rentas declaradas en el IRPF, con lo que la progresividad es hasta el escalón de las rentas medias-altas, no para las superiores. Se confirma la fecha y la forma de la eliminación de la deducción del 15%por la compra de vivienda habitual. 2011, sin efectos retroactivos y para las rentas superiores a los 24.000€. Ya veremo los efectos de esta última medida alabable por el fondo (eliminar una deducción "única" en el mundo y con efectos pasados muy perneciosos) pero no en la forma (da la impresión de que el gobierno pretende que el año que viene haya una avalancha especuladora y compradora que elimine el stock actual de viviendas).

Dos notas para acabar. Para un análisis completo de la progresividad de la acción del sector público se debe analizar también la vertiente del gasto. Por lo tanto, no defiendo que la acción global del gobierno sea regresiva, pero no se podía presentar esta reforma impositiva como progresiva. En segundo lugar, estoy deseando ver que las CCAA hagan uso de su corresponsabilidad fiscal. Cada vez las CCAA tienen más margen las CCAA, lo que es positivo para dotar a nuestro sistema de una lógica federal. En cambio, desde mi punto de vista, es criticable la inacción de las CCAA en cuanto a la utilización de su poder, dejando siempre al gobierno central el peso. Pero este es otro tema.

J

pd:la canción del post. Luis Ramiro. Un cantautor en la onda sabiniana (uno de sus productores es Pancho Varona) nos presenta esta canción. "Romper", todos hemos sentido esto alguna vez, aunque sea casi inconfesable. Por cierto, bonito video, donde Itziar Bollain presenta otra visión, mucho más tierna, del tema.

La caida de los mitos sobre la vivienda

2009-09-19T03:49:00.000-07:00

Las crisis tienen la virtud de poner los contadores a 0, como los tiempos de todos los ciclistas antes de comenzar un nuevo Tour de Francia. Hoy sabemos que los bancos no eran inquebrantables y que Greenspan no era infalible. Y si a algo ha afectado esta crisis es a todos esos mitos sobre la vivienda que se habían fortalecido en los últimos años. Vamos a pasar revista a varios de ellos.

“Compra una vivienda que siempre sube de precio”. Un clásico. La vivienda no deja de ser un bien como cualquier otro y para que suba su precio tiene que haber una demanda superior a la oferta. Y esa demanda no debe de proceder de la mera creencia de que subirá de precio (burbuja). Sino que debe de haber algún motivo sólido para ello (boom demográfico, bajada de tipos de interés…). En Japón o en Alemania una vivienda hoy todavía cuesta menos que a mitades de los 90. En EUA el precio de la vivienda se ha reducido en más de un 30% en el último año y medio. ¿Y en España? En España entre 1991 y 1996 la vivienda perdió un 25% de poder adquisitivo. Pero como la inflación era alta apenas lo percibimos: el precio de la vivienda crecía un 1% y la inflación un 7%. En cambio, en el escenario deflacionista actual, no hay máscaras, para que la vivienda pierda el mismo 6% real anual, si la inflación es del -1%, el precio de la vivienda debe reducirse un 7%. Y lo estamos viendo.

“La vivienda es un negocio seguro para los bancos porque, en el peor de los casos, se quedan con el piso”. A entregar una vivienda a cambio de dejar de pagar hipoteca se llama dación de pago. En Estados Unidos eso fue el desencadenante de la crisis (se le llamó “efecto sonajero”) y del hundimiento de los principales bancos. Nadie quiere un activo que está bajando su precio. En España, aunque pueden, ningún banco hoy acepta la dación de pago, todos exigen garantías personales. Bastante tienen con intentar vender las viviendas de las constructoras que han quebrado.

“Ir a vivir de alquiler es tirar el dinero”. El alquiler y la propiedad son formas de tener los servicios que necesitamos de una vivienda. Para saber cuál es la alternativa más barata tenemos que comparar sus costes con el pequeño añadido de la expectativa de revalorización de la vivienda. A grandes rasgos. Hay que comparar el recibo del alquiler con los intereses de la hipoteca. Sabiendo eso, si para una misma vivienda los intereses mensuales del préstamo hipotecario son superiores al recibo de alquiler, la mejor opción es alquilar, si es al contrario, comprar. En ambos casos, el dinero que no utilizamos para hacer frente a ese coste nos puede servir para ahorrar (y comprar en el futuro) o para amortizar. Pero a este sencillo cálculo hay que añadir la expectativa de revalorización del piso. Actualmente la expectativa de revalorización es negativa lo que hace mucho más atractivo alquiler. No es casualidad, que según datos del Ministerio de la vivienda el número de viviendas alquiladas en España haya experimentado una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior.

Publicado en La Vanguardia 18-9-2009.

J

pd: el lunes toca o debería (su salud está mermada) un mito en Barcelona. Leonard Cohen. Dejo aquí una de mis canciones favoritas de su obra. El poeta de traje cruzado nos recita, en forma de carta, una historia de triángulo amoroso con maestría."Famous blue raincoat"

Apuntes sobre el endeudamiento

2009-09-10T02:26:00.000-07:00

Leía el otro día en artículo de Paul Krugman que el endeudamiento (de EUA) no era un problema. En primer lugar, argumentaba que el endeudamiento estaba hecho para estos tiempos de crisis y que reducir el gasto y aumentar los impuestos era algo que había que hacer únicamente cuando la reucperación ya estuviera consolidada. Argumentaba, asimismo, que ha sido este endeudamiento el que ha motivado que las economías tengan una depresión mucho menor a la esperada. Totalmente de acuerdo. Apuntaba, además, que ha habido endeudamientos mucho mayores (Bélgica e Italia, por ejemplo) que han sido sobrellevados sin demasiados problemas en el pasado y que siempre que los tipos de interés no sean excesivamente altos el futuro crecimiento de las economías los sufragará como ha hecho.

Por otra parte, matizo, en cuanto se tenga la certeza de que las economías están ya en una fase de recuperación consolidada se tiene que decidir como reducir este déficit. Este se puede reducir tanto con subidas impositivas como con reducciones del gasto. En este punto, me permito anotar, primero, que no es necesario esperar a la recuperación para anular los gastos estériles e inútiles (400€, por ejemplo). Segundo, que es una pena, no haber hecho más productivo el gasto público necesario para enfrentar la crisis. El pasado domingo había un interesantísimo reportaje en El País sobre el famoso "Plan local" y a qué han destinado los ayuntamientos su dinero. Una pena. Ha servido para hacer más llevadera la crisi. Pero para nada más. Ningún tipo de rentabilidad a largo plazo. Tercero. Y es una pena porque ya existían medidas para hacer más llevadera la crisis. Por ejemplo, era muy necesario la generalización, a corto plazo, de ese subsidio mínimo de 400€. No obstante, hay que intentar que no se alargue en exceso este subsidio porque todos conocemos los efectos pernidiciosos del mismo. Actualmente hay un gran colectivo de trabajadores que su incentivo a trabajar es de poco más de 200€ (la diferenia entre el salario mínimo y dicho subsidio) y eso, tiene como consecuencia la creación de una bolsa de parados estructurales, de esos que ya no salen de esa situación. Quizás sería más interesante pensar en cómo formarlos para que salgan de esa situación en lugar de incentivar a que no salgan de allí.

J

pd: la canción del post.Una canción fresca con aires setenteros y muy actual de uno de esos grupos relativamente nuevos a la par que interesantes. "Gloria" de Mando Diao.

Subida de impuestos difícil decisión

2009-09-02T12:00:00.000-07:00

En estos días ha salido a la palestra la polémica creada a partir de la pretendida subida de impuestos del gobierno. Con independencia de lo que finalmente ocurra, cabe razona varios aspectos.

En primer lugar, a buen seguro, la subida de impuestos procede de la alarma presupuestaria. El déficit público en España ha crecido exponencialmente con la crisis y las medidas del gobierno y hay que tomar una decisión. El primer razonomiento es que estan válido para equilibrar el presupuesto una subida de impuestos como una reducción de los gastos. De hecho, el déficit público ha tendido a la insostenibilidad debido a algunas acciones (como los famosos 400€) muy populares pero poco efectivas y sí muy costosas.

Si admitimos que estamos ante un enfoque ideológico intervencionista, tan válido como el liberal si se ejecuta correctamente, está claro que es preferible aumentarlos ingresos, a partir de aquí, ¿qué impuesto?

La opción fácil, la de impuestos a gasolina, alcohol y tabaco no parece suficiente para las maltrechas arcas del Estado.

¿Aumentar el IVA?Es en uno de los pocos en los que nuestra presión fiscal está por debajo de la media europea. Pero noparece un buen momento una crisis para aumentar un impuesto al consumo,¿no?Podemos poner una camisa de fuerza a la economía. De hecho, no hacemucho se escuchaban voces en Europa de reducirlo como terapia de shock para reactivarlas economías...Además es regresivo, es decir consumo más en proporción asu renta alguien que tiene menos renta, con lo que no es fácil de vender.

¿Aumentar el impuesto de sociedades?Con las cifras de paro que tiene la economía española y la sangría de marcha de empresas que estamos padeciendo, tampoco parece el más adecuado.

¿El IRPF, entonces? Varios problemas.Primero. Es el impuesto más mediático con lo que también es el impuesto cuyo aumento representa un mayor coste político, pero también se puede intentar "ir de progresivo". Segundo. La presión fiscal en este impuesto ya es relativamente alta en comparación con lamayoría de nuestros socios comunitarios (si exceptuamos a los países nórdicos). ¿Solución?Demagogía. "Sólo aumentaremos la imposición a las rentas más altas" ¿Plusvalías? ¿Espero que sea eso y no rentas del capital?Porque, ¿No querrá decir ahorro (intereses de cuentas, dividendos de pequeños packs de acciones??¿Y cómo se hace eso?Porque aumentar el impuesto a plusvalías lo único que hace es aumentarla presión fiscal a las rentas altas OBSERVADAS.Para mí aumentar la imposición a las rentas más altas es acabar con el 25% de fraude fiscal, que seguro que está concentrado en estas rentas.

Por no hablar de lonegativo que es todo ello para la necesidad que tiene cualquier pais de captar capital extranjero...y de que seguro que aprovechan para colar algo más generalizado, comoeliminar alguna deducción de la que ya se está hablando... Creo que, como en casi todas las crisis, las acaba pagando el contribuyente medio.

J

pd: la canción del post.Ahora mismo me parece el mejor baladista de todos los tiempos. "I hope that I don't fall in love with you".Tom Waits.

Impacte econòmic de la Mitja Triatló Internacional

2009-07-30T04:37:00.000-07:00

Segons un estudi elaborat pel Josep Maria Raya del Centre de Recerca Turística (CRT) de l'Escola Universitària del Maresme, l'impacte econòmic del Mig Challenge a la comarca va ser de 5.806.500 euros.

Impacte econòmic

Aquest triatló internacional, que va tenir lloc el passat 24 de maig, va atreure al Maresme milers d'esportistes i acompanyants d'arreu, especialment europeus. Amb l'objectiu de valorar l'impacte econòmic, quantitatiu i qualitatitu d'aquest esdeveniment esportiu sobre el territori, el Consell Comarcal va encarregar aquest estudi que es va concretar el mateix dia de la prova mitjançant una enquesta a 384 persones que van pernoctar a la comarca aquella nit.

Xifra

Les dades definitives de l'anàlisi realitzat pel CRT Maresme es van donar a conèixer dimecres passat durant la reunió del Consell d'Alcaldes. La conclusió de l'estudi és que l'impacte econòmic al Maresme va arribar a la xifra de 5,8 milions d'euros.

Altres dades

Altres dades rellevants que es desprenen de l'enquesta conclouen que 7 de cada 10 visitants eren de fora de Catalunya - el 40% estrangers -, 6 de cada 10 visitants van venir al Maresme acompanyats de la seva família i, del total de persones enquestades, el 81% van viatjar al Maresme expressament amb motiu del Challenge, dels quals prop de la meitat (el 45%) era la primera vegada que visitaven la comarca. També, segons l'estudi, el 86% va trobar la destinació turística Costa de Barcelona-Maresme millor del què esperava i el 91% va afirmar que la recomanaria a familiars i amics. En contrast amb el turisme de sol i platja, aquest col·lectiu de turisme esportiu va realitzar la seva despesa complementària en restauració (47%), compres (40%) i només el 2% va invertir en pubs i copes.

El punt, 23 de Juliol de 2009

J

pd:la canción del post. "You've got a friend". James Taylor, una preciosa canción mil veces versionada.

El FROB y las hipotecas overvalue

2009-07-20T12:04:00.000-07:00

Hace pocos días apareció el cálculo realizado a partir de los datos del Ministerio de la vivienda de que existen, a día de hoy, más de un millón y medio de viviendas con hipotecas superiores al valor de la vivienda. El cálculo es sencillo. Se trata de sumar todas las operaciones hipotecarias realizadas durante el tiempo en el que el precio de la vivienda está bajando. Con los datos oficiales esto sería 2008 y lo que llevamos de 2009 (660.670). Pero, recordemos, los datos oficales del Ministerio de la vivienda hacen servir los precios de tasación y todos los expertos coinciden en que, aproximadamente, el tiempo que tardan los precios de tasación en incorporar los cambios del mercado es de aproximadamente un año. Así, sumando las operaciones hipotecarias de 2007 (855.498). El total sería 1.516.168 viviendas con hipotecas por encima del valor de la vivienda. Estas hipotecas (entorno al 5% del total), serían las que harían estallar el sistema si se ejecutarán como "daciones de pago" al igual que Estados Unidos.

Por otra parte, se ha creado el FROB. Fondo de Reestructuración ordenada Bancaria. Su tardía aparición es uno de los argumentos de la tardía reacción de las autoridades españolas y nuestra más prolongada crisis. La parte buena es que elimina la actuación de las CCAA (aparentemente)y lo deja en manos del supervisor (Banco de España). Su actuación será en 3 fases (según la gravedad). 1/A propia petición de la entidad. 2/Para entidades debilitadas con problemas de viabilidad. 3/Entidades en las que hay duda d esu viabilidad futura. Las actuaciones: intervención, absorción, fusión, etc dependerán del caso.

Enmedio de todo ello grandes beneficios de la banca producto de esa financiación pública barata, de los altos tipos de interés (diferenciales) exigidos a los clientes y de la contabilidad creativa admitida por el BCE de las provisiones par alas hipotecas de mala calidad. Parece que finalmente los bancos sí se van ir de rositas, sí que va a haber una socialización de las pérdidas bancarias.

J

pd:la canción del post."Back to you". Una de mis canciones favoritas de Bryan Adams.

Nuevo informe del FMI

2009-07-13T11:24:00.000-07:00

La semana pasada tuvimos un nuevo informe del FMI. El mensaje es positivo:"lo peor ha pasado, la recuperación está de camino". Pero esa recuperación es lenta y deisgual. Como generalidades se resalta que las intervenciones del sector público han sido positivas (yo añadiría, sobretodo para la confianza) y la recuperación económica parece que depende de escoger bien la "estrategía de salida". Como los gobiernos han intervenido como nunca, el déficit público también es como nunca y la necesidad de reducirlo necesita un buen trade-off en cuanto a momento y tipo de políticas restrictivas para no desincentivar en exceso el consumo. En cualquier caso, los nuevos crecimientos parece que serán más reducidos que los anteriores.

El caso particular de España es distinto. Es el país desarrollado al cual se le han reducido más las previsiones de crecimiento (del -3% al -4%) y es el único país de Europa para el que se espera que el año que viene también tenga un crecimiento negativo. Parece que no se descarta un susto de nuestro sistema financiero y que las reformas están tardando (cuando llegan) en llegar. Lo cierto es que todas las instituciones económicas parecen coincidir con una mala confianza hacia España, el país más dependiente de la construcción de Europa. Un sector que parece que no va a levantar cabeza hasta, almenos, 2012.Espero que nuestros gobernantes tomen nota y hagan algo al respecto.

J

pd: la canción del post. Será que vengo de verlo en el Gasometer de Wien, será que lo he visto en inmejorable compañía, será que sonó genial, aunque corto, será que es su balada que más me gusta, pero no puedo evitar este "Let me kiss you" de Morrissey.

El alquiler en España

2009-06-28T12:56:00.000-07:00

El último dato oficial sobre el número de viviendas que hay en España es de 25.129.207. de ellas hay 2.208.539 que están destinadas al alquiler, es decir 13,2% del total, cuando hace un año era dos puntos menos. Esto, siendo todavía uno de los menosres procentajes del mundo (para que nos hagamos una idea, en los paises desarrollados la media del porcentaje de pisos en alquiler ronda el 40%), representa una subida del 18,3% en 2008 respecto al año anterior, según los datos del ministerio de vivienda.

Según el Observatorio estatal de la vivienda en alquiler (Ministerio de la vivienda), hac eun año el 25,7% de estos alquileres eran en Cataluñan, un 18,5% en Madrid y un 13,9% en Andalucia. De hecho, el 40% de las viviendas en alquiler estaban en la provincia de Madrid y Barcelona, lo que inidca un mercado del alquiler practicamente nada desarrollado en el resto de las provincias. Quizás el patrón más interesante es que, por nivel de estudios, encontramos que el mayor porcentaje de personas en alquiler (casi el 28%) son personas con estudios universitarios. En cuanto al precio (7,2€ por metro cuadrado) destaca el precio de Madrid (más de 11€ el metro cuadrado).

Un mercado de alquiler poco desarrollado es negativo para el mercado de trabajo. En este sentido, el banco de españa afirma que el mercado español de alquiler también
contribuye a las altas cifras de paro. en concreto afirma que un aspecto que "limita la capacidad de recolocación de los desempleados es la reducida movilidad geográfica de los trabajadores, que en parte está motivada por la escasa diferenciación salarial entre regiones, aunque también por el escaso desarrollo del mercado de alquiler". El bde pide una reforma del mercado del alquiler que afecte a los plazos
de los contratos y garantice la seguridad jurídica de los caseros.

J

pd:la canción del post. "Billy Jean" mi canción favorita como pequeño homenaje al rey del pop y su conocidísimo "moonwalk". Nunca fue mi artista favorito pero hay que reconocerle su creatividad en los 70 y 80. Sus himnos y sus videos. Es una pena que el éxito y su pasado le pudieran. ¡Dale recuerdos a Elvis y a Lennon!

Stock de viviendas

2009-06-19T05:54:00.000-07:00

El Ministerio de la vivienda ha puesto cifra a una de las preguntas preguntas de moda:¿Cuál es el stock de viviendas existente?En el informe sobre el stock de vivienda nueva y según sus datos, a finales de 2008 había en españa 613.512 viviendas nuevas terminadas sin vender. Además, había 384.050 viviendas en construcción y que aún no había sido vendidas. por lo tanto, en total en españa había 997.562 viviendas que buscan dueño. Vaya, practicamente el millón tan comentado que es aumentable si las cifras se actualizan.

Pero tan preocupante como el stock es al velocidad de venta, es decir, el número de transacciones. Éste no para de disminuir y la semana pasada apareció el dato del primer trimestre de 2009 en el que se vendieron en España 104.703 viviendas, lo que representa un descenso del 16,5% con respecto al periodo octubre-diciembre del año pasado. Cifra, que aporta una nueva tendencia: ahora es mayor la caida porcentaul de las viviendas nuevas. En este sentido, y habida cuenta del retraso en todos los datos relativos als viviendas nuevas, es bastante probable que estas ventas de viviendas nuevas estén siendo todavía inferiores porque, probablemente, gran parte de las viviendas nuevas del primer trimestre se habían vendido con anterioridad (un año antes aproximadamente) cuando la caída en el sector de la construcción no era tan acusada. Por lo tanto, y como conclusión, es más que probable que pronto las transacciones trimestrales sean inferiores a 100.000, lo que haráina necesarios 3 años completos para vender el stock actual.

J

pd: la canción del post. Hace poco volvió a subirse al escenario. Mi escritor en castellano favorito (Diego Vasallo) canta una canción de mi cantante en español favorito. Los papeles intercambiados. El blanco y negro da vida al grupo que algún día fueron juntos. "El club de las horas contadas". Y aquí mi versión preferida de Mikel (El club de las horas contadas)

¿Brotes verdes?

2009-06-10T01:15:00.000-07:00

Algunas noticias del mercado inmobiliario:

1.The economist habla de indicios de recuperación en UK y EUA (se frena la caida de la vivienda en UK y suben los contratos de compra en EUA), pero ausencia debrotes verdes en elmercado inmobiliario español e irlandés (los dos que más excesos hicieron en el pasado)

2.Algo está cambiando en la "cultura propietaria" española. Por un lado, el tribunal supremo ha dictaminado que un segundo retraso en el pago del alquiler justifica el desahucio. Seguridad para que el propietario alquile. No puede ser que Cataluña tenga el 25% de los alquileres de España y éstos sean sólo 450.000.

3. Por otro lado, un duro editorial, el diario el país envía varios mensajes al gobierno de josé luís rodríguez zapatero. Tras pronosticar que se producirá un "ajuste sin precedentes" del mercado de la vivienda que durará al menos hasta mediados o finales de 2012, el diario explica que para que haya una recuperación económica en españa es necesario que se compren los 1,2 millones de pisos sin vender que existen actualmente. Tras pedir a zapatero que deje de ampliar los planes de vivienda protegida, añade que "parece necesario que se produzca un descenso de los precios, de forma que se equilibre de nuevo la relación entre oferta y demanda". ¿Mensaje al gobierno?

4.Por cierto, el gobierno de España, segun servicio de estudio del BBVA, esel que más ha dedicado a "salvar"al secotr inmobiliario (2% PIB). Los siguientes (UK, EUA) han dedicado menos del 1% PIB. ¿Es este el cambio en el modelo de crecimiento?

5.La dura realidad. El último dato de las transacciones inmobiliarias, refleja que la desaceleración en las compraventas sigue siendo creciente (algo más de 100.000 transacciones en el primer trimestre).

J

pd:la canción del post. "Hey, hey,my, my"...rock'n roll can never die...el clásico de Neil Young. Uno de esospocos artistasque han sabido madurar y que, a pesar delosaltibajos lógicos en una carrera larga, dejó huella en su últimoconcierto en España.

Survey obce

2009-06-02T08:01:00.000-07:00

Desde hace unos meses recibo cada mes un e-mail del Banco Central Europeo. Donde se nos resume la situación de Europa en unos pocos indicadores y se nos pide qué haríamos si subir, mantener o bajar tipos. Me parece una buena iniciativa esta de jugar a ser gobernador del BCE. Llevo meses respondiendo "C" aunque creo que el próximo ya será "B". Todavía no lo recibía pero apuesto (quiero creer) que el verano pasado la opinión de la mayoría era la de bajar tipos. El BCE tardó en reaccionar. Os paso el último,

"Democratizing the European Central Bank (ECB) Watch June 2009 Survey

Dear ECB watcher,

Last month, a 55.64 percent of our watchers thought that the interest rate on the main refinancing operations of the Eurosystem should be reduced, 2.54 percent believed that it should be raised and 41.82 percent thought that it should be maintained. The Governing Council of the ECB decided to reduce the key ECB interest rates by a further 25 basis points at its 7 May 2009 meeting to 1.00 per cent.

What should we recommend this month? Here is some information that has become available since then, related to the evolution of the euro area economy:

- Construction output down by 1.0%
- Trade surplus 0.4 bn euro
- Construction output down by 1.8%
- Annual inflation stable at 0.6%
- GDP down by 2.5%
- Industrial production down by 2.0%

Once again, the question you have to answer is: If you were a member of the ECB's Governing Council, what would you vote at its 4 June 2009 meeting?

A: Raise the interest rate on the main refinancing operations by 25 basis points or more
B: Keep the interest rate on the main refinancing operations at the current 1.00 percent
C: Lower the interest rate on the main refinancing operations 25 basis points or more

Please, notice that, as one of our members points out, we are trying to
make a policy recommendation, and not to outguess the ECB Council.

If you want to join this initiative to democratize the ECB watch, please
reply A, B, or C.

Thank you very much for your participation."

J

pd: la canción del post. "Annie's song". Una auténtica joya de John Denver que como Paul Simon, o últimamente U2, ha trascendido lo musical y se han convertido en himnos religiosos.

Debating is natural

2009-05-26T07:49:00.000-07:00

Jaime Pozuelo-Monfort me ha brindado la posibilidad de participar en un foro donde economistas españoles debatimos sobre la situación actual mundial y española así como sobre las posibles intervenciones del sector público. De momento, este es el resultado (Debating is natural). Felicito a Jaime por su iniciativa,

J

pd:la canción del post. Lucha de gigantes. La voz atorciopelada del frágil Antonio Vega en una de las mejores composiciones del ya icono de la época dorada del pop español

La eliminación de la deducción IRPF a la vivienda

2009-05-19T03:58:00.000-07:00

La pasada semana, en el debate del estado de la nación, Zapatero "sorprendió" con el anuncio de medidas para sortear la crisis y cambiar el modelo económico. Una de las más polémicas fue la eliminación de la deducción del 15% del pago de hipoteca para rentas superiores a los 24000€ después del 2011.
En otras ocasiones ya he razonado el terrible efecto económico que ha tenido esta deducción sobre el mercado de la vivienda español. Resumiendo:
1.Incentiva la vivienda en propiedad frente a cualquier otro activo y frente a la vivienda en alquiler. España tiene un porcentaje de propietarios del 89% por la mal llamada "cultura propietaria" producto de este tipo de medidas (ningún español nace con un gen distinto que le lleva a ser propietario). Más propietarios es aún menos movilidad laboral de la que tenemos. Lo que es nefasto par anuestro mercado laboral.
2.Incentiva la compra de vivienda en propiedad trasladando así recursos hacia uno de los sectores menos productivos de España en detrimento de los sectores más intensivos en capital y capital tecnológico (los más productivos). La productividad española es la única de los países con mayor crecimiento de los últimos años que ha decrecido!!
3.No es una ayuda directa a la compra a quien más lo necesita, sino que es independiente del nivel de renta.
4.Acaba conduciendo, en épocas de burbuja, a que el precio absorba esa ayuda.Es como echar más leña a un fuego.

Por lo tanto, estoy de acuerdo con la medida, es más yo la eliminaría por completo y dedicaría los recursos a que todas las viviendas que realice el estado en los próximos años (y las que compre del stock existente) sean en alquiler social, para dar un impulso definitivo a este regimen de tenencia. Lamentablemente se lleva a cabo por motivos inadecuados. Lo que pretende Zapatero es incentivar la compra del millón de viviendas en stock con el lema:¡que se acaba la deducción!Esto ni es nuevo, ni novedoso, ni bueno, pero, a veces, el fin justifica los medios.

Esperemos, eso sí, que la acabe llevando a cabo, circula la leyenda urbana de que ya le pararon-Pepiño- los pies a Sebastian cuando quiso eliminarla en la anterior legislatura. El bueno de Pepiño le debio de decir algo del estilo: "Miguel, usted sabrá mucho de economía, pero no de ganar elecciones". Se rumorea que quizás se prolongue el periodo hasta después de las siguientes elecciones-2012- y se eleve bastante el nivel de los 24000€, lo que sería equivalente a no hacer nada.

No tan de acuerdo estoy con el resto de medidas, algunas preguntas sueltas:
1.¿Queremos crear la economía del conocimiento y la partida que más disminuye en el presupuesto es la "Ciencia e Innovación"?
2.¿Para qué reducir el Impuesto de sociedades, si la mayoría de sociedades ya no lo están pagando porque no tienen beneficios?
3.¿Por qué ayudar siempre al mercado automovilístico?¿Por qué no a otros sectores?¿Tan potente es el Lobby?¿No puede ser que si el mercado automovilístico necesita ayuda sea precisamente porque es poco productivo?Es decir, que no sea coyuntural el problema. Además, qué fácil es ayudar con recursos ajenos...

J

pd:la canción del post.Neil Diamond. "Sweet caroline". Preciosa canción que redescubrí hace poco en "Beautiful girls".

Dación de pago

2009-05-11T12:20:00.000-07:00

La dación de pago es como se conoce a la posibilidad de entregar el piso a la entidad con la que se tiene contratada la hipoteca a cambio de eliminar dicha carga. Esta posibilidad que popularmente se decía que hacía del negocio hipotecario un "chollo" para los bancos (pues el inmueble siempre aumentaba de precio) ha dado lugar en EUA al conocido como "efecto sonajero" (por el elevado número de llaves entregadas y su ruido) y ha desencadenado la crisis bancaria de hace unos meses. Los bancos se quedaban con activos a un precio decreciente que no podían vender.

En España, a diferencia de en EUA, la dación de pago es una posibilidad, pero apenas se acogen a ella los bancos, que pueden pedir al individuo que responda con sus bienes e ingresos a una hipoteca, no sólo con el inmueble. Así, se plantean otras alternativas como el alargamiento del plazo de la hipoteca, la subrogación o la relajación de las condiciones financieras.

Como toda práctica tiene sus ventajas y desventajas. Como ventaja está que parte de la relativa "buena" salud de nuestro sistema bancario se debe a que no se han acogido a esta práctica, que el ciudadano ya ha visto que no es tan beneficiosa para el banco. El cambio de escenario, al aumentar el riesgo de los bancos encarecería los préstamos. La parte negativa es que se impone un modelo en el cual el ciudadano está "anclado" a su vivienda, sobretodo por parte de todos aquellos que compraron en los años de mayor precio por metro cuadrado (2006 y principios de 2007). Algo parecido a lo que sucedió en Japón en los 90s.

Todo probablemente sería más sencillo si las hipotecas realizadas en su día hubieran sido realistas, el principio de todo ese sistema de incentivos perversos que está en el origen del problema.

J

pd: la canción del post. "Tell me it's not over".Starsailor. Una de las mejores canciones de lo que llevamos de año. Es la versión oficial aunque prefieron la versión con Brandon Flowers.

Informe FMI para España

2009-05-01T08:31:00.000-07:00

El FMI realiza anualmente un informe de cada pais donde analiza su situación particular. En el informe se resaltan como aspectos positivos la menor exposición del sector bancario español a los activos tóxicos subprime y el menor comportamiento, hasta el momento, del PIB español en relación a la media europea.

Como aspectos negativos, se señala la mayor destrucción de empleo de la economía española con una misma evolución del PIB. Es decir, para una misma tasa de decrecimiento del PIB, la economía española genera mucho más paro. Ello es producto de la especialización productiva de la economía española basada en sectores muy intensivos en mano de obra. Este hecho también tiene otra consecuencia, es previsible que la economía española tarda más en recuperarse y, por tanto, no se vislumbra una salida de la crisis de la economía española para antes de 2011, mientras para la mayoría de economías mundiales se pronostica que la salida de la crisis puede ser para 2010.

La conclusión del informe es que ya es hora qye la economía española cambie su especialización productiva y realice las reformas estructurales que lleva retrasando una década.

J

pd:la canción del post.Una de las joyas de Leonard Cohen (en septiembre a Barcelona). Una obra atemporal. "Hallelujah". La versión postuma de de Jeff Buckley y la presencia de la canción en películas y anuncios la han dotado de una rabiosa actualidad

Informe Tecnocasa: segundo semestre del 2008

2009-04-23T08:33:00.000-07:00

El precio de la vivienda de segunda mano se situó en 2.636 euros por metro cuadrado en el segundo semestre de 2008, lo que supone una caída del 18,4% respecto al mismo periodo de 2007, según el octavo 'Informe sobre el mercado de la vivienda', elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional (ESCI) de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) a través de los investigadores Luis Diaz y José Maria Raya.

El trabajo, que analiza las viviendas vendidas por la empresa de intermediación inmobiliaria y las hipotecas tramitadas por su filial Kìron, constata también que el precio medio del metro cuadrado ha bajado un 30,7% en el último año y medio.

Por otro lado, las cuatro ciudades con mayores precios por metro cuadrado en el segundo semestre de 2008 fueron Barcelona (3.306 euros), Madrid (3.037 euros), Bilbao (2.936 euros) y L'Hospitalet de Llobregat (2.902 euros).

En cuanto a las características de las viviendas en España, éstas suelen tener de media 64,5% metros cuadrado, tres habitaciones, unos 39 años de antigüedad y se sitúan en un tercero piso de altura.

De otro lado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha disminuido en 10 días, pasando de los 128 días en el segundo semestre de 2007 a los 118 en el mismo periodo de 2008.

JOVEN, ESPAÑOL, SOLTERO Y CON CONTRATO INDEFINIDO.

El perfil del comprador de vivienda de segunda mano es una persona de entre 25 y 35 años, con estudios primarios, contrato indefinido, soltera, de nacionalidad española, con una renta mensual neta inferior a 1.500 euros y que adquiere el inmueble con otra persona.

Además, el importe medio de la hipoteca concedida es de 148.902 euros, un 22,9% menos que hace un año. En este punto, el informe señala que las hipotecas más altas se concedieron en Bilbao (192.758 euros) y Barcelona (182.823 euros), mientras que las más bajas se concedieron en Valencia (128.865 euros) y Sevilla (117.063 euros).

Por último, Tecnocasa precisa que la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española se ha situado en el 93,4%, cifra que contrasta con la del segundo semestre de 2007, cuando fue del 73,01%. Así, durante el segundo semestre de 2008 apenas existió demanda extranjera de hipotecas, siendo sólo el 2,8% para residentes de América Latina, y el 1,44% restante para asiáticos y africanos.

Fuente: El economista

J

pd:La canción del post. Ottis Reding. "sitting on the dock of the bay"

Sobre la recapitalización de los bancos españoles

2009-04-15T10:54:00.000-07:00

Leo hoy un artículo que, recogiendo la opinión del presidente de la CECA auguró hoy que España puede tener un nuevo fondo destinado a recapitalizar a las entidades financieras "en semanas", y urgió al Gobierno a perfilarlo antes de que Europa cierre la puerta a nuevas iniciativas para ayudar al sector financiero. Se defiende la recapitalización de los bancos españoles para evitar que pierdan posición competitiva respecto a los bancos de los paises europeos que han recibido más ayudas y accedan a las ayudas europeas antes de que acaben, para que salgan de la crisis reforzados y...sí, en algún caso remoto también para intervenir entidades. Aparte de que siempre que habla de estos temas uno recuerda que el caso de la Caja de Castilla La Mancha empezó como un tema menor, a uno seimpre le sobrevienen ideas contrapuestas cuando escucha estos razonamientos.

Por un lado es cierto que si se ha ayudado en exceso desde Europa a alguna entidad, ésta puede salir reforzado y más competitiva que una supuesta entidad española que haya hecho bien los deberes pero no haya recibido intervención. Este sería un argumento para fomentar la intervención, aunque sí y solo sí, se confirma que las ayudas han ido más allá de lo necesario, lo cual no está nada claro. Por otra parte, volvemos al tema del azar moral e incluso de la redistribución de recursos públicos. ¿Por qué el dinero a la banca y no a energías renovables (donde España es una potencia mundial)?¿Por qué seguir dedicando recursos públicos a una banca que ha hecho mal las cosas?¿Eso no es un incentivo a que en los momentos de bonanza vuelvan a dejarse ir sabiendo que cuando las cosas van maldadas saldrán en su ayuda?¿Cuando la banca gane millores de euros anuales otra vez ayudará a la ciudadanía con capitalizaaciones desinteresadas? Mi opinión es que, préstamos a la banca sí, pero só cuando sean necesarios, condicionados (y la condición debería ser económica para que no los pidan únicamente porque sean "baratos": euribor+"X") y evidentemente, aunque tengan periodos de carencia, es un préstamo, no una donación. El sistema capitalista ha funcionado bien, pero sus incentivos no, con lo que hay que actuar sobre los incentivos (los económicos fundamentalmente) y no intervenir o convertir en público desinteresadamente. Que quien ha gestionado mal, quien ha tomado malas decisiones, no se arruine ahora (probablemente porque necesitamos su actividad) pero sí tenga una menor rentabilidad a largo plazo en sus actividades.

Por otro lado, los datos de la inflación (ay quería decir deflación) de EUA de hoy no son muy positivos, reduccíones de precios cuando se esperaban subidas. En España más de lo mismo, reducción de precio en marzo de la tasa interanual por primera vez en la historia. De todas formas, en el caso de España la intermensual de marzo ha sido positiva.

J

pd:la canción del post. "She". Una preciosa balada de Elvis Costello.

Bernardos y otras opiniones refutables

2009-04-08T04:25:00.000-07:00

Tengo mucho respeto por todos los profesores que he tenido a lo largo de mi carrera académica. Desde los de parbulario a los del doctorado. Algunos de ellos puedo decir que son amigos míos y a muchos de ellos los tengo idealizados. En este blog ya he hablado bien de economistas que han sido profesores míos. De los que han hecho cosas de vivienda destaco a Miguel Angel Lopez Garcia, Paloma Taltuvull, Jaume Garcia y Jose Garcia-Montalvo.Todos me parecen auténticos cracks rigurosos en sus análisis. Algunos con mayor don/intención para la mediaticidad, otros con menos. No es el caso de Gonzalo Bernardos. Nunca lo he considerado un analista riguroso, no me suelen gustar sus argumentaciones (no me gusta que compare el mercado de la vivienda con el del pescado) y creo, sinceramente que se equivoca en sus pronósticos. Se ha equivocado en sus predicciones sobre el precio de la vivienda (equivocó las argumentaciones más que el sentido de las mismas, eso sí, consiguió el mediatismo que buscaba). Empezó a alarmar excesivamente pronto y no dio una en sus cálculos numéricos.Y ahora creo que se equivoca al decir que es mejor comprar este año que el próximo (ver artículo). Por si fuera poco no entiendo su argumentación. No veo por qué deben de remontar las ventas de viviendas si el precio, como el mismo dice, seguirá bajando. No entiendo por qué,el precio va a bajar menos este año que el anterior, todos los indicadores son crecientes hasta ahora. No hay ningún indicador que marque un cambio de tendencia. Además, para mi entender es mucho más importante la marcha delaeconomía y los factores psicológicos que ahora actúan a la inversade hace unos años que el euribor o la bolsa (que tampoco tengo claro que baje mucho más, pues estemercado si se ha ajustadomucho, casi un 100%). Sinceramente, me parece como si tuviera que decir lo que ha dicho pero nocreo que lo piense.

Sí, en cambio, estoy de acuerdo con lo que dice que ha pasado. El ajuste de precios ya ha sido de un 30% aproximadamente. pero los precios de la vivienda siempre sobrereaccionan y,además, no tengo claro, que ya estén en su valor real.Por último sólo estoy parcialmente de acuerdo con las medidas. Estoy totalmente de acuerdo en que no se debe de hacer mucha vpo mientras no se venda el stock existente (sólo se debe de hacer algo porque el stock no está repartido homogeneamente entre la población) y en que se deben de publicitar las bajadas de precios, sin miedo, hay que asumir la situación. No tanto en el resto de medidas. No creo que se deba prestar por obligación al 100%, eso nos ha llevado a la situación actual y hay que ser cautelosos. por último,ya lo he dicho aquí, prefiero incentivar fiscalmente el alquiler, que la compra (aunque sea para alquilar).

J

pd: la canción del post. Es tan grande el nuevo discode Morrisey que merece recordar uno desus últimos renacimientos musicales. "First gang to die"

Nuevas perspectivas del mercado de la vivienda:IEF

2009-03-30T12:17:00.000-07:00

La semana pasada se celebró el seminario/mesa redonda: "Nuevas perspectivas del mercado de la vivienda" en el Instituto de Estudios Fiscales. Los ponentes, probablemente, los tres "totems" de la investigación sobre vivienda en España: Julio Rodríguez, Paloma Taltavull y Miguel Angel Garcia. A los tres los sigo desde hace tiempo, a los dos últimos incluso los conozco. No pude asistir aunque sí bajarme sus papers de la web. Julio Rodriguez hace una análisis promenorizado de la situación del mercado inmobiliario en España. Me quedo con dos reflexiones:

1. La crisis tiene más similitudes con la de 1973/1974 que con la de 1990/93, sobretodo, por el desfase de viviendas iniciadas y demandadas en el año de la explosión. Dato de hoy: la reducción de la demanda (39% en enero según el INE) puede llevar a decrecimientos del 40% del precio en 2009.

2. La otra cara del elevado endeudamiento en vivienda es la necesidad de financiación del exterior. El défricit exterior llegó a superar el 10% del PIB en 2007 (el segundo más elevado del mundo en términos absolutos)

De Paloma Taltavull, fantástico análisis del problema de la finacniación. Me quedo con que la poca memoria en España no recordaba una crisis similar y con su propuesta de no cambiar las herramientas pero sí el uso de las mismas para hacer frente a la crisis.

De Miguel Angel Lopez Garcia me quedó con su ya clásica distinción entre "incentivo a la inversión"/"incentivo al ahorro" (una de las primeras cosas que como alumno suyo me cautivó hacia dedicarme a la invesitgación en el mercaod de la vivienda)."...Un ejemplo de incentivo al ahorro en vivienda es la introducción de una desgravación “universal”, en el sentido de que es invocable tanto para una vivienda nueva como para una usada. Los efectos de esta política consistirían en un aumento de la cantidad de stock de capital residencial, pero también del su precio. Por el contrario, un ejemplo de incentivo a la inversión en vivienda estaría constituido por una reducción de los impuestos que gravan las transacciones de viviendas nuevas y/o un aumento de los subsidios fiscales invocables para su adquisición, todo ello sin modificar sus contrapartidas para las viviendas usadas. Este tipo de política dará lugar a un precio menor para el capital residencial existente. Adicionalmente, esto es sólo una parte de la historia, pues si bien los subsidios dirigidos a la vivienda nueva disminuyen el precio de las viviendas existentes, generarán una mayor actividad constructora...". "...la suma de los tipos de gravamen del IVA y el IAJD excede al tipo del ITP, este ordenamiento es equivalente a la conjunción de un incentivo al ahorro positivo y a un incentivo a la inversión negativo". Creo que, como en cualquier crisis, no es momento de incentivos a la inversión (sería, echar más leña al fuego, en temas de precio).En mi opinión, incluso, aunque distorsione más que la política impositiva, me inclinaría por políticas de subvenciones fiscales al alquiler y promoción de las viviendas de alquiler social. No debemeos desaprovechar la crisi en cuanto al impulso definitivo al alquiler.

J

pd:la canción del post. "Knock on wood". Un clásico de, para mi uno de las grandes genios musicales de la historia: David Bowie.

Yield Management, Turismo sostenible y crisis

2009-03-23T03:48:00.000-07:00

La semana pasada se celebró la Jornada anual de Turismo coorganizada por el Esocla Universitaria del Maresme y la Escola D'Administració Pública. El tema de este año era el Turismo Sostenible. El Turismo es una de nuestras grandes apuestas en épocas de crisis y hacerlo sostenible/responsable significa que sea un turismo equilibrada desde distintos puntos de vista.

Des del punto de vista social. Se trata de un turismo responsable cuando tenemos en cuenta el equilibrio ciudadano-turista, conservando nuestra propia cultura y buscando la convivencia con el objetivo de que el ciudadano observe los beneficios del turismo desde diversos puntos de vista (económicos, sociales, culturales) y con, su hospitalidad, nos ayude a crecer como destino. Las encuestas a turistas y residentes son herramientas que nos ayudan a valorar estos aspectos.

Des del punto de vista ambiental se trata de un turismo que tengan cuidado con los recursos. Que se aleje del turismo clásico de sol y playa que explotaba los recursos naturales y busque un turismo de mayor calidad. Un turismo familiar que fomente el respeto y la sostenibilidad amibiental. El análisis del ciclo de vida ambiental (ACV) es la herramienta con la que evaluamos el impacto mediaoambiental de la actividad turística.

Por último, des del punto de vista de empresarial, las actividades deben de fomentar la responsabilidad social corporativa y no únicamente en términos de donaciones para mejorar la imagene de la empresa sino desde su propia organización. Unos sencillos análisis de correlaciones nos enseñan como las empresas cuyos objetivos son menos cortoplacistas tienen mayores beneficios a largo plazo.

Otra de las estrategias de modernidad en la gestión turística es la utilizaciónd el Yield Management. Simplificando, consiste en una estrategia de discriminación d eprecios imponiendo precios más altos a los clientes con menor elasticidad de demanda, es decir, a aquellos que reservan su viaje con mayor antelación (intentando maximizar ingresos como primer objetivo y no maximizar el número de habitaciones vendidas). La dinamicidad de precios en el alojamiento turístico se da en España mucho más en los hoteles que en los apartamentos turísticos.

Sería una pena que todos estos avances se perdieran en época de crisis. Son muchos los artículos recientes en los que se indica que puede haber una vuelta a atrás en el turismo responsable y la utilización del yield management. Sería una pena no aprovechar la crisis y volver a pensar en "ocupar" habitaciones al precio que sea y a explotar nuestros recursos naturales sin control alguno y sin responsabilidad social.

J

pd:la canción del post. "You've lost that loving feeling". Un clásico de the righteous brothers que la película Top Gun, revitalizó.

Entrevista a Paul Krugman

2009-03-15T09:15:00.000-07:00

Hoy vienen diversas entrevistas a Paul Krugman en distintos periodicos de tirada nacional. Para mi, Krugman, probablemente, es uno de los mejores economistas "macro" en activo. Aspectos que resalto:

1. Resalta que la crisis más parecida a la que vivimos actualmente es la que tuvo Japón desde mitad de los 90 hasta hace un par de años y que salieron gracias a sus exportaciones a China. Salida que no tiene el mundo hoy, porque no podemos vender todos sin que compre nadie. Es más, utiliza este argumento para constatar que China se equivoca queriendo evitar al crisis via mercado exterior.

2.Como soluciones habla de una mayor necesidad de coordinación de las Políticas Fiscales entre paises. Especialmente dentro de la Unión Europea. Es evidente que se hace muchos Planes que conjuntamente tendrían mucha más fuerza y de que el FMI se especialice en los países emergentes.

3.Habla de lo bien que la va a EUA que Europa tarde en modificar los tipos. Pues permite tener un dolar relativamente débil. Yo añado que Europa mantuvo los tipos altos excesivo tiempo, en verano ya se sabía que la inflación ya no era el gran problema.

4.En cuanto a España comenta la dificultad de su situación al no poder devaluar como en otras ocasiones. En alguna de las entrevistas (cinco días) resalta que España necesitaría tener una deflación del 15%!!Evidentemente, y este es un añadido mío, detrás de esa reflexión esta la alarmante falta de productividad de la economía española que tarde o temprano se debe de compensar vía precios. Los salarios no han estado adecuados a la productividad.

En conclusión. Que es una crisis de demanda interna internacional, que se debe de salir vía demanda interna y que se hará pero que el proceso es lento y me quedo con una cita que recoge en uno de sus artículos. La crisis está ahí y..."nunca hay que desaprovechar una crisis". Es el momento de cambiar la economía. De hacer verdaderas reformas.

J

pd:La canción del post. Tom Petty. Uno de sus clásicos. "Learning to fly"

Encuesta de vivienda: últimos resultados básicos

2009-03-06T13:20:00.000-08:00

La segunda parte de la Encuesta de Vivienda que contestásteis era ya, practicamente, un monográfico sobre el tema precios. Resultados:

1. Más de un 60% considera que los precios de l vivienda están sobrevalorados más de un 30%. Las cifras, de precios de venta -próximamente tendremos nuevos datos a partir del nuevo Informe de Tecnocasa- muestran quese 30% ya se ha corregido (y va a más).

2.Un 80% piensa que los precios en el 2009 bajarán. La percepción es que a 3 años subiran menos que la inflación y a 10 años subirán más que la inflación. Lo que en aquél momento no percibíamos de forma clara es el hecho de que ¿Cuándo va a haber inflación?Depende lo que dure este crisis de demanda pero parece claro que puede que decir que los precios nominales de la vivienda bajarán y que los precios crecerán por debajo de la inflación puede que sea lo mismo.

3.En cuanto a las causas que han llevado a España al elevado porcentaje de propietarios, la falta de ayudas al alquiler, de mercado de alquiler importante y de seguridad jurídica para el propietario, aparecen como las principales, aunque vuelve a surgir ese concepto intangible que es la "cultura de la propiedad". A la actuación del Ministerio de la Vivienda se la califica como insuficiente en un 80% de los casos y como nulas en un 15%.

J

pd: la canción del post. Una joya más del genial John Lennon. "Starting over"

Miscelanea inmobiliaria

2009-02-27T12:52:00.000-08:00

Varias noticias inmobialirias, dan cuenta de lo espectacular del momento que estamos vivienda.

El pais del pasado lunes se hacía eco de las reflexiones de Bentolilla y Manuel Arellano(CEMFI). Dos auténticos gurus de la investigación académica económica española. El titular es impacte "...una generación de españoles perderá sus ahorros invertidos encomprar viviendas por culpa de la pérdida de valor de los inmuebles" (artículo). Coincido con casi todo.

Un artículo del confidencial muestra el problema inmobiliario tan grave que tiene nuestra banca. "...los pisos procedentes de embargos y adquisiciones han convertido a
los bancos en inmobiliarias, por lo que será importante ver cuánto
baja el precio de los pisos con estos nuevos agentes del mercado
inmobiliario". Lo curioso es la reflexión de después ..."los precios de los pisos no
bajarán mucho más de lo que ya lo han bajado las propias inmobiliarias, alrededor de un 30%. como mucho, apuntan que los bancos reducirían los precios un 10% adicional para tratar de quitarse los inmuebles de sus balances cuanto antes "

Noticia más conocida del wall street journal. "...los precios de las casas en las 20 principales ciudades de eeuu se desplomaron un 18,5% en diciembre en tasa interanual, la mayor caída nunca vista, como consecuencia del aumento de los embargos y de la paralización de las ventas, según el índice standard & poor's/case-shiller. desde enero de 2007 el precio de las casas ha caído cada mes de forma ininterrumpida y acumula ya un retroceso medio del 25,9% ". En España el índice más similar a este del que disponemos (precios de venta de Tecnocasa) indicará muy pronto una caída en 2008 del 20% (a la que si sumamos el 9% de caída del 2007, nos ofrecería una caida acumulada del 30%)

Jose Garcia Montalvo nos muestra en su blog su cálculo de las viviendas en stock. Como él mismo dice los supuestos se pueden cambiar, pero el cálculo no es muy distinto. 1.356.740 viviendas en stock a finales de 2008 que al ritmode compraventas del 2008 se venderían en 4 años. El stock de Cataluña en 10!

La última reflexión de la banca. Jose Juan Ruiz Gómez nos dice, jugando con el título de una famosa serie televisa, que "sin la banca no hay paraiso". Lo resumo con un dato que coge del FMI. Con una banca en crisis, una caida del PIB del 2% durante 4 trimestres se convierte en una caida del 4,5% que se prolongaría durante 10 trimestres. Al respecto de la polémica d emoda: de las crisis no se sale endeudando a familias y empresas sino endeudando al Estado.

J

pd: la canción del post. No ha sabido envejecer musicalmente hablando. Siguen haciendo lo mismo que hace 40 años. Pero probablemente es a los únicos a los que se lo permito. Gimme Shelter.

Conferencia en Llorenç del Penedès

2009-02-19T11:28:00.000-08:00

Hace un par de semanas fui invitado al Centre de Llorenç del Penedés por Josep Guillem (alumno de Políticas) para dar una conferencia: "Crisi econòmica:deconstrucció a Llorenç". Es encomiable el esfuerzo que hacen pequeñas agrupaciones como esta (de un pueblo pequeño como Llorenç) para ofrecer actividades diversas. Incluso en este tipo de charlas se pueden extraer propuestas genéricas de las que los gobiernos debieran de tomar nota:

1. Olvidarse de la construcción. La única vía para que el sector no se anulo en los próximos años es la rehabilitación. Pero claro con un parqué tan joven como el nuuestro (sólo hay un un 17% de viviendas en España de más de 50 años), tampoco se pueden hacer grandes cosas.

2.Apuesta por el turismo. Entendido desde un punto de vista amplio. Ocio, cultura, patrimonio. Todo pueblo tiene su patrimonio y las posibilidades en nuestro país de aliarse con grandes zonas turísticas (en este caso la Costa Daurada) son muy elevadas.

3.Apuesta por el "I&D". Uno de los miembros del centro trabaja en el parque científico de Barcelona. Enseguida que acabó la conferencia vino a comentarme los problemas que tienen para encontrar doctores en su disciplina y la desventaja competitiva que arrastramso todavía en este aspecto

J

pd:la canción del post. El grupo sinfónico de la actualidad por excelencia. El responsable de la innovación musical actual más allá de Radiohead. Muse y una de sus sinfonías. "New born" de su histriónico y multiinstrumentista alma (Mathew Bellamy). Todo un pelotazo mundial que, una vez más, apenas ha llegado a España

Observatori comercial de Mataró

2009-02-12T06:51:00.000-08:00

En un mundo sin construcción, la apuesta por los servicios y en particular, el comercio, parece evidente. Para ello es necesario información y Mataró ha dado un paso pionero en Cataluña (tras Barcelona, que juega otra liga). La noticia:

La rapidesa en l’atenció i l’aparcament són els elements del comerç local amb una valoració més negativa per part dels compradors, segons es desprèn de les dades del primer Observatori Comercial de Mataró. El públic potencial de les botigues mataronines enquestat en aquest estudi valora amb un 5 el primer element i amb un 6,5 el segon, mentre que posa una nota molt més alta als horaris dels establiments (un 8) i al lliurament de domicili (un 7,5). L’estudi, que analitza la demanda potencial i l’oferta, també conclou que el comerç mataroní és dinàmic però poc experimentat en situacions de crisi, i deixa patent que encara queda molt camí per recórrer en la seva implementació a Internet.

L’Observatori Comercial, que es va presentar ahir dimarts a la Nau Gaudí, està impulsat per l’IMPEM i el Servei d’Estudis i Planificació, com a línia d’actuació definida en el Pacte pel Desenvolupament Econòmic i Social de Mataró (PEDES). El seu objectiu és analitzar cada any el comerç local per aportar informació fiable a tots els agents públics de cara a “focalitzar millor les estratègies de futur”, tal i com va afirmar la regidora de Promoció Econòmica, Alícia Romero. L’estudi ha consistit en la realització d’enquestes telefòniques al públic potencial de Mataró i rodalies entre febrer i març de 2008, així com als comerciants de la ciutat, entre juny i juliol de l’any passat. Entre les dades que aporta aquest primer Observatori, destaca que el 63,58% són establiments creats després de 1991. Segons Josep M. Raya, el tècnic que va presentar l’estudi, aquest fet demostra que el comerç mataroní és “relativament jove i força dinàmic, però mai ha viscut una època de crisi com l’actual i per tant no té experiència en gestionar-la”.

En aquest sentit, Raya va apuntar que el 56% dels comerciants consideraven que el seu negoci estava pitjor que a l’any anterior, però la majoria confiava en mantenir el mateix nombre de treballadors en el futur. “Hi ha una percepció negativa de l’evolució del negoci però alhora el comerç és un sector que sembla donar estabilitat laboral”, va apuntar. En moments de crisi, però, el comerç local pateix una mancança important, segons apunta l’estudi, en qüestions com la formació contínua o les polítiques de conciliació laboral, que només la practiquen un 39% dels enquestats. La dada més negativa, però, es troba en el camp d’Internet: Més del 54% dels comerços locals no tenen plana web, mentre que tan sols un 4% dels mataronins utilitza habitualment la xarxa per fer les seves compres. “Hi ha un recel extrem per part dels mataronins per fer les compres per Internet”, va afirmar Raya, mentre que Romero va reconèixer que hi ha molta feina per fer en aquest camp. “Els adolescents actuals han nascut amb la Xarxa sota el braç i en tres o quatre anys estaran comprant”, va recordar la regidora a la vuitantena de comerciants que es van reunir a la Nau Gaudí.

Altres conclusions de l’estudi apunten que el comerç tradicional té una elevadíssima penetració a la ciutat, i en menor grau a les seves rodalies; que la ciutat compta amb una gran varietat d’establiments, amb el petit comerç i el supermercat copant la compra de productes freqüents; que el 96,38% dels treballadors són a temps complert; o que gairebé un 65% són empreses familiars. En l’acte d’ahir dimecres també hi van participar el president de la Unió de botiguers, Jordi Vallcorba, i el president de l’Associació de Comerciants i Professionals del Nou Centre de Mataró, Jordi Llargués, que van coincidir en celebrar la creació d’aquest Observatori.

J

pd:la canción del post. Una de las muchas del grupo del momento. The killers. "This is the world that we live in"

Noticias diversas

2009-02-09T12:30:00.000-08:00

Os coloco tres noticias inmobiliarias de los últimos días que dan cuenta de que, por fin, se está percibiendo la situación como es:

businessweek, miércoles 4 feb 09

...la agencia de calificación de riesgos standard & poor's estima que el mercado inmobiliario vivirá un 2009 muy parecido a 2008, con una débil demanda, cancelaciones de contratos de venta y bajada de precios. la firma espera en estados unidos una caída hasta las 650.000 viviendas iniciadas en 2009 (un 28% menos que en 2008), pero un fuerte rebote del 50% al año siguiente. para que el mercado se recupere, la firma da varias razones que tienen que ver con el mercado laboral, el
precio de las viviendas y la financiación

...Curioso el último punto, se recuperará siempre que se recupere la economía...claro!

el confidencial, lunes 2 feb 09

...en los procesos de renegociación de deuda con los bancos y de compra de activos por parte de las entidades a cambio de rebajar la deuda, se trabaja con el valor de tasación de los pisos. sin embargo, se empieza a aceptar que el precio al que se pueden vender esas casas es un 30% inferior al valor de tasación que tienen las promotoras en sus balances. a esos precios pueden ofrecer las hipotecas necesarias para la compra de esa vivienda, porque les cuadra a la hora de analizar riesgos

AL FIN!

finanzas.com, martes 3 feb 09

....la bajada actual del precio de las casas no es aliciente suficiente para los posibles compradores. el 64% de los españoles no prevé adquirir una vivienda y tres de cada cuatro considera que los pisos son aún caros, según un estudio de un portal de internet. el 91% considera que las ayudas del estado para facilitar el acceso a la
vivienda son insuficientes. así, las mejores alternativas que se presentan para jóvenes entre 25 y 29 años son vivir de alquiler (33%), en la casa familiar (30%) o en un piso compartido (30%)

...EN SINTONÍA CUASI-PERFECTA CON LA ENCUESTA QUE VOSOTROS MISMOS RESPONDÍSTEIS!

J

pd:la canción del post. En la semana de su concierto en España, una pequeña joya escondida de los hermanos Gallagher. Oasis. "Sunday morning call"

Encuesta de vivienda: primeros resultados

2009-02-02T10:25:00.000-08:00

Hace unos días, os dejé en el blog un link para responder a una encuesta de vivienda. Con la muestra (gracias a todos por vuestra colaboración) aquí expongo unos primeros resultados:

1. Un 60,6% piensa que comprar hoy una vivienda tiene un cierto riesgo. Un 27,7% piensa que presenta un elevado riesgo. El porcentaje marginal cree que no hay riesgo.

2.La importancia del riesgo se acrecienta si sigue presente en nuestras mentes, la vivienda como activo de inversión. Para el 66% este motivo importa en parte, para el 28,7% es el motivo principal.

3.Para el 29% de los encuestados, la financiación es el principal problema de la vivienda hoy. Para el 60,6% lo es sus altos precios. Otros motivos como el paro o los tipos de interés presentan porcentajes inferiores al 10%.

Primera conclusión: el ajuste de precios es considerado necesario (y sólo la bajada de tipos no basta), la gente esperará a comprar algo con elevado riesgo. Según uno de los datos de hoy en 2008 lo hizo un 7%.

Según otro de los datos de hoy, la morosidad crece exponencialmente. Un 150% en el pasado año. Mucho me temo que la única que tiene ventaja que tiene España con la subprime es que no está titulizada, pero estar está. A la vista, los resultados y las provisiones de los bancos.

J

pd: la canción del post. "Fare thee well miss carrousel". Townes Van Zandt. Una preciosa canción muy, muy antigua, aunque hoy la siento, compuesta para este momento.

Algunos cosas que hemos aprendido

2009-01-26T11:29:00.000-08:00

Estos son algunos elementos que hemos aprendido de otras crisis (o incluso de esta) y en los que no deberíamos volver a repetir.

1.Mover los tipos con rapidez. Esto lo ha hecho EUA, como siempre, y no lo suele hacer Europa. Hoy EUA ya los tiene al 0, Europa mantiene un diferencial de dos puntos. La ventaja es que a Europa le queda margen, la desventaja es que fuimos muy lentos, sobretodo antes de verano y eso ha hecho que la crisis ha sido algo más profunda. Evidentemente, esto no es excusa para mantener indefinidamente los tipos muy bajos, el error que nos ha llevado a esta crisis.

2.Compromiso para alejarse del proteccionismo. Por eso, las palabras de Sebastian del otro día son tan imperdonables, sobretodo, viniendo de él, un economista que incluso ha dirigido un servicio de estudios. Si algo hizo que la crisis del 29 degenerara en una gran depresión fui esta actitud. Tenemos que olvidar la economía de los "nuestros y los otros", si el mundo actúa como un todo saldrá más rápido que si actúa como la suma de la partes.

3.No gastar por gastar. Cada uno de los proyectos locales que se van a subvencionar por el Estado como estrategia para reactivar la economía deberían de estar acompañados de un Análisis Coste-Beneficio. Se debe de aprovechar para generar rendimientos a largo plazo y, en el caso de España, cambiar el modelo económico.

4.Bajar los impuestos. Los impuestos son siempre menos distorsionadores que los gastos y, en este caso, al contrario de lo que ocurre por ejemplo con el caso de la vivienda en España (donde es mejor gastar en VPO o alquiler social que subvencionar indiscriminadamente la compra o alquiler de las viviendas), más directos al objetivo. Si queremos incentivar la actividad económica, reduzcamos el impuesto de sociedades, si queremos fomentar el consumo, reduzcamos el IVA.

J

pd: la canción del post. "Sound of silence". Simon & Garfunkel. Hace poco que vi "El graduado" y no me he podido contener por más tiempo.

El IPV del Ministerio de la Vivienda también baja

2009-01-19T12:20:00.000-08:00

Ya llegó. Con retraso, pero lo aceptaron. El Ministerio de la vivienda ya dice que los precios de la vivienda también bajan, un 2,8% en el 2008. Menos que el INE y, lo más, preocupante, por ilógico (ya que son precios de tasación) , mucho menos que los informes de las principales Tasadoras (Sociedad de Tasación o TINSA) y muchísimo menos que los informes realizados con precios de venta (Tecnocasa, Idealista). Como he dicho en alguna ocasión, la impresión es que este índice está diciendo lo que pasó hace un año, aproximadamente.

Si tuviera que quedarme con una cifra me quedaría con la bajada del IPV del INE para viviendas de segunda mano: bajada del 8,6%. La cifra del INE para viviendas nuevas (todavía crecían) no es "actual" pues los registros notariales que en el 2008 se han realizado de viviendas nuevas, son, en su mayoría, y dado el ciclo de construcción de una vivienda, precios del 2006. Seguro que los precios de las viviendas nuevas están bajando algo menos que los de las viviendas usadas (por la mayor posibilidad de "aguantar" de algunos constructores) pero están bajando también.

J

pd:"Come on Eileen". Para mi uno de los grandes clásicos de los 80. Dexy's midnights runners.

Medidas imaginativas y Glengarry Glen Ross

2009-01-12T04:47:00.000-08:00

Durante los últimos días, hemos escuchada muchas veces la importancia de la política fiscal para salir de la crisis. Se ha vuelto a la idea de la política de obras públicas (hacer agujeros para volver a llenarlos) como tabla de salvación y los gobiernos desoyen la palabra "déficit público". La mayoría se amparan en que la política monetaria tiene poco margen (en EUA los tipos están al 0). La verdad es que es algo desolador no escuchar iniciativas más novedosas que éstas que proceden de los años 30. Lo más orginal que he escuchado hasta ahora es lo siguiente:

A. Eliminar (o fuerte reducción) del IVA. Sí, es un problema para las arcas de la UE, pero lo prioritario a nivel europeo es crear consumo, demanda, inflación, quizás algo así pueda ser más efectivo que gastar y ha de tener un impacto efectivo en el consumo. Además, el IVA es un impuesto regresivo porque aunque todos paguemos un 16, se consume proporcionalmente más respecto a la renta a medida que se tiene menos renta.

B. En el caso de España. Utilizar bien el ICO. Como Banco estatal que funcione con rapidez y eficiencia para canalizar crédito a empresas (principalmente PYMES).

C. Aprovechar para cambiar el modelo. No más subvenciones a actividades poco productivas (construcción, etc) sino a actividades que generan valor añadido, que nos sitúan como país avanzado. Por cierto, para los que dicen que España solo puede hacer construcción. ¿Saben que España es una de las principales potencias en energías renovables?

Anécdota. Veía estos días la película Glengarry Glen Ross (Al Pacino, Kevin Spacey, Jack Lemond...) y pensaba que esta película es tan actual que seguro que pronto montarán un remake. Una inmobiliaria. Época de "vacas flacas" (finales de los ochenta: la película es del 92), como se exprimen a los vendedores para vender, cómo estos utilizan cualquier tipo de estrategias para hacerlo y lo mucho que sufran al no tener "fichas" buenas.

J

pd: la canción el post. "Mano Lenta" Eric Clapton en una de sus preciosas baladas."You look wonderful tonight". En este caso acompañado de otro gran guitarrista.

Nuevo dato del IPV

2009-01-05T11:00:00.000-08:00

El nuevo IPV, nos dio el último dato del año el pasado 30 de diciembre (correspondiente al tercer trimestre del 2008). La tónica sigue siendo la misma. El decrecimiento es del 3% para el total de España y para todas las vivienda, sobretodo producto de un decrecimiento de las viviendas de segunda mano que es ya del 8,6%. El precio de las viviendas nuevas todavía ha crecido al 3% aunque sigue decreciendo y muestra la resistencia del promotor a reducir precios. Fenómeno curioso este aunque todo apunta a que poco a poco estan dando su brazo a torcer, brazo que los propietarios de viviendas usadas ya han torcido. En general, Cataluña y la Comunidad de Madrid son las CCAA donde los precios más han decrecido, 8,3% y 7% respectivamente. Lo cual indica que el decrecimiento del precio de las viviendas usadas en estas CCAA ha tenido que ser de dos dígitos.

En fin, más de lo mismo pero con clara tendencia decreciente de la que no parece vislumbrarse fin. Claro está que este dato es similar al que aportan los datos con precios de TINSA (anunciando hoy un 6,6% de decrecimiento en España) o de compraventa (Informe tecnocasa) y cada vez más claramente alejado de los precios del Ministerio de Fomento (que todavía crecen!).

Por último, el dato de inflación del 1,5% (indicador adelantado hoy), deja claro que el problema es cada vez más la deflación, porque si España está en el 1,5%, y dado nuestro diferencial histórico de un punto, eso quiere decir que el resto de Europa tambiémn está cerca del 0%. La falta de demanda ha convertido los precios en un trampolín. Esperemos que la presión de Trichet sobre los bancos surta efecto y que se puedan producir nuevas actuaciones del BCE, porque el problema es otro.

J

pd: la canción del post. Una canción romántica para el día de reyes. "A Whiter shade of pale". Procol Harum. A classic.

Deseos de un año lleno de inflación

2008-12-31T04:39:00.000-08:00

Hace unos días quedé con Sergi. Un amigo de la carrera que es analista financiero y director del area internacional de un banco. En nuestra repaso a la actualidad económica, Sergi me habló de los días de pánico que ha habido, de lo mal que ve a Estados Unidos y a España, pero, sobretodo, de la necesidad de crear inflación en el mundo. Siempre digo que de estas charlas informales salen mejores radiografías económicas que en de muchos congresos y, además, Sergi es un profesional excelente.
La conclusión fue, que esperemos que el 2009 nos traiga inflación, porque inflación significa demanda, consumo, compra, cosas que EUA, a pesar de estar imprimiendo billetes como locos y tener los tipos al 0%, no consigue. Esperemos que EUA no entre en deflación, porque la deflación trae consigo unas consecuencias terribles y que, además, son difíciles de revertir. En deflación se retrae el consumo (porque mañana siempre será más barato). Consecuencia de ello se deprime el consumo, el PIB, el empleo, la política monetaria se queda sin efectos (los tipos de interés nominales están al 0% y los tipos de interés reales son positivos). La temida trampa de la liquidez que estudiamos en economía. Además, los países que pueden entrar en deflación son muy competitivos (EUA, Alemania como en su día Japón) y con este fenómeno todavía ganan más competitividad con lo que el resto del mundo pierde mercados. En fin, a ver si las autoridades resuelven éste círculo vicioso con políticas monetarias y fiscales efectivas.
¡Feliz 2009 con mucha inflación y poca "trampa"!Esperemos, económicamente hablando, que venga lo más rápido posible el 2010 (como decía mi padre hoy emulando un chiste del The Guardian)

J

pd: la canción del post. Una de las pequeñas joyas de la última parte del año. Lo nuevo de Oasis. "I'm out of time". Liam canta como nunca y Noel cada vez se parece más a George.